תפקיד השמאי בעסקאות קומבינציה

עסקאות קומבינציה

עסקת קומבינציה הינה עסקה בה הבעלים של הקרקע מוכר חלק מזכויותיו עליה לקבלן, אשר בונה על קרקע זו דירות למכירה, וחלק מהן הוא מעביר לבעלי הקרקע. כיצד נקבע כמה דירות יקבל בעל הקרקע? עניין זה נתון כמובן למשא ומתן, אך ניתן לציין שככל ששווי הקרקע גדול יותר ביחס לעלות הבניה, יקבל בעל הקרקע מספר גדול יותר של דירות.

יתרונות לבעל הקרקע ולקבלן

עסקת קומבינציה טומנת בחובה כמה יתרונות הן לבעל הקרקע והן לקבלן. בעל הקרקע אינו מנוסה ביזמות נדל"ן, ואילו היה מנסה בכוחות עצמו לבנות על הקרקע דירות ולמכור אותן, היה ככל הנראה מסתבך במעשיו ואולי אפילו נכשל. על כן, זהו רעיון טוב עבורו לתת לקבלן לתכנן ולבצע את הקמת הפרויקט, וגם לשווק אותו. בל נשכח שבעסקת קומבינציה, אין בעל הקרקע גם צריך להוציא אגורה מכיסו, כדי לממן את הפרויקט. הקבלן עושה זאת עבורו. אבל גם לקבלן יש יתרונות בעסקת קומבינציה. הוא מקבל קרקע בעלת זכויות בניה, אינו צריך לשלם לבעלים דבר תמורתה, והוא יכול פשוט לשאת ולתת על אחוז הדירות שיינתנו לבעלים, עד שתתקבל הסכמה.

תפקידי השמאי

שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע שעבר הכשרה מקיפה בתחום הנדל"ן. הוא מצוי לא רק בהערכת שווי של נכסים, אלא גם בדיני מקרקעין, מיסוי נדל"ן, דיני תכנון ובניה, יסודות של הנדסת בנין ואדריכלות, סוגיות במימון ובחשבונאות ועוד. חשוב לציין שהשמאי הוא הגורם היחיד המוסמך על פי חוק לקבוע את שווי הנכס. למעשה, אין כמעט עסקת נדל"ן במשק, בוודאי בעסקאות גדולות היקף, שאינה מלווה או מטופלת על ידי שמאי בצורה זו או אחרת.

טיפול השמאי בעסקאות קומבינציה

מעורבותו של השמאי בעסקאות קומבינציה יכולה להתבצע הן מצד הבעלים של הקרקע, והן מצד הקבלן. מצד הבעלים קובע השמאי את שווי הזכויות בקרקע, שהבעלים מעמיד לצורך העסקה. הוא גם יכול לברר בדיוק מהן זכויות הבניה שהקבלן יכול לנצל (למשל: לבנות רק 4 דירות, או 8 דירות), וזאת לפי הרשום בתכניות התב"ע הרלוונטיות. בנוסף, מאחר והשמאי מצוי גם בענייני עלויות בניה, הוא יכול לייעץ לבעלי הקרקע כמה דירות ראוי שיקבל לרשותו מהקבלן.

שמאי מקרקעין מצוי גם בהלכות מיסוי מקרקעין, והוא יכול לייעץ לבעלים גם בנושאי מס שבח, המתחייב מהעסקה. תחום מיסוי המקרקעין לבדו הוא תחום מורכב, המתפתח כל הזמן. השמאי מחזיק "יד על הדופק" בענייני מיסוי נדל"ן, כך שהוא מעורה היטב בכל התקנות החדשות והשפעתן. חשוב לזכור, שבעסקת קומבינציה לוקחים גם הקבלנים שמאי מלווה, המייעץ להם לגבי שווי הזכויות הנמכרות, אחוזי הבניה המותרים, אחוז הקומבינציה הרצוי, סוגיות מיסוי נדל"ן ועוד.

בחירת שמאי לעסקאות קומבינציה

אם אתם שוקלים עסקת קומבינציה, אל תצאו לדרך ללא ליווי של שמאי מקרקעין מוסמך ועדיף גם בעסקת חבילה עם חברה אשר יכולה לספק בדק בית לאחר דבר. התייעצו עם עורך דין מקרקעין שימליץ לכם על שמאי, ובחרו לכם שמאי מנוסה, שצבר ניסיון בליווי עסקאות קומבינציה. הסכום שתשלמו לו עבור שירותיו יהיה בטל בשישים לעומת הערך המוסף שתקבלו ממנו, בעסקה מורכבת זו.