הפיכת קרקע של מנהל לקרקע פרטית- האם זה כדאי ובמה זה כרוך?

רובן הגדול של הקרקעות במדינת ישראל מוחזקות על ידי מינהל מקרקעי ישראל. גוף זה הנו למעשה הבעלים החוקי של הקרקע, והוא משכיר אותה למתגוררים בה. ההשכרה מתבצעת לתקופה ארוכה של 49 שנה, וקרויה בשם "חכירה". לאחרונה, עקב רפורמה במינהל מקרקעי ישראל, מביאה המדינה לידיעת הציבור את האפשרות להפוך את קרקע המינהל לקרקע פרטית. במה כרוך הדבר והאם זה אכן משתלם? מה פשר הביקורת הנמתחת Zemanta Related Posts Thumbnailעל האפשרות הזו? על כל אלו במאמר שלפניכם.

מהן הסיבות לכדאיות המהלך?

על פניו, ישנם שלושה יתרונות בולטים, ההופכים את מהלך העברת הקרקע לידיים פרטיות למהלך כדאי. הנה הם:

1. הימנעות מ"דמי היתר". בחכירה, חייב החוכר לשלם למינהל "דמי היתר" עבור שורה ארוכה של פעולות שהוא מבצע בקרקע, כמו למשל: העברת זכויות בקרקע, פיצול מגרש, שימוש חורג, קבלת התחיבות למשכנתא, ביצוע תוספת בניה וכדומה. בנוסף על העלויות הללו, שיכולות להסתכם בסכומים גבוהים למדי, מדובר גם בפרוצדורה שעשויה להיות ממושכת ומורכבת למדי. כך לדוגמה, כל מי שמקבל שומה לתשלום מהמינהל, חייב להגיש שומה נגדית באמצעות שמאי מקרקעין פרטי, אם ברצונו לערער על גובה התשלום. תהליך זה עולה כסף, ועלול לקחת לא מעט זמן.

2. הימנעות מדמי חכירה. כל חוכר משלם למינהל סכום לא מבוטל בכל פעם שנידרש להאריך את הסכם החכירה בתקופה נוספת של 49 שנה ("דמי חכירה"). בקרקע פרטית, אין צורך בדמי חכירה. מדובר, על כן, בחסכון כספי משמעותי.

3. בקרקע אשר בבעלות המינהל דרושה הסכמת המינהל לעסקת מכר. הסכמה זו עלולה להיות בעייתית במקרים מסוימים, כמו למשל אם הקונה אינו אזרח ישראלי או שאינו זכאי לאזרחות ישראלית. בקרקע פרטית- אין, נכון להיום, בעיה כזו.

האם קרקע פרטית שווה יותר?

נוסף על היתרונות שנמנו לעיל, ובדיוק בגינם, יעדיפו קונים פוטנציאליים רבים לרכוש בית הנמצא על קרקע פרטית, מאשר על קרקע בבעלות מינהל. על כן, יש למוכר הצדקה מלאה לדרוש בשוק החופשי מחיר גבוה יותר על נכס פרטי, מאשר על נכס מינהל. לדוגמה, בעיר נצרת נימכר מטר מרובע בבעלות פרטית בטווח שבין 1600 ל-2000 ש"ח, וזאת בהשוואה ל-500 ש"ח בלבד למטר בבעלות המינהל. עם זאת, נכון לכתיבת שורות אלו, אין פרקטיקה שמאית חד משמעית, המעניקה באופן אוטומטי שווי גבוה יותר לקרקע פרטית מאשר לקרקע מינהל. סביר להניח שבמשך הזמן, עם הפיכת תהליך הפרטת הקרקעות לפופולארי, ידרשו שמאי המקרקעין יותר ויותר לסוגיה זו, עד אשר יגבשו עמדה ספציפית בנושא.

כיצד ניתן לבצע את המהלך?

כל המעוניין לבצע את מהלך ההפרטה, מומלץ שייעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין, כדי להבטיח שהמהלך יעשה ביעילות ובמהירות האפשרית. מבחינה פרוצדוראלית, כדי לבצע את העברת הבעלות לידים פרטיות, יש צורך לבדוק כמה דברים. ראשית, יש לבדוק אם מתקיימת זכאות לבעלות פרטית על הנכס האמור. זכאות כזו קיימת רק בחלק מהישובים בארץ, לפי רשימה המתפרסמת באתר המינהל, וכרגע היא מוגבלת רק לנכסים צמודי קרקע. שנית, יש לבדוק אם הנכס הוון, קרי – האם שולמו בעבורו דמי חכירה מלאים למינהל.

ניתן להעביר לידיים פרטיות רק נכס שהוון לגמרי. שלישית, יש לבדוק אם המהלך מחייב תשלום כלשהוא, שכן במקרים רבים אין העברת הבעלות לידיים פרטיות מחייבת תשלום כלל. כאמור, הצורה היעילה ביותר להבטיח יצירת בעלות פרטית על קרקע המינהל, היא להיעזר בשירותי שמאי מקרקעין, שהוא מומחה נדל"ן האמון על סוגיות כלכליות, משפטיות ותכנוניות, הקשורות בכל סוגי הנכסים.

מדוע נמתחת ביקורת על התהליך?

תהליך העברת אדמות מינהל לידיים פרטיות הנו חלק מרפורמה רחבה יותר שאמור לעבור מינהל מקרקעי ישראל, בניסיון להפוך אותו לגוף יעיל יותר. העברת קרקעות המדינה לידיים פרטיות אמורה לסייע למינהל להתמקד בשאר הנושאים (הרבים) אשר על סדר יומו, לרבות שיווק קרקעות מדינה לצרכי בנייה. עם זאת, נמתחת בשנים האחרונות ביקורת קולנית על המהלך, בתואנה כי עשוי להיווצר מצב בו אזרחים זרים ישתלטו על קרקעות המדינה. לדברי המנהל, אין בטענה זו בסיס, וזאת מכמה טעמים.

ראשית, התהליך יתבצע בשלבים ובאופן הדרגתי, כאשר בשלב ראשון תועבר הבעלות רק לאזרחים אשר ממילא שילמו עבור החכירה במיטב כספם. שנית, המהלך לא יתבצע ביחס לשטחים חקלאיים או פתוחים, שעוד עשויים לעבור שינוי יעוד. שלישית, זרים שיהיו מעוניינים לרכוש קרקע יחויבו בקבלת אישור מהמדינה.

למידע נוסף צור קשר:
שם מלא
טלפון
e-mail
נושא
שיחת חינם
1-800-103-333
לקוחות ממליצים:
  • יוסף דוידי – נציג הדיירים שכ' עיר הימים, נתניה פנינו אל צ'ק האוס לאחר המלצה של מכר ובעקבות אסון המרפסות בחדרה. ידענו שהדירה שרכשנו נרכשה מאותו קבלן והחלטנו שלא לקחת סיכון מיותר. היות ואנו קבוצת רכישה שהתארגנה מראש, שמחנו לקבל הנחה יפה במחיר בדק הבית לבדיקת כלל הדירות בפרויקט. בצעתם את עבודתכם נאמנה וכולנו בטוחים שסייעת לנו להמנע מהתקופה הלא נעימה שעוברת על לא מעט רוכשי דירות מקבלן, במהלך איתור ליקויים - רטיבות וליקויי בטיחות אחרים, במסגרת השנה ראשונה. המון תודה