יתרונות וחסרונות פינוי בינוי לעומת תמ"א 38

פרויקטים של תמ"א 38 הולכים ומתרבים ברחבי הארץ. במסגרת הפרויקטים הללו, משפץ קבלן את הבית המשותף שיפוץ יסודי, ובונה על גג הבניין המשופץ עוד כמה יחידות דיור חדשות. את היחידות הללו הוא מוכר, וכך נותר בידו רווח גם לאחר מימון השיפוץ.

קיימת גם שיטה אחרת להשבחת ערכו של הבית המשותף: פינוי בינוי (או תמ"א 38 – 2). במקרה זה, מפונה הבית מדייריו, הוא נהרס כליל, ובניין חדש נבנה תחתיו. מה עדיף? כדי לענות על שאלה זו, יש צורך לבדוק יתרונות וחסרונות של פינוי בינוי לעומת תמ"א 38 – 1, ואת זאת נבצע במאמר שלפניכם.

יתרונות פינוי בינוי לעומת תמ"א 38

1.מינימום של אי נוחות לדיירים. זהו יתרון גדול של פרויקט פינוי בינוי, לעומת תמ"א 38. בפינוי בינוי, מועברים הדיירים מהבניין אל מגורים חלופיים למשך זמן ביצוע פרויקט. מגורים אלו יכולים להיות דירה בשכירות או אפילו חדר במלון, כאשר הקבלן נושא בעלויות המגורים החלופיים. בצורה כזו, לא צריכים הדיירים לסבול מרעשי השיפוץ, ענני אבק, הפסקות חשמל ומים וכדומה.

2.קבלת נכס חדש לחלוטין. במסגרת פינוי בינוי מקבלים הדיירים, במקום הדירה הישנה שלהם, דירה חדשה לחלוטין, בבניין חדש. על פי רוב, מקבל כל דייר דירה גדולה יותר מהדירה הישנה שהייתה ברשותו. בצורה כזו, כל דייר נהנה גם מאיכות חיים טובה יותר וגם מעליה משמעותית בשווי הנכס שבבעלותו.

3.קבלת חניה רשומה בטאבו. אחת הצורות החדשות של פינוי בינוי מתבצעת באמצעות תיקון לתמ"א 38, הקרוי תמ"א 38/2. זהו למעשה הליך פינוי בינוי של בניין בודד, המתבצע בצורה מהירה מבחינה ביורוקרטית, לבניינים הזכאים לכך. בפרויקט פינוי בינוי תחת תמ"א 38/2 מקבל כל דייר גם חניה פרטית בטאבו. עניין זה מעלה עוד יותר את שווי הנכס שבבעלותו.

חסרונות פינוי בינוי לעומת תמ"א 38

1.התווספות מספר גדול של דיירים חדשים. מאחר ובפרויקט מסוג זה נבנות לפחות 18 יחידות דיור חדשות, הרי שמספר דיירי הבניין גדל בצורה משמעותית. מי שעניין הפרטיות חשוב לו, והוא אוהב להתגורר בבית משותף עם מספר קטן של דיירים, עשוי להעדיף דווקא פרויקט תמ"א 38, בו מתווספים לבית המשותף הרבה פחות דיירים חדשים.

2.זמן ביצוע הפרויקט ארוך הרבה יותר מתמ"א 38. אם בפרויקט תמ"א 38 עלולות העבודות לארוך כחצי שנה עד שנה, הרי שבפינוי בינוי מדובר על כשנה וחצי עד שנתיים, מיום קבלת היתרי הבנייה.

3.חוסר כדאיות במקרים רבים. במקרים רבים לא ניתן לבצע פינוי בינוי, כי לקבלן פשוט לא משתלם לעשות זאת. קבלנים רבים ישקלו לבצע פרויקט פינוי בינוי רק אם ייווכחו שהם יכולים לבנות בין 2.5 לשלוש דירות חדשות על כל דירה קיימת. לעומת זאת, מאחר ופרויקט תמ"א 38 כרוך בהרבה פחות עלויות מצידו של הקבלן, הרי שמדובר בפתרון פרקטי יותר, שהרבה יותר בתים משותפים יכולים ליהנות ממנו.

במה כדאי לבחור?

אם אתם שוקלים לבצע בבניין שלכם תמ"א 38 או תמ"א 38/2 (פינוי בינוי), מומלץ להתייעץ עם מומחים לדבר. כך למשל, כדאי לנציגות הבית המשותף להיפגש עם שמאי מקרקעין, ולקבל את חוות דעתו, טרם ההתקשרות הראשונית עם קבלנים. השמאי עשוי להמליץ לכם על שימוש בשירותיה של החברה גם עבור בדיקת הבית בסוף הפרויקט כדי לוודא שהתנהל כמצופה וללא ליקויי בנייה לאחר דבר. דבר נוסף שרצוי לדעת, ישנם חברות (כדוגמת החברה שלנו, צ'ק האוס) שם תוכלו לקבל הן שירותי שמאי והן שירותי בדק בית- לתום הבדיקה. בפנייתכם אלינו תוכלו בהחלט לשאול אודות עסקת חבילה שכזו שלבטח תוזיל לכם את העלויות מאשר אם הייתם מזמינים שמאות מקרקעין ובדק בית מחברות שונות.

בהצלחה!