פיצול דירה ליחידות דיור – התחילו אצל השמאי!

מזה שנים אחדות נוהגים חלק מבעלי הבתים באזורים מבוקשים לפצל דירות שהם משכירים. הסיבה היא פשוטה- השכרה של כמה יחידות דיור קטנות, מכניסה לבעלים כל חודש סכום גדול יותר מהשכרת הדירה במצבה המקורי. אבל אליה וקוץ בה- פיצול דירה ליחידות דיור מתבצע בדרך כלל ללא האישורים החוקיים המתאימים. הבעלים המבצע פיצול דירה בלתי חוקי מסתכן בקנס כבד ובהריסת כל המחיצות, כדי להשיב את המצב לקדמותו. הדרך הטובה ביותר לפצל דירה, מתחילה קודם כל בפנייה אל שמאי מקרקעין.

שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע מוערך בתחום הנדל"ן. שמאי מקרקעין מעניק מגוון רחב של שירותים בתחום הנדל"ן לאנשים פרטיים, ארגונים ומוסדות. במקרה של רצון לפיצול דירה למספר יחידות דיור, יעשה שמאי מקרקעין כמה דברים. ראשית, הוא יבקר בנכס המיועד לפיצול ויסקור אותו בקפדנות, מן הבחינה ההנדסית (קרי- אופיו של המבנה ונתוניו הפיזיים וההנדסיים). בנוסף, ידאג שמאי מקרקעין לקבל מהרשויות מידע משפטי ותכנוני הנוגע לזכויות המשפטיות בנכס (עיקולים, משכונים וכד'), היתרי בנייה או מגבלות בנייה. שמאי מקרקעין ירכז את ממצאיו בדו"ח מפורט ובו יתואר שווי של הנכס טרם הפיצול, גובה השכירות המקובלת מהשכרת נכס כזה, כמו גם שווי יחידות הדיור שנוצרו לאחר הפיצול וההכנסה המקובלת מהשכרתן. בנוסף, יכול שמאי מקרקעין גם להעריך את עלות העבודה הנדרשת לצורך ביצוע השיפוץ. בצורה כזו, יוכל הלקוח המקבל את הדו"ח להחליט אם פרויקט הפיצול בכלל משתלם לו. ייתכן והלקוח יגלה כי דמי השכירות המצטברים מהשכרתן של כמה יחידות דיור אינן מצדיקות כניסה להוצאת פיצול כבדה, כאשר במהלך העבודה אף לא תוכל הדירה להיות מושכרת. שמאי מקרקעין יסייע לבעלי הנכס בעניין נוסף- הפחתה של היטל השבחה. זאת משום שהבעלים עשוי לשלם היטל השבחה לרשויות, בגין עלייה בערכו של הנדל"ן שבבעלותו. במצב כזה, יכול שמאי מקרקעין לסייע לבעלים בהפחתת היטל השבחה, על ידי הגשת שומה נגדית.

השגת האישורים לפיצול בדרך הנכונה והמהירה ביותר

שמאי מקרקעין הוא מומחה בנדל"ן בכל היבטיו, לרבות היבטים משפטיים, הנדסיים ותכנוניים. עקב מכלול הכישורים הללו, הוא יכול לסייע לבעלי הנכס גם בייעוץ אודות הדרך המהירה ביותר להשגת האישורים הדרושים לפיצול הנכס. בהקשר זה נציין, כי שר הפנים קבע לאחרונה כי פיצול דירה יכול להתבצע רק אם 75% מהדיירים באותו בניין מסכימים לכך. שמאי מקרקעין יכול להיפגש עם הדיירים ולשכנע אותם שפיצול דירה אחת בבניין לא יפחית מערכו של הנכס הפרטי אשר בבעלותם. הוא יכול גם להגות פתרון יצירתי אשר יסייע להם לתמוך בפיצול, כמו למשל שבעל הדירה המיועדת לפיצול ידאג להחלפת צנרת בבית המשותף על חשבונו, ישפץ את המקלט או יעשה גינה חדשה לבית המשותף. פתרונות נדל"ן יצירתיים והשגת הסכמה משותפת אינם זרים לשמאי. למעשה, בגלל כישוריו אלו, משמש שמאי מקרקעין גם כבורר בענייני נדל"ן, הפוסק בסכסוכים בין קבלנים, יזמים ושאר גורמים העוסקים בנדל"ן.

כדי לאתר שמאי מקרקעין מומחה רצוי ליצור קשר עם עורכי דין מתחום המקרקעין. עורכי דין אלו מכירים שמאי מקרקעין ועובדים עימם באופן קבוע. גם קבלנים, מתווכים ויזמים קשורים בקשרי עבודה עם שמאי מקרקעין אמינים וישמחו להמליץ לנו עליהם. רצוי לקבל כמה הצעות מחיר ממספר שמאי מקרקעין, אך לא לבחור באופן אוטומטי בהצעה הזולה ביותר. אין זה סוד כי עבודתו של שמאי מקרקעין בעל שם תהיה יקרה יותר מעבודתו של שמאי מתחיל. עם זאת, מאחר ופרויקט של פיצול דירה הוא פרויקט הכרוך בביורוקרטיה ובהשקעה של זמן וכסף רב, כדאי לבחור באיש המקצוע המנוסה ביותר.