עסקת back to back – מכירת הדירה ורכישה של דירה חדשה

רבים מרוכשי הדירות בימינו הנם משפרי דיור, קרי- אנשים אשר מכרו את דירתם הישנה וקנו חדשה. לעיתים, מבוצעים המכירה והקניה פחות או יותר במקביל, בעסקת back to back ("גב אל גב"). בניהול זהיר של עסקה שכזו, ניתן לחסוך כסף רב ולהימנע מאי נעימויות שונות ומשונות. בכתבה שלפניכם כללנו שורה של הנחיות חשובות, שיסייעו לכם להשלים בהצלחה עסקת "גב לגב" נדל"נית.

עסקת back to back

בעסקה של מכירת נכס ישן וקניה של נכס חדש מסוג "גב לגב", קיימים למעשה שלושה תהליכים נפרדים, המתבצעים פחות או יותר בזמן מקביל. התהליך הראשון הוא מכירת הדירה הישנה. השני הוא רכישת דירה חדשה, והשלישי- מימון הנכס החדש.

מכירת הדירה הישנה

מטבע הדברים, הסכום העיקרי הדרוש לכם לביצוע רכישת הדירה החדשה יגיע ממכירת הדירה הישנה שברשותכם. כדי להגדיל את הסבירות לקבלת הסכום המרבי עבור הנכס שלכם, הקפידו על הדברים הבאים:

1. הזמינו שמאי מקרקעין לדירה, כדי שימסור לכם אומדן מדויק של שווי הנכס. שמאי מקרקעין הנו הגורם היחיד המוסמך לקבוע את שווי הנכס שלכם, והוא אף יכול למסור לכם מידע חשוב לצרכי המכירה. כך למשל, יכולה בדיקת שמאי להצביע על כך שבנכס ישנן זכויות בניה בלתי מנוצלות, ששיפוץ מסוים יכול להעלות מאוד את ערכו של הבית ועוד. בנוסף, בשל ההערכה המקצועית הרווחת בציבור לעבודתם של השמאים, תסייע לכם חוות הדעת הכתובה של השמאי לשכנע את הקונים הפוטנציאליים בשווייה האמיתי של הדירה.

2. טרם הצבת הנכס למכירה, מומלץ מאוד להזמין שרות של בדק בית, כדי למפות ליקויים גלויים וסמויים בבית. קונה פוטנציאלי שתציגו בפניו את דו"ח בדק הבית, כאשר מרבית הליקויים טופלו על ידכם, יהיה מוכן לשלם פרמיה נאה על השקט הנפשי שיקבל.

3. התאזרו בסבלנות. שוק הנדל"ן בישראל יודע עליות ומורדות בביקוש ובהיצע, ובהתאם לכך עשויה המכירה לארוך יותר זמן מהמתוכנן. השתדלו, על כן, לא למכור את הנכס כאשר אתם לחוצים לכסף, כי משמעות הדבר היא התפשרות גדולה על המחיר שתקבלו.

4. אל תתפתו לחתום על הסכם למכירת הנכס ללא עורך דין. הקונים, מצידם, יסתייעו בוודאי בשירותיו של משפטן מומחה. על כן, אתרו גם אתם עורך דין מומחה בדיני מקרקעין, כדי שיסייע לכם בניסוח הסכם המכר והשלמת העסקה מבחינה משפטית.

איתור ורכישה של דירה חדשה

מומלץ להקפיד על הכללים הבאים לצורך איתור של דירה חדשה.

1. החליטו מראש על תקציב לרכישת הדירה. קחו בחשבון, שייתכן מאוד שתצטרכו להוסיף עוד כ-10% למחיר זה, למשל – בגלל ביצוע שיפוצים, תיקון ליקויים והתאמות של הדירה לצרכים הספציפיים שלכם.
2. אל תסתפקו בהמלצות מתווכים באשר לכדאיות העסקה. הזמינו שמאי מקרקעין, כדי שיעריך כמה באמת שווה הנכס החדש.

3. הזמינו שירות של בדק בית לנכס החדש, מוקדם ככל האפשר. שירות מקצועי זה יאתר את כל הליקויים הקטנים והגדולים הקיימים בנכס. מצוידים במסמך מפורט מטעם חברת הבדק בית, בקשו מהמוכר (או מהקבלן, במקרה של קניית דירה חדשה) לתקן לאלתר את כל הליקויים שנתגלו, או לחילופין, להפחית לכם במחיר המבוקש.

מימון ההפרש במחיר

מימון ההפרש (בין התמורה ממכירת הדירה לעלות הנכס החדש) מחייב תכנון מדויק, זהירות וערנות. במיוחד יש להקפיד על ההדגשים הבאים:

1. אם אתם עדיין משלמים משכנתא על הדירה הישנה, אל תשכחו לבצע "גרירת משכנתא". בתהליך זה, יעביר הבנק את השעבוד הקיים לנכס החדש. התייעצו עם יועץ המשכנתאות שלכם בבנק, על מנת שידריך אתכם אילו מסמכים ואישורים יש להנפיק לבנק כדי לבצע את התהליך. בהזדמנות זו, כדאי להתייעץ עם מומחה למשכנתאות, כדי לבדוק אפשרות להגדיל את המשכנתא בתנאים משופרים, ובכך לגייס סכום נוסף הדרוש למימון ההפרש.

2. אם אינכם יכולים לגייס את ההפרש במחיר בכוחות עצמכם (באמצעות מימוש חסכונות או הלוואות מבני משפחה), דברו עם הבנק. הפקידים יכולים לסייע לכם להשיג מימון ביניים או "הלוואת גישור", שיעזור לכם לקנות את הנכס החדש, אפילו אם טרם מכרתם את דירתכם הישנה. עם מכירת הנכס הישן, תוכלו לסלק את הלוואת הגישור. הלוואות הגישור מוצעות כיום בתנאים נוחים, וניתן לפרוע אותן ללא עמלות פירעון מוקדם גם לפני המועד המוסכם. מומלץ מאוד לעשות סקר שוק, ולהשוות הצעות בין כמה בנקים, כדי לקבל את הלוואת הגישור המשתלמת ביותר עבורכם.