הסבת מבני תעשייה לדירות סטודיו

טרנד חדש בשוק הנדל"ן הישראלי- מבני תעשיה מוסבים לדירות סטודיו. תופעה זו התחילה בארצות הברית לפני כמה עשורים והיא כעת "הדבר החם הבא" בישראל. האם מדובר בעסקה משתלמת וכיצד ניתן לבצע אותה? על כך במאמר שלפניכם.

כיצד החלה התופעה?

הראשונים שאיתרו את הפוטנציאל הגלום בחללים תעשייתיים ישנים וריקים היו האומנים והאדריכלים. כאשר הם חיפשו דירה שבה יוכלו גם לעבוד וגם להתגורר, הם מצאו כי דווקא מבני תעשיה ריקים יכולים להתאים להם (לאחר שעברו שיפוץ, כמובן). בדרום תל אביב, בייחוד בשכונת פלורנטין, החלו להתאכלס מתפרות ישנות, מלטשות יהלומים נטושות ומפעלים קטנים שנסגרו בדיירים מסוג חדש: אמנים ואדריכלים. אלו קנו את הנכס התעשייתי המוזנח במחיר נמוך בהרבה מנכס למגורים, שיפצו אותו ועברו להתגורר וגם לעבוד בו. מדובר בחללים גדולים, בסביבות ה-200 עד 300 מטר מרובע, ללא קירות פנימיים, עם אפשרות לחלוקה פנימית באמצעות מחיצות או וילונות.

אחרי האמנים, הגיעו גם המשקיעים, שזיהו את הפוטנציאל העסקי של הסבת מבני התעשייה למגורים. אחרי הכול, חלל תעשייתי נמכר בכ-30 עד 40% פחות, מחלל בגודל זהה המשמש למגורים. גם לאחר עלויות שיפוץ נכבדות, עדיין מדובר בהשקעה משתלמת. התופעה תפסה תאוצה וכיום ניתן למצוא מבני תעשייה שהוסבו לדירות סטודיו ("לופטים") באזורי תעשיה בערים רבות. מאחר ודירות הלופט נתפסות כיוקרתיות, החלו גם אדריכלים לתכנן ולמכור (במחירים מפולפלים) דירות חדשות, שתוכננו מלכתחילה כדירות לופט.

עד כמה רווחית השקעה כזו?

הסבת מבני תעשיה למגורים היא עסק משתלם מאוד. כך למשל, לפני ארבע שנים, צוטט בעיתונות הכלכלית מתווך הבקי בתחום, שאמר כי הביקוש ללופטים העלה את שוויים במאות אחוזים. עם העלייה המטורפת במחירי הנכסים למגורים שכולנו חווים בשנים האחרונות, ניתן לשער כי מחירי הלופטים עוד הלך והאמיר מאז.

איתור והסבת נכס תעשייתי למגורים

משקיעים המעוניינים "לרכב על גל" דירות הלופט חייבים להתנהל בזהירות ובמקצועיות. איתור והסבת נכס תעשייתי למטרות מגורים אינו תהליך פשוט. ראשית, יש לאתר נכס מתאים במחיר המתאים. לאחר שגובש תקציב כולל לפרויקט, ניתן לחפש נכס כזה לבד (למשל בלוחות מודעות בעיתונים ובאינטרנט), או להיעזר בשירותי מתווכים. כדאי גם להגיע פיזית לאזור התעשייה שבו אנו מעוניינים לאתר נכס, ולשאול את בעלי המלאכה העובדים במקום. לאחר שאותר נכס מתאים במחיר המתאים, מומלץ לפנות אל חברת בדק בית, שתבצע בדיקה הנדסית מקיפה של הנכס. שרות בדק בית מתבצע על ידי אנשי מקצוע מתחום הנדל"ן (לרבות מהנדסי בניין וקונסטרוקציה, מודדים וכד') ובדרך כלל יגיע למקום גם שמאי מקרקעין, שהוא לרוב הבעלים של החברה.

השירות יאתר וימפה ליקויים ופגמים גלויים וסמויים בנכס. כך למשל, יצביעו הבודקים על סדקים בקירות, צנרת סדוקה, רטיבות כלואה בגג ועוד ליקויים שונים, שחלקם יכולים להפוך למפגעים בטיחותיים מסכני חיים, אם לא יטופלו. דו"ח בדק בית המוגש ללקוח יכלול את אומדן תיקון הנזקים והוא משמש "קלף מיקוח" מצוין, לצרכי משא ומתן על מחיר הנכס. טרם שמתחילים בשיפוץ, מומלץ למשקיעים לשכור גם את שירותיו של שמאי מקרקעין. השמאי יעריך מהו השווי הנוכחי של הנכס המוצע למכירה, ובכמה ניתן יהיה למכור אותו לאחר השיפוץ. כמו כן, ילווה אתכם השמאי גם בקבלת האישורים וההיתרים הנלווים, הנחוצים לצורך הסבת הנכס למגורים.