טרנד אחרון בענף הנדל"ן – דירות עם נוף פתוח בהבטחה שיישאר כך

אם תשאלו כל מתווך, תשמעו שדירה עם נוף פתוח (לים, לשדה, אפילו לדיונות חול), תעלה לכם יותר מדירה ללא נוף כזה. גם שמאי מקרקעין יאמרו לכם שדירה עם נוף פתוח יקרה יותר, והם אף יעזרו לכם להעריך שווי של דירה כזו אם תרצו לקנות (או למכור) אחת. אך האם הדירה תישאר עם נוף פתוח לתמיד? מי מבטיח לכם שזמן קצר לאחר הרכישה לא יחלו לבנות במקום מגדל מגורים, או קניון, שיחסמו לכם את הנוף שעליו שילמתם במיטב כספכם? על כל אלה במאמר שלפניכם.

דירה עם נוף שווה יותר

מחקר רחב היקף שבוצע בישראל בשנת 2006 בדק לעומק את הקשר בין הנוף הנשקף מהדירה למחיר הדירה. המחקר בדק עסקאות נדל"ן שנעשו בין השנים 1997-2004, ב-11 ערים בישראל. ממצאי המחקר היו חד משמעיים: דירות עם נוף פתוח (נוף ירוק, נוף לים או נוף מדברי) – יקרות יותר מדירות ללא נוף, ובאחוזים משמעותיים. כך למשל נמצא כי דירה שהיא "שורה ראשונה" לים בנתניה, יקרה בכ-25% מדירה מקבילה שאין לה נוף כזה. בחיפה, תוספת של נוף לים (שורה ראשונה או שנייה) תורמת יותר מ-10% למחיר, ובירושלים- נוף לשטח פתוח יעלה את מחיר הנכס בכ-6.4%. מכתבה ששודרה לאחרונה בטלביזיה, עולה כי ישראלים רבים שואפים להתגורר בדירה עם נוף פתוח, ומוכנים ברצון לשלם תוספת ניכרת במחיר תמורת התענוג הזה.

כמה מוסיף הנוף לשווי הנכס?

כדי לדעת בוודאות עד כמה תורם הנוף הפתוח למחיר הדירה יש צורך לפנות לשמאי מקרקעין. שמאי מקרקעין הנם אנשי מקצוע מוערכים מאוד בתחום הנדל"ן, והם היחידים המוסמכים חוקית להעריך את שווי הנכס בצורה מקצועית ואובייקטיבית. שמאי מקרקעין אומדים את תרומת הנוף לשווי הנכס באמצעות קריטריונים מבוססים, כמו למשל: מידת נדירות הנוף, דרגת החשיפה לנוף (שורה ראשונה או שנייה לנוף), סוג הנוף (נוף לים, נוף מדברי וכד'), יופי אסטטי של הנוף, הפרעות לנוף וזוויות הראייה לנוף ועוד פרמטרים רבים.

האם הנוף לא יעלם בעתיד?

אם אתם מעוניינים לרכוש דירה עם נוף פתוח, אל תסתמכו על דברי המוכר או על תחושות בטן, שהנוף (היקר) אכן יישאר שם לתמיד. רצוי מאוד לפנות אל שמאי מקרקעין, ולבקש שיעריך את שווי הדירה שאתם מעוניינים בה, טרם שאתם חותמים על חוזה הרכישה. השמאי יגיע אל הנכס המעניין אתכם ויבדוק אותו לעומק מבחינה משפטית, תכנונית והנדסית. כך למשל, הוא עשוי לגלות בבדיקתו כי וועדה מקומית לתכנון ולבנייה כבר אישרה תוכנית לפיתוח עירוני של הנוף. אמנם, ייתכן כי תכנית זו לא תאושר בסוף על ידי הוועדה המחוזית, אבל זהו נתון מדאיג מאוד מבחינתכם, האומר כי תוך כמה שנים הנוף היפה עלול להיעלם מחלונכם. דבר נוסף שכדאי לדעת: המחקר שעליו סיפרנו לכם לעיל מצא שהנוף הפתוח אומנם מייקר את הדירה, אך בשיעור פחות מתמחור השוק. במילים אחרות, ייתכן מאוד שהמוכר מבקש עבור הנוף תוספת של 20% למחיר הדירה, כאשר שמאי מקרקעין סבור כי עניין זה מצדיק רק תוספת של 10%. ברור, כי חוות דעת שמאי המצביעה על ערך דירה נמוך מהמבוקש, היא אמצעי אפקטיבי בניהול משא ומתן מול המוכר, שיוביל כנראה להתגמשות במחיר.