האם שמו של מוכר הנכס משפיע על מחירו הריאלי של הנכס?

לא אחת אנו קוראים בעיתון או רואים בטלביזיה, כי אנשים ידועי שם מכרו את בתיהם בעבור הון רב. נשאלת השאלה, האם לשמו של מוכר הנכס יש השפעה על מחירו הריאלי הנכס? בנושא זה נדון במאמר שלפניכם.

עסקאות לדוגמא

כאשר שר הביטחון לשעבר, אהוד ברק, מכר את דירתו במגדלי אקירוב בתל אביב, דיווחה על כך התקשורת בהרחבה. לפי הדיווחים, ברק, שקנה את דירתו המפוארת בשנת 2003 ב- 12 מיליון ש"ח, מכר אותה בשנת 2012 בעבור הון עתק של 26.5 מיליון שקלים. בעסקה זו, גרף שר הביטחון לשעבר רווח של 14.5 מיליון שקלים. בימים האחרונים, דווח כי שר המסחר והתעשייה, נפתלי בנט, מתכוון למכור את הווילה שלו ברעננה. בנט רכש את הווילה בשנת 2007 בקצת יותר משמונה מיליון ש"ח. שווי הנכס היום מוערך בכ-10 עד 12 מיליון ש"ח. גם בנט צפוי, אם כך, לרשום רווח נאה בעת המכירה.

מחירו הריאלי של הנכס

בעסקת מקרקעין, הגורם המקצועי והאובייקטיבי הקובע את ערך הנכס הוא שמאי מקרקעין. איש מקצוע זה הוא היחיד המורשה, מבחינה חוקית, לקבוע את שווים של נכסי נדל"ן מכל הסוגים: דירות, בתים, מגרשים ונחלות חקלאיות. הקריטריונים שעליהם מסתמך השמאי בקביעת ערך הנכס הנם מגוונים, וכוללים פרמטרים רבים מתחומי ההנדסה, האדריכלות, התכנון והבניה והמשפט. למעשה, בודק שמאי המקרקעין את הנכס בפני עצמו, בלי כל קשר ל"סלבריטי" שגר בדירה. גורמים ידועים המשפיעים על ערך הנכס מבחינתו של השמאי כוללים, למשל: שטח הנכס, מיקום הנכס, איכות הבניה, מצב התחזוקה של הנכס, הנוף הנשקף מהנכס, גובה הקומה בה נמצאת הדירה, נדירות וייחודיות הנכס מבחינה היסטורית וארכיטקטונית, מצב התשתיות הסביבתיות והפיתוח העירוני באזור בו שוכן הבית ועוד. קריטריון חשוב נוסף, אותו לוקח השמאי בחשבון, הוא מחירי נכסים דומים, שבוצעו באזור בו נמצא הנכס.

תוספת מחיר? לא בהכרח

בעוד שהשמאי בודק נתונים המתייחסים לנכס עצמו (בהתאם לכללי השמאות המקובלים), הרי שללא ספק ישנם אנשים המוכנים לשלם פרמיה נאה, תמורת ה"זכות" לגור בבית שהיה שייך פעם לאישיות ידועת שם. אחרי הכול, מדובר בשוק חופשי וזו זכותו של המוכר לדרוש הרבה יותר מהמחיר המקובל. אם הקונה מוכן לשלם לו את ה"פרמיה", הרי שתתבצע פה עסקת נדל"ן במחיר הגבוה מהשווי הריאלי של הנכס. עם זאת, ככל הנראה, תוספת המחיר שניתן לקבל בעבור בית של ידוענים אינה גבוהה. בכתבה שפורסמה לפני כשנה בעיתון האמריקאי Los Angeles Times, נמצא כי לשמו של הידוען יש השפעה מועטה בלבד על מחיר הנכס.

כדי להמחיש את הנקודה, מצוינת בכתבה זו עסקת נדל"ן שביצעה השחקנית מג ראיין, אשר מכרה את ביתה ב-42% פחות, מהמחיר אותו דרשה בהתחלה. כאשר בוחנים את הקורה בשוק הנדל"ן בישראל, מסתמנת תמונה דומה. לפני כשנה פורסם כי מר שמעון פרס, נשיא המדינה, מכר את דירתו בתל אביב לזוג צעיר עם ילדים, במחיר ריאלי לחלוטין, ללא שום תוספת בגין הערך ההיסטורי. דוגמה נוספת ניתן למצוא בעסקת נדל"ן שביצע כוכב הכדורגל, אייל ברקוביץ'. ברקוביץ' מכר ב-2008 נכס שהיה בבעלותו בהרצלייה פיתוח במחיר שהיה אפילו נמוך יותר, מהמחיר בו קנה אותו שנה קודם לכן.

מעוניינים לרכוש נכס? פנו למומחים לשירותי בדק בית ושמאות מקרקעין. צרו קשר איתנו חברת צ'ק האוס – שיחת חינם 1-800-103-333