קרקע חקלאית לפני הפשרה- השקעה חכמה או סיכון מיותר?

בשנים האחרונות מתפתח טרנד חדש בישראל: אנשים רוכשים קרקע חקלאית במחירים אטרקטיביים, בציפייה להפשרתה ולהאמרת ערך הקרקע. עד כמה מדובר בצעד חכם? על כך במאמר שלפניכם.

מי משקיע בקרקע חקלאית ומדוע?

כידוע לכולם, מחירי הנכסים העירוניים נמצאים בשיא של כל הזמנים. הסיבה היא פשוט עניין של ביקוש והיצע: אין מספיק דירות בערים הגדולות כדי לענות על הביקוש הגדול. דבר זה כמובן מעלה את מחירי הנכסים העירוניים לרמות חסרות תקדים. כדי להילחם בעליית המחירים הכבירה הזו, מבטיחים לנו הפוליטיקאים לשחרר קרקעות לבניה, כדי לבנות עליהן שפע של דירות חדשות ועל ידי כך להוזיל את מחירי הדירות. מכאן, שקניית קרקע חקלאית עשויה להיות השקעה משתלמת במיוחד, הקורצת למשקיעים ואפילו למשתכנים עתידיים. המשקיעים- משקיעים סכום כספי נמוך ועם שינוי יעוד הקרקע לבנייה עשויים לראות תשואה מכובדת על כספם. המשתכנים, מצידם, במיוחד אלו אשר אינם "לחוצים" על קניית דירה בזמן הקרוב, יכולים גם הם "לסדר" לעצמם בצורה כזו נכס נדל"ן במחיר מציאה.

כיצד להשקיע בתבונה?

בל נשכח שבהשקעה בקרקע חקלאית כרוך גם סיכון לא מבוטל. אם הקרקע אינה מופשרת- הרי שהשקעתם ממיטב כספכם במגרש חקלאי שומם שאין לו ביקוש. לכן, אם אתם משקיעים או משתכנים לעתיד, ואתם חושבים לרכוש קרקע חקלאית לפני הפשרה, כדאי שתקפידו על כמה כללים, כדי למזער את הסיכון שאתם נוטלים.

• בדקו את הקרקע בעצמכם. אל תסתפקו במידע המתקבל מהחברות המשווקות את הקרקע. גשו למקום, רצוי עם עוד "זוג עיניים" (חבר, בן זוג) וקחו את הזמן לסייר במקום וללמוד על טיבו. שימו לב במיוחד למפגעים שעלולים להיות על הקרקע (למשל- ביצה טובענית), אשר אינם מדווחים על ידי החברה המשווקת.
• בבדיקת הקרקע, שימו לב לאלמנטים היכולים לעכב או אף למנוע את ההפשרה: גן לאומי הנמצא בקרבת מקום, שמורת טבע סמוכה, בסיס צבאי קרוב, נחל, מפעל גדול (או מפעל מזהם) הגובל במקום וכד'. יש לקחת בחשבון המצאות של אלמנטים כאלה ולהתייעץ עם אנשי מקצוע באשר למשמעות שלהם ביחס להפשרה המתוכננת.
• החברה המשווקת יכולה להציג בפניכם תכנית לפיתוח עירוני של הקרקע ("הפשרה" בשפת העם), שאושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה. זהו אכן אישור חשוב, אך הוא לבדו אינו מספיק. נידרש שתפנו אל הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ותבדקו אם גם היא אישרה את התכנית הזו, ולא ביטלה אותה, חלילה.
• אם אין לכם זמן או יכולת להתעסק בבדיקות המקרקעין הדרושות, השיגו ליווי של שמאי מקרקעין, רצוי כזה המתמחה בקרקע חקלאית. שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע בתחום הנדל"ן, הבקי בכל האספקטים של נכסי מקרקעין: תכנוניים, משפטיים והנדסיים. ליווי של שמאים עולה אמנם כסף, אך בעסקה כה גדולה עלות העסקתו בטלה בשישים מול הסיכון שאתם נוטלים.
• טיפ קטן: גם המחיר קובע. אם אתם רוכשים קרקע חקלאית במחיר נמוך מאוד, סביר להניח שגם החברה המשווקת סבורה כי עוד רחוקה הדרך להפשרתה. לכן, אם אתם כבר רוכשים קרקע כזו, בדקו היטב – בעזרת אנשי מקצוע- מהי הסבירות שהקרקע אכן תופשר, ומתי דבר כזה אמור לקרות. בנוסף, שאלו את נציגי החברה המשווקת, מהם הצעדים שהם נוקטים מול וועדות התכנון כדי לקדם את הפשרת הקרקע.