הערכת שמאי בנושא בתים צמודי קרקע

כולנו זקוקים, מעת לעת, לקבל הערכה של שמאי מקרקעין. כאשר אנו מוכרים או קונים דירה, כאשר קיבלנו דירה בירושה ואנו מבקשים לדעת את שוויה, אם אנו אנשי עסקים הפועלים בזירת הנדל"ן וכד'- "לא נזוז" בלי ליווי מקצועי של שמאי. אחד הנושאים שבהם נחוצה במיוחד מעורבותו של שמאי, היא במקרים של עסקאות בבתים צמודי קרקע.

בתים צמודי קרקע

בתים צמודי קרקע הם נכסים, הבנויים על מגרש. שווי הנכס כולל גם את שווי המגרש המקיף אותו. בתים מסוג זה נפוצים לאו דווקא במרכזי ערים גדולות (שם נראה בעיקר בנייה רוויה, קרי- בנייני דירות), אלא במושבים, יישובים קהילתיים, ערים קטנות יחסית, שכונות מסוימות (וותיקות בדרך כלל) הממוקמות בערים גדולות ועוד. בתים צמודי קרקע הנם יקרים יחסית לדירות מגורים רגילות, משום שכאמור, גם ערך המגרש נלקח בחשבון ושוויו של מגרש כזה יכול להיות גבוה הרבה יותר מהבית עצמו.

סיבוכים במכירת בתים צמודי קרקע

בעיתונות הכלכלית הופיעו בשנים האחרונות דוגמאות למספר סיבוכים, שהתעוררו בעת מכירת בתים צמודי קרקע. באחד מהם, למשל, הופתע המוכר לגלות, לאחר המכירה, כי המדינה מחייבת אותו במס שבח בהיקף מאות אלפי שקלים, וזאת על זכויות הבניה שנמכרו. המוכר, שכלל לא לקח בחשבון אפשרות כזו, נכנס למצוקה פיננסית קשה בעקבות המקרה. בעיה כזו עלולה להתגלות כהרסנית לעסקת הנדל"ן כולה ולפגוע גם בקונה.

למשל, אם המוכר טס לחו"ל ולא ניתן לאתרו, כל עוד הוא לא ישלם את מס השבח שהוא מחויב בו, לא יושלם תהליך רישום הנכס והקונה לא יוכל לרשום את הבית על שמו.

בעיה אחרת עלולה להתעורר אם המוכר אמנם ניתן לאיתור, אך כבר השתמש בכסף שקיבל עבור הבית ואין לו כסף לשלם מס שבח. גם כאן- לא יועבר הבית על שם הקונה, ששילם במיטב כספו עבור הנכס ונישאר מתוסכל וכועס.

ליווי שמאי בעסקאות בתים צמודי קרקע

כדי להימנע ממצבים מטרידים כמו שתוארו לעיל, חייב כל מי שמתכוון לקנות או למכור בית צמוד קרקע להיוועץ בשמאי מקרקעין מוסמך. איש מקצוע זה בודק לא רק את שוויו של הבית עצמו, אלא גם את שוווי המגרש וכן את השווי של זכויות הבניה.

כך למשל, עלול להית מצב בו הבית עצמו קטן, ישן וזקוק בדחיפות לשיפוץ מסיבי, אך שווי המגרש והזכויות גדול לאין מונים משוויו הספציפי של הבית. שמאי מקרקעין גם יעדכן את המוכר, כי הוא יחויב במס שבח בשיעור של 35% משווי זכויות הבניה הבלתי מנוצלות של הנכס. בהתאם לנסיבות, הוא עשוי לייעץ למוכר במקרה כזה לממש את זכויות הבניה (או חלק מהן), או לקבוע בהסכם המכר מי בדיוק יישא בתשלום המס, בגין אותן זכויות בלתי מנוצלות.

עם זאת, חשוב לציין כי שמאי מקרקעין עשוי לעזור למוכר גם בערעור על גובה מס השבח, לאחר שבוצעה העסקה. מאחר ומומחיות השמאי היא בהערכת זכויות במקרקעין, שומה שלו יכולה לסייע בהפחתה ניכרת, אפילו כדי מאות אלפי שקלים, של המס המבוקש.
מובן שייעוץ שמאי במקרה של בית צמוד קרקע חשוב מאד גם לקונה. אם יידע הקונה, כי נושא זכויות הבניה של הבית (שלא עלה עד כה במשא ומתן) עשוי לטרפד את תהליך הרישום של הנכס, סביר שידרוש מהמוכר להתייחס מפורשות לנקודה זו בהסכם המכר, או שייסוג כליל מהעסקה.

המלצות לתכנים נוספים הקשורים לעבודתו של השמאי

• במה שונה הערכה של שמאי פרטי מהערכת שמאי של הבנק
• באילו מקרים נדרשת הערכת שמאי מקרקעין
• כיצד תבחרו שמאי דירות
• שמאות מקרקעין בישראל
• הקשר בין שמאי המקרקעין לתמ"א 38