שמאי דירות
שמאי דירות הוא למעשה שמאי מקרקעין מוסמך, קרי: שמאי בעל רישיון אשר רשום בפנקס שמאי המקרקעין ועבר הסמכה אקדמית הולמת. בעת הסמכתו רוכש השמאי ידע וכלים רבים בתחומים שונים ביניהם ניתן למנות: מיסוי, נדל"ן, כלכלה, אקולוגיה, בנייה, הנדסה ועוד. התמצאות בכל התחומים הללו היא זו שהופכת את שמאי הדירות למקור המהימן והאובייקטיבי ביותר כאשר יש צורך להעריך את שוויים של נכסים. או כפי שמספרת הכותרת, בדיקת נכסים על ידי שמאי דירות מקצועי, מאפשרת לנו לקבל הצצה לתוכו של הקנקן, קרי מצבו ההנדסי האמיתי של הבית או הדירה, ולא רק לקנקן עצמו, קרי חזות הדירה או הבית.
תפקידיו של שמאי דירות הם רבים ומגוונים, כך למשל מתוקף הבנתו את עולם הנדל"ן ביכולתו להעניק חוות דעת באשר למצבם ההנדסי האמיתי של נכסים וחוות הדעת שלו והדו"חות שהוא מפיק משמשות עדות בבית המשפט. בנוסף, ביכולתו של שמאי דירות לאתר לקויי בניה קלים עד אקוטיים, לספק ייעוץ בנושאי מיסוי מקרקעין וכן ייעוץ במקרים של הרחבות שטחי נדל"ן. לבסוף, שמאי נכסים רבים הם גם מנהלים ומייעצים בעסקאות נדל"ן רחבות היקף.
הקריטריונים להערכת שמאי
שמאות דירות הכרחית, אפוא, עבור אנשים רבים; הערכת שמאי חיונית עבור אנשים המעוניינים לרכוש דירה חדשה או כזו מיד שנייה, עבור אנשים אשר מוכרים דירות או משכירים אותן, עבור אנשים אשר מוכרים או קונים מגרשים, עבור יזמי נדל"ן ועוד. כמו כן, ישנם שמאי מקרקעין המועסקים בבנקים, והם אלו שאמונים על קבלת הערכת שווי הנכס אותו רוצים לרכוש ומשמש עירבון עבור הלוואת המשכנתה. בנוסף, שמאי דירות הוא בעל המקצוע אותו מזמינים במקרה שבו נזק נגרם לדירה או לבית, ויש לקבל פיצויים מחברות הביטוח. לבסוף, שמאי דירות מספק ייעוץ בנושאי מיסוי מקרקעין ופעמים רבות דואג לפטורים והנחות במיסים השונים למול הרשויות.
כל אלו ועוד רבים אחרים נעזרים בשירותיו של שמאי דירות מקצועי, אולם נשאלת השאלה מה הם הקריטריונים המקובלים להערכת שוויים של נכסים?!
ובכן, ראוי להתחיל ולציין, כי אין מחיר אחד ויחיד לנכסים דומים!!! לכל נכס ונכס מאפיינים ייחודיים ורק שכלולם של מאפיינים ספציפיים אלו על ידי שמאי דירות, יוכלו לספק את התמונה האמיתית אודות שוויו של נכס נתון.
כאשר שמאי דירות עורך הערכה מקצועית לנכס נתון הוא מתייחס לקריטריונים הבאים:
- מיקומו של הנכס - היכן נמצא הנכס באופן פיזי: בעיר מרכזית, בעיירת פיתוח, במרכז העיר או בפרברים.
- מאפייני הנכס - מספר חדרים, קיומה או העדרה של מעלית, כיווני אוויר, שטחה של הדירה, במקרה של בית פרטי לוקחים בחשבון גם את השטח, מספר קומה וגובה, כמה שנים הדירה קיימת, האם הדירה חדשה, מספר מקומות חנייה ועוד.
- קריטריונים פנימיים של הנכס - שמאי דירות יבדוק את מצבו ההנדסי של הבית, קרי יבחן את מערכות החשמל, הביוב והאינסטלציה. כמו כן יבדוק השמאי את הבלטות, את הריצוף, את חיפויי הקירות, הוא יאתר בעיות איטום ורטיבות אם אלו קיימות, ואם מדובר בבניין, יבחן השמאי גם את חדר המדרגות, החניה, החצר וחזיתו החיצונית של הבניין.
- פסיליטיז ואזור המגורים - גם קריטריונים כגון הימצאותם של מרכז מסחרי, קופת חולים, גנים ובתי ספר יכולים להשפיע על מחיר נכס נתון. בנוסף, גם לנוף הנשקף מחלונות הבית יש השפעה ישירה על אומדן שווי הנכס, וכן למעמד הסוציו אקונומי של תושבי האזור.
- אפשרויות בנייה - במידה ובעתיד קיימות זכויות בנייה בשטח הנכס, לוקח שמאי דירות מקצועי נתון זה ומשכללו בסיכום.
- קריטריונים חיצוניים - לקריטריונים חיצוניים כגון קרבה לכביש ראשי, קווי מתח שעוברים בסמוך למבנה המגורים, אנטנות סלולאריות, קרינה ורמת זיהום האוויר באזור המגורים - יש גם כן משקל בקביעת שוויו של נכס נתון.
- רישום הנכס ברשויות ותוכניות מתאר - שמאי דירות יבחן באם הנכס אותו עומדים לרכוש עומד בקריטריונים של תוכניות הבנייה אשר אושרו על ידי מנהל מקרקעי ישראל וכן העיריות. כמו כן, בודק השמאי באם קיימות אזהרות מעל ראשו של מוכר הנכס בטאבו והאם קיימים היטלים על הנכס.
אם כן, נראה כי לבדקה של שמאי דירות חשיבות רבה. השמאי מספק לנו מדדים ברורים על פי קריטריונים קבועים בעולם הנדל"ן הדינאמי והמשתנה תדיר.
