חשיבות שמאי מקרקעין בקבוצות רכישה

כל הקורא את מדורי הנדל"ן בעיתונות, ניתקל לא אחת בפרסומים וידיעות אודות פרויקטים של קבוצות רכישה. במה בדיוק מדובר, האם באמת יכולה קבוצה כזו לחסוך לחבריה כסף, ומדוע נחוץ לקבוצה ליווי של שמאי מקרקעין- על כל אלו במאמר שלפניכם.

מהי קבוצת רכישה

קבוצת רכישה היא קבוצת אנשים שהתאגדה לצורך רכישת קרקע, כאשר הכוונה היא לבנות על הקרקע הזו פרויקט נדל"ני. התאגדות האנשים בקבוצת רכישה יכולה להתבצע מכמה סיבות, בעיקר מסיבה כלכלית (הוזלת עלויות) אך גם מסיבה חברתית (בחירה מוקפדת של השכנים לפרויקט). קבוצת רכישה יכולה להתארגן מעצמה, באמצעות חברים ומכרים, או באמצעות חברה מנהלת, המארגנת ומפקחת על הפרויקט.

החיסכון הכספי

פעמים רבות, ניתן לקנות באמצעות קבוצת רכישה נכס למגורים שיהיה זול בהרבה מנכס דומה, הנמכר על ידי קבלן. הוזלה זו מתקיימת בשל צירוף של כמה גורמים:

1. אין צורך לשלם ליזם הפרויקט, שכן הקבוצה היא למעשה היזמת שלו. מדובר בחסכון כספי ניכר, שכן לפי פרסומים בעיתונות הכלכלית יכול רווח יזמי לנוע בין 20-25% מהעלות הסופית של הפרויקט.

2. אם ההתארגנות מתבצעת על ידי חברי הקבוצה בלבד, בשיטת חבר מביא חבר, ניתן לחסוך מאוד בעלויות שיווק ופרסום, או אפילו לוותר עליהן כליל (למשל, אם גיוס החברים מתבצע באמצעות הרשתות החברתיות).

3. חסכון ניכר בתשלומי מס. באמצעות תכנון מס נכון, יכולים חברי הקבוצה להיות פטורים מתשלומי מס ערך מוסף שיש לשלם בגין: הקרקע, היטלי פיתוח, אגרות בניה, מס רכישה החל על הקרקע וכמובן- רווח יזמי. נוסף על כן, יהיו החברים פטורים מתשלום מס רכישה בגין הנכס המוגמר.
כל ההנחות הללו מובילות להנחה משמעותית במחיר הסופי של הנכס, שלפי הפרסומים עשויה להגיע אף לכדי 20% במקרים מסוימים.

דוגמאות לפרויקטים של קבוצות רכישה

קיימות דוגמאות רבות של פרויקטים מאוכלסים, שבוצעו באמצעות קבוצות רכישה, בעיקר בגוש דן, כמו למשל:

•מגדל דניאל בראשון לציון

•פרויקט "מעוז בכפר" בפתח תקווה

•פרויקט "מגדלי ההיי-טק" בתל אביב

•פרויקט "מגדל מנהטן" בפארק צמרת, צפון תל אביב

•כוכב בבלי, בצפון תל אביב

•אלוני בורכוב, ברמת גן

•מגדל כוכב השרון, בהוד השרון

•פרויקט סוקולוב/השרף, ברמת השרון

ועוד פרויקטים רבים, כאשר פרויקטים רבים נוספים נמצאים כיום בשלבי תכנון או הקמה.

תפקידו של שמאי מקרקעין בקבוצת רכישה

ניתן לומר בבטחה, שכל קבוצת רכישה חייבת להסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך, על מנת להצליח. שמאי מקרקעין הנו איש מקצוע אשר צבר השכלה, ניסיון ומומחיות בכל האספקטים הקשורים לנדל"ן, כולל אספקטים תכנוניים, חשבונאיים, משפטיים ועוד. לשמאי המלווה את הקבוצה יש כמה תפקידים חשובים:

1. ייעוץ מקצועי עוד בשלב איתור הקרקע הפנויה לפרויקט. בשל ניסיונו והשכלתו, רק השמאי יכול לתת לחברי הקבוצה "אור ירוק" להתחיל לנהל משא ומתן עם בעלי הקרקע. הוא יעשה כן רק אם בדיקותיו המקדמיות יעלו כי אין בעיות עם הזכויות המשפטיות על הקרקע, יש זכויות בניה מספיקות, ידוע בדיוק מהם התשלומים למינהל בגין הבנייה ועוד. לאחר שיבדקו על ידו כל אלה, הוא יגיש לקבוצה דו"ח שמאות מפורט, הקובע את שווי הקרקע וזכויות הבנייה עליה. כדאי לציין שדו"ח זה ישמש את חברי הקבוצה גם ככלי למשא ומתן מסחרי, שכן הצעתם למוכר תתבסס על הערכת השווי של השמאי.

2. הכנת דו"ח אפס. דו"ח חשוב זה יפרט בפני חברי הקבוצה את כל העלויות שיעמדו בפניהם משלב "אפס" (השלב ההתחלתי) ועד להערכת שווי הדירות בשוק החופשי. הדו"ח סוקר בפרוטרוט את המצב התכנוני והמשפטי של הקרקע כיום, ההגבלות השונות (אם קיימות), פרוט מלא של כל ההוצאות הכספיות הנדרשות כדי לבצע את הפרויקט, ועוד. חשוב לציין שחברי הקבוצה יחויבו להגיש לבנק דו"ח אפס שחובר על ידי שמאי מקרקעין, אם ברצונם לקבל מימון בנקאי לפרויקט.

3. הערכת שווי של הנכסים הגמורים. כאשר יסתיים הפרויקט, יעריך השמאי את שוויו של כל אחד מהנכסים שהוקמו במסגרתו. מידע זה יסייע בידי חברי הקבוצה לדעת, כמה הם עשויים לקבל אם ימכרו את הנכס שלהם.

4. ניצול הטבות המס. מאחר ושמאי מקרקעין בקי היטב בכל ההיבטים הפיננסיים הקשורים לנדל"ן, הוא יקפיד להפריד בין חיבור הדו"חות שצוינו לעיל, ולהגיש כל אחד מהם במועד אחר, וזאת כדי שהקבוצה תקבל את הטבות המס המקסימליות שלהן היא זכאית.

ומה לאחר הרכישה? חשבו גם על היום שאחרי. הקבלן הבונה, ידאג וודאי לאינטרסים שלו ולא בהכרח ידאג לכל פרט ותקן בטיחות. כפי שאתם רוכשים רכב, על אחת כמה וכמה תרצו ודאי שבודק מקצועי יבצע בדק בית מקיפה לכל הדירות ולאחר המסירה. בידיעה של האמור ותכנון נכון מראש, תוכלו לחסוך כסף רב. איך? בדקו עם משרד השמאי אם חברתו עוסקת בביצוע בדק בית לאחר רכישה מקבלן. כך, תוכלו לשריין מראש מחיר טוב בעסקת חבילה לשמאות שלפני ובדק הבית הנדרש לאחרי.
חברתנו, צ'ק האוס מתמחה בשירותים אלו ונשמח לספק גם לכם הצעה משתלמת.
ככל שהעניין רלוונטי כעת אתם מוזמנים ליצור קשר ולהתייעץ איתנו כעת.

בהצלחה!