שמאות לנכסי מקרקעין גדולים ויוצאי דופן

לא כל הנכסים שמעריך שמאי מקרקעין הנם נכסים סטנדרטיים, כדוגמת דירות, בתים ומגרשים. לעיתים נדרש השמאי להעריך את שוויו של נכס מקרקעין מיוחד, שהוא גדול בצורה בלתי שגרתית או יוצא דופן בצורה כלשהיא. באילו סוגי נכסים מדובר, מתי נדרשת עבורם הערכת שמאי ומהם הקריטריונים הכלליים להערכת נכס בלתי שיגרתי? על כך במאמר שלפניכם.

נכסי מקרקעין מיוחדים

קיימים מספר נכסי מקרקעין היכולים להיחשב לנכסים מיוחדים, כמו למשל:

  1. בתי יוקרה הבנויים בצורה יוצאי דופן (ישנם כאלו הבנויים על מאות מטרים רבועים, עם מגרש עצום בגודלו)
  2. בתים ובניינים המיועדים לשימור
  3. מבנים היסטוריים
  4. משקים חקלאיים (נחלות)
  5. נכסים נדל"ניים שמתקיימת בהם פעילות עסקית שיש לה מוניטין (למשל- מסעדה וותיקה)
  6. תחנות דלק
  7. בתי אבות
  8. מקוואות ונכסי נדל"ן אחרים, שיש להם תפקיד דתי (למשל- מגרשים המיועדים לבתי עלמין)

בכל אחד ממקרים אלו, צריך שמאי המקרקעין להעריך את שווי הנכס באמצעות קריטריונים נוספים על אלו, שבאמצעותם הוא מעריך נכסים רגילים.

מתי צריך ששמאי יעריך נכסים מיוחדים?

הערכת שמאי מקרקעין נדרשת במקרה של תכנון מכירה או קנייה, הקשורה לאותו נכס מיוחד. למשל, אם יזם מבקש לרכוש מבנה היסטורי כדי להסב אותו לשימוש עסקי, רק שמאי מוסמך יוכל לתת לו הערכת שווי מדויקת בקשר לנכס זה. דוגמה נוספת: יורשים המבקשים למכור בניין המיועד לשימור, הנמצא ברשותם. שמאי מוסמך הוא איש המקצוע היחיד שיוכל להעריך עבורם את שווי הנכס המיוחד הזה, כולל חישוב המיסים שיאלצו לשלם בעת המכירה. לעיתים יעריך השמאי נכס מיוחד גם כאשר הרשויות מבקשות להפקיע את אותו נכס מידי בעליו (מסיבות הקבועות בחוק).

קריטריונים להערכת שווי במקרי נכסים מיוחדים

במקרה של קנייה או מכירה של נכסים מיוחדים, חייב שמאי המקרקעין לבצע הערכת שווי בהסתמך על קריטריונים מקובלים וקריטריונים מיוחדים.
קריטריונים מקובלים להערכת שווי כוללים, בין השאר: שטח הנכס, הקומה בה נמצא הנכס, הנוף הנשקף מהנכס, המצאות מעליות, גיל המבנה, דרגת הרעש, מטרדים סביבתיים (רעש, קרינה, זיהום אוויר), היקף התשתיות בסביבה (חינוך, בריאות, תחבורה) ואיכותן, נגישות הנכס, מספר כיווני האוויר ועוד. קריטריונים נוספים, המשמשים את השמאי להערכת נכסים מיוחדים כוללים גם:

  • מוניטין (דבר חשוב במיוחד, במקרה של מכירת נדל"ן שיש בו פעילות עסקית). מוניטין מוגדר כאותו "ערך מוסף" שיש בעסק מסוים על פני עסקים דומים. למשל, מסעדה וותיקה ומצליחה תוערך בשווי גבוה יותר, מאשר מסעדה דומה שנפתחה לפני זמן קצר. זאת, בגלל המוניטין שצברה המסעדה הוותיקה (דבר המתבטא, כמובן, בהכנסותיה העסקיות)
  • אלמנטים בנויים מיוחדים, הנמצאים בנכס. לדוגמה, ישנם בתי יוקרה הכוללים דלתות ענק מעוצבות, בריכות דגים וגינות נוי, מפלים ומזרקות ואפילו מקלטים אטומיים. נדרש להעריך את שווים של אותם אלמנטים חריגים ולהוסיף את הסכום המתקבל להערכת השווי הכוללת.
  • חישוב ערך הזכויות הניתנות לבעל הנכס, במקרה והבניין שברשותו מיועד לשימור בבניינים המיועדים לשימור, חייב בעל הבניין לפעול לשימור הנכס. השימור כרוך בהוצאה כספית גבוהה, אך בתמורה מקבל הבעלים תוספת זכויות בנייה.
  • קריטריונים לקביעת ערכו של "עסק חי". במקרה זה, ערך הנדל"ן מושפע ישירות מהיקף הפעילות העסקית המתנהלת בעסק. צורה זו משמשת שמאי מקרקעין לקביעת ערכם של נכסים מניבים כמו תחנות דלק, בתי אבות, קניונים, בתי מלון וכדומה.

צ'ק האוס, הינה חברת שמאות מקרקעין בה תמצאו מומחים בעלי ניסיון רב בהערכות שומה למבנים מיוחדים. קראו עובדות נוספות בדף פירוט שירותי שמאות המקרקעין ולמדו מדוע כדאי לכם לפנות אלינו!

לחילופין, אנו מזמינים אתכם לפנות, כבר עכשיו, בטלפון 1-800-103-333 (שיחת חינם) לקבלת יעוץ מקצועי!

למידע נוסף צור קשר:
שם מלא
טלפון
e-mail
נושא
שיחת חינם
1-800-103-333
לקוחות ממליצים:
  • איתן ודינה, ראשלצ
    כבר מהרגע שהתקשרת ונתת את ההסבר הממצה לוידאו ששלחתי הבנתי שמדובר במקצוען. הגעת בזמן שתאמנו, בצעת את עבודתך ושלחת את הדוח כמה ימים לאחר מכן. ברגע שהקבלן ראה את הדוח הוא החוויר. בוא נאמר שזה ענה על כל דרישותינו ואף מעבר לכך- התיק מעולם לא הגיע לבית המשפט... ארז, יצאת גדול.