מדריך לרכישת דירה מקבלן

במדריך זה המוגש על ידי שמא מקרקעין של חברת צ'ק האוס, מופיעות המלצות והערות שנרכשו במהלך הנסיון הרב שרכשנו.

ביצוע רכישת דירה חדשה מקבלן, לרבים, הינה העיסקה החשובה בחייהם. גם אם זו אינה העסקה החשובה ביותך בחייך, וודאי שהיא חשובה למשל, הרבה יותר מאשר רכישה של רכב חדש שעלותו פחותה בהרבה. ברור, על כן, שיש צורך לערוך, גם במקרה של רכישת נדל"ן בדיקה יסודית לפני רכישה. זאת על מנת שתמנע מהפתעות לא נעימות, הפסדים ועוגמת נפש. מוטב לעשות זאת, כמובן, מיוזמתכם ולא מיוזמת הקבלן (או מטעם איש מקצוע מטעמו)
את/ה מוזמנ/ת לפנות אלינו לקבלת פרטים נוספים או לקבל ייעוץ ללא כל עלות או מחויבות בטלפון  1-800-103-333.

הבהרה: המדריך אינו מתיימר להחליף את בעלי המקצוע, או לתת את כל התשובות, אבל יש בו בכדי לסייע לך בצעדים הראשונים לרכישת דירה.
כמו כן, מאמר זה אינו נועד להטיל דופי ביושרם של קבלנים בארץ. ביצוע רכישת דירה הינה פעולה כלכלית אשר נעשית מרצון על ידי שני הצדדים. הקבלן רשאי להגן על ענייניו בצורה הרצויה לו והרווחית, יחד עם זאת זכותך המלאה לעמוד על זכויותיך.

תוכן ענינים:

• רשיון קבלן
• בעלות על הקרקע, היתר בניה ומיסוי
• זכרון דברים
• המסמכים שיש לצרף לחוזה
• פעולות שיש לבצע לפני החתימה על החוזה
• בקשות לשינויים
• סעיפים בחוזה המכר (חנייה, עלויות פיתוח, איחור במסירה, רכוש משותף ועוד).
• הבטחת ההשקעה – יש להיוועץ עם עורך דין
• תשלומים
• הבטחת עליית ערך הדירה
• פעולות בעת הבנייה
• קבלה מסודרת של החזקה בדירה
• אחריות הקבלן
• גורמים רשמיים לתלונות ולבירורים

רשיון קבלן

יש לרכוש דירה רק מקבלן רשום בפנקס הקבלנים!

בקש מהקבלן האחראי להציג בפניך בתחילת המשא ומתן "רשיון קבלן" לתקופה של השנה השוטפת, יש לוודא שהרשיון בתוקף.
ברשיון יהיה רשום סיווגו המקצועי של הקבלן אשר קובע באילו ענפים הוא רשאי לעסוק וסיווגו הכספי אשר קובע עד איזה היקף מותר לו לבצע עבודות בניה. יש לוודא שפעולות הבניה אשר מבוצעות על ידי הקבלן הינן במסגרת סיווגו המקצועי והכספי.
רצוי לבקר בפרויקטים קודמים שקבלן בנה. נסו לשוחח עם הדיירים, לבדוק את רמת הגימור שנעשתה ואת התיחסות של הקבלן להתחייבויותיו. כמו כן, מומלץ לברר את מצבו הכלכלי של הקבלן במידת האפשר.

בכל מקרה, לא מומלץ לרכוש דירה ללא הזמנת שירותי שמאי מקרקעין אשר יעריך את שווי הנכס.

בעלות על הקרקע, היתר בניה ומיסוי

יש לוודא כי הקרקע שעליה נבנה/יבנה הבניין היא בבעלותו של הקבלן או שיש לו זכויות בה,י ש לבדוק כי אין על הקרקע שיעבודים/עיקולים וכו'.
ניתן לבדוק זאת על ידי בדיקת נסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין (בציון מספר גוש וחלקה). יש לבדוק את מסמכי הבעלות אשר ברשות החברה, בעת רכישת דירה בחברה משכנת. אם הקרקע היא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל (ממ"י) , יש לבדוק האם הקרקע עברה היוון. במידה ולא, יתכן ויהיה צורך לשלם מאוחר יותר דמי היוון, דמי חכירה ודמי הסכמה . סכומים אלו יכולים לעלויות נכבדות ולכן חשוב לוודא זאת.

אם מדובר ב"עיסקת קומבינציה" כלומר- עסקה שבה בעל קרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה הוא מקבל חלק מהדירות בבניין, יש לבדוק האם ישנו רישום הערת אזהרה על שם הקבלן על הקרקע והאם יוכל הקונה הפוטנציאלי לרשום "הערת אזהרה" על הקרקע. חשוב ביותר לברר מהם סעיפי העיסקה בין הקבלן לבין בעל הקרקע.

במיוחד שים לב לדגשים הבאים:

• הדירה שהינך רוכש תיבנה כדין וכי לא יועדה למי מבעלי המגרש.
• בידי הקבלן היתרי בנייה מתאימים שהוצאו ע"י הרשות המקומית.
• אין לרכוש דירה בבניין אשר לגביו לא ניתן עדיין היתר בנייה על פי חוק.
• האם יש לקבלן אישור מנציבות מס הכנסה ומס רכוש, על כך שאין מבחינתם מניעה לרשום את הדירה על שם הקונה בלשכת רישום מקרקעין.

זכרון דברים

אין לחתום בחפזון על זכרון דברים, כיוון שהינך עלול להצטער לאחר מכן.
שימו לב: זכרון דברים חתום כדין כמוהו כחוזה לכל דבר, וביטולו על ידך יכול להיות כרוך בקשיים. החתימה על זכרון דברים קושרת אותך מבחינה חוזית, ומהווה צמצום באפשרויות המיקוח שלך בכל הקשור לתנאי החוזה.

המסמכים שיש לצרף לחוזה

על פי החוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 – חובה על הקבלן לצרף לחוזה הרכישה:

1. מפרט טכני של הדירה, זאת בהתאם לנוסח שישנו בצו מכר דירות (טופס של מיפרט) תשל"ד – 1974.
2. תוכניות הדירה כולל: תוכנית קומת עמודים , קומה טיפוסית (בה ממוקמת הדירה) ,קומת הגג ותוכנית המגרש כפי שנדרש בתכנית הגשה לרשות המקומית.

בזמן בדיקת התוכניות יש לבדוק את מיקום הדירה בבניין, כיווני האוויר, גודלה והתכנון הפנימי והחיצוני. מומלץ לבדוק אם אין מפגעים אקולוגיים וסביבתיים בסמוך לבנין כגון: תחנות דלק, מבני תעשיה ומסחר, כבישים, מתקני אשפה, מתקני חשמל ועוד.

במידה והדירה עם גינה צמודה או גג צמוד, יש לבדוק אם אין בשטחים אשר מוצמדים לדירה מתקנים אשר שייכים לדיירים אחרים כגון מנולים בגינה, ניקוז הגג המשותף לגינה או דוודים וצנרת על הגג.

פעולות שיש לבצע לפני החתימה על החוזה

יש לעיין בביתך (ולא במשרדי הקבלן) בחוזה עליו אמורים לחתום.
כדאי מאוד לקבל חוות דעת של אנשי מקצוע מטעמך כמו: עורך דין, מהנדס, מומחה בדק בית או אדריכל לגבי כל הכתוב בחוזה ובמפרט הטכני. יש לוודא כי כל "הבטחה" או "הבנה" בינך לבין הקבלן, יופיעו בחוזה בכתב ובאופן ברור.
חשוב לדעת , כי יקשה מאוד להוכיח ולתבוע דברים שנאמרו בעל פה. לכן אם הם אינם מצויינים בכתב בחוזה יש להוסיף אותם.

אין לחתום על סעיפים בחוזה אשר מאפשרים לקבלן "לשנות", או "לדחות" או "לקבוע", זאת על דעת עצמו , ובלי לקבל את הסכמתך. יש לבדוק כי הקבלן מילא את כל הפרטים במפרט הטכני, באופן מפורט ומדויק ולא השאיר מקומות ריקים.

בקשות לשינויים

1. יש לדאוג כי בחוזה יהיה סעיף אשר מאפשר לבקש מהקבלן לבצע שינויים ו/או תוספות בתוך הדירה.
2. יש לוודא כי השינויים ייעשו באמצעות ובאחריות של הקבלן ולא באמצעות קבלני המשנה.
3. יש לוודא כי כל בקשה לשינויים או תוספות בדירה תעשה בכתב , כחלק בלתי נפרד לחוזה.
4. מומלץ כי הבקשה תכלול פירוט מחירים עם מועדי ביצוע ומשך האיחור במסירת הדירה, עקב שינויים אלו.
5. יש להחתים את הקבלן על ההעתק.
6. יש לברר מראש עם הקבלן במידה ותידרש תשלום עמלה עבור התקנת אבזרים אשר אתה תספק. יש לברר את גובה העמלה כמו גם את גובה הזיכוי אשר יתקבל עבור האביזרים עליהם ויתרת.

סעיפים בחוזה המכר

מחיר הדירה אשר נקוב בחוזה המכר חייב להיות סופי וגם לכלול את כל הסכומים אשר נלווים למחיר הסופי של הדירה.

כאשר חותמים ומנהלים משא ומתן עם קבלן לרכישת דירה מומלץ לשים לב כיצד הנושאים שיפורטו מייד, כמו גם אחרים, מופיעים בחוזה המכירה, על מנת למנוע תשלומים נוספים על מחיר הדירה.

• מס ערך מוסף – יש לבדוק האם התשלום ששולם לקבלן כולל תשלומים עבור מס ערך מוסף וכלול במחיר הדירה או שמא ידרש לשלמו זאת בנוסף על הסכום אשר נקוב בחוזה.
• חנייה - יש לבדוק אם מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל גם את מחיר החנייה. צרך לבדוק האם נמכרת חנייה צמודה ו/או מקורה. לשים לב כי במקרה אשר מספר מקומות החנייה תואם את מספר הדירות בבניין, יכול להיות כי הקבלן יחייב לרכוש מקום חנייה, זאת כתנאי לקבלת מפתח לדירה .

במקרה אשר מספר מקומות החנייה יהיה קטן ממספר הדירות בבנין , ייתכן כי הקבלן יבצע מכירה לחלק מהדיירים במקומות חנייה צמודים, כאשר שאר הדיירים יוותרו בלא מקום חנייה. מומלץ לוודא את מקום החניה (סימון בתוכנית המכר) ולדאוג כי מיקום החניה שהובטח יצוין בחוזה.

• דוד שמש – על פי תקנות התכנון והבנייה חובה על כל קבלן להתקין מערכת חימום מים בדירות בבניין. כמו כן הוא מחויב לדאוג שזו תהיה "מערכת סולרית" מושלמת על פי התקנות. יש לוודא כי הקבלן התחייב במפרט הטכני להתקין מערכת מושלמת לדירה ולא רק "הכנה" למערכת סולרית.
• פיתוח - הוצאות פיתוח הינן מושג הכולל בתוכו נושאים רבים כגון: כבישים, מדרכות, גינות, גדרות ועוד . יש לבדוק אם "הוצאות הפיתוח" נכללות במחיר הדירה ומה הן כוללות ומה לא. במידה והן ואינן נכללות במחיר, יש לוודא מראש ולעלות בכתב מהו הגובה המדויק של תשלום עבור ה"פיתוח".
• חיבור הבניין למערכות חשמל, מים, גז, וטלפון - יש לבדוק האם ההוצאות עבור חיבורי הבניין וחיבורי הדירות למערכות השונות בדירה (מים, חשמל, גז, טלפון ותקשורת) כלולות במחיר הדירה על פי חוזה. יש להקפיד כי פרט להוצאות עבור חיבור הדירה (כלומר: שעון מים, שעון גז וחשמל) לא יחולו תשלומים עבור חיבורי הבניין לרשתות הכלליות.
• גינון, אנטנת טלויזיה – יש לבדוק האם הקבלן עימו מקושרים התחייב במפרט לספק גינון, אנטנה מרכזית לטלויזיה ו/או חיבור לכבלים מושלמים, או שרק מדובר ב"הכנה" עבורם. חשוב לבדוק את תוכניות הגינה (במידה ויש), השבילים, מערכת ההשקיה, צמחיה וכו'. כמו כן יש לבדוק כמה ערוצים יש באנטנת הטלויזיה.
• רכוש משותף – חשוב לבדוק אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין, וכיצד מוסדרים השטחים המשותפים ברכוש המשותף : הכניסה לבניין (לובי), מחסנים, חניות, גישה לגג והגג עצמו, ומתקנים אחרים אשר מותקנים בבנין.
  יש לברר כיצד ובאילו תנאים שומר הקבלן לעצמו זכויות על שטחים אלו. יש לשים לב כי קבלן (אשר אינו בעל דירה בבניין) ו/או לכל גורם אחר אסור להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף בזמן רישום הבית כבית משותף.
• הערת אזהרה - יש לעמוד על כך שהמוכר לא יכלול בחוזה הוראה אשר מונעת לרשום הערת אזהרה גם אם ניתנת בטוחה אחרת. הוראה כזו מהווה תנאי מקפח ובוטלה על ידי בית המשפט העליון.
• איחור במסירה – יש לוודא שבחוזה המכר ישנו תאריך מוגדר ויחיד למסירת הדירה.

סעיף בחוזה אשר מאפשר איחור של למעלה מחודשיים במסירת הדירה ללא סיבה מוצדקת מהווה סעיף מקפח (לפי פסק דין אחר – שלושה חודשים). בחוזה ישנם סעיפים אשר מאפשרים לקבלן למסור את הנכס באיחור של מספר חודשים , מסיבות אשר אינן תלויות בקבלן. במידה וכן יש לקבוע בחוזה פיצוי נאות (יכול להיות ריבית והפרשי הצמדה על סכומים אשר כבר הועברו לקבלן, או תשלומים עבור שכר דירה ריאלי עבור דירה דומה).

• קבלת הדירה – יש להימנע מלחתום על סעיף אשר קובע כי עצם קבלת הדירה מהווה הוכחה כי הדירה במצב תקין ומושלם, ובוצעה בהתאם למפרט. בשלב זה יש להזמין שרותי בדק בית.
• רישום בטאבו – חשוב לדרוש מהקבלן לציין בחוזה תאריך מוגדר בו הוא ישלים את רישום הבעלות על הנכס במשרד רישום המקרקעין.
  יש לוודא שלא יהיו בחוזה סעיפים מעורפלים בנושא זה, לדוגמה: ביצוע רישום בטאבו תוך תקופה של שנה מרישום הבית כבית משותף או ביצוע רישום תוך שנה מגמר ביצוע הפרצלציה וכו'. ביצוע הרישום בטאבו כרוך בדרך כלל בתשלום נוסף על מחיר הדירה אשר נקוב בחוזה.

הבטחת ההשקעה – יש להיוועץ עם עורך דין

חשוב כי כל ביצוע הכספים לקבלן על חשבון הדירה אשר עתידה להיבנות, יובטחו בהתאם להוראות חוק המכר דירות. בהתאם לחוק זה נאסר על המוכר לקבל תשלומים של למעלה מ-% 15 ממחיר הדירה אלא רק במידה והבטיח את ההשקעה באחת מהדרכים הבאות:

1. מסר ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששולמו, כאשר בכל מקרה אשר בו לא יוכל הקבלן להעביר בעלות לקונה או זכות אחרת בדירה כמוסכם בהסכם המכר (עקב עיקול אשר הוטל על הדירה ו/או על הקרקע, עקב צו קבלת נכסים, עקב צו פירוק או בשל מינוי כונס נכסים וניתנו נגד המוכר או בעלי הקרקע).
2. ביטוח בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכש הדירה למטרת החזרת כל הכספים אשר שולמו על חשבון הדירה. יש לוודא כי תשלומי הביטוח שולמו מראש.
3. שיעבוד של הדירה או החלק היחסי מהקרקע אשר עליה היא נבנית, במשכנתא מדרגה ראשונה לטובתך, למטרת הבטחת החזרת כל הכספים.
4. רשם לגבי הדירה, או חלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית, הערת אזהרה במשרד רישום המקרקעין, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד ו/או עיקול ו/או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות. להקפיד כי הערת האזהרה תיכנס לתוקפה מיד, וכי היא אינה תלויה בסעיפים נוספים, כדוגמת התקדמות הבנייה.

הדרך המומלצת ביותר להבטחת הקניה, הינה הערבות הבנקאית. יש לבדוק היטב עוד בטרם חתימה על החוזה, את נוסח של הערבות הבנקאית, כך שהערבות תהיה חד משמעית ותבטיח היטב את הזכויות של הרוכש.

שאלה של ההוצאות עבור הבטוחה הינה נושא למשא ומתן בין הקונה לקבלן.

תשלומים

מומלץ כי לוח התשלומים לקבלן לא יהיה במועדים "לפי שנה" בלבד, אלא גם יהיה קשור בהתקדמות הבנייה, אחרת עלולים לגלות ששולמו % 90 ממחיר הדירה, כאשר בפועל קיים פיגור בבנייה ומועד מסירת הדירה עודנו רחוק.

על פי תקנה 1 לתקנות המכר במידה והביטחונות אשר ניתנו אינם בדרך של ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח הרי שלמרות מועדי התשלומים אשר נקבעו בהסכם הקניה, יהיו מועדי התשלומים על פי מה שנקבע בחוק:

1. עם ביצוע גמר התקרה בקומת העמודים או ביצוע גמר הרצפה בקומה הראשונה (כאשר לא קיים בבניין קומת עמודים) – תשלום זה כולל את דמי הקדימה אשר שולמו בעת חתימת ההסכם – 40% ממחיר הדירה.
2. עם ביצוע גמר שלד הקומה אשר בה נבנית הדירה, כולל מחיצות פנים חוץ ממשקופים וצנרת אינסטלציה וחשמל – 20%.
3. עם ביצוע גמר טיח פנים או תחליף לטיח – 15%.
4. לאחר ביצוע גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ – 15% .
5. עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר – 10%.

הבטחת עליית ערך הדירה

חוק המכר מחייב הבטחת ההשקעה בערכה הנומינלי (שיקלי) ואין הוא עוסק בשמירה של ערך ההשקעה על ידי הצמדת הבטוחה למדד או למטבע זר. אולם קיימת זכות , כצד במשא ומתן, לעמוד על כך שהבטוחה אשר תינתן, תהיה צמודה למדד.

פעולות בעת הבנייה

חשוב לעקוב אחר קצב עבודתו של הקבלן בשטח. במקרה של סטייה מהקצב המובטח, יש לשלוח לקבלן מכתב התראה באמצעות עורך דין. חשוב לבדוק את הדירה לפחות פעם אחת בעת הבנייה על ידי מהנדס מומחה.

מומלץ לא לנהל משא ומתן עם קבלני משנה אחרים, על מנת לא לאפשר לקבלן להתחמק מאחריותו.

קבלה מסודרת של החזקה בדירה

חשוב לא למהר מדי לקבלת החזקה בדירה.

יש לעמוד על כך כי מסירת הדירה תתבצע בצורה מסודרת, זאת לאחר מתן הודעה בזמן שהינו סביר מראש.

• מומלץ לקבל את החזקה בדירה לאחר שבוצעה שטיפת יסודית של הרצפה וניקוי הכלים הסניטריים על ידי הקבלן, על מנת שיהיה ניתן לראות האם ישנם פגמים.
• יש להקפיד לבצע בדיקה יסודית של הדירה עוד לפני קבלת החזקה חשוב מאוד שיהיה איש מקצוע רצוי מהנדס ביקורת מבנים.
• יש לבצע פרוטוקול מסירה מסודר ברור ומפורט, בו יהיו כלולים פירוט כל ליקויי הבניה אשר נמצאו בדירה, עם פירוט האופן בו הם יתוקנו וזמני התיקונים.
• במידה ולאחר קבלת הדירה ימצאו ליקויי בניה, יש לפנות לקבלן בכתב (מומלץ בדואר רשום) עם פירוט הליקויים.

נהוג כי בסוף שנת המגורים הראשונה לאחר מסירת הנכס הקבלן מבצע תיקונים בכל הליקויים חוץ מליקויים שיש לתקנם בדחיפות.

אחריות הקבלן

ע"פ התיקון לחוק המכר (דירות) מאוגוסט 1990, אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:

1. תקופת הבדק – שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה והיא נמשכת משנה עד שבע שנים ע"פ מהות הליקוי כמפורט להלן:
   …(1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים;
   …(2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים;
   …(3) מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים;
   …(4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – שלוש שנים;
   …(5) שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים;
   …(6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין – שלוש שנים;
   …(7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות – חמש שנים;
   …(8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים;
   …(9) כל אי התאמה אחרת, שאינה אי התאמה יסודית – שנה אחת".
2. תקופת אחריות – הינה תקופה בת שלוש שנים אשר תחילתה בתום תקופת הבדק. ההבדל בין שתי התקופות הוא שבתקופת הבדק חובה על הקבלן לבצע תיקון של הליקוי אלא אם הוא הוכיח ליקויי בניה נגרמו באשמת בעל הדירה.

מסיבה זו מומלץ לבצע בדק בית. בתקופת האחריות חובת ההוכחה היא על רוכש הדירה. כאשר במידה והדיירים אינם מבצעים תחזוקה נאותה של הנכס הקבלן אינו מחויב לביצוע התיקון אשר נגרמו באשמתם.

למרות שמקובל לטפל בליקויי הבניה, בתום תקופת השנה הראשונה, על הקבלן להמשיך ולטפל בהם זאת על פי החוק כמפורט לעיל. חשוב לדעת כי חוזה המכר אינו יכול לבטל את דרישות החוק ולקצר את תקופת הבדק או תקופת האחריות.

גורמים רשמיים לתלונות ולבירורים

• רשם תלונות נגד קבלנים
  במסגרת תפקידו מטפל הרשם בתלונות נגד קבלנים רשומים ובנושאים הנדסיים – טכניים כגון: ליקויי בנייה, רטיבות בדירה או אי ביצוע השלמות עבודות. כן מטפל הרשם בנושאים של הפרה מעשית לרשום ומוסכם בחוזים כגון: איחור במסירת הנכס, אי רישום של הדירה בטאבו ואי ביצוע המובטח במפרט הטכני.
  שימו לב: הרשם לא מטפל בסכסוכים ותביעות כספיות בין רוכש דירה לבין קבלן.
  לקבלת טפסי תלונה ודף מידע יש לפנות לכתובת: רשם הקבלנים, ת.ד. 18110 ירושלים מיקוד 91180 טל' 02-5847143 פקס: 02-5847148 בימים א,ג,ה בשעות 10:00- 12:00 בימים ב,ד בשעות 12:30- 14:30 או להשאיר הודעה במשיבון 02-5847847 הפועל 24 שעות ביממה.
• צרכנות כללית והממונה על הגנת הצרכן, משרד התעשיה והמסחר, רח' אגרון 30, ירושלים 02-6220220
• הרשות להגנת הצרכן בהסתדרות, 6921111 – 03
• המועצה הישראלית לצרכנות, רח' מזא"ה 76, ת"א, 03-5604671
• מכון התקנים הישראלי, רח' ח. לבנון (האוניברסיטה) 42, תל אביב, טל' 6465154 -03
• האגודה לתרבות הדיור, המשרד הראשי, רח' לינקולן 3 ת"א,