באילו מקרים נדרשת הערכת שמאי מקרקעין?
כל גורם מקצועי המעורב בשוק הנדל"ן מכיר ומעריך את עבודתם של שמאי מקרקעין. מדובר באנשי מקצוע שהם היחידים המורשים לפי חוק להוציא שומת מקרקעין, היינו- מסמך משפטי המפרט פרמטרים חשובים בנכס, לרבות שוויו.
שמאי מקרקעין יכול לייעץ ליחידים, לחברות, לבנקים ולארגונים מכל הסוגים. שמאי מקרקעין מקבל במהלך לימודיו הכשרה מקיפה מאוד בכל התחומים הנוגעים והמשיקים לתחום הנדל"ן. תחומים אלו כוללים דיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין, אדריכלות, תכנון ובניה, מדידות ומיפוי, סוגיות בחשבונאות, כלכלה ומימון, הנדסת בניין ועוד. רק עם מעבר הבחינות (הקשות) של משרד המשפטים, מקבל התלמיד הסמכה מקצועית של שמאי מקרקעין.
מכירת נכס
רבים הם המשתמשים בשירותי שמאי מקרקעין לפני מכירת נכס. אמנם קיימות דרכים אחרות כדי לקבל הערכה כלשהיא על שוויו הנכס, אך שום הערכה אינה בעלת תוקף מקצועי כמו שומה שמוציא שמאי מקרקעין. כך למשל, מוכר יכול לקבל הערכה של שווי הדירה ממתווך העובד באזור, או לראות בלוחות נדל"ן באינטרנט כמה מבקשים מוכרים עבור דירה דומה הנמצאת באותו רחוב, אך לא מדובר בהערכות מדויקות ומקצועיות לגבי ערך הנכס הפרטי שלו. רק שמאי מקרקעין מוסמך אשר יגיע לדירה ויבדוק אותה, יקבע בסוף התהליך את ערכה, באמצעות הנפקת דו"ח שמאות. דו"ח שמאות כולל נתונים מהותיים לגבי הנכס העומד למכירה, כגון מצבו התכנוני של הנכס (מבחינת זכויות והיתרי בניה), מצבו של הנכס מבחינה הנדסית (קרי, מצב האלמנטים הפיזיים המרכיבים את המבנה) ומצבו המשפטי של הנכס (כגון רישום בטאבו, דיירות מוגנת, זכויות או הגבלות משפטיות אחרות). עם סיום עבודתו של שמאי מקרקעין, מקבל הלקוח דו"ח שמאות הקובע באופן מקצועי ומדויק את ערכו של הנכס הספציפי המצוי ברשותו. מסמך זה חשוב מאוד למוכר מכמה היבטים. ראשית, כעת יודע המוכר בוודאות את ערכו של הנכס. שנית, המוכר ישתמש במסמך זה ככלי למשא ומתן מול הקונים הפוטנציאליים, שעשויים לטעון לשווי נמוך יותר של הנכס. נוסף לכל, שמאי מקרקעין יכול לייעץ למוכר כיצד למקסם את ערך הנכס לפני המכירה. כך למשל, ייתכן ששיפוץ של אלמנט מסוים בדירה יביא לעלייה משמעותית בערכה.
היטל השבחה
אבל שמאי מקרקעין אינו מסייע רק למוכרים לפני מכירת דירה. רבים פונים אל שמאי מקרקעין בבקשה לסייע להם להפחית היטל השבחה שהוטל עליהם. היטל השבחה מוטל על בעל הנכס במקרים מסוימים הקבועים בחוק, בהם צפוי שוויו של הנכס לעלות. כך למשל, אם ניתנות לבעל הנכס זכויות בניה, יעלה הדבר את ערכו של הנכס הנמצא ברשותו. היטל ההשבחה הוא המס שישלם בעל הנכס בגין העלייה בשווי הנכס. במקרים רבים, פונים בעלי נכסים העומדים בפני תשלום היטל השבחה אל שמאי מקרקעין. שמאי מקרקעין מטעמם בודק את הנכס, מעריך את שווי לפני ואחרי ההשבחה וקובע את היטל ההשבחה הנדרש, בהתאם לדעתו המקצועית. היטל ההשבחה שיגיש השמאי מטעם הלקוח נקרא "שומה נגדית". שמאי מקרקעין המגיש שומה נגדית נדרש גם להתייצב בוועדות לתכנון ובניה ולייצג בפני הוועדה את האינטרסים של הלקוח שלו. שמאי מקרקעין מיומן יכול בדרך זו לחסוך ללקוח שלו כסף רב מאוד בתשלום היטל השבחה.
הגשת הצעה למכרז
אבל שמאי מקרקעין אינם עוסקים רק בייעוץ למוכרים וטיפול בהיטלי השבחה. שמאי מקרקעין רבים מגישים ללקוח חוות דעת לפני הגשת הצעה למכרז. למשל, במקרה בו מעוניין איש עסקים או קבוצת אנשי עסקים (או אפילו קבוצת רכישה) לקנות נכס נדל"ן הנמכר במכרז, יבדוק שמאי מקרקעין את הנכס מכל היבטיו ויגיש ללקוח חוות דעת מקצועית. חוות הדעת של שמאי מקרקעין תהיה בעלת השלכה ישירה על גובה הסכום שאותו יציע הלקוח במכרז.
