מאמרים

שמאי מקרקעין בתל אביב

תחום הנדל"ן הוא תחום סבוך, ללא צל של ספק. על מנת להפוך את התמונה למעט פשוטה יותר, בביצוע פעולות דוגמת רכישת או מעבר דירה, חשוב להכניס לתמונה בעלי מקצוע אחרים. שמאי מקרקעין, אשר התפקיד שלו הוא להעריך את השווי של נכסי נדל"ן, עונה על ההגדרה הזו בדיוק. הנה כל מה שחשוב לדעת על תפקידו ועל האפשרויות בבחירת שמאי מקרקעין בתל אביב והסביבה.

קווים לדמותו של השמאי

שמאי מקרקעין עשוי לקחת על עצמו מספר תפקידים עיקריים. ראשית, ואולי מעל הכול, מבצע הוא הערכה מקיפה של נכסים לפני הרכישה שלהם, מה שמאפשר לדעת האם ההצעה המוצעת היא אכן משתלמת. השמאי בודק פרמטרים שונים הנוגעים לנכס, דוגמת היתר הבנייה שלו, בדיקה תכנונית, היטלים, מיסים וכיוצא בזה. יש לתת את הדעת על כך שהסיוע שלו נדרש, במצבים מסוימים, על פי חוק, כמו במקרה של הערכת השווי לצורך תשלום היטל השבחה.

מן העבר השני של המשוואה, מסייע השמאי לבעלי נכס מסוים לדעת מהו השווי שלו בשוק, ובכך לדרוש הצעת מחיר. תרחיש מרכזי אחר הוא זה בו השמאי מבצע הערכה מחודשת של ערך נכס, לאחר שיפוצים, למשל, או אפילו אחרי נזק הנגרם לו (שריפה, בין השאר).

שמאי מקרקעין הנו אחד המקצועות המוערכים ביותר בתחום הנדל"ן. מדובר באיש מקצוע בעל ידע רב בכל תחומי הנדל"ן: משפט מקרקעין, מיסוי מקרקעין, תכנון ובניה, מדידות, הנדסת בניין ואדריכלות, מימון וחשבונאות. שמאי מקרקעין נותן שירותים לאנשים פרטיים, אנשי עסקים, ארגונים, בנקים וחברות פרטיות וציבוריות. התמחותו היא בהערכת השווי של זכויות במקרקעין. לקוחות מזמנים שמאי מקרקעין לפני שהם מעמידים את דירתם למכירה, לפני שהם רוכשים מגרש או בית, לצורך חוות דעת בענייני הפקעת מקרקעין או הפחתת מס רכישה ועוד. פעמים רבות משמש שמאי מקרקעין גם כבורר בסכסוכים פרטיים או עסקיים הסובבים סביב ענייני מקרקעין.

שמאי המקרקעין כבורר

שמאי מקרקעין עשוי לשמש כבורר (בהסכמת הצדדים) וזאת כחלופה להתדיינות בבית משפט. כך למשל, יכולים בני משפחה, המתקוטטים על שווי נכסי מקרקעין שהועברו בירושה, להזמין הערכת שמאי אשר יקבע את ערך הנכסים בפועל. שמאי מקרקעין יכול לשמש כבורר גם בסכסוכים עסקיים, כמו למשל במקרה של פירוק שותפות וחלוקת הנכסים לפי מפתח מסוים. במקרים אחרים, יוכל שמאי מקרקעין לשמש כבורר במקרה של ליקויי בניה או לסייע בפתרון בעיות שהתעוררו אגב פרויקט בניה. השמאי המשמש כבורר צריך להיות מקובל על שני הצדדים ובדרך כלל יהיה זה שמאי בעל וותק ומוניטין.

תהליך בוררות הוא תהליך יעיל ומהיר, המאפשר להגיע להחלטה מקצועית, בלי בירוקרטיה משפטית מכבידה. פעמים רבות, מהווה הבוררות תחליף ראוי להתדיינות מתמשכת בבתי משפט. בוררות עשויה להיות לא רק קצרה יותר, אלא גם זולה יותר מהתנהלות משפטית. כדי לאתר שמאי מקרקעין שישמש כבורר ניתן להסתייע בהמלצות של אנשי מקצוע מתחום הנדל"ן, כמו למשל יזמים וקבלנים, המכירים שמאי מקרקעין וותיק ובעל מוניטין. עורכי דין מתחום המקרקעין יוכלו, קרוב לוודאי, להמליץ לכם על שמאי מקרקעין שיש לו ניסיון גם בבוררות. ניתן גם לברר בלשכת שמאי מקרקעין אם יוכלו לסייע לכם באיתור שמאי שישמש כבורר. אפשר גם לנסות חיפוש בגוגל ולבדוק הפניות לאתרים של שמאי מקרקעין המצהירים באתרם על ניסיון קודם בבוררות. לפני החתימה על הסכם ההתקשרות, נדרש לברר עם השמאי באילו תחומים בדיוק הוא מתמחה (למשל- שמאות חקלאית, מיסוי מקרקעין, תמ'א 38) ובאילו תחומים הוא צבר ניסיון כבורר.

אז איך בוחרים?
בעת בחירת שמאי מקרקעין יש לתת את הדעת על מספר פרמטרים חשובים. הבדיקה החיונית הראשונה נוגעת להכשרה המקצועית של השמאי, כאשר חשוב לוודא כי הוא מחזיק ברישיון מלא בתחום מטעמו של משרד המשפטים. יש לסקור את הניסיון הספציפי של השמאי ואת סל השירותים שהוא מעניק: לעיתים, ניתן לשלב את השמאות עם בחינה אחרת של הנכס, דוגמת איתור ליקויי בנייה, דבר שחוסך מאמצים (או אפילו כספים) רבים.
סוגיה משמעותית אחרת היא האזור הגאוגרפי בו מציע השמאי את שירותיו, אזור שצריך להיות זה בו ממוקם גם הנכס. הסיבה לכך היא שמקצוע השמאות מבוסס לא רק על המאפיינים של הנכס הספציפי, אלא גם אחרים הנמצאים בסמוך לו, באותה סביבה גיאוגרפית. שמאי המכיר את שדה המשחק, לכן, יאפשר להעניק את הערכת השווי המדויקת וההוגנת ביותר עבור הגורמים שהזמינו את שירותיו.

שמאי מקרקעין במרכז

הסיוע של שמאי מקרקעין נדרש פעמים רבות, כיאה למורכבות של תחום הנדל"ן כולו. ובכל זאת, על רקע מגוון האפשרויות הרחב העומד בתחום, רבים לא יודעים כיצד לבצע את הבחירה המושכלת ביותר של שמאי מקרקעין. המאמר הבא ינסה לעשות לכם קצת סדר בבלגאן בהתייחס לדגשים החשובים שצריכים ללוות אתכם בבחירת שמאי מקרקעין במרכז הארץ.

הכול מתחיל מההכשרה המקצועית
שמאי מקרקעין, חשוב להדגיש כבר בנקודה הזו, מבוסס על גוף ידע נרחב במיוחד. על השמאי להיות בקיא, עד רמת היסוד, בנושאים דוגמת כלכלה, יסודות הבנייה, חקיקה, דיני מיסים ועוד. המשמעות הישירה של כך היא שנדרש שהוא יעבור הכשרה מקצועית מקיפה: מבחינה מעשית, תואר ראשון, מעבר של שלוש שנות לימודים בתחום, התמחות בת שנה או שנתיים ומעבר מבחן הסמכה מטעמה של מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים. לכן, חשוב לוודא כי השמאי אכן מחזיק ברישיון, שמעיד על כך שעבר את ההכשרה המקיפה הזו.
כמו בכל תחום, מומלץ לבחון את המוניטין של השמאי, לסקור חוות דעת אודותיו (כולל כאלה הנמצאות באינטרנט) או אפילו להתרשם מרמת המקצועיות שלו בשיחת ההיכרות.

בחינת סוג השירותים
שמאות מקרקעין כוללת בתוכה שורה ארוכה של תחומים, אשר אין זה מובן מאליו כלל שהשמאי המיועד יהיה בקיא בכולם באותה מידה. יש שמאים אשר פועלים בעיקר להערכת שווי נכסים, החלק המרכזי של המקצוע, אם כי תחומים אחרים אפשריים בהחלט: בדיקות שמאות לצורך מיסוי מקרקעין, לדוגמא, או שמאות נכס טרם לקיחת משכנתא. כמובן שככל שהשמאי הוא בעל "ארגז כלים" רחב יותר כך סביר שהוא יוכל לשרת את הלקוח שלו בצורה המלאה והמקיפה ביותר – דבר שמונע מהלקוח פניה לבעלי מקצוע אחרים.

ואיך אפשר בלי אזור הפעילות?
בעת בחירת שמאי מקרקעין במרכז צריך לבדוק, ובכן, שהשמאי אכן פועל באזור גיאוגרפי זה. הסיבה לכך היא שהערכת השווי של נכס מסוים לא יכולה להתבצע מבלי שמתבוננים על נכסים אחרים הסמוכים לו, כמו גם הסביבה הנדל"נית כולה. שמאי מקרקעין המתמחה בהערכת שווי נכסים באזור המרכז, לכן, יוכל לספק ללקוחות שלו את ההערכות המדויקות ביותר, המבטאות את השוק הספציפי הזה במידה הרבה ביותר.

הכל על נזילות ורטיבות

מאמר זה הוא מאמר אורח מאת צביקה כהנא, מנכ"ל חברת גלאור מהנדסים, המתארח באתר שלנו ומסביר על כל מה שצריך לדעת בנושא נזילות ורטיבות

אתם עומדים לרכוש דירה יד שנייה? דירה חדשה לגמרי מקבלן? כדאי שתדעו שיתכן ואתם רוכשים דירה עם נזקי רטיבות ונזילות שלא ניתן לראות אותם בעין בלתי מקצועית והנזק למבנה כולו עשוי להיות מורכב ובעייתי ביותר, עד לפגיעה ממשית ביציבות המבנה וסכנה למגורים.
גם אם הדירה נראית מושקעת ביותר, זה לא אומר שמאחורי הקירות או הריצוף לא מסתתרת רטיבות שגורמת לנזק חמור ביותר.
רק באמצעות בדיקת בדק בית מקצועית על ידי מהנדס מומחה ניתן לאתר את כל הליקויים הגלויים והנסתרים בנכס.

מהם הגורמים להתפתחות של רטיבות ונזילות בדירה ?

יש לעשות הבחנה בין דירות יד שניה לדירות חדשות מקבלן.
בדירות יד שנייה הגורמים המרכזיים להתפתחות של נזילות ורטיבות בקירות, בתקרה וברצפה הינם:

• בלאי של הנכס
• תחזוקה ירודה
• שיפוצים באיכות נמוכה
• שיטפונות בלתי צפויים שלא טופלו כראוי ובזמן
• נזילות חיצוניות מהדירות בקומה מעל או בבית פרטי מהגג
• מערכת ניקוז בלתי תקינה

מרבית האנשים, מודעים לכך שבדירות יש שנייה ישנם ליקויי בנייה, אך לעומת זאת בדירות חדשות קיימת נטייה לחשוב שהדירה שמקבלים, היא מושלמת מכל בחינה שהיא ואין בה ליקויים, שזו הנחה מוטעית לחלוטין ומספיקה בדיקה מהירה באינטרנט כדי לגלות את מספר התביעות המוגשות מידי שנה כנגד קבלנים מאת רוכשי דירות חדשות, שגילו זמן קצר לאחר הרכישה כי בדירות ישנם ליקויים רבים, שחלקם אף מסוכנים ביותר.

בדירות חדשות הגורמים העיקריים לרטיבות ונזילות הם:

• בנייה ברמה ירודה
• שימוש בחומרי בנייה באיכות גרועה
• עבודת בנייה ללא בקרת איכות
• הליך בנייה מהיר ואי עמידה בתקנים מחייבים
• חוסר מקצועיות

הקבלנים ימהרו למסור לכם את המפתחות לדירה החדשה, ואתם סביר להניח תזדרזו להיכנס לדירה החדשה, אך כאן טמונה המלכודת, שכן אם לא תבצעו בדיקת בדק בית קודם הכניסה לדירה, תתקשו מאוד להשיג את הקבלן ולדרוש ממנו לקחת אחריות על תיקון הנזקים. מצב שיגרור אתכם לעימות משפטי, הוצאות כספיות גבוהות ועוגמת נפש רבה.

איך מזהים רטיבות ונזילות?
ניתן להבחין בחלק מהנזילות בקירות, בתקרה וברצפות כאשר רואים:

• סדקים
• נפיחויות או הבדלי גבהים
• כתמים
• קילופים
• רצפות שזזו ממקומם
• חורים
• כתמי עובש

את חלק מהפגמים הללו, תוכלו לזהות בעצמכם, אך הבעיה העיקרית היא שאף מוכר דירה יד שניה, לא ירשה לעצמו להשאיר דירה במצב כזה לפני מכירה ובאמצעי פשוט ביותר של צביעה ושיפוץ קל, יסתיר את כל הסימנים הללו, כך שאתם לא תוכלו לדעת שמאחורי הצבע החדש, מסתתרת נזילה רצינית ביותר.

העניין מורכב אף יותר בדירות חדשות, שכן בדירה טרם נעשה שימוש, וקשה עוד יותר לגלות את נזקי הבנייה שנעשו בתהליך הבנייה ועלולים לצוץ עם תחילת השימוש בצנרת המים וכדומה.

חשוב שתדעו, שנזקי רטיבות ונזילות שלא מגלים אותם בזמן, גורמים לנזקים בכל המבנה, ולעתים כאלה המצריכים תיקון והחלפה של רצפות, סיוד מחודש של קירות והחלפת כל הצנרת, דבר הכרוך בהוצאות כספיות גבוהות ביותר, אי נוחות במגורים ולעתים יש לפנות את הדירה לתקופה מסוימת עד גמר התיקונים.

איך רוכשים דירה בצורה חכמה?

בדיקת בדק בית מהווה כיום, את הדרך הטובה ביותר לזיהוי של כל ליקויי הבנייה בנכס, כאשר בניגוד אליכם, המהנדס יוכל לאתר גם את הליקויים הנסתרים של רטיבות ונזילות שבעל הדירה הסתיר באמצעות שיפוץ מוצלח במיוחד או בדירות חדשות וזאת באמצעות שימוש בציוד טכנולוגי מתקדם אשר מאפשר גילוי של הפרשי טמפרטורה בכל אזור וכך לאבחן את הרטיבות והנזילות בדירה.

אתם עומדים להוציא כסף רב לרכישת דירה, ולא כדאי שתגלו זמן קצר אחרי שרכשתם שערכו של הנכס נמוך בהרבה רק משום שיש בו ליקויי בנייה שלא ידעתם עליהם. אם אתם רוצים למנוע זאת, לפני רכישת דירה יד שנייה תרשמו בחוזה המכר תנאי כי תבוצע בדיקה בדק בית ואותו הדבר לפני רכישת דירה חדשה מקבלן. רק כך תוכלו לוודא שביצעתם קנייה חכמה.

נכתב ע"י צביקה כהנא, מנכ"ל חברת גלאור מהנדסים – www.agalor.co.il

ליקויי צביעה – אילו סימנים ראשוניים לחפש?

כיצד נגלה שהצבע שהונח על הקיר לא לפי התקן המקובל או בצורה לא נכונה?
אילו סימנים כדאי לחפש בנדון?
לרוב, קילופי צבע או צביעה לא נכונים ייראו סימני קילוף/התקלפות ראשונים בפינות או בקצוות השטח.
הקילוף יכול להיראות בדמוי של פס שהחל להתבקע לאורך או לרוחב השטח.

הצבע יכול להתחיל להתקלף גם בצורה אחרת. למשל, ניתן להבחין בכתמים קטנים בעלי צורה עגולה אשר מתחילים להתפשט על פני השטח ובשלב מסוים הם "מתפוצצים" ונוצרים סדקים. משם ההתדרדרות היא דיי מהירה לנזקים נוספים כגון חדירת לחות בחריצי הסדקים עד להיווצרות עובש על המשטח. מיותר לציין את הנזק שיכול להיגרם לקיר בחדר הילדים שלכם הנושמים את העובש אשר מוגדר כסכנה לבריאות של ממש.

נזקים נוספים אשר יכולים להיגרם כתוצאה מליקויי צביעה ופיצוצי צבע על משטחים או קירות הוא היפרדות החומרים בינם לבין עצמם ומיותר לציין שזוהי סכנה בטיחותית כשלעצמה. משקופי דלתות מתנדנדים שעלולים ליפול, גגות מעץ אשר הבסיס שלהם נרקב כתוצאה מחדירות לחות ממושכת ועוד רבים אחרים.
אל תתנו לנזקים להפוך לליקויים אשר יכולים לגרום לכם נזק ממשי ואף לסכן את חייכם.
הזמינו איש מקצוע מנוסה בתחום בדק בית אשר יעזור לכם לאבחן את הבעיה, להכין דוח ליקויים לקבלת פיצוי/תיקון שמגיע לכם מהקבלן.

כיצד להסתייע בטכנולוגיה לצורך בדיקת כדאיות בדק בית

בעת מעבר לדירה חדשה, יש צורך בעריכת בדק בית על מנת לוודא את תקינותה. יחד אם זאת, לעיתים בעלי דירות חוששים להזמין שירותי בדק בית מקצועיים, שבסופו של דבר לא יעלו מאום בחכתם ולכאורה יבוצעו לחינם. לצורך סוגיה זו מתגייסת הטכנולוגיה שמאפשרת לערוך בדיקת כדאיות בדק בית באמצעות וידיאו. בשיטה זו בעלי הדירה מצלמים בוידיאו את הדירה ושולחים אותה לחברה מקצועית לקבלת חוות דעת ראשונית אודות כדאיות בדק הבית.

אילו ליקויי בנייה ניתן לאתר עם צילומי ווידאו

עם צילומי וידיאו ניתן לאתר סוגים רבים של ליקויי בנייה, ביניהם רטיבות ונזילות, כתמים ועובש בקירות. כמו
כן, ניתן לאתר באמצעותם סדקים בקירות, בעיות ריצוף וחיפוי אריחים, בעיות איטום ובעיות צבע וטיח. מומלץ ללוות את הסרטון בתיאור מילולי של הבעיה, מתי הופיעה לראשונה, אם היא החמירה עם הזמן, וכל מידע אחר שיתרום לזיהוי מקור הליקוי ומידת חומרתו.

כיצד נעזרים בוידיאו לבדיקת כדאיות בדק בית

בשיטת הוידיאו ניתן לשלוח לחברה מקצועית תמונות שצולמו במצלמה ביתית או דרך מכשיר הסמארטפון. במהלך הצילומים יש להתמקד בכל ליקויי הבנייה שהסבו את תשומת ליבכם, קלים כחמורים. כמו כן, עדיף להתייעץ עם גורם מקצועי אודות האזורים והמקומות שיש לחפש בהם ליקויי בנייה. את צילומי הוידיאו חשוב לבצע באופן ברור עם תאורה חזקה ככול האפשר. בנוסף, על מנת שאפשר יהיה לשמוע את הסברי ודברי המצלמים באופן ברור, חשוב לבצע את הצילומים בסביבה שקטה ככל האפשר, ללא קולות, רעשים ודיבורים ברקע.

שליחת צילומי וידיאו לקבלת חוות דעת ראשונית

את צילומי הוידיאו המתקבלים יש לשלוח לחברה מקצועית באמצעות קובץ במייל. לצילומים אלו אפשר לצרף שאלות שונות הקשורות לליקויים חשודים בדירה. חברת בדק הבית תספק על פי הצילומים ניתוח מצב, ותשלח לבעלי הדירה חוות דעת ראשונית אודות סוג וחומרת הליקויים בדירה ועלויותיהם הצפויות. במקרים רבים חברת בדק הבית תשלח גם קישורים למידע נוסף, העוסק בליקויים שנמצאו. יש לציין כי חוות דעת ראשוניות אלו ניתנות במרבית המקרים בחינם, ורק במידה שיש צורך בבדיקות מקצועיות נוספות ייגבה מבעלי הדירות שכר טרחה.

מדוע לא להסתפק בבדק בית עצמאי

לאחרונה מוצע ברשת האינטרנט מידע עבור בדק בית בשיטת "עשה זאת בעצמך". על פניו, מדובר בשיטה חסכונית המאפשרת לעוברים לדירה חדשה לבדוק בכוחות עצמם את ליקוייה, וכך לחסוך בעלויות שירותיה של חברה מקצועית. ראשית, חשוב להבין כי ממצאי בדיקת וידיאו מהווים ממצא ראשוני שבהחלט יכול לספק קנה מידה לצורך בעריכת בדק בית מקצועי, אך לא הרבה מעבר לכך. הבנת משמעות ליקויי הבנייה והיכולת ניתוחם אינן אפשריות בקורס אינטרנטי מזורז, ולכן ממצאי הבדיקה העצמית והערכתם אינם יכולים לעמוד כטענות קבילות או להוות ראייה מוצקה בבית המשפט. במילים אחרות, על מנת לקבל חוות דעת והערכה מדויקת של חומרת הנזק ועלויותיו, חייבים לפנות לקבלת סיוע מקצועי.

כדאיות בדק בית מקצועי

שירותי בדק בית אמנם אינם זולים, אך כמו כל דבר בחיים יש להשוותם למידת החיסכון והרווח הגלומים בהם. בדק בית ללקויי בנייה המבוצע על ידי מהנדס מוסמך מאפשר לזהות ולאבחן כל סוג של ליקוי, גם כאלו שמצלמת הוידיאו אינה יכולה לאתר. לשם כך יש להיעזר בציוד מיוחד ומתקדם. כמו כן, רק גורמים מקצועיים יכולים לספק חוות דעת מדויקת אודות חומרת הליקוי, אופן תיקונו ועלויותיו, בעוד חוות דעת מהוות אסמכתא בנושא והינן קבילות בבית משפט. מעבר לכך, פנייה לגורם מקצועי עשויה בהחלט לחסוך לבעלי הדירה אלפי ועשרות אלפי שקלים הנדרשים לתיקון הליקויים. מדובר בליקויים שגילויים מחייב את הקבלן או את היזם לפעול לתיקונם, או לספק פיצוי הולם.

סדקים בקירות – האם להזמין בדק בית?

ישנן כל כך הרבה סיבות בעטין עשויים להיווצר סדקים בקירות הבתים ולמעשה, אפשר בהחלט לומר כי סדקים בקירות הינם אחת מליקויי הבנייה הפופולאריים ביותר.

אז איך תדעו אם מדובר בתזוזות מבנה שנגרמו מעומסים בזמן הבנייה עצמה? אולי מדובר דווקא בתנועות של הקרקע? שקיעת יסודות? חוסר מקצועיות מצד הקבלן או חוסר התאמה בחומרים?

ואם חשבתם שבזה זה מסתיים, טעיתם. ישנם עוד סיבות רבות. ליקויים ביסודות, קרקע שאינה יציבה…
אז איך באמת יודעים? האם לקבלן ישנה אחריות כלפי היווצרות סדקים בקירות דירה חדשה? עד מתי? שנת הבדק? מעבר אליה?

אנו מקווים שהסקירה לפניכם, תעשה לכם סדר בעניינים ותצאו מומחים לענייני סדיקה. מעצם ההבנה במה מדובר ובידיעה שהקבלן אכן אחראי אך מתכחש- זה בהחלט המקום להזמין מומחה בדק בית שעדותו קבילה גם בבית משפט. בשלב זה כבר אין ממש מה להפסיד אלא רק להרוויח.

כולנו תקווה שלא תצטרכו להגיע באמת למשפט, וכי העניינים יסתדרו בינכם לבין הקבלן אולם דו"ח בדק בית ממקור סמכות הוא הדבר הנחוץ לשינוי המצב במקרה זה.

נחלק את הסדקים קודם לשני סוגים עיקריים. סדקים בקירות פנים וסדקים בקירות חוץ.

סדקים בקירות פנים מחולקים לארבע קבוצות משנה:

1. סדק בחיבור בין מחיצה לעמודים או לקירות בטון – אלו סדקים אופקיים או אנכיים – במקרה זה מדובר בליקוי בנייה שנוצר בשל עבודה לקויה
2. סדקי טמפרטורה – בדרך כלל תזוזה של הגג כאשר המחיצות נשארים במקומן – במקרה זה לא מדובר בעבודה לקויה- יש להרחיב את הסדר ולסגור בחומר אקרילי
3. סדק עוברי – סדק אשר נראה גם מחוץ למחיצה וגם בתוכה. – כל עוד מדובר במילימטר הם ניתנים לתיקון ללא ירידת ערך למבנה. מעל מילימטר – יש לערב קונסטרוקטור וכנראה שמדובר בליקוי בניה רציני.
4. סדקים דקים מאוד בטיח -נוצרים מעבודת טיח לא נכונה אולם אינם מהווים סכנה בטיחותית ליושבי המבנה – אינם גורמים לירידת ערך בדרך כלל. תקופת הבדק: לכל הסדקים שאינם עובריים – שנת הבדק בלבד. לסדקים עובריים – שלוש שנים מקבלת המפתח.

ישנן יותר סיבות להיוצרות סדקים בקירות חוץ (מחוץ למבנה), מאשר בתוכו:

סדקי טמפרטורה – מדובר בפגם אסטטי לרוב ולא בפגם בטיחותי. כאמור, גם כאן מדובר בחיבור בין הקירות לבין אלמנט הבטון בצמוד לתקרה. לרוב ניתן לראותם מבפנים אך לעיתים גם מבחוץ. במידה ועוביים עולה על מילימטר, יש לערב מהנדס מבנים לצורך בדיקה מקיפה יותר. תקופת הבדק: שנה. אחריות- שלוש שנים נוספות.

סדקים המופיעים בקירות החוץ בלבד (לא עוברים) נגרמים בשל:
1. עבודה לא מקצועית
2. חוסר בבידוד טרמי בגג
3. התכווצות והתפשטות הגג ותזוזה בינו לבין הקירות (שינויי טמפ') יש להתייעץ עם מהנדס מבנים במידה ועובי הסדקים עובר את ה-1 מ"מ. תקופת אחריות – שנה.

סדקים עוברים (הנראים מבפנים ומבחוץ) שימו לב כי כל סדק עובר מקורו, קרוב לודאי בליקויי בניה כך שבמידה ויש ספק או אי לקיחת אחריות מצד הקבלן, יש להזמין בדק בית. את רוב הסדקים ניתן לתקן מבלי לגרום לירידת ערך למבנה. תקופת בדק: 5 שנים, אחריות: 3 שנים נוספות.

סדקים אלכסוניים מצביעים (לרוב) על שקיעת יתר של היסודות. הם אינם מסוכנים לרוב אך מחייבים התייעצות עם מהנדס מבנים. אם הם מתרחבים עם הזמן בהחלט ייתכן שקיים ליקוי בניה חמור בשלד הבניין.

סדקים המופיעים לראשונה לאחר שנים של מגורים (או התרחבות פתאומית של סדקים ישנים אלו סדקים שכדאי מאוד לבדוק באופן יסודי בעזרתו של מהנדס מבנים. הסיבות להם רבות ומגוונות, החל מהצטברות מים ביסודות עקב השקיית יתר בסביבת היסודות ועד לשיפוץ בו הוסר חלק מהשלד כדוגמת קורת תמיכה. כאן, עולה גם שאלת האחריות שהרי במידה והליקויים מאופיינים כתוצאה מתחזוקה לא נכונה מצד הקונה, המוכר אינו אחראי להם. על כן יש לבדוק בדקדוק על ידי בודק מומחה ולקשר סיבה לתוצאה.

סדקים בטיח – סדקים בטיח, בין אם בשל שינויי טמפ' או מסיבה אחרת, ניתנים לתיקון ואינם מייצרים ירידת ערך. תקופת בדק: שנה. אחריות: שלוש שנים נוספות.

תפרים בקירות חוץ – במקרה של בניה טרומית ישנם סדקים מיוחדים בין אלמנטים אשר יש לטפל בהם תקופתית. הם למעשה מתוכננים והוראות ביצוע האיטום והתזמון ניתנים לדיירים. הבעיה היא שלעיתים חודרת דרכם רטיבות למבנה. חידוש ואיטום מחדש מונע זאת. תקופת הבדק: 3 שנים אם הייתה חדירת רטיבות מהתפרים, שנה אם לאו. מדובר בליקוי שאינו מייצר ירידת ערך. ניתן לתיקון. האם אתם מוצאים את בתיאורים לעיל תיאור התואם את הסדקים בקירות ביתכם?

זה הזמן להתקשר ולהתייעץ: 1-800-103-333 צ'ק האוס ונשמח לעמוד לשירותכם בכל שאלה!

טיפים לרכישת דירה מיד שניה

לא קונים כלאחר יד!

אינספור מקרים של מחדלים ומספר גדול עוד יותר של פעולות נמהרת מידי, הובילה לא מעטים מהלקוחות שלי לעגמת נפש ובלבול. אותו בלבול אשר נגרם, לאחר שנדרשו לשלם מאות ואלפי שקלים, כפיצוי לקונים מופתעים. או במקרים אחרים, לאחר שנוכחו לדעת, שהקיר אשר סובב את החלון שלהם, מלא בסדקים קטנים כקמטוטים על פניה של קשישה שלא ראו בעת ההתרשמות מהדירה.

הסיפורים המהלכים אימים מאחורי רכישות ומכירות של דירות יד שניה, הביאו אותי לידי רצון להפיח מעט ידע באשר לחשיבות הבדיקה הנוספת לפני החתימה על החוזה הסופי ואפילו מצד המוכר, לפני מכירת הדירה.

סוף מעשה במחשבה תחילה הוא בדיוק הפרמטר שנמדד במקרה זה של עסקה בעלת מאפיין כלכלי ופסיכולוגי רגיש זה אשר יכול לתרום לקונה מחד ולמוכר מאידך.

בדק בית – מכה כלכלית או יצירת הזדמנויות?

אחרי יותר משני עשורים בעבודה מול קבלנים, מוכרים, קונים, משקיעים, וכיוצא באלה, ההמלצה על ביצוע בדק בית לפני רכישת דירה מיד שניה מובילה למסקנה אחת. היכולת ליצור הזדמנויות תוך קבלת מידע מעמיק ושימושי יותר באשר לדירה יוצר לנו אפשרויות מיקוח. לא פחות חשוב מכך, יכולת הוכחת תום לב אמיתי לאחר קבלת דוח מפורט מאיש מקצוע אמין, באה כאן לידי ביטוי באופן משמעותי.

מהו כורח תום הלב ומהי חשיבותו בעת מכירת הדירה?

הוכחת תום הלב, כפי שהיא כתובה בחוק חשובה ביותר בעת עסקת מכירת או רכישת הדירה חשובה מאין כמוה ונבדקת בתשומת לב יתרה בבית המשפט, במצבים שונים של אי הסכמות והפרות חוזה, תום הלב בודק את תמימותו של כל אחד משני הצדדים באשר לפרטים מהותיים בעסקה עצמה, כפי שהוגדרו בחוק, בכללם גם בכל הקשור למצבו התקין והתקני של דירות יד שנייה (לפחות).

בדק בית מקצועי, ימנע מכם זימונים מפתיעים לבית משפט וליצור פעולת "שלח ושכח" עם מסירת וקבלת המפתחות.

מקדימים בדיקה למכה…

באשר לקונים, כמובן שהחוק במדינת ישראל שומר ומגן עליכם, אבל לצערי רבים מאתנו נתקלו בתהליכים משפטיים המתנהלים בעצלתיים, אז כמו שאומרים, "למה להיכנס לזה מלכתחילה?"

כך תחסכו בהפתעות בלתי צפויות וגם במחיר הנכס

טיפ שעשוי להישמע מפתיע בפשטות הביצוע שלו, הוא בדיקת בדק הבית לצורך הורדת מחיר הנכס, זהו "טריק", שלקוחות רבים זונחים כתוצאה מטמינת הראש בחול והמחשבה ש"יהיה בסדר", חשיבה שרק עליה הייתי יכול לכתוב מאמר מעולה על תחום רכישות דירה מיד שנייה בלבד! דירה מיד שניה תהיה תמיד בעלת פגמים קלים למיניהם שהמוכר ירצה להעלים מעיניכם, דבר טבעי ואנושי (וישראלי) לחלוטין.

הזמנת בדיקת נכס הנדסית, עשויה לחסוך לך אלפי שקלים ממחיר הנכס גם במקרים של תקלות ופגמים קלים יחסית ש"אפשר לחיות איתם". אותם אחוזים, עשויים להיות משמעותיים ביותר, בעת בקשת המשכנתא מהבנק.

תקופת אחריות קבלן ושימור זכויות הרוכש השני

במקרים רבים, קוני נכס מקבלן מוכרים את דירתם החדשה לדיירים הבאים אחריהם כבר אחרי שנה או שנתיים מקבלת המפתחות לידיהם, בין אם זה מפאת אי היכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא, חובות, רצון להשקעה ועוד. בדיקת דירה מיד שניה, אשר בגלגול הקודם שלה נרכשה מקבלן, תעניק למוכרים זכות לפיצוי ולכם זכות נוספת למיקח או קלות יתרה במסע ומתן לאחר חתימה על זיכרון הדברים, תקופת בדק הבית, כלומר, תקופת האחריות של הקבלן שתכנן ובנה את הנכס, משתנה בהתאם לסוג הנזק.

בדיקת בדק בית, בין אם זה מצד המוכר ובין אם זה מצד הקונה לפני מכירת הנכס חשובה גם במקרים של דירות חדשות יחסית לפני תום תקופת האחריות.

עומדים בפני רכישת דירה כזאת? צאו מנקודה של ידע, הבהירו למוכרים שמאחר שביתם עדיין חדש על אף שנחשב כדירה מיד שניה, האחריות והנטל על ביצוע תיקונים נדרשים מוטלות שתיהן על הקבלן – טיפ אנושי מעולה שתרם לקידום עסקאות נדל"ן לא מעטות לאורך השנים.

המאמר באדיבות איציק מאיר מנכ"ל חברת פלס בדק בית.
למידע וטיפים נוספים כנסו לאתר חברת פלס

נשמח לסייע גם לכם כפי שסייענו לאלפי לקוחות אחרים שדרשו וקיבלו את הבטחון והתמורה הכספית המלאה לנכס שרכשו
התקשר עכשיו לשיחת ייעוץ חינם 1-800-103-333 או צרו קשר

המרפסות קרסו, השכנים תובעים 59 מיליון

עוד הפעם, מקרה קריסת המרפסות בחדרה נמצא בכותרות.

והפעם, השכנים של בעלי הדירה בה קרסה המרפסת תובעים, שימו לב, לא פחות מ-59 מיליון ש"ח מהיזמית של הפרויקט- גינדי השקעות.

עוגמת הנפש שנגרמה ל-36 המשפחות אשר פונו מהבניינים (שהוכרזו כמסוכנים), לטענתם, רבה מאוד. מעבר לעובדה שכל משפחה משתכנת במקום בדירה גדולה, בחדר צפוף אחד במלון, נכתב בתביעה על הקושי של הדיירים בהתמודדות. קושי שנובע מפחדים וחששות מאז הארוע ומעבר לכך, בשעה שהם ממשיכים לשלם את כספי המשכנתא לחברה היזמית על דירה בה הם לא יכולים להתגורר ובה השאירו את כל חפציהם ללא השגחה.

המשפחות אינן מבקשות לקבל פיצוי על הליקויים ועוגמת הנפש כי אם לבטל את הסכם המכר ולהשיב את הדירות לחברה הקבלנית.

צ'ק האוס, כחברה המטפלת באופן תדיר בליקויי בנייה, קלים וחמורים כאחד ובאמצעות שירותי בדק בית רואה בחומרה רבה את המקרה וממשיכה לעכוב ולעדכן על התפתחויות המקרה. ראוי להרחיב את המודעות למקרים אלו למען יראו ויראו. אין ספק שמקרה כזה לא יתרחש מלכתחילה אם כל בעל דירה חדשה היה נוהג, ממש כמו במקרה של רכישת רכב חדש, לזמן שירותי בדק בית יסודיים. במקרה זה, סביר כי ליקויי הבנייה היו פוחתים מאוד וכל חברה קבלנית הייתה חושבת היטב אם ביכולתה לחסוך בחומרי הגלם החשובים כל כך במבנה. אין ספק, שגם במקרה וישנו נזק בטיחותי, יכולת חברת בדק הבית לזהות ליקויים ולדרוש תיקון מקבלן, קודם למצב בו נגרם כמעט אסון (וגם זה בנס) הוא קריטי.

נמשיך לעקוב, לעדכן ולנסות לשפר את המודעות הצרכנית לעניין זה.

עוברים לדירה חדשה? עשו לעצמכם טובה וקנו לכם שקט נפשי באמצעות בדיקה יסודית של הבית.

---

הרי לכם הידיעה, כפי שהתפרסמה לפני ימים ספורים בכלכליסט
http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3624409,00.html

ליקוי אחר ליקוי – האמת יוצאת שוב בחדשות

לא עבר זמן רב מאז אסון המרפסות שרק בנס לא גבה נפשות ופתאום, שוב אנו נחשפים לאמת העגומה בישראל. : חיפוי זכוכית שנפל ממגדל יוקרה בת"א. מדאיג מאוד שבתגובה לעניין זה התבטאו חברת הבנייה והקבלן באמירה הבאה: "מדובר בזכוכית מחוסמת, בסטנדרט הבטיחותי הגבוה ביותר, אשר מונע סיכון לסובבים במקרה של היסדקות. היסדקות זכוכית מחוסמת הנה שכיחה ואופיינית במגדלים המחופים בקירות מסך, ובעיקר במקרים בהם מותקנת זכוכית בידודית כפולה. החברות פעלו מיידית לתיקון החיפוי".

אז זה שהחברות פעלו מייד לתיקון החיפוי, זה פחות מעניין. אף אחד לא ציפה אחרת. אבל איך ייתכן שחברה טוענת (ואולי המדיה עיוותה את התגובה?) שהבניין שבנתה אינו בטוח. האם הדיירים חייבים להכיר את המפרט ולהבין מה בטוח ומה לא? הרי בנס לא נגרם כאן אסון של ממש. האם הדיירים מיודעים בכך לעובדה שהסדקות זכוכית מחוסמת שכיחה ואופיינית? האם זה אמור לעניין אותם?

בישראל כמו בישראל, לא קמות ועדות חקירה עד שקורא אסון וחבל שכך, היכן הרגולטור שצריך?

האסונות האחרונים רק מדגישים שאין לסמוך רק על טוב ליבם של קבלנים בישראל. חשוב לבצע בדק בית עם חברה למודת ניסיון כדי שלא נמצא את עצמנו או את בני ביתנו חלילה, בפעם הבאה, בתוך הסיטואציה עצמה. לא שבדק בית מבטל לחלוטין כל סיכון שדבר מה יקרה ובהחלט ישנם דברים שנעלמים גם מהבודקים, במיוחד בכל מה שקשור לחוזק חומרים בדברים שאינם נגלים לעין ולמכשור המתאים. יחד עם זה, אנו בצ'ק האוס מודעים היטב לקלות הראש בה נוקטים קבלנים רבים, החל בבחירת חומרים וכלה בביצוע רשלני. וככל שהדבר תלוי בנו ובניסיוננו, מנענו עד כה את ההשלכות של אלפי ליקויים שאף יכלו לעלות ליושבי המבנה בבריאותם.
אל תקחו צ'אנס על החיים שלכם. הזמינו בדיקה כדי שתדעו שעשיתם ככל יכולתכם ובחרתם בטוח.

קריסת המרפסות, ליקויי בניה ומה שביניהם

הפרשה האחרונה של לקריסת המרפסות בחדרה לא עוזבת את הכותרות. הסיבה נעוצה בכך שהרבה מאוד דברים צצו על פני השטח הקשורים להסכם רכישה, יחסי הגומלין בין היזם ולבין הקבלן המבצע בפועל ועוד הרבה נושאים שחבויים בהסכם רכישה של דירה חדשה מקבלן אשר הרבה רוכשים לא מודעים אליהם.

אחד מהם בהקשר לפרשת המרפסות מעלה את הסוגייה הבאה: במידה ומתגדלים ליקויים בדירה, למי בעצם אתם צריכים לפנות – ליזם או לקבלן שביצע את העבודה בפועל?
אנסה למנות כמה נקודות עיקריות עליהן חשוב שתתעקשו בעת חתימת החוזה. כן, זה ניתן ואפילו נעשה בפועל מול חברות יזמיות גדולות מה שהרבה רוכשים לא יודעים וחבל. חשוב שתגיעו מוכנים לשלב חתימת/בדיקת החוזה.
על חוזה מכירת הדירה (חוזה המכר) הנכם חותמים מול היזם. לרוב זוהי לא החברה הקבלנית המבצעת את הבנייה בפועל או משתמשת בקבלניי משנה נוספים תחתיה על מנת לבצע את הפרוייקט.

הקושי האמיתי מתחיל בהעברת אחריות מהיזם לקבלן המבצע והחשש שלכם ליפול בין הכסאות או ניסיון של האחרונים למשוך זמן מיותר שאין לכם. הבעיה הנוספת היא שאינכם באמת יכולים לתקן את הפגם או את הליקוי, אפילו אם הוא מפריע למהלך התקין של חייכם מאחר ובהתאם לחוק, כל עוד הבית נמצא במסגרת 7 שנים מרגע הקמתו, בשפה המקצועית 7 שנות בדק בית, היזם או הקבלן חייבים לתקן את הפגם אחרת אתם מאבדים את האחריות.

חשוב לדעת שניתן להמנע ממקרים של סחבת או העברת אחריות במידה והנכם מבקשים מהיזם להכניס 2 סעיפים חשובים בחוזה המכר:

1- לתחום בזמן את התיקונים הנדרשים כלומר – ליקוי חמור יתוקן תוך 4 ימים לדוגמה. בליקוי אחר דברו על זמן סביר מבחינתכם.
2- חשוב שתקפידו על סעיף שמגדיר שאם הקבלן לא מתקן את הליקוי תוך נגיד פרק זמן של שבועיים, האחריות עוברת ליזם ומעתה והלאה הבעייה היא באחריותו.

כמובן שאם מדובר במקרה שהיזם והקבלן הם מאותה משפחה הטיפול בבעיות הוא ללא ספק קל יותר.

בהרבה מקרים בהם מזמינים אותי לערוך בדק בית, ובמיוחד לאחרונה, לאור ההתעוררות הציבורים עקב כשל המרפסות, אני שם לב לליקויים שודאי יכלו להימנע מהם כגון אריחי חיפוי חיצוניים של הבניין שפשוט "נושרים" להם כעבור שנתיים. במקרה זה לדוגמה מדובר בקבלן ביצוע שרצה להוזיל עלויות ולזרז בנייה, הקירות הטרומיים הגיעו לאתר הבנייה כבר עם חיפוי מודבק ובעצם הקבלן יכול לסיים בניית קומה בבניין בשבועיים ימים בלבד!
עוד פרט חשוב לי שתדעו הוא האחריות לשינויים שבוצעו בדירת הסטנדרט. חוזה המכר עליו אתם חותמים עם היזם מחייב את היזם באופן ישיר על כל ליקוי שיתגלה בדירת הסטנדרט שהוצעה לכם. כאשר הנכם מבצעים שינוי או שדרוג בדירה כגון שינוי במטבח,מיקום או הזזת קירות פנים, שינוי מיקום צנרת האחריות עוברת לקבלן שביצע את השינויים עבורכם.
חשוב שתדעו גם שיש הבדל בתקופת האחריות בין הפרמטרים השונים בדירה. ככל שהפרמטר קריטי למבנה הדירה, תקופת האחריות או הבדק עליו ארוכה יותר.

4 פרטים חשובים שודאי לא ידעת על בדק בית

בנושא בדק בית, כמות המידע ברשת האינטרנט היא בילתי נדלית. החל מתיאור הליך בדק הבית על פי ראות עיניה של החברה המבצעת, דרך ההסברים אודות דו"ח בדק בית וכלה במילון מושגים בנושאים הנדסיים ואחרים, אשר מחברים את הקורא (באתר) אל התחום. יחד עם זאת, חשבתי לנכון לציין בפניכם מספר עובדות אשר סביר להניח שאינכם מכירים וקשה להעריך את הסיכויים שתפגשו בהם במקום אחר או בעת התהליך עצמו.

עובדה מספר 1: ליקוי הבניה הנפוץ ביותר = ליקויי טיח וצבע

לא רק שמדובר בליקויי הפופולרי ביותר, לרוב, הוא הדבר הראשון שנראה לעין. במקרים מסוימים ישנם ליקויי נסתרים וחבויים "במעמקי" הקילוף על הקיר אולם אין ספק שליקויים בטיח וצבע זוכים במקום הראשון. לעיתים מדובר בליקוי שנוצר כתוצאה מביצוע לקוי (אשר לא בהכרח בא לידי ביטוי כבר בקבלת דירה חדשה מקבלן) ולעיתים, כאמור למרות שהסממנים הם רק "על פני השטח", הליקוי נובע כתוצאה מליקוי חמור יותר במבנה. על כן, החשיבות בביצוע בדק בית קפדני גדולה! במקרה שלא מדובר בביצוע ליקוי, פעמים רבות הדבר בא לידי ביטוי כתוצאה מצרה אחרת, למשל, רטיבות שחדרה למקום בו נראה הליקוי.

עובדה מספר 2: מספר הפעמים שדו"ח בדק בית מגלה ליקויים בשווי ערך נמוך (מאות עד אלפי שקלים בודדים) הוא נמוך מאוד

בישראל, כמו בישראל, ישנם קבלנים שיעשו הרבה על מנת להוזיל את העבודה "מתחת לפני השטח". מצב זה הוא גורם יסודי לליקויי בנייה רבים אותם חברות בדק הבית תופסות, כבר בשלב המסירה. מהניסיון האישי שלי, אוכל להעיד על כך שמספר הפעמים שהליקויים לא הצדיקו את שווי הבדיקה היה נמוך מאוד.

עובדה מספר 3: שני התחומים בהם מתקיימים מרבית הויכוחים עם הקבלן המבצע הם: ריצוף ורטיבות

ולא בהכרח בשל עלות התיקון עצמו…

קחו למשל את עניין הריצוף: מאחר ולא תמיד ישנם אריחי ריצוף זהים לצורך ביצוע תיקוני הריצוף קיימים מיקרים בהם הקבלן נאלץ להחליף משטחי ריצוף שלמים (ישנם פסקי דין ותקדימים) , בנוסף לעלות התיקון הישירה ישנם עלויות עקיפות בעת החלפת הריצוף כגון אי יכולת להתגורר בנכס דיור חלופי הוצעות מעבר וכו , כל אילו עשויים לגרום לקבלן לא לבצע את תיקוני הריצוף הנדרשים.
ולמרות הויכוחים, אין ערעור על קביעה מדוקדקת של מומחה חברת בדק בית עם ניסיון. בטח ובטח כאשר תקדים משפטי מגבה את העניין.

עובדה מספר 4: חיוב הקבלן בשווי ירידת הערך או תיקון בלבד? לפעמים, מדובר בשניהם גם יחד…

ישנם מיקרים בהם בנוסף לליקוים ההנדסיים בשלד המבנה והעלות הגבוהה לצורך בצוע התיקון, תגרם ירידת ערך לדירה. זאת, עקב החשש לתיקון חלקי או לא נכון והחשש כי בעת מכירת הדירה בעתיד עקב גילוי נאות ו"היסטוריה" הבעיתית של הבית מחיר הדירה ירד דרסטית.

צ'ק האוס מספקת שירותי בדק בית עם הערך המוסף של הערכה מקצועית ומדויקת לכל ליקוי בניה על ידי מהנדס בהסמכת שמאי מקרקעין. לפרטים, התקשרו עכשיו 1800-103-333
או השאירו פרטים בטופס יצירת הקשר.
למידע נוסף – חזרו אל דף הבית וקראו עוד על בדק בית בחברת צ'ק האוס

דיור לא בר השגה – בעקבות הכתבה בערוץ 2

סדרת הכתבות "דיור לא בר השגה" זוכה לכותרות ורייטינג מתמידים עקב המירוץ שלא נגמר בדרך לרכישת הדירה. הפעם, בכתבה זו, אנו מקבלים מבט על הזוגות שבכל זאת הצליחו לגייס סכומי כסף כדי לעמוד בדרישות ההון ההתחלתי המספק של הבנקים (כ 30%) מערך הדירה כאשר מדובר על סכום לא מבוטל של כ-300,000 ש"ח. הזוגות הצליחו להגיע להון העצמי הדרוש רק לאחר שקיבלו עזרה מההורים, לוו כסף מחברים, או שחיו בחו"ל כמה שנים והצליחו להרוויח משכורות מעל הממוצע בארץ.

לרוב, הזוגות מתפשרים על מיקום וגודל הדירה כדי לעמוד במחירה הסופי של הדירה ובהחזרי המשכנתא.

בכתבה מובאת דעתו של יו"ר לשכה שמאי מקרקעין בארץ אשר מתריע על בעייתיות באופן "איסוף" והלוואת הכספים מחברים ומשפחה רק כדי לרכוש דירה ומציין שאנחנו לא משעבדים את חיינו הבוגרים לטובת הבית אלא גם את חיי קרובי המשפחה מהם לווינו את הכסף.

דורון כהן, מנכ"ל משרד האוצר לשעבר , מביע את דעתו גם כן בכתבה ומציע לעשות ניהול סיכונים נבון ונכון ולא לשלם משכנתא של יותר מ-50% של השכר.

טרם רכישת הדירה, רוב הזוגות התגוררו בדירות שכורות והיו כאלה שאף התגוררו אצל ההורים באחד החדרים בבית על מנת לחסוך את הסכום המקסימלי מבחינתם להון ההתחלתי כדי להגשים את החלום של הזוגות הצעירים ולרכוש דירה בסופו של דבר.

המשתמע מכלל המרואיינים בכתבה הוא שאם ההורים לא יכולים לעזור בסכום ההתחלתי עבור ההון העצמי הנדרש על ידי הבנקים, הזוגות מתקשים ואף בהרבה פעמים לא מצליחים לקנות בית.

אוהד דנוס, יו"ר לשכה שמאי מקרקעין מוסיף לדבריו וטוען כי האנשים נאחזים בדירה ובדרך תחומים שלמים מהחיים שלהם נחרבים כתוצאה מהאחיזה בנכס. בפועל, כ-75% מהנכס בכלל לא שייך להם אלא משועבד לבנק ממנו לקחו את המשכנתא בעצם.

בין אם אני שם את כובע שמאי המקרקעין, הנקרא להעריך באופן פרטי שווי נכסים או את כובע מומחה בדק בית, חשוב לי מאוד להוסיף: מחיר הדירה אינו יכול להיות הקריטריון היחיד הנלקח בחשבון בעת שכלול הכדאיות והסיכון שבלקיחת המשכנתה. היות וזוגות רבים ממנים את הרכישה מכל פרוטה שבכיסם,, הם שוכחים להעמיד תקציב לבדק בית ההכרחי לבטחונם. לרוב, גם אינם יודעים את המחיר האמיתי של הנכס, בהתאם למצבו והתיקונים ההכרחיים. דבר המעמיד את כל ההשקעה היקרה בסכנה.

בצ'ק האוס, תקבלו שירות בדק בית מקיף מידי מהנדס מבנים ושמאי מקרקעין מוסמך ייתן לכם דוח ליקויים, אשר ישמש במיקוח לצורך הורדת מחיר הנכס וזאת, ככל שמדובר בנכס יד שנייה. בכל הקשור לדירה מקבלן או נכס חדש אחר, הבדיקה תאפשר לכם לדרוש מהקבלן לטפל בליקויים לאחר מסירה. חבל לגלות, לאחר שאחריות הקבלן מסתיימת שישנם עלויות לא מבוטלות לטיפול בליקויי בנייה בטיחותיים ואין למי לפנות.

שינוי העדפות צריכה בענף הנדל"ן

מגדלים במקום צמודי קרקע

חלום הבית הקטן, הדו משפחתי, עם הגינה הקטנה הצמודה – הולך ונעלם. הדיירים החדשים מבקשים, מסתבר, לגור במגדלי דירות. מדובר במגדלים בני עשרים עד שלושים קומות, הצצים כפטריות לאחר הגשם. מפאנל של יזמי נדל"ן שנערך לאחרונה באילת, מתברר כי מגדלים כאלו נבנים פחות על ידי קבלנים מסורתיים, ויותר על ידי קבוצות רכישה, כמו למשל קבוצת חג'ג' או קבוצתה של ענבל אור. התופעה מורגשת בכל הערים הגדולות בישראל, לרבות תל אביב, נתניה, פתח תקווה, ירושלים, רמת גן, אשדוד, חיפה, חולון, ראשל"צ ועוד.

בעיות התושבים הגרים מסביב למגדל

מגדלי מגורים אומנם הולכים ומתרבים, אך ישנם גם כאלו המתנגדים להם. כך למשל, תושבים המתגוררים באזור של בניה נמוכה עשויים בהחלט להתנגד להחלטה של הוועדה המקומית להקים באזור מגדל גדול, שייצור בסביבתם רעש, בעיות חניה והפרעות אחרות לאיכות חייהם. אם יתארגנו תושבים אלו וישכרו את שירותיו של שמאי מקרקעין, יוכל הנ"ל גם לנסות ולהניא את הוועדה המקומית מהחלטתה זו, על ידי הגשת מסמך מיוחד, המפרט את הנזק העתידי שייגרם לתושבים.

מגדלי צעירים

אין זה סוד, כי זוגות צעירים רבים משתוקקים לדירה משלהם. המגמה החדשה, של נהייה אחר מגדלי דירות, עשויה להוות בעיה קשה עבורם, שכן לא רק שעלות דירה כזו עשויה להיות גבוהה, גם עלות האחזקה שלה יקרה בהרבה מדמי וועד רגילים. עם זאת, מסתמנת התחלת מגמה של בניית מגדלי דיור לצעירים, בהם יוכלו הצעירים לשכור דירה במחיר של כ-3500 ש"ח לחודש, עם דמי ניהול של פחות מ-400 ש"ח לחודש לדירה.

היצע הדירות החדש

הקבלנים בישראל כבר זיהו את המגמה הנדלנ"ית החדשה, והם מסתערים עליה במלוא העוצמה. כך למשל, רק באחרונה אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב להקים מיגדל בגובה של לא פחות מ-80 קומות, באזור מתחם הקריה. העיר נתניה חווה גם היא מגמה מואצת של בניית מגדלים בתחומה, והיא אף הוגדרה על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כשיאנית הבנייה לגובה בישראל, עם כמעט 2000 יחידות דיור הנמצאים כעת בבנייה, במגדלים בני 16 קומות ומעלה. הקבלנים טוענים כי קל יותר לשווק דירות במגדלים מאשר דירות צמודות קרקע, ובמיוחד דירות בקומות הגבוהות, שנשקף מהן נוף מרהיב הכולל את הים.

מגדלים: הפתרון היחיד

יזמי נדל"ן רבים אומרים כי נוכח הביקושים הערים לדירות ומצוקת הקרקעות הפנויות לבניה, אין מנוס אלא לבנות לגובה. קו הרקיע של הערים הגדולות בישראל עומד להשתנות, הם טוענים. מבחינת הקבלנים, בניה לגובה היא גם הפתרון הטוב ביותר גם לדיירים, שכן פתרון זה מאפשר השארת יותר שטחים ירוקים מסביב לבניין, וגם בניית מתקני נוחות כמו חדר כושר או בריכה, המנעימים את זמנם של דיירי המגדל. כמו כן, יש עוד "בונוס" לדיירי מגדלים. שמאי מקרקעין גורסים כי דירות במגדלים שוות יותר מדירות בבנייני מגורים סטנדרטיים, בין השאר, בגלל המפרט הטכני העשיר, רמת הגימור הגבוהה והנוף הנשקף מהחלון, היכול- לבדו- להעלות משמעותית את ערך הדירה במקרים מסוימים.

יחד עם זאת, אסור לשכוח שברכישת דירה, אין לנו לסמוך על אחרים מלבד על עצמנו. בין אם מדובר במגדלי דירות מפוארים או בבית דירה סטנדרטי, ובלי קשר למפרט. דאגו לביטחונכם והזמינו שירות בדק בית מיוזמתכם. ממש כשם שהייתם עושים אם הייתם רוכשים רכב. לא משנה מה העלות, זה עדיין עלות גבוהה ומספיק חשוב על מנת שתדעו שאתם ומשפחתכם בטוחים. (מה גם שלעתים, פיצוי מקבלן יוזיל את עלות הדירה גם בעשרות אלפי שקלים)

רכשתם דירה? פנו אלינו בכל שאלה ונשמח לסייע לכם.

מי אחראי לתיקון ליקויי בניה בדירת יד שנייה?

רבים מאיתנו אינם מסוגלים לרכוש דירה חדשה, ולא בכדי. מחירי הדירות האמירו מאוד בשנים האחרונות, עד כי כמעט בלתי אפשרי כיום לרכוש דירה חדשה מקבלן. עם זאת, ניתן למצוא הזדמנויות קניה טובות בשוק הדירות מיד שנייה, אבל דירות כאלו אינן נקיות מליקויי בניה. מי אחראי על ליקויי בניה המתגלים בדירות כאלו? על כך במאמר שלפניכם.

אחריות הקבלן מכוח חוק המכר



עד לאחרונה, הכיר חוק המכר באחריות הקבלן לליקויי בניה רק מול הקונה המקורי של הנכס. במילים אחרות, קונה יד שנייה שגילה ליקויי בניה בנכס לא יכול היה לדרוש את תיקונם מהקבלן. אבל מצב זה שונה לאחרונה, בגין תיקון שבוצע בחוק המכר באפריל שנת 2011. לפי תיקון זה, אחריות הקבלן לגבי ליקויי בניה בתקופת המכר תחול לא רק על הקונה הראשון, אלא גם על הקונים הבאים של הדירה. עם זאת, התיקון מתייחס רק לנכסים חדשים יחסית, קרי- נכסים שבנייתם הסתיימה אחרי אפריל 2011, או שחוזה המכר שלהם נחתם לאחר התאריך הנ"ל.

אחריות הקבלן מכוח חוקי הנזיקין

כדאי לדעת, שבלי קשר לחוק המכר, יכול רוכש דירה מיד שנייה גם לתבוע מהקבלן את תיקון ליקויי הבניה על סמך חוקי הנזיקין. חוקים אלו מחייבים את הקבלן לבנות דירה בטוחה ושמישה למגורים. ליקויי בניה, אם כך, עשויים להגדיר את הדירה כבלתי בטוחה לשימוש או בלתי שמישה למגורים, ועל ידי כך לתת לרוכש הדירה מיד שנייה עילה לתביעה משפטית כנגד הקבלן. בתי המשפט כבר הוכיחו בעבר, כי הם בהחלט מכירים בעילה מעין זו.

תזמון התביעה לפי חוק המכר

חשוב להדגיש, כי אחריותו של הקבלן לתיקון ליקויי הבניה אינה עומדת לעד. החוק קבע תקופה של עד שבע שנים מיום רכישת הדירה, כתקופה שבמהלכה ניתן לתבוע מהקבלן את תיקון הליקויים. כאמור, לפי התיקון החדש לחוק המכר, זכות התביעה בתקופה זו עומדת גם לרוכשי הדירה מיד שנייה ושלישית (ככל שזה המצב).

אחריות המוכר לתיקון הליקויים

אם רכשתם דירה מיד שנייה, שחלפו מעל שבע שנים ממועד מסירתה לקונה המקורי, אין טעם לנסות לתבוע את הקבלן. האיש האחראי לתיקון הליקויים הללו הוא מוכר הנכס. עליכם לדרוש ממנו לתקן את הליקויים בנכס, או להפחית בהתאם במחיר הנדרש.

איתור ליקויי בניה

כיצד יידע רוכש הנכס כי קיימים בבית ליקויים המחייבים תיקון? אין לצאת מנקודת הנחה, שכיוון שהדירה חדשה, או חדשה יחסית, אין בה ליקויים. פעמים רבות מתגלה, כי זהו אינו המצב כלל. אין טעם לחפש ליקויים בנכס בכוחות עצמנו. זוהי מלאכה לאנשי מקצוע. רק חברת בדק בית מוסמכת יכולה לאתר ולמפות את הליקויים הללו, שחלקם סמוי מהעין. צוות בדק בית מורכב מאנשי מקצוע מיומנים בתחום הבינוי, לרבות מהנדסי בניין, מודדים, שמאי מקרקעין, מהנדסי קונסטרוקציה ועוד.

אנשים אלו יגיעו אל הנכס ויבדקו אותו באמצעות ציוד אלקטרוני רגיש, לרבות מצלמות טרמיות וציוד מדידה מבוסס לייזר. בתום הבדיקה, יועלו על הכתב כל הליקויים שאותרו בדירה, בליווי פרוט מלא ותמונות. בנוסף, יציינו אנשי החברה גם את העלות המוערכת של תיקון הליקויים. מצוידים במסמך כזה, יכולים רוכשי הדירה לפנות לקבלן (או למוכר) ולדרוש ממנו לתקן לאלתר את הפגמים, או לפצותם בפיצוי כספי הולם.

תפקיד השמאי בעסקאות קומבינציה

עסקאות קומבינציה

עסקת קומבינציה הינה עסקה בה הבעלים של הקרקע מוכר חלק מזכויותיו עליה לקבלן, אשר בונה על קרקע זו דירות למכירה, וחלק מהן הוא מעביר לבעלי הקרקע. כיצד נקבע כמה דירות יקבל בעל הקרקע? עניין זה נתון כמובן למשא ומתן, אך ניתן לציין שככל ששווי הקרקע גדול יותר ביחס לעלות הבניה, יקבל בעל הקרקע מספר גדול יותר של דירות.

יתרונות לבעל הקרקע ולקבלן

עסקת קומבינציה טומנת בחובה כמה יתרונות הן לבעל הקרקע והן לקבלן. בעל הקרקע אינו מנוסה ביזמות נדל"ן, ואילו היה מנסה בכוחות עצמו לבנות על הקרקע דירות ולמכור אותן, היה ככל הנראה מסתבך במעשיו ואולי אפילו נכשל. על כן, זהו רעיון טוב עבורו לתת לקבלן לתכנן ולבצע את הקמת הפרויקט, וגם לשווק אותו. בל נשכח שבעסקת קומבינציה, אין בעל הקרקע גם צריך להוציא אגורה מכיסו, כדי לממן את הפרויקט. הקבלן עושה זאת עבורו. אבל גם לקבלן יש יתרונות בעסקת קומבינציה. הוא מקבל קרקע בעלת זכויות בניה, אינו צריך לשלם לבעלים דבר תמורתה, והוא יכול פשוט לשאת ולתת על אחוז הדירות שיינתנו לבעלים, עד שתתקבל הסכמה.

תפקידי השמאי

שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע שעבר הכשרה מקיפה בתחום הנדל"ן. הוא מצוי לא רק בהערכת שווי של נכסים, אלא גם בדיני מקרקעין, מיסוי נדל"ן, דיני תכנון ובניה, יסודות של הנדסת בנין ואדריכלות, סוגיות במימון ובחשבונאות ועוד. חשוב לציין שהשמאי הוא הגורם היחיד המוסמך על פי חוק לקבוע את שווי הנכס. למעשה, אין כמעט עסקת נדל"ן במשק, בוודאי בעסקאות גדולות היקף, שאינה מלווה או מטופלת על ידי שמאי בצורה זו או אחרת.

טיפול השמאי בעסקאות קומבינציה

מעורבותו של השמאי בעסקאות קומבינציה יכולה להתבצע הן מצד הבעלים של הקרקע, והן מצד הקבלן. מצד הבעלים קובע השמאי את שווי הזכויות בקרקע, שהבעלים מעמיד לצורך העסקה. הוא גם יכול לברר בדיוק מהן זכויות הבניה שהקבלן יכול לנצל (למשל: לבנות רק 4 דירות, או 8 דירות), וזאת לפי הרשום בתכניות התב"ע הרלוונטיות. בנוסף, מאחר והשמאי מצוי גם בענייני עלויות בניה, הוא יכול לייעץ לבעלי הקרקע כמה דירות ראוי שיקבל לרשותו מהקבלן.

שמאי מקרקעין מצוי גם בהלכות מיסוי מקרקעין, והוא יכול לייעץ לבעלים גם בנושאי מס שבח, המתחייב מהעסקה. תחום מיסוי המקרקעין לבדו הוא תחום מורכב, המתפתח כל הזמן. השמאי מחזיק "יד על הדופק" בענייני מיסוי נדל"ן, כך שהוא מעורה היטב בכל התקנות החדשות והשפעתן. חשוב לזכור, שבעסקת קומבינציה לוקחים גם הקבלנים שמאי מלווה, המייעץ להם לגבי שווי הזכויות הנמכרות, אחוזי הבניה המותרים, אחוז הקומבינציה הרצוי, סוגיות מיסוי נדל"ן ועוד.

בחירת שמאי לעסקאות קומבינציה

אם אתם שוקלים עסקת קומבינציה, אל תצאו לדרך ללא ליווי של שמאי מקרקעין מוסמך ועדיף גם בעסקת חבילה עם חברה אשר יכולה לספק בדק בית לאחר דבר. התייעצו עם עורך דין מקרקעין שימליץ לכם על שמאי, ובחרו לכם שמאי מנוסה, שצבר ניסיון בליווי עסקאות קומבינציה. הסכום שתשלמו לו עבור שירותיו יהיה בטל בשישים לעומת הערך המוסף שתקבלו ממנו, בעסקה מורכבת זו.

בעלי מקצוע נדרשים למכירת הדירה

שמאי מקרקעין



מעורבותו של שמאי מקרקעין בעסקת מכר או רכש של דירה היא קריטית. השמאי הוא איש המקצוע היחיד, המוסמך מבחינה משפטית להעריך את שווי הנכס שלכם. הוא למד במיוחד לשם כך תחומים רלוונטיים לעסקאות מקרקעין, לרבות הערכות שווי נכסים, חוקי נדל"ן, סוגיות מיסוי נדל"ן, דיני תכנון ובניה, אלמנטים בהנדסת בניין, יסודות באדריכלות ועוד. על כן, טרם שאתם מחליטים לנקוב במחיר יספק לכם בסיס איתן לניהול משא ומתן עם הקונה הפוטנציאלי, שכן הערכת שמאי ידועה כמקצועית ומהימנה. מומלץ ליצור קשר עם שמאי מקרקעין ותיק ומוכר, היכול לספק לכם גם רשימה של לקוחות מרוצים שעימם תוכלו לשוחח.

שרות בדק בית

אם טרם העמדתם את דירתכם למכירה, מומלץ להזמין גם שרות של בדק בית. אנשי החברה יגיעו לדירתכם ויסרקו אותה ביסודיות. הם ימפו עבורכם ליקויי בנייה הקיימים בנכס, גלויים או סמויים, ויגישו לכם מסמך מפורט הכולל הסברים ותמונות. לא תוכלו לבצע משימה כזו לבדכם. אנשי בדק בית הם אנשי מקצוע מתחום ההנדסה והבינוי (מהנדסי בניין, מודדים וכד'), ויש להם אמצעים אלקטרוניים רגישים לאיתור ליקויים שלעולם לא תוכלו לדעת על קיומם. אם תתקנו את הליקויים המתגלים בדו"ח, הרי שתגבירו מאוד את הסבירות שתקבלו את המחיר המבוקש. הקונה הפוטנציאלי ישמח לדעת שכל המפגעים בדירה מופו ותוקנו, ובשביל השקט הנפשי הזה הוא בהחלט יהיה מוכן לשלם פרמיה נאה במחיר. שאלו שמאי מקרקעין, אם הוא יכול להמליץ לכם על חברת בדק בית. רבים מקרב השמאים הם בעצמם בעלי חברה כזו.

מעצב פנים

אם אתם מחפשים לקבל את הסכום המרבי עבור הנכס שלכם (ואיזה מוכר אינו מעוניין בכך?), כדאי שתתייעצו עם מעצב פנים, טרם שאתם מפרסמים אותו למכירה. מעצב פנים מוסמך יסייע לכם במתן טיפים וברעיונות לשיפור מראהו של הבית, שעשויים להגדיל מאוד את האטרקטיביות שלו בעיני הקונים. מאחר ומעצבי פנים גם יודעים היכן לרכוש אביזרים לבית במחירים זולים, הם יסייעו לכם לערוך את השינוי המתבקש בעלות מינימלית. אם תחליטו, בעצת המעצב, שכדאי לבצע בבית שיפוץ קטן, ילווה אתכם המעצב גם בבחירת קבלן השיפוצים המתאים. הוא אף ישגיח, במהלך העבודה, שהשיפוץ מתבצע כראוי. אגב, יש הלוקחים שרות של בדק בית לאחר תום שיפוץ כזה, כדי לוודא שקבלן השיפוצים אכן ביצע את עבודתו בדיוק כפי שהבטיח לכם.

עורך דין מקרקעין

בשום אופן אל תתפתו לחתום בעצמכם הסכם עם קונה. מכר דירה הוא עניין משפטי מורכב, ויש לתת את הדעת על ביצוע מדוקדק וחוקי של כל הפעולות הנדרשות. על כן, חפשו עורך דין מקרקעין אשר ילווה את העסקה. הוא ינסח עבורכם הסכם מכר ראוי, ידאג שכל הזכויות שלכם כמוכרים יעוגנו בחוק וימצא פתרונות משפטיים מועילים, למקרה שהעסקה תקלע לקשיים. קל לאתר עורך דין כזה, פשוט על ידי חיפוש בגוגל. העדיפו תמיד לקבל שירות מעורך דין מוכר ומומלץ, גם אם העניין כרוך בתוספת מחיר מסוימת.

שמאי מקרקעין כבורר בסכסוכי נדל"ן

כאשר מתגלעת מחלוקת בין שני צדדים, לא תמיד חייב הפתרון להיות תביעה משפטית. הצדדים לסכסוך יכולים לבחור לפתור אותו באמצעות הליך בוררות. במסגרת הליך הבוררות שומע איש מקצוע מיומן את טענות שני הצדדים, ומכריע בסוגיה לפי הבנתו המקצועית. גם שמאי מקרקעין יכול להיות בורר מקצועי. מתי יכול שמאי לשמש כבורר וכיצד ניתן לבצע הליך זה? על כך במאמר שלפניכם.

קביעת בוררות ובחירת השמאי

ראשית דבר, על הצדדים המעוניינים בבוררות שמאי לחתום לשם כך על הסכם מחייב, הוא הסכם הבוררות. כאשר הסכימו ביניהם הצדדים כי הבוררות היא אשר תכריע את המחלוקת, הם יחפשו שמאי מקרקעין המוסכם על שני הצדדים. יש כמה דרכים לאיתור שמאי בורר. ניתן, למשל, לחפש באינטרנט שמאים המצהירים באתריהם כי צברו ניסיון בבוררות. כמו כן, אפשר ליצור קשר עם עורכי דין מתחום המקרקעין, ולשאול אם הם מכירים שמאים מנוסים היכולים לשמש כבוררים.

דרך נוספת לאיתור שמאי בורר היא באמצעות פניה לאנשי מקצוע בתחום הנדל"ן, לרבות מתווכים, יזמים, קבלנים או מהנדסי בניין ולשאול את פיהם. גם פניה ללשכת שמאי מקרקעין תסייע לכם לאתר שמאי כזה. כאשר תשוחחו עם השמאי, חשוב שתקפידו לוודא לא רק שיש לו ניסיון בבוררות, אלא גם שהוא מומחה בתחום הספציפי בו התגלעה המחלוקת, למשל: נחלה חקלאית, עסקת קומבינציה, הערכת שווי של מבנים מפוארים וכדומה.

באילו מקרים יכול השמאי לסייע?

שמאי מקרקעין הנו איש מקצוע אשר רכש ידע וניסיון רב בתחומי נדל"ן שונים ומגוונים. זהו אדם המבין לעומק לא רק בענייניי הערכת שווי של זכויות מקרקעין, אלא גם בסוגיות של מיסוי מקרקעין, דיני תכנון ובניה, אדריכלות, אלמנטים של הנדסת בנין, סוגיות מימון ודיני מקרקעין. הכשרתו זו מאפשרת לו לשמש כבורר במגוון רחב של מקרים, כמו למשל:

1. מחלוקת באשר להטבות שקיבלו הדיירים לאחר סיום פרויקט תמ"א 38. השמאי יכול להכריע, אם אכן קיבלו דיירי הבניין את ההטבות המוסכמות מהקבלן, כך שערך הנכס שלהם אכן האמיר (כמובטח) בתום הפרויקט.

2. מחלוקת באשר לשווי נכסים שהועברו בירושה. במקרים רבים, יכולה להתגלע מחלוקת בין היורשים באשר לשווי הנכסים שהועברו בירושה. מחלוקת זו מונעת מהם להגיע לידי סידור מוסכם, ביחס לחלוקת רכושו של הנפטר. שמאי מקרקעין המשמש כבורר, יכול לסייע בידם לפתור מחלוקות כאלו באופן יעיל ומקצועי.

3. מקרים של ירידת שווי נכס מושכר. לדוגמה, אם בעל הבית טוען שהדייר שלו ביצע מעשה או מחדל, אשר הסבו נזק לנכס וגרמו לירידת ערכו, יכול השמאי לשמש כבורר בעניין.

4. שמאי מוסמך יכול לשמש גם כבורר בפרוק חברה או שותפות, שיש בבעלותה נכסי נדל"ן. ההחלטה שלו תקבע למעשה את אופן חלוקת זכויות המקרקעין בין השותפים.

5. בכל מיקרה של שיפוץ דירה, שנטען לגביו כי בוצע ברשלנות והסב נזק, יכול השמאי להחליט מהי מידת הנזק שבוצע ומהי ירידת הערך של הדירה (אם בכלל). במקרה כזה, סביר שהשמאי גם יסתייע בשירותיה של חברת בדק בית. חברה כזו תבחן באופן מקצועי את הנכס, מן המסד עד הטפחות, ותאתר ליקויי בנייה גלויים וסמויים המצויים בו.

נוסף על המקרים האמורים לעיל, קיימים כמובן עוד מקרים רבים, בהם יכול שמאי מקרקעין לשמש כבורר.

האם כדאי לפנות לשמאי בורר או לבית משפט?

אם אתם נמצאים במחלוקת שעניינה נדל"ן, מומלץ מאוד לשקול לפנות לבוררות שמאי. בוררות כזו היא בדרך כלל קצרה יותר, וגם זולה יותר, מהליכים משפטיים מקובלים. בבוררות כזו, הדגש אינו מושם על פורמליות משפטית או פרוצדורות ביורוקרטיות, אלא על ניסיון תכליתי וענייני לסיים את הסכסוך בצורה הוגנת. שימו לב, שאם אתם מעוניינים באפשרות ערעור על פסק הבורר, יש לציין זאת מפורשות בהסכם הבוררות שתחתמו קודם להליך הבוררות עצמו. אם לא תעשו כן, פסק הבורר יהיה סופי.

במידה וכן הסכמתם כי ניתן יהיה לערער על פסק הבורר, תדרשו להוכיח בערעור כי היה פגם מהותי בניהול הליך הבוררות או בהחלטה הסופית. בית המשפט, שבפניו תערערו, לא יתערב בשיקול הדעת המקצועי של הבורר שהביא לפסיקתו. כפועל יוצא, בוררות של שמאי מקרקעין היא אכן אפשרות מהירה, יעילה ונוחה לסיים סכסוכי נדל"ן, כל עוד שני הצדדים אכן מעוניינים בראש ובראשונה בהשגת פתרון מקצועי והוגן, ולא בהענשה או התשה האחד של השני.

רעידת אדמה? לא לסמוך על הצעת הקבלן לביצוע תמ"א 38

פרויקט תמ"א 38 צובר בשנים האחרונות פופולאריות רבה, כאשר הדיירים סוברים כי בצורה כזו, יהיה ביתם מחוזק כראוי בפני רעידות אדמה, וזאת- ללא הוצאת פרוטה מכיסם. המציאות מורכבת יותר. בכלי התקשורת פורסמו לאחרונה, לאור רעידות האדמה התכופות, מספר כתבות. בהם, מתברר כי פעמים רבות אין פיקוח ראוי על אופן חיזוק המבנים במסגרת התמ"א, והמבנה המשופץ עלול לקרוס בזמן רעידת אדמה.

ראו כתבה אשר התפרסמה בערוץ 2 (הראשונה מתוך שתי כתבות בסדרה)


אז מה ניתן לעשות כדי להבטיח שפרויקט התמ"א שבו אנו מעורבים אכן יגן עלינו במקרה הצורך? על כך במאמר שלפניכם.

חשיבות הקונסטרוקטור בבדיקת יסודות המבנה

קונסטרוקטור הוא מהנדס בניין המתמחה בתכנון. כאשר הוא מקבל את התכניות האדריכליות של המבנה, הוא מכין תכנית מפורטת הקרויה תכנית קונסטרוקציה. בתכנית זו הוא מפרט, בין היתר, אלמנטים הנדסיים חיוניים כמו מיקום העמודים, סוגי התקרות, אפיון יסודות המבנה, אפיון פרטני של החיזוקים הנדרשים ועוד. חשוב לדעת שהקונסטרוקטור גם מגיע בעצמו לאתר הבניה, ומפקח אישית על האופן בו מתבצעות הנחיותיו. בפרויקטים מסוג תמ"א 38 מתכנן הקונסטרוקטור את דרך החיזוק האופטימלית של המבנה, לרבות הקמת מעטפת בטון סביב הבניין, התווית מיקומי ממ"ד המתווספים לבית המשותף, עיבוי העמודים הקיימים או הוספת עמודים ועוד. למעשה, הקונסטרוקטור הוא הסמכות העליונה בכל הקשור לשלמות ובטיחות הבניין, תפקיד חשוב ואחראי מאין כמותו. על כן, אם אתם שוקלים לבצע פרויקט תמ"א 38, עמדו בתוקף על כך שבפרויקט שלכם ישותף גם מהנדס קונסטרוקטור מוסמך, שצבר ניסיון בחיזוק מבנים לפי תמ"א 38.

בדק בית לאחר ביצוע תמ"א 38

בניגוד למקובל לחשוב, שירות של בדק בית אינו חיוני רק כאשר רוכשים דירה חדשה או מיד שנייה. שרות זה חשוב מאוד גם במקרים של תמ"א 38 1, וזאת מכמה טעמים. ראשית, מאחר ובמסגרת הפרויקט מתווספים שטחים בנויים חדשים לבניין (לרבות ממ"ד, מבואה, מרפסות וכד'), יכולים אנשי בדק בית לבדוק אם הם נבנו בצורה בטוחה ובהתאם למוסכם. שנית, כאשר נבקש מחברת בדק בית ליווי לפרויקט תמ"א 38, יפקחו אנשי החברה מקרוב על ביצוע העבודות, לרבות אופן ביצוע חיזוק התשתיות, כדי לוודא שהן יוכלו לעמוד בעומס בשעת הצורך. לשם כך, ישנן חברות שישתפו פעולה עם קונסטרוקטור חיצוני, או שיעסיקו קונסטרוקטור העובד בחברה עצמה. אם נבחר לקבל שרות בדק בית רק בגמר הפרויקט, נוכל לקבל מאנשי החברה חוות דעת מקצועית מפורטת, המתארת לפנינו במדויק את כל הליקויים הגדולים והקטנים, הסמויים והגלויים, שנמצאים בפרויקט. ליקויים אלו עלולים להיות ליקויים בטיחותיים מהותיים (כמו למשל בעיות ביסודות המבנה), כך שהזמנת השרות תמנע למעשה אסון בנפש. לאור המפורט לעיל, מומלץ לחפש חברת בדק בית ידועה ומנוסה, ולהתקשר עם חברה שצברה ניסיון מוכח בליווי פרויקטים של תמ"א 38 או בידוק סופי של הפרויקט.

הדגשת בטיחות המבנה במו"מ עם הקבלן

עובדה ידועה היא, כי קבלנים רבים מציעים את שירותיהם לביצוע פרויקט תמ"א, במיוחד באזורים שבהם מחירי הנדל"ן הם גבוהים, לרבות ערים גדולות במרכז הארץ. כפועל יוצא, יציעו לכם קבלנים אלו הצעות מפתות ואטרקטיביות, כדי שתשכרו את שירותיהם. מומלץ מאוד לנהל עם קבלנים אלו משא ומתן קפדני, השם דגש לא רק על "צ'ופרים" לבית המשותף ולדירות הדיירים (הקמת מבואה חדשה, ממ"דים, הוספת מרפסות) אלא גם, ובעיקר, על שיפור בטיחות המבנה. אחרי הכול, מטרתו של הפרויקט היא להבטיח את שלמות הבניין בעת רעידות אדמה. על כן, בקשו מהקבלן תכנית מפורטת המדגימה כיצד בדיוק הוא מתכוון לחזק ולייצב את המבנה, ואילו בעלי מקצוע הוא יעסיק לשם כך.

בכל הקשור לתמ"א 38, המהנדסים של צ'ק האוס עובדים בתאום מלא עם קונסטרוקטורים מומלצים בעלי ניסיון רב בפרויקטים של תמ"א אשר הגיעו לידי מימוש! פנו אלינו לקבלת המלצות עוד היום ושאלו את הקבלן אם תוכלו לבחור את הקונסטרוקטור מטעמכם.

קושי בהחזר המשכנתא: מה עושים?

חדשות לבקרים אנו מתבשרים באמצעי התקשורת הכתובה והאלקטרונית, כי מחירי הדיור הולכים ומאמירים, ועימם- היקפי המשכנתאות הנלקחות על ידי הציבור. משק בית הנוטל על עצמו משכנתא גדולה, עשוי למצוא עצמו בבעיה רצינית כאשר הוא נקלע לקשיים כלכליים, כמו למשל, בעת פיטורים של אחד מבני הזוג. בזמנים אלו, בהם פיטורים אינם חזון נדיר כלל ועיקר, עשוי התא המשפחתי למצוא את עצמו כשהוא מפגר בתשלומי המשכנתא, וכתוצאה מכך- מאבד את דירתו. מה ניתן לעשות כאשר מתגלים קשיים בהחזרי המשכנתא? על כך במאמר שלפניכם.

קיימו שיחה גלויה עם הבנק

חשוב לזכור, כי גם הבנק שהעניק לכם את המשכנתא אינו מעוניין שתגיעו לקשיים מהותיים בהחזרים. אחרי הכול, הבנק מעוניין לקבל את החזר הלוואה בתנאים שסוכמו עימכם (ואשר מותירים בידיו רווח נאה), במקום להפעיל עורכי דין, להתעמת איתכם משפטית, ולמכור את הדירה בהנחה ניכרת משוויה האמיתי. נצלו עובדה זאת. עם ההבחנות הראשונות שאתם מתקשים בהחזרים, גשו לסניף ושוחחו עם פקיד המשכנתאות. הסבירו לו בכנות ובפתיחות את המצב, ונסו להגיע איתו להבנה ולהקלה בהסדרי ההחזרים. במידת הצורך, יתערב גם מנהל הסניף כדי למצוא פתרון עבורכם. אל תשכחו: בידי הבנק יש שפע של אמצעים כדי לסייע לכם לעמוד בהחזרים, כולל הקפאה זמנית וקצובה של ההחזר החודשי, או הלוואות משלימות במקרה הצורך.

שקלו מחזור משכנתא

סביר להניח שהמשכנתא שלקחתם בזמנו, הייתה כדאית ומשתלמת (שאם לא כן, לא הייתם נוטלים אותה). עם זאת, חשוב לדעת שמאחר והריביות במשק משתנות מעת לעת, וגם שווי הנכס שלכם משתנה, ייתכן וישנם כיום מסלולי משכנתא שהם כדאיים יותר עבורכם. במקרה כזה, מחזור משכנתא עשוי בהחלט "להוציא אתכם מהבוץ". בהליך של מחזור משכנתא, מחושב המסלול הכדאי ביותר עבורכם כיום, לצורך החזר יתרת המשכנתא. בדרך כלל יבצעו עבורכם יועצי משכנתאות פרטיים בדיקה ראשונית של כדאיות המחזור ללא תמורה, כאשר בניית התמהיל עצמו כבר תהיה כרוכה בתשלום.

תמורת תשלום נוסף, יהיו יועצי המשכנתאות מוכנים לבצע עבורכם "מכרז הצעות מחזור" בין כמה בנקים, ולהשיג לכם את ההצעה המשתלמת ביותר. חשוב לציין, שגם פקידי הבנק שבו לקחתם את המשכנתא יוכלו להציע לכם מסלול מחזור, אם תבקשו זאת, וכדאי לשמוע את הצעתם.

שמאי מקרקעין יכול לעזור

פעמים רבות, מאמיר ערכו של הנכס שרכשתם, המשמש כבטחון למשכנתא. מאחר והגורם המוסמך היחיד להעריך את שווי הנכס הוא שמאי מקרקעין, ייתכן וישתלם לכם לשכור את שירותיו. השמאי יכול למצוא כי שווי הנכס המשמש כבטוחה עלה בצורה ניכרת, ובמצב כזה – לסייע לכם, בעקיפין, להשיג תנאים משתלמים יותר בהחזר המשכנתא. לצורך המחשה: אם כתוצאה מהערכת השווי ישתכנע הבנק שתשלום הסכום הנותר מהווה רק חלק קטן משוויה (העדכני) של הבטוחה, הרי שהעסקה לא תוגדר מבחינתו כ"מסוכנת", משמע- הבנק יוכל להציע לכם תנאי החזר אטרקטיביים יותר. רק שימו לב : קחו שמאי המוכר על ידי הבנקים. הבנקים יוכלו לתת לכם רשימה של שמאי מקרקעין העובדים עימם באופן קבוע. בחרו לכם שמאי מתוך הרשימה הזו.

זכאות לוועדה מיוחדת

לאחרונה נכנסו לתוקף תקנות חדשות, אשר נועדו להגן על נוטלי המשכנתאות המתקשים בהחזרים. לפי התקנות הללו, יהיה הבנק מחויב להציג בפניכם את כל המידע וכל האפשרויות העומדות בפניכם, טרם שהוא נוקט כנגדכם בהליכי הוצאה לפועל. כך למשל, מחויב הבנק להבהיר לכם, כי יש לכם זכאות לפנות לוועדה מיוחדת בבקשה להקל על החזרי התשלום, בהתאם לרשום בחוק הלוואות לדיור התשנ"ב 1992. הוועדה המיוחדת יכולה לסייע לכם באופן מהותי, תוך לקיחה בחשבון של מצבכם הכלכלי. אם אתם חשים בסכנה מוחשית של פיגור בתשלומים ופוחדים מההשלכות, התייעצו גם עם עורך דין המתמחה בתחום.

ליווי כלכלי לתא המשפחתי

בשנים האחרונות, מתפתח מקצוע חדש: יועץ לכלכלת המשפחה. יועצים אלו הם בעלי השכלה פיננסית וכלכלית רחבה, והם יכולים ללוות אתכם בזמנים הקשים ולסייע לכם להיחלץ ממצב הביש אליו נקלעתם. על כן, אם אתם חשים בעול ההולך וגדל של החזרי המשכנתא- אל תחכו לגרוע מכל. חפשו יועץ מוסמך לכלכלת המשפחה, וקבעו איתו מספר פגישות. בפגישות הללו ינתח היועץ את מצבכם הפיננסי, ויציג בפניכם תכנית מפורטת לחיסכון ולהתייעלות, שתקל מאוד על עמידה בהחזרי המשכנתא.

כל הדרכים לברר את שווי הנכס שלך

במרבית המקרים, עסקת נדל"ן היא העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שאדם עושה בימי חייו. מטבע הדברים, בעסקה כזו ישאף המוכר לקבל את מירב התמורה עבור הנכס שהוא מעמיד למכירה. הקונה, מצידו, ישתדל לוודא שהוא משלם את המחיר ההוגן, ורצוי- אף פחות מכך. 

הערכת שמאי מקרקעין

שמאי מקרקעין הוא איש המקצוע היחיד, המוסמך להעריך את שווי הנכס בצורה מדויקת. מאחר והשמאי עבר הכשרה מקיפה בכל הנושאים הקשורים לנדל"ן, הרי שלהערכת השווי שלו יש חשיבות רבה, הן מבחינה עסקית והן מבחינה משפטית. על כן, טוב יעשו הקונה או המוכר, אם יקבלו הערכת שווי של הנכס משמאי מוסמך, טרם חתימה על הסכם הקנייה/מכירה. למעשה, זוהי הדרך הבטוחה ביותר לוודא שהתמורה העוברת בין הצדדים הנה הולמת. יתר על כן, הערכת שמאי היא כלי חשוב בניהול משא ומתן על מחיר הנכס, ויש לה יכולת השפעה לא מבוטלת על המחיר הסופי של העיסקה.

מאגר המידע של רשות המיסים

מאגר המידע של רשות המיסים הקרוי "מידע נדל"ן", מספק מידע חשוב לכל קונה או מוכר נכסים. המערכת מאפשרת לכל המעוניין לשלוף מידע אודות המחירים שהתקבלו בגין עסקאות נדל"ן, בכל רחבי הארץ. השימוש במערכת הוא חינם. המערכת מאפשרת לפלח את תוצאות החיפוש לפי אזורים, כתובות, מספרי גוש/חלקה, מאפייני דירות, שטח הדירה, מספר חדרים, שווי מוערך, שנת עסקה ועוד פרמטרים נוספים.

למרות שכלי זה יכול לתת אינדיקציה חשובה על שווי הדירה העומדת מבחינתנו על הפרק, מומלץ לא להסתמך רק עליו. בהקשר זה כדאי לציין כי לאחרונה הועלתה בעיתונות הכלכלית טענה על כך שהזנת הנתונים לאתר היא לוקה בחסר. בהקשר זה התבטא בנושא יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל, מר אוהד דנוס, שטען כי רק שמאי מוסמך יוכל למלא את המידע המוזרם למערכת בצורה אמינה ומדויקת.

הערכת מתווך

אחת הדרכים המהירות ביותר לקבל הערכה של שווי הנכס, היא פשוט לפנות למתווך דירות. מתווכים ותיקים ומקצועיים מעורים היטב בנעשה בשוק הנדל"ן באזור בו הם פעילים. למעשה, כבר בשיחה במשרדם, הם יוכלו לתת לכם הערכה גסה של שווי הנכס. אם תזמינו אותם לביקור בנכס עצמו, הם יוכלו לתת לכם הערכה מדויקת עוד יותר, אך יש לקחת בחשבון כי הם יבקשו מכם באותה הזדמנות להסתייע בשירותי התיווך שלהם. חשוב לזכור שהערכת מתווך יכולה לתת אינדיקציה בלבד של מחיר הנכס, ומומלץ מאוד לא להסתמך רק עליה.

המחירון האינטרנטי של יצחק לוי

כלי נוסף, היכול גם הוא לתת מידע לצדדים לעסקת נדל"ן הוא המחירון של השמאי הידוע יצחק לוי.http://www.levi-itzhak.co.il/Levi/Templates/showpage.asp?DBID=1&LNGID=2&TMID=570&FID=268. במחירון זה ניתן לפלח את השאילתא לפי כתובות הנכסים, מספר החדרים, וטווח מחירים. צוות השמאים של יצחק לוי הוא זה הקובע את מחירי הנכסים, המעודכנים בכל ראשון לחודש. שליפת המידע מהמחירון מותנית במסירת פרטים אישיים. יש לקחת בחשבון, כי מחירון הנדל"ן הזה מתייחס רק לבנייה רוויה (בתים משותפים), ועל כן אינו מתאים לשימוש בכל סוגי הנכסים הקיימים. נוסף על כך, יש לזכור כי המחירון אינו מהווה תחליף להערכת שמאי מקרקעין, ועובדה זו אכן מצוינת באתר מפורשות.

מחירון MyDira

אתר הנדל"ן הוותיק MyDira, מציע גם הוא מחירון פרקטי, לכל המעוניינים לבצע עסקת נדל"ן. במחירון,  ניתן לקבל מידע על עסקאות נדל"ן שבוצעו החל מאמצע 2009. את המידע ניתן לפלח לפי גודל הנכס, טווח מחירים, מספר חדרים, אזור גיאוגרפי וישוב.

מחירון הדירות של יד 2

מחירון הדירות של אתר יד 2, הוא אחד הכלים הנוחים ביותר הקיימים ברשת, באמצעותו תוכלו לקבל מושג על שווי הנכס. כדי להגיע למחירון, פשוט רשמו בגוגל "מחירון דירות יד 2", ותגיעו למערכת. הזינו את כתובת הנכס בו אתם מעוניינים, ולפניכם תופענה שורה של עסקאות נדל"ן שנעשו באותה כתובת (ככל שיש עסקאות כאלו). המידע הנמסר כאן כולל את מחיר העסקה, תאריך ביצוע העסקה, כתובת הנכס, מספר החדרים, הקומה, שטח הנכס ועוד. נוסף על מידע זה, תוכלו לראות גם עסקאות אחרות, שהתבצעו בסביבה הגיאוגרפית בה שוכן הנכס, וגם גרף המצביע על שינוי במחירי הנכסים בישוב בו נמצא הנכס. המערכת קלה ונוחה לתפעול, אך גם במקרה זה, המידע אינו יכול להחליף הערכה של שמאי מקרקעין, שכן הוא אינו לוקח בחשבון את המאפיינים הספציפיים של הנכס העומד מבחינתכם על הפרק.

תחזוקה בטוחה של בית משותף – איך עושים את זה?

לא אחת, אנו קוראים בעיתון או שומעים ברדיו על מבנה ישן שהתמוטט. לפעמים, בדרך נס, אין נפגעים, אך לפעמים גובה התאונה הזו גם קורבנות בנפש. נשאלת השאלה: מי בעצם אחראי לתחזוקתו התקינה של הבית המשותף, ומה ניתן לעשות כדי שלא יקרה מקרה כזה בבניין בו אנו גרים. בנושאים אלו, עוסק המאמר שלפניכם.


מצבו ההנדסי של הבית

בתים משותפים רבים, במיוחד בערים מרכזיות בארץ, נבנו לפני עשרות שנים. גם אם בזמנו בוצעה הבנייה בהתאם לתקנים המקובלים, הרי שחשוב לזכור שני דברים. האחד, תקני הבנייה התקדמו מאוד עם הזמן, ובית שנחשב לבטיחותי לפני שבעים שנה, היום לא היה עובר תקינה הנדסית.

השני, בעשרות השנים שחלפו, נוצר בלאי טבעי בבניין, העשוי לבוא לידי ביטוי בסימנים המעידים על סכנה ממשית. כך למשל, סדקים בקירות, רטיבות חוזרת ונשנית בגג המבנה, נטייה קלה של המבנה על צידו- כל אלו הם סימנים מדאיגים, המחייבים פתרון מיידי. פעמים רבות, לא ניתן לגלות פגמים בטיחותיים במבנה בעין לא מקצועית. פתרון לעניין זה מציעות חברות בדק בית, הבודקות את הבית המשותף מן המסד ועד הטפחות, באמצעות ציוד אלקטרוני רגיש וצוות מיומן של מומחי בינוי.

מדור מבנים מסוכנים של העירייה

לעיתים יבחינו פקחי העירייה כי מצבו של נכס מסוים הדרדר עד כדי כך, שעל הדיירים לפעול מיידית כדי למנוע אסון. במקרה כזה הם ינחו את הדיירים לבצע פעולות מסוימות, כמו למשל חיזוק עמודי הבניין, הסרת מפגעים פוטנציאליים (למשל- שכבות של טיח ישן ורופף), או הריסה של חלק מן המבנה. העירייה תכריז במקרה זה על המבנה כמבנה מסוכן, ותוודא כי הבעלים אכן ממלאים את הנחיותיה. עם זאת, אל לדיירים בבניין להסתמך על איתור מוקדם של הסכנה רק על ידי העירייה. עליהם לגלות ערנות שגרתית, ובכל מקרה של ספק, לזמן מיד איש מקצוע ולשמוע את חוות דעתו.

שיפור וחיזוק המבנה

אם החלטתם שיש צורך לשפר או לחזק אלמנטים מסוימים בבניין, בדקו אם ניתן לבצע בבית המשותף תמ"א 38. במקרה זה, יחזק קבלן חיצוני את המבנה וישפר את תשתיותיו, בתמורה לקבלת זכויות בנייה בבניין. בצורה כזו, מקבלים הדיירים שיפוץ מקיף של הבית הישן, מבלי להוציא מכיסם אגורה. אם הבית בו אתם גרים אכן מתאים לפרויקט תמ"א 38, מומלץ מאוד לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין, שילווה את התהליך מתחילתו ועד סופו. השמאי יסייע לדיירים לסנן את ההצעות האטרקטיביות ביותר של הקבלנים, למקסם את זכויות הבניה של הנכסים הקיימים ולהעלות פתרונות יצירתיים במקרים של מחלוקות בין בעלי הנכסים.

טיפים לתחזוקה נכונה של הבניין

כדי להקפיד על תחזוקה בטיחותית נאותה של הבניין בו אתם גרים, מומלץ לנקוט בפעולות הבאות:

1- אחת לכמה שנים, הזמינו בדיקת בדק בית. בדיקה זו תאתר ותמפה כשלים בטיחותיים (ולא רק בטיחותיים), גלויים וסמויים, שרק עין מקצועית וציוד אלקטרוני יכולים לחשוף. עם תום הבדיקה, תקבלו מצוות המהנדסים שבדק את המבנה מסמך מפורט, הכולל גם צילומים, ופרוט מוערך של עלויות תיקון הכשלים.

2- עשו לכם מנהג קבוע. אחת למספר שבועות סיירו בחצר, במבואה, במקלט, בחדר המדרגות ועלו גם לגג. לא מן הנמנע שבמהלך הסיור הזה תגלו ליקויים כמו: בורות שנפערו בחצר (במיוחד אחרי גשמים חזקים), ענף עץ שנישבר ועלול ליפול, אנטנות ישנות נוטות על צידן העלולות ליפול מהגג, ערימות כבדות של שקי פסולת המונחות על גג המבנה, טיח חיצוני מתקלף או אריחי חיפוי רופפים, סדקים בקירות חדר המדרגות, מכרסמים ומזיקים שהתנחלו במקלט ועוד. איתור מוקדם של הליקויים הללו יסייע לכם לתקן אותם בעלות נמוכה יחסית וכמובן- למנוע אסון.

3- כאשר מתבצע בבניין שיפוץ דירה או עבודה כלשהיא, ודאו כי אנשי המקצוע עשו את עבודתם נאמנה, ולא "עיגלו פינות". כך למשל, אם בוצעה פתיחת סתימת ביוב בבניין, וודאו כי כל מכסי הביוב הונחו כראוי על מקומם. אם אחד השכנים שיפץ את דירתו, הקפידו שפסולת הבינוי סולקה כראוי לתוך מיכלי האיסוף, ולא נזנחה בפינה כלשהיא בחצר.

4- הקפידו שיש לכם ביטוח תקף לבית המשותף. חשיבותו של ביטוח כזה היא קריטית, גם במקרה שנידמה לכם שאתם מתחזקים היטב את הבניין בו אתם גרים. זכרו: דינן של תאונות לקרות, ובאמצעות פרמיה לא גבוהה תוכלו להשיג לכם שקט נפשי גם במצבים כאלו.

הפיכת קרקע של מנהל לקרקע פרטית- האם זה כדאי ובמה זה כרוך?

רובן הגדול של הקרקעות במדינת ישראל מוחזקות על ידי מינהל מקרקעי ישראל. גוף זה הנו למעשה הבעלים החוקי של הקרקע, והוא משכיר אותה למתגוררים בה. ההשכרה מתבצעת לתקופה ארוכה של 49 שנה, וקרויה בשם "חכירה". לאחרונה, עקב רפורמה במינהל מקרקעי ישראל, מביאה המדינה לידיעת הציבור את האפשרות להפוך את קרקע המינהל לקרקע פרטית. במה כרוך הדבר והאם זה אכן משתלם? מה פשר הביקורת הנמתחת על האפשרות הזו? על כל אלו במאמר שלפניכם.

מהן הסיבות לכדאיות המהלך?

על פניו, ישנם שלושה יתרונות בולטים, ההופכים את מהלך העברת הקרקע לידיים פרטיות למהלך כדאי. הנה הם:

1. הימנעות מ"דמי היתר". בחכירה, חייב החוכר לשלם למינהל "דמי היתר" עבור שורה ארוכה של פעולות שהוא מבצע בקרקע, כמו למשל: העברת זכויות בקרקע, פיצול מגרש, שימוש חורג, קבלת התחיבות למשכנתא, ביצוע תוספת בניה וכדומה. בנוסף על העלויות הללו, שיכולות להסתכם בסכומים גבוהים למדי, מדובר גם בפרוצדורה שעשויה להיות ממושכת ומורכבת למדי. כך לדוגמה, כל מי שמקבל שומה לתשלום מהמינהל, חייב להגיש שומה נגדית באמצעות שמאי מקרקעין פרטי, אם ברצונו לערער על גובה התשלום. תהליך זה עולה כסף, ועלול לקחת לא מעט זמן.

2. הימנעות מדמי חכירה. כל חוכר משלם למינהל סכום לא מבוטל בכל פעם שנידרש להאריך את הסכם החכירה בתקופה נוספת של 49 שנה ("דמי חכירה"). בקרקע פרטית, אין צורך בדמי חכירה. מדובר, על כן, בחסכון כספי משמעותי.

3. בקרקע אשר בבעלות המינהל דרושה הסכמת המינהל לעסקת מכר. הסכמה זו עלולה להיות בעייתית במקרים מסוימים, כמו למשל אם הקונה אינו אזרח ישראלי או שאינו זכאי לאזרחות ישראלית. בקרקע פרטית- אין, נכון להיום, בעיה כזו.

האם קרקע פרטית שווה יותר?

נוסף על היתרונות שנמנו לעיל, ובדיוק בגינם, יעדיפו קונים פוטנציאליים רבים לרכוש בית הנמצא על קרקע פרטית, מאשר על קרקע בבעלות מינהל. על כן, יש למוכר הצדקה מלאה לדרוש בשוק החופשי מחיר גבוה יותר על נכס פרטי, מאשר על נכס מינהל. לדוגמה, בעיר נצרת נימכר מטר מרובע בבעלות פרטית בטווח שבין 1600 ל-2000 ש"ח, וזאת בהשוואה ל-500 ש"ח בלבד למטר בבעלות המינהל. עם זאת, נכון לכתיבת שורות אלו, אין פרקטיקה שמאית חד משמעית, המעניקה באופן אוטומטי שווי גבוה יותר לקרקע פרטית מאשר לקרקע מינהל. סביר להניח שבמשך הזמן, עם הפיכת תהליך הפרטת הקרקעות לפופולארי, ידרשו שמאי המקרקעין יותר ויותר לסוגיה זו, עד אשר יגבשו עמדה ספציפית בנושא.

כיצד ניתן לבצע את המהלך?

כל המעוניין לבצע את מהלך ההפרטה, מומלץ שייעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין, כדי להבטיח שהמהלך יעשה ביעילות ובמהירות האפשרית. מבחינה פרוצדוראלית, כדי לבצע את העברת הבעלות לידים פרטיות, יש צורך לבדוק כמה דברים. ראשית, יש לבדוק אם מתקיימת זכאות לבעלות פרטית על הנכס האמור. זכאות כזו קיימת רק בחלק מהישובים בארץ, לפי רשימה המתפרסמת באתר המינהל, וכרגע היא מוגבלת רק לנכסים צמודי קרקע. שנית, יש לבדוק אם הנכס הוון, קרי – האם שולמו בעבורו דמי חכירה מלאים למינהל.

ניתן להעביר לידיים פרטיות רק נכס שהוון לגמרי. שלישית, יש לבדוק אם המהלך מחייב תשלום כלשהוא, שכן במקרים רבים אין העברת הבעלות לידיים פרטיות מחייבת תשלום כלל. כאמור, הצורה היעילה ביותר להבטיח יצירת בעלות פרטית על קרקע המינהל, היא להיעזר בשירותי שמאי מקרקעין, שהוא מומחה נדל"ן האמון על סוגיות כלכליות, משפטיות ותכנוניות, הקשורות בכל סוגי הנכסים.

מדוע נמתחת ביקורת על התהליך?

תהליך העברת אדמות מינהל לידיים פרטיות הנו חלק מרפורמה רחבה יותר שאמור לעבור מינהל מקרקעי ישראל, בניסיון להפוך אותו לגוף יעיל יותר. העברת קרקעות המדינה לידיים פרטיות אמורה לסייע למינהל להתמקד בשאר הנושאים (הרבים) אשר על סדר יומו, לרבות שיווק קרקעות מדינה לצרכי בנייה. עם זאת, נמתחת בשנים האחרונות ביקורת קולנית על המהלך, בתואנה כי עשוי להיווצר מצב בו אזרחים זרים ישתלטו על קרקעות המדינה. לדברי המנהל, אין בטענה זו בסיס, וזאת מכמה טעמים.

ראשית, התהליך יתבצע בשלבים ובאופן הדרגתי, כאשר בשלב ראשון תועבר הבעלות רק לאזרחים אשר ממילא שילמו עבור החכירה במיטב כספם. שנית, המהלך לא יתבצע ביחס לשטחים חקלאיים או פתוחים, שעוד עשויים לעבור שינוי יעוד. שלישית, זרים שיהיו מעוניינים לרכוש קרקע יחויבו בקבלת אישור מהמדינה.

חשיבות שמאי מקרקעין בקבוצות רכישה

כל הקורא את מדורי הנדל"ן בעיתונות, ניתקל לא אחת בפרסומים וידיעות אודות פרויקטים של קבוצות רכישה. במה בדיוק מדובר, האם באמת יכולה קבוצה כזו לחסוך לחבריה כסף, ומדוע נחוץ לקבוצה ליווי של שמאי מקרקעין- על כל אלו במאמר שלפניכם.

מהי קבוצת רכישה

קבוצת רכישה היא קבוצת אנשים שהתאגדה לצורך רכישת קרקע, כאשר הכוונה היא לבנות על הקרקע הזו פרויקט נדל"ני. התאגדות האנשים בקבוצת רכישה יכולה להתבצע מכמה סיבות, בעיקר מסיבה כלכלית (הוזלת עלויות) אך גם מסיבה חברתית (בחירה מוקפדת של השכנים לפרויקט). קבוצת רכישה יכולה להתארגן מעצמה, באמצעות חברים ומכרים, או באמצעות חברה מנהלת, המארגנת ומפקחת על הפרויקט.

החיסכון הכספי

פעמים רבות, ניתן לקנות באמצעות קבוצת רכישה נכס למגורים שיהיה זול בהרבה מנכס דומה, הנמכר על ידי קבלן. הוזלה זו מתקיימת בשל צירוף של כמה גורמים:

1. אין צורך לשלם ליזם הפרויקט, שכן הקבוצה היא למעשה היזמת שלו. מדובר בחסכון כספי ניכר, שכן לפי פרסומים בעיתונות הכלכלית יכול רווח יזמי לנוע בין 20-25% מהעלות הסופית של הפרויקט.

2. אם ההתארגנות מתבצעת על ידי חברי הקבוצה בלבד, בשיטת חבר מביא חבר, ניתן לחסוך מאוד בעלויות שיווק ופרסום, או אפילו לוותר עליהן כליל (למשל, אם גיוס החברים מתבצע באמצעות הרשתות החברתיות).

3. חסכון ניכר בתשלומי מס. באמצעות תכנון מס נכון, יכולים חברי הקבוצה להיות פטורים מתשלומי מס ערך מוסף שיש לשלם בגין: הקרקע, היטלי פיתוח, אגרות בניה, מס רכישה החל על הקרקע וכמובן- רווח יזמי. נוסף על כן, יהיו החברים פטורים מתשלום מס רכישה בגין הנכס המוגמר.
כל ההנחות הללו מובילות להנחה משמעותית במחיר הסופי של הנכס, שלפי הפרסומים עשויה להגיע אף לכדי 20% במקרים מסוימים.

דוגמאות לפרויקטים של קבוצות רכישה

קיימות דוגמאות רבות של פרויקטים מאוכלסים, שבוצעו באמצעות קבוצות רכישה, בעיקר בגוש דן, כמו למשל:

•מגדל דניאל בראשון לציון

•פרויקט "מעוז בכפר" בפתח תקווה

•פרויקט "מגדלי ההיי-טק" בתל אביב

•פרויקט "מגדל מנהטן" בפארק צמרת, צפון תל אביב

•כוכב בבלי, בצפון תל אביב

•אלוני בורכוב, ברמת גן

•מגדל כוכב השרון, בהוד השרון

•פרויקט סוקולוב/השרף, ברמת השרון

ועוד פרויקטים רבים, כאשר פרויקטים רבים נוספים נמצאים כיום בשלבי תכנון או הקמה.

תפקידו של שמאי מקרקעין בקבוצת רכישה

ניתן לומר בבטחה, שכל קבוצת רכישה חייבת להסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך, על מנת להצליח. שמאי מקרקעין הנו איש מקצוע אשר צבר השכלה, ניסיון ומומחיות בכל האספקטים הקשורים לנדל"ן, כולל אספקטים תכנוניים, חשבונאיים, משפטיים ועוד. לשמאי המלווה את הקבוצה יש כמה תפקידים חשובים:

1. ייעוץ מקצועי עוד בשלב איתור הקרקע הפנויה לפרויקט. בשל ניסיונו והשכלתו, רק השמאי יכול לתת לחברי הקבוצה "אור ירוק" להתחיל לנהל משא ומתן עם בעלי הקרקע. הוא יעשה כן רק אם בדיקותיו המקדמיות יעלו כי אין בעיות עם הזכויות המשפטיות על הקרקע, יש זכויות בניה מספיקות, ידוע בדיוק מהם התשלומים למינהל בגין הבנייה ועוד. לאחר שיבדקו על ידו כל אלה, הוא יגיש לקבוצה דו"ח שמאות מפורט, הקובע את שווי הקרקע וזכויות הבנייה עליה. כדאי לציין שדו"ח זה ישמש את חברי הקבוצה גם ככלי למשא ומתן מסחרי, שכן הצעתם למוכר תתבסס על הערכת השווי של השמאי.

2. הכנת דו"ח אפס. דו"ח חשוב זה יפרט בפני חברי הקבוצה את כל העלויות שיעמדו בפניהם משלב "אפס" (השלב ההתחלתי) ועד להערכת שווי הדירות בשוק החופשי. הדו"ח סוקר בפרוטרוט את המצב התכנוני והמשפטי של הקרקע כיום, ההגבלות השונות (אם קיימות), פרוט מלא של כל ההוצאות הכספיות הנדרשות כדי לבצע את הפרויקט, ועוד. חשוב לציין שחברי הקבוצה יחויבו להגיש לבנק דו"ח אפס שחובר על ידי שמאי מקרקעין, אם ברצונם לקבל מימון בנקאי לפרויקט.

3. הערכת שווי של הנכסים הגמורים. כאשר יסתיים הפרויקט, יעריך השמאי את שוויו של כל אחד מהנכסים שהוקמו במסגרתו. מידע זה יסייע בידי חברי הקבוצה לדעת, כמה הם עשויים לקבל אם ימכרו את הנכס שלהם.

4. ניצול הטבות המס. מאחר ושמאי מקרקעין בקי היטב בכל ההיבטים הפיננסיים הקשורים לנדל"ן, הוא יקפיד להפריד בין חיבור הדו"חות שצוינו לעיל, ולהגיש כל אחד מהם במועד אחר, וזאת כדי שהקבוצה תקבל את הטבות המס המקסימליות שלהן היא זכאית.

ומה לאחר הרכישה? חשבו גם על היום שאחרי. הקבלן הבונה, ידאג וודאי לאינטרסים שלו ולא בהכרח ידאג לכל פרט ותקן בטיחות. כפי שאתם רוכשים רכב, על אחת כמה וכמה תרצו ודאי שבודק מקצועי יבצע בדק בית מקיפה לכל הדירות ולאחר המסירה. בידיעה של האמור ותכנון נכון מראש, תוכלו לחסוך כסף רב. איך? בדקו עם משרד השמאי אם חברתו עוסקת בביצוע בדק בית לאחר רכישה מקבלן. כך, תוכלו לשריין מראש מחיר טוב בעסקת חבילה לשמאות שלפני ובדק הבית הנדרש לאחרי.
חברתנו, צ'ק האוס מתמחה בשירותים אלו ונשמח לספק גם לכם הצעה משתלמת.
ככל שהעניין רלוונטי כעת אתם מוזמנים ליצור קשר ולהתייעץ איתנו כעת.

בהצלחה!

עסקת back to back – מכירת הדירה ורכישה של דירה חדשה

רבים מרוכשי הדירות בימינו הנם משפרי דיור, קרי- אנשים אשר מכרו את דירתם הישנה וקנו חדשה. לעיתים, מבוצעים המכירה והקניה פחות או יותר במקביל, בעסקת back to back ("גב אל גב"). בניהול זהיר של עסקה שכזו, ניתן לחסוך כסף רב ולהימנע מאי נעימויות שונות ומשונות. בכתבה שלפניכם כללנו שורה של הנחיות חשובות, שיסייעו לכם להשלים בהצלחה עסקת "גב לגב" נדל"נית.

עסקת back to back

בעסקה של מכירת נכס ישן וקניה של נכס חדש מסוג "גב לגב", קיימים למעשה שלושה תהליכים נפרדים, המתבצעים פחות או יותר בזמן מקביל. התהליך הראשון הוא מכירת הדירה הישנה. השני הוא רכישת דירה חדשה, והשלישי- מימון הנכס החדש.

מכירת הדירה הישנה

מטבע הדברים, הסכום העיקרי הדרוש לכם לביצוע רכישת הדירה החדשה יגיע ממכירת הדירה הישנה שברשותכם. כדי להגדיל את הסבירות לקבלת הסכום המרבי עבור הנכס שלכם, הקפידו על הדברים הבאים:

1. הזמינו שמאי מקרקעין לדירה, כדי שימסור לכם אומדן מדויק של שווי הנכס. שמאי מקרקעין הנו הגורם היחיד המוסמך לקבוע את שווי הנכס שלכם, והוא אף יכול למסור לכם מידע חשוב לצרכי המכירה. כך למשל, יכולה בדיקת שמאי להצביע על כך שבנכס ישנן זכויות בניה בלתי מנוצלות, ששיפוץ מסוים יכול להעלות מאוד את ערכו של הבית ועוד. בנוסף, בשל ההערכה המקצועית הרווחת בציבור לעבודתם של השמאים, תסייע לכם חוות הדעת הכתובה של השמאי לשכנע את הקונים הפוטנציאליים בשווייה האמיתי של הדירה.

2. טרם הצבת הנכס למכירה, מומלץ מאוד להזמין שרות של בדק בית, כדי למפות ליקויים גלויים וסמויים בבית. קונה פוטנציאלי שתציגו בפניו את דו"ח בדק הבית, כאשר מרבית הליקויים טופלו על ידכם, יהיה מוכן לשלם פרמיה נאה על השקט הנפשי שיקבל.

3. התאזרו בסבלנות. שוק הנדל"ן בישראל יודע עליות ומורדות בביקוש ובהיצע, ובהתאם לכך עשויה המכירה לארוך יותר זמן מהמתוכנן. השתדלו, על כן, לא למכור את הנכס כאשר אתם לחוצים לכסף, כי משמעות הדבר היא התפשרות גדולה על המחיר שתקבלו.

4. אל תתפתו לחתום על הסכם למכירת הנכס ללא עורך דין. הקונים, מצידם, יסתייעו בוודאי בשירותיו של משפטן מומחה. על כן, אתרו גם אתם עורך דין מומחה בדיני מקרקעין, כדי שיסייע לכם בניסוח הסכם המכר והשלמת העסקה מבחינה משפטית.

איתור ורכישה של דירה חדשה

מומלץ להקפיד על הכללים הבאים לצורך איתור של דירה חדשה.

1. החליטו מראש על תקציב לרכישת הדירה. קחו בחשבון, שייתכן מאוד שתצטרכו להוסיף עוד כ-10% למחיר זה, למשל – בגלל ביצוע שיפוצים, תיקון ליקויים והתאמות של הדירה לצרכים הספציפיים שלכם.
2. אל תסתפקו בהמלצות מתווכים באשר לכדאיות העסקה. הזמינו שמאי מקרקעין, כדי שיעריך כמה באמת שווה הנכס החדש.

3. הזמינו שירות של בדק בית לנכס החדש, מוקדם ככל האפשר. שירות מקצועי זה יאתר את כל הליקויים הקטנים והגדולים הקיימים בנכס. מצוידים במסמך מפורט מטעם חברת הבדק בית, בקשו מהמוכר (או מהקבלן, במקרה של קניית דירה חדשה) לתקן לאלתר את כל הליקויים שנתגלו, או לחילופין, להפחית לכם במחיר המבוקש.

מימון ההפרש במחיר

מימון ההפרש (בין התמורה ממכירת הדירה לעלות הנכס החדש) מחייב תכנון מדויק, זהירות וערנות. במיוחד יש להקפיד על ההדגשים הבאים:

1. אם אתם עדיין משלמים משכנתא על הדירה הישנה, אל תשכחו לבצע "גרירת משכנתא". בתהליך זה, יעביר הבנק את השעבוד הקיים לנכס החדש. התייעצו עם יועץ המשכנתאות שלכם בבנק, על מנת שידריך אתכם אילו מסמכים ואישורים יש להנפיק לבנק כדי לבצע את התהליך. בהזדמנות זו, כדאי להתייעץ עם מומחה למשכנתאות, כדי לבדוק אפשרות להגדיל את המשכנתא בתנאים משופרים, ובכך לגייס סכום נוסף הדרוש למימון ההפרש.

2. אם אינכם יכולים לגייס את ההפרש במחיר בכוחות עצמכם (באמצעות מימוש חסכונות או הלוואות מבני משפחה), דברו עם הבנק. הפקידים יכולים לסייע לכם להשיג מימון ביניים או "הלוואת גישור", שיעזור לכם לקנות את הנכס החדש, אפילו אם טרם מכרתם את דירתכם הישנה. עם מכירת הנכס הישן, תוכלו לסלק את הלוואת הגישור. הלוואות הגישור מוצעות כיום בתנאים נוחים, וניתן לפרוע אותן ללא עמלות פירעון מוקדם גם לפני המועד המוסכם. מומלץ מאוד לעשות סקר שוק, ולהשוות הצעות בין כמה בנקים, כדי לקבל את הלוואת הגישור המשתלמת ביותר עבורכם.

השלכות תוספות בנייה על גג בניין משותף

מקובל מאוד שבפרויקטים של תמ"א 38, בונה הקבלן לפחות קומה וחצי, על גג הבית המשותף. את הדירות החדשות שהוא בונה הוא מוכר, וכך הוא לא רק מממן את עלות השיפוץ של הבית המשותף, אלא גם יוצא ברווח מפרויקט התמ"א. מהן ההשלכות של תוספות הבניה על גג הבית המשותף? את הסוגיה הזו נבחן בהרחבה במאמר שלפניכם.

תקופת ביצוע הפרויקט



לתוספות הבניה שנבנות על גג הבניין, יש השפעה ניכרת על הדירות בקומה העליונה כבר בשלב ביצוע העבודות. דיירי הקומה העליונה יהיו חשופים יותר מכל הדיירים האחרים לרעש הלמות פטישים, קידוחים, ענני אבק וכדומה, כאשר כל זה מתנהל ממש מעל לראשם. עניין זה הוא כמובן בלתי נמנע, אך קבלנים מקצועיים ידעו להשתמש בשיטות ובכלים הנכונים, כדי למזער את אי הנוחות עד למינימום האפשרי.

מפגעי איטום

בנייה בלתי תקנית של תוספות בניה עלולה ליצור מפגעי איטום, שיהיו להם השלכות קשות על איכות חייהם של דיירי הקומה העליונה בבניין הישן. כך למשל, שימוש בחומרי איטום זולים או בלתי תקניים בבניית יחידות הדיור החדשות, עלול לגרום לכך שמיים יחלחלו מדירות אלו, הישר על תקרתם של בעלי הדירות הוותיקים. גם צנרת מים או ביוב בלתי תקנית שתותקן בקומה העליונה החדשה, עלולה לגרום למפגעי רטיבות דומים. מפגעים אלו עלולים להיות סמויים, כך שיתגלו רק בבדיקה מקצועית, כמו למשל במסגרת בדק בית.

מפגעים אקוסטיים

בנייה בלתי תקנית של הקומה העליונה החדשה עלולה להוות מפגע אקוסטי לדיירים הוותיקים, המתגוררים מתחת. כך למשל, יכול הקבלן להשתמש ברצפה דקה מהמפורט בתקן, או כזו העשויה מחומר שאינו מבודד רעש כראוי. במקרה כזה, ישמעו הדיירים כל רעש קטן, שנובע מהקומה שמעליהם. מפגע כזה יכול להציק מאוד לדיירים הוותיקים, ולגרוע מאיכות חייהם באופן משמעותי. גם במקרה זה, ניתן יהיה לגלות אם הקבלן מילא אחר התקנים האקוסטיים המתחייבים רק באמצעות בדיקה מקצועית.

עומסים חריגים על גג הבניין

אחד המפגעים המסוכנים והחמורים ביותר העלולים להיווצר בגין תוספות הבניה החדשות, הוא מפגע הנוצר עקב עומס חריג על הגג. אם ייווצר עומס כזה, עלולה רצפת היחידות החדשות לשקוע, או חלילה, לקרוס. במקרה כזה עלולים להיפגע, כמובן, לא רק בעלי הדירות העליונות אלא כל דיירי הבית המשותף. בגלל חשיבותו הקריטית של הנושא, אין ספק שעניין העומס המתווסף על גג הבית המשותף הוא נושא המחייב בדיקה מקצועית מחמירה ביותר.

כיצד ממזערים סכנות?

אם אתם דיירי הקומה העליונה בבית משותף שאמור להתבצע בו בקרוב פרויקט תמ"א, הכרחי שתעלו בפני הקבלן את חשיבותו של בדק בית בתום העבודות, או אפילו במהלכן. בדיקת דירה מקיפה תמפה את כל הליקויים וכל המפגעים, גלויים או סמויים, הנמצאים בבית המשותף. לצורך הבדיקה יגיעו לנכס מהנדסי בניין, שמאי מקרקעין, מודדים ומהנדסי קונסטרוקציה, והם יסרקו ביסודיות את כל הבית המשותף. כל הליקויים מצולמים, ומוגשים לכם בדו"ח מפורט, שיש לו גם תוקף משפטי. בנוסף לציון המפגעים, יפרטו אנשי המקצוע כיצד ניתן לתקן אותם, ומהי העלות הכרוכה בדבר. קבלן המקבל לידיו דו"ח כזה אינו יכול לטעון שלא ידע על קיומם של המפגעים, והוא ימהר לתקנם.

יתרונות וחסרונות פינוי בינוי לעומת תמ"א 38

פרויקטים של תמ"א 38 הולכים ומתרבים ברחבי הארץ. במסגרת הפרויקטים הללו, משפץ קבלן את הבית המשותף שיפוץ יסודי, ובונה על גג הבניין המשופץ עוד כמה יחידות דיור חדשות. את היחידות הללו הוא מוכר, וכך נותר בידו רווח גם לאחר מימון השיפוץ.

קיימת גם שיטה אחרת להשבחת ערכו של הבית המשותף: פינוי בינוי (או תמ"א 38 – 2). במקרה זה, מפונה הבית מדייריו, הוא נהרס כליל, ובניין חדש נבנה תחתיו. מה עדיף? כדי לענות על שאלה זו, יש צורך לבדוק יתרונות וחסרונות של פינוי בינוי לעומת תמ"א 38 – 1, ואת זאת נבצע במאמר שלפניכם.

יתרונות פינוי בינוי לעומת תמ"א 38

1.מינימום של אי נוחות לדיירים. זהו יתרון גדול של פרויקט פינוי בינוי, לעומת תמ"א 38. בפינוי בינוי, מועברים הדיירים מהבניין אל מגורים חלופיים למשך זמן ביצוע פרויקט. מגורים אלו יכולים להיות דירה בשכירות או אפילו חדר במלון, כאשר הקבלן נושא בעלויות המגורים החלופיים. בצורה כזו, לא צריכים הדיירים לסבול מרעשי השיפוץ, ענני אבק, הפסקות חשמל ומים וכדומה.

2.קבלת נכס חדש לחלוטין. במסגרת פינוי בינוי מקבלים הדיירים, במקום הדירה הישנה שלהם, דירה חדשה לחלוטין, בבניין חדש. על פי רוב, מקבל כל דייר דירה גדולה יותר מהדירה הישנה שהייתה ברשותו. בצורה כזו, כל דייר נהנה גם מאיכות חיים טובה יותר וגם מעליה משמעותית בשווי הנכס שבבעלותו.

3.קבלת חניה רשומה בטאבו. אחת הצורות החדשות של פינוי בינוי מתבצעת באמצעות תיקון לתמ"א 38, הקרוי תמ"א 38/2. זהו למעשה הליך פינוי בינוי של בניין בודד, המתבצע בצורה מהירה מבחינה ביורוקרטית, לבניינים הזכאים לכך. בפרויקט פינוי בינוי תחת תמ"א 38/2 מקבל כל דייר גם חניה פרטית בטאבו. עניין זה מעלה עוד יותר את שווי הנכס שבבעלותו.

חסרונות פינוי בינוי לעומת תמ"א 38

1.התווספות מספר גדול של דיירים חדשים. מאחר ובפרויקט מסוג זה נבנות לפחות 18 יחידות דיור חדשות, הרי שמספר דיירי הבניין גדל בצורה משמעותית. מי שעניין הפרטיות חשוב לו, והוא אוהב להתגורר בבית משותף עם מספר קטן של דיירים, עשוי להעדיף דווקא פרויקט תמ"א 38, בו מתווספים לבית המשותף הרבה פחות דיירים חדשים.

2.זמן ביצוע הפרויקט ארוך הרבה יותר מתמ"א 38. אם בפרויקט תמ"א 38 עלולות העבודות לארוך כחצי שנה עד שנה, הרי שבפינוי בינוי מדובר על כשנה וחצי עד שנתיים, מיום קבלת היתרי הבנייה.

3.חוסר כדאיות במקרים רבים. במקרים רבים לא ניתן לבצע פינוי בינוי, כי לקבלן פשוט לא משתלם לעשות זאת. קבלנים רבים ישקלו לבצע פרויקט פינוי בינוי רק אם ייווכחו שהם יכולים לבנות בין 2.5 לשלוש דירות חדשות על כל דירה קיימת. לעומת זאת, מאחר ופרויקט תמ"א 38 כרוך בהרבה פחות עלויות מצידו של הקבלן, הרי שמדובר בפתרון פרקטי יותר, שהרבה יותר בתים משותפים יכולים ליהנות ממנו.

במה כדאי לבחור?

אם אתם שוקלים לבצע בבניין שלכם תמ"א 38 או תמ"א 38/2 (פינוי בינוי), מומלץ להתייעץ עם מומחים לדבר. כך למשל, כדאי לנציגות הבית המשותף להיפגש עם שמאי מקרקעין, ולקבל את חוות דעתו, טרם ההתקשרות הראשונית עם קבלנים. השמאי עשוי להמליץ לכם על שימוש בשירותיה של החברה גם עבור בדיקת הבית בסוף הפרויקט כדי לוודא שהתנהל כמצופה וללא ליקויי בנייה לאחר דבר. דבר נוסף שרצוי לדעת, ישנם חברות (כדוגמת החברה שלנו, צ'ק האוס) שם תוכלו לקבל הן שירותי שמאי והן שירותי בדק בית- לתום הבדיקה. בפנייתכם אלינו תוכלו בהחלט לשאול אודות עסקת חבילה שכזו שלבטח תוזיל לכם את העלויות מאשר אם הייתם מזמינים שמאות מקרקעין ובדק בית מחברות שונות.

בהצלחה!

ליקויי בנייה מוזרים ובלתי שגרתיים

נדיר מאוד למצוא דירה, חדשה מקבלן או יד שנייה, שאין בה ליקויי בניה. יש ליקויי בניה מסוגים רבים ושונים. ישנם כאלו שהם סמויים מהעין, אשר ניתן לגלותם רק באמצעות ציוד מקצועי או איש מקצוע. ישנם ליקויי בניה קטנים, שחשיבותם היא בעיקר אסטטית. הסוג החמור ביותר של ליקויי בניה הוא ליקויים בטיחותיים או מסכני חיים, שכדאי לגלות ולטפל בהם בהקדם האפשרי. בין כל מגון הליקויים הללו, יש גם ליקויי בניה מוזרים ובלתי שגרתיים. במאמר שלפניכם נעסוק בליקויים מסוג זה, ונעדכן אתכם כיצד ניתן להתמודד עימם.

קיר "דוחה מדפים"

ישנם מקרים שבהם פשוט לא ניתן לתלות מדפים על הקירות, וזאת משום שהקירות בנויים כך שאינם יכולים לשאת את משקל המדפים המוצמדים אליהם. כך למשל, קיר שנבנה בשיטת הבניה הבלתי תקנית "דחיסת טיט", פשוט יגרום להתנתקות המדף המוצמד אליו, כי הוא אינו חזק מספיק כדי לשאת את משקלו. ליקוי בניה מעין זה עשוי לגרום לנזק גדול ברכוש, כמו למשל, אם הנחנו על המדף אגרטלים וכלי חרסינה או מערכת שמע יקרה.

חלונות קטנים מדי

אם אתם מרגישים שלמרות שבחדר שלכם יש חלונות, עדיין החדר אינו מאוורר מספיק ושוררת בו תחושת מחנק- כדאי לבדוק את הנושא ברצינות. האם ידעתם כי תקנות הבניה מחייבות הקצאת חלונות ששטחם לפחות שמונה אחוזים מרצפת החדר? במקרים רבים, למרות שבחדר כלשהוא יש חלונות, הרי ששטחם אינו תקני, ועניין זה מהווה ליקוי בניה לכל דבר ועניין. כמובן שליקוי בניה מסוג זה לא יתגלה על ידי אנשים בלתי מקצועיים, אלא רק בבדיקות מיוחדות, כמו למשל בדיקת בדק בית.

צבע המילוי בין אריחי הריצוף

מה דעתכם: אם צבע המילוי ("רובה") בין אריחי הריצוף שונה מצבע האריחים עצמם, האם יש בכך כדי להוות ליקוי בניה? ובכן, התשובה חיובית. מבחינת החוק, אלא אם מוסכם במפורש אחרת ביניכם לבין הקבלן, צבע המילוי שבין אריחי הריצוף בדירתכם צריך להיות זהה לצבע האריחים עצמם.

מדרגות פנימיות ללא מעקה

בעלי בתים רבים בונים גרם מדרגות בתוך דירתם, למשל, כדי לחבר בין שני מפלסים. אם קבלן בנה לכם גרם מדרגות כזה ללא מעקה משני צדדיו, הרי שמדובר בליקוי בניה לכל דבר, גם אם נדמה לכם שאין כאן סכנת נפילה.

דלת נטרקת

דלת הכניסה נטרקת? זה אולי יישמע לכם תמוה, אך ייתכן מאוד שמדובר כאן בליקוי בנייה. בדיקה מקצועית של חברת בדק בית עשויה לגלות כי הדלת לא נבנתה לפי התקנים המחייבים, כך שבכל סגירה שלה נשמעת טריקה. הטריקה אינה מהווה רק הפרעה לשלוות דיירי הבית. עם הזמן, נחלש הקיר שסביב המשקוף, והוא עלול להיסדק.

רעש מהמעלית

אם נדמה לכם שהמעלית בבניין ממש "נמצאת" אצלכם בבית, ואתם שומעים כל רעש הקשור בה- שווה לבדוק את העניין. בהחלט ייתכן כי הקירות שלכם דקים מהמתחייב בתקן, או עשויים מחומרים בלתי תקניים. זהו ליקוי בניה לכל דבר.

בניין נוטה על צידו

כולנו שמענו על מגדל פיזה, המגדל האיטלקי המפורסם, הנוטה על צידו כבר מאות שנים ומהווה אטרקציה תיירותית, אבל איש מאיתנו לא ירצה להתגורר בבניין כזה. אם בניין המגורים שלכם נוטה על צידו, אפילו בזוית קטנה מאוד- מדובר בליקוי בנייה חמור ביותר, המחייב פתרון מיידי. לעיתים לא ניתן לראות את נטייתו של הבניין בעין בלתי מזוינת, ונדרשות לשם כך מדידות מקצועיות, המתבצעות במסגרת שרות בדק בית.

התמודדות עם ליקויי בניה בלתי שגרתיים

הפתרון המומלץ ביותר לאיתור ליקויי בניה מכל הסוגים, כולל ליקויים מוזרים ונדירים, הוא הזמנת שרות בדק בית. שרות זה מתבצע על ידי אנשי מקצוע, שהם מומחים בתחומי הבנייה והנדל"ן. בין שאר אנשי הצוות שיגיעו לדירה: מהנדס בניין, מהנדס קונסטרוקציה, מהנדס חשמל, מודדים מוסמכים, שמאי מקרקעין ועוד. צוות בדק בית יסרוק את דירתכם טפח אחר טפח, באמצעות ציוד אלקטרוני חדשני (לרבות מצלמות תרמיות ומצלמות אינפרא אדום).

במהלך הבדיקה, ימפו אנשי הצוות כל ליקוי בנייה, גלוי או ניסתר, הקיים בנכס. בסיום הבדיקה, תקבלו לידיכם מסמך מפורט של כל הליקויים הקיימים בנכס, בליווי תמונות והסברים. את המסמך הזה יש להציג בפני הקבלן ( או המוכר) שממנו רכשתם את הנכס, ולדרוש תיקון מיידי של הליקויים או לחילופין – פיצוי כספי הולם.

הטיפים שלנו לשיפוץ תקין ונכון

ישראלים רבים נוהגים לשפץ את בתיהם כל מספר שנים. אם גם אתם עומדים לפני שיפוץ, ריכזנו לפניכם במאמר זה טיפים "שווים" במיוחד, שיקלו עליכם לצלוח את הפרויקט ביעילות ועם מינימום "כאבי ראש".

בחירת אנשי מקצוע מנוסים

ללא ספק, העצה הטובה ביותר שניתן לתת למי שאמור להתחיל שיפוץ, היא- לבחור אנשי מקצוע מנוסים ואיכותיים. גם אם התקציב שלכם מוגבל, לא בהכרח כדאי לבחור באיש המקצוע הזול ביותר. דרשו מכל קבלן שיפוצים "קבלות", בדמות ממליצים, תמונות משיפוצים שערך, אישורים על הכשרות מקצועיות שעבר, וכדומה. הדבר נכון לא רק לגבי קבלני השיפוצים, אלא גם לגבי מעצבי פנים, אדריכלים, מהנדסים וכל יתר בעלי המקצוע המעורבים בפרויקט השיפוץ שלכם.

תקציב מסגרת

אל תתחילו לשפץ בלי תקציב מסגרת! החליטו מראש כמה כסף להקצות לפרויקט. קחו בחשבון, שראוי להשאיר בצד עוד כ- 20% תוספת, למקרי חריגה מהתקציב. אם צריך, התייעצו בחברים או מכרים ששיפצו לאחרונה, כדי לקבל מהם מושג לגבי עלויות החומרים ואנשי המקצוע. מחברים או מכרים כאלו בהחלט ניתן לקבל גם "טיפים" טובים לגבי השיפוץ, שיחסכו לכם כסף רב.

יועצים חיצוניים

שימו לב שאם אתם מתכננים שיפוץ גדול, הכולל, למשל, התעסקות עם קירות תומכים, תידרשו לפי החוק לשכור את שירותיו של מהנדס או אדריכל. במקרים מסוימים, תידרש גם בקשה לאישור תוכנית השיפוץ מהוועדה המקומית לתכנון ובניה. דבר זה יגדיל, כמובן, את עלויות הפרויקט ויאריך את משך הביצוע שלו.

קבלת רעיונות

אין ספק שיש לכם בראש לא מעט רעיונות, כיצד צריך השיפוץ שלכם להיראות. עם זאת, כדאי מאוד להקדיש כמה ימים לסיור בחנויות שונות לעיצוב הבית, ולהתרשם מפריטים, חומרים ורעיונות חדשים. כדאי מאוד לשקול גם לקחת מעצב פנים. שירותיו אמנם עולים כסף, אך הם יכולים לספק לכם רעיונות מעולים, שכלל לא עלו בדעתכם. כמו כן, מעצבי הפנים יודעים היכן וכיצד ניתן לקנות בזול פריטים אטרקטיביים וחומרי בניה איכותיים.

עדכון השכנים בדבר השיפוץ

בעוד שסביר מאוד שאתם לא תהיו בבית בזמן השיפוץ (במיוחד אם הוא שיפוץ נרחב), השכנים שלכם אינם מתכננים לעזוב את דירתם למשך השיפוץ. על כן, גלו יחס של שכנות ראויה ותלו שלט על לוח המודעות בבניין, המעדכן את השכנים מתי מתחיל השיפוץ ומתי הוא אמור להיגמר. במהלך העבודות, היו קשובים לטענות השכנים, אם יהיו כאלה. זכרו: מחלוקות רבות ניתן למנוע בעודן קטנות ופתירות.

בדק בית בתום השיפוץ

בתום השיפוץ, מומלץ מאוד לשכור את שירותיה של חברת בדק בית. חברה כזו תבדוק אם אכן מילא קבלן השיפוצים אחר כל התחייבויותיו החוזיות. שרות חשוב זה בודק אם אכן בנה הקבלן לפי המפרטים המוסכמים, מהחומרים המוסכמים ולפי כל התקנים המחייבים. בגמר הבדיקה תקבלו מסמך המפרט את כל הליקויים שהתגלו בשיפוץ, גלויים וסמויים. עם מסמך זה תוכלו לגשת לקבלן ולדרוש ממנו לתקן את כל הפגמים שאותרו. שרות בדק בית , אם כך, בהחלט יכול לחסוך לכם עוגמת נפש רבה.

אל תשכחו להוסיף מע"מ

שימו לב: הצעות מחיר רבות אינן כוללות מע"מ. על כן, אל תשכחו לוודא עם נותני השירותים השונים המעורבים בפרויקט, אם המחיר שהם הציעו כולל מע"מ. הפער במחיר הנו משמעותי, ועומד, כידוע, על 18%.

האם "שווה" לגור בשכונה שלכם? השכונות הנחשבות ביותר

כל מחפש דירה מתחיל ידע לומר לכם, שדירות הנמצאות בשכונות "נחשבות"- הן יקרות יותר. בכל עיר קיימות שכונות כאלו, שמי שעבר לגור בהן נחשב לאחד ש"עשה את זה". אילו שכונות בערים הגדולות ידועות כנחשבות ביותר, ומהן המאפיינים שלהן? על כך בכתבה שלפניכם.

שכונת נווה אביבים, תל אביב

זוהי אחת השכנות השקטות והנחשבות בתל אביב. השכונה נמצאת בצפון תל אביב. רובה של שכונת נווה אביבים ניבנה בשנות ה-70 של המאה העשרים. בשכונה זו התגוררו אנשים מפורסמים רבים, לרבות נשיא המדינה שמעון פרס, יצחק רבין, מאמן הכדורסל צביקה שרף, הבדרן דודו טופז ועוד. השכונה מתאפיינת בבנייה לגובה עם מדשאות גדולות בין הבתים, דבר המקנה למקום תחושה של כפר שקט בלב העיר.

לפי מקורות מידע נדלנ"י באינטרנט, מחיר מטר מרובע בשכונה זו עומד על כמעט 30 אלף שקלים חדשים. עיקר הדירות בשכונה הן בעלות שלושה וארבעה חדרים, והן מרווחות מאוד. מרבית הדיירים בנווה אביבים הם אקדמאים, כאשר משכורתם החודשית הממוצעת עומדת על למעלה מעשרת אלפים שקלים לחודש. שמה של נווה אביבים אף הוזכר לאחרונה בעיתונות, כאשר שמאי מקרקעין הציע לאפשר פיצול של דירות גדולות המצויות בשכונה זו, כדי לסייע בפתרון מצוקת הדיור.

שכונת המושבה הגרמנית, ירושלים

גם בירושלים יש שכונות נחשבות. אחת מהן היא המושבה הגרמנית, שנוסדה בידי גרמנים שהשתייכו לכת הטמפלרים, בשנת 1873. בתי המושבה הגרמנית בנויים אבן ירושלמית והיא משתרעת על פני שני רחובות מקבילים, עם מספר רחובות המקשרים ביניהם. השכונה, ששמה הרשמי כיום הוא "עמק רפאים", היא בעלת צביון שקט ופסטורלי, והיא מזכירה כפר אירופי, הקרוב למרכז העיר. מידע המצוי בבסיסי מידע באינטרנט מעלה כי המחיר למטר כלל אינו זול, והוא עומד על מעל 29 אלף שקלים חדשים. כמעט חצי מתושבי השכונה הם אקדמאים, כשמשכורתם החודשית הממוצעת עומדת על כ- 8400 שקלים חדשים. רוב תושבי המושבה הגרמנית עוסקים במקצועות "צווארון לבן", ומרבית הדירות שבשכונה הן בעלות שלושה חדרים.

שכונת דניה, חיפה

כל שמאי מקרקעין חיפאי יאמר לכם, שהנכסים היקרים ביותר בעיר נמצאים בשכונת דניה. תחילת הקמתה של השכונה, הידועה גם בשם "הוד הכרמל", היה בתחילת שנות השישים של המאה העשרים. השכונה מתאפיינת בבתים מרווחים, צמודי קרקע, ודיירים בעלי סטאטוס סוציו אקונומי גבוה במיוחד. כך למשל, מחזיקים שני שליש ממשקי הבית בשכונה בשתי מכוניות או יותר, והמשכורת החודשית הממוצעת עומדת על כמעט 12,500 שקלים חדשים. מחירי הנכסים בשכונה גבוהים. אם אתם מתכננים לחפש כאן בית, התכוננו להיפרד מכמעט 16 אלף שקלים למטר מרובע. כך למשל, לפני כשנה וחצי נמכר בית פרטי גדול הנמצא ברחוב נורבגיה שבשכונה, בלמעלה מ- 11 וחצי מיליון שקל.

שכונת רמות, באר שבע

גם בעיר הדרומית הגדולה ניתן למצוא שכונות בעלות מוניטין איכותי במיוחד. אחת מהן היא שכונת רמות, שהקמתה החלה בתחילת שנות ה-90 של המאה העשרים. השכונה ממוקמת על גבעות בנקודה הצפונית ביותר בבאר שבע, והדירות בה גדולות במיוחד- ארבעה חדרים ומעלה. ברמות ניתן למצוא בתים מרווחים צמודי קרקע, לצד בתים משותפים מודרניים. חלק נכבד מדיירי השכונה הנם אקדמאים (כולל מספר גדול של חברי סגל אוניברסיטת באר שבע) ובעלי מקצועות "צווארון לבן". מחיר הנכסים למטר מרובע בשכונה זו עומד על כ- 9000 שקלים.

תביעת ליקויי בנייה ברכוש משותף

כאשר נמסר לאכלוס בניין חדש, מומלץ לדיירים החדשים לבדוק את איכות הבניה לא רק בדירתם הם, אלא גם ברכוש המשותף, קרי- יסודות המבנה, גג המבנה, החצר, הלובי, המקלט, המעלית, חדר המדרגות וכדומה. בדיקה מקצועית תגלה לא אחת ליקויי בניה ברכוש המשותף, שהזנחתם עלולה להיות מסוכנת. כיצד ניתן לבדוק את הרכוש המשותף מבחינה מקצועית ומה ניתן לעשות במקרה ומתגלים בו ליקויים? על כך במאמר שלפניכם.

בדק בית ברכוש משותף

בשנים האחרונות זה כבר נוהל מקובל: קוני דירות רבים מזמינים את שירותיה של חברת בדק בית, לפני שהם חותמים על הסכם הרכישה. בדיקה כזו ממפה את כל ליקויי הבניה וליקויים הנדסיים אחרים, הקיימים בדירה. מאותו טעם, גם במקרה של רכוש משותף, כדאי מאוד להזמין שרות בדק בית. במקרה כזה, יגיעו לבניין אנשי מקצוע מתחומי הבינוי והנדל"ן, הכוללים מהנדסי בניין וקונסטרוקציה, שמאי מקרקעין, מודדים מוסמכים, הנדסאים ועוד.

באמצעות מכשור אלקטרוני מתקדם הם יבדקו, טפח אחר טפח, את כל החלקים השייכים לרכוש המשותף. בסיום הבדיקה יוגש לוועד הבית דו"ח מפורט, הכולל את פרוט כל ליקויי הבניה, גלויים וסמויים, בליווי תמונות המתארות את המפגעים. מחברי הדו"ח גם יפרטו במסמך שיגישו את עלויות תיקון הליקויים.

אילו ליקויים עלולים לצוץ?

יש שפע של ליקויים, העלולים להתגלות ברכוש המשותף כתוצאה מבדיקה מקצועית. כך למשל, יכולים המומחים לגלות כי גג המבנה אינו אטום בהתאם לתקנים המקובלים, או שבוצע בו איטום רשלני בחומרים זולים. דבר כזה יגרום מהר מאוד לחדירה של מי גשם לגגות הדירות שבקומות העליונות. בחדר המדרגות, למשל, יכולים המומחים לגלות כי מעקה המדרגות הנו נמוך מדי, ליקוי בטיחותי חמור העלול לגבות חיי אדם. סדקים בקירות חדר המדרגות, לדוגמה, עלולים להצביע על עומסים חריגים הפועלים על הקירות, דבר המעמיד בסימן שאלה את איכות הבניה במבנה כולו.

בל נשכח שאנשי המקצוע יבדקו גם את תשתיות הבית המשותף: מים, חשמל, גז וביוב- כדי לראות אם הם נבנו מחומרים איכותיים ובהתאם לתקן. כדאי לזכור גם, שדו"ח בדק בית יצביע לא רק על ליקויי הבניה שברכוש המשותף, לא גם על חוסר תאימות בין המפרט המוזמן למצב בפועל. כך למשל, אם הזמנתם לובי מרוצף אריחים מסוג מסוים, והקבלן סיפק לכם אריחים זולים יותר, יאתרו מומחי החברה את חוסר התאימות הזה. לחילופין, אם שילמתם במיטב כספכם כדי להתקין בבנין צנרת מים מהסוג המתקדם ביותר וקיבלתם בפועל צנרת סטנדרטית – יאתרו אנשי המקצוע גם את חוסר התאימות הזה.

מה לעשות כשהליקויים מתגלים?

כאשר וועד הבית מקבל לידיו דו"ח בדק בית המצביע על ליקויי בניה ברכוש המשותף, יש לזמן ללא דיחוי את קבלן הבניין ולהציג בפניו את הממצאים. סביר להניח שהקבלן לא יסתכן בתביעה משפטית, אלא יתקן את הליקויים שיתגלו בדו"ח. אם יסרב הקבלן לעשות כן, ניתן בהחלט להגיש כנגדו תביעה, שבה ישמש הדו"ח כראייה משפטית בעלת חשיבות רבה. סביר להניח שעורך הדין, שיטפל בתביעה מטעם דיירי הבית, גם יבקש לזמן לעדות את אנשי המקצוע שנטלו חלק בבדיקה. אם ליקויי הבניה שנתגלו היו כה חמורים, עד שגרמו לירידת ערך של המבנה, יבקש עורך הדין לזמן לעדות שמאי מקרקעין, שימסור לבית המשפט את חוות דעתו.

איזו דירה תעדיפו- עם גג או גן?

דירות פנטהאוס ודירות גן מצריכות השקעה כספית משמעותית מאוד, מאחר ונכסים אלו יקרים יותר מדירות רגילות. באיזה סוג נכס כדאי לבחור ואילו פרמטרים הם חשובים לצרכי קבלת החלטה בנדון? על כך במאמר שלפניכם.

מהן דירות פנטהאוס ודירות גן

דירות פנטהאוס הן דירות הממוקמות במפלס העליון של הבית המשותף, עם מרפסת ענקית הנשקפת מהסלון, היכולה גם להקיף את כל הבית. שטחו של הפנטהאוס הוא כשטחה של כל הקומה שמתחתיו. דירת גן היא דירה הנמצאת בקומת הקרקע של הבית משותף, אשר צמודה לה גינה בגדלים משתנים, המתחילים ב-50 מטר מרובע, עד 250 מ"ר.

במה בוחרים הישראלים?

מחקר שפורסם בעיתון הכלכלי "גלובס" לפני מספר שנים, קובע כי ישראלים מעדיפים דירות גן על פני פנטהאוסים. לפי המחקר, 63% מהנשאלים יעדיפו לגור בדירת גן עם גינה צמודה של 200 מ"ר, ורק 30% יעדיפו פנטהאוס עם מרפסת בגודל זהה. הסקר מצא גם, כי דירת גן היא האלטרנטיבה המועדפת בעיקר בקרב אלו הגרים היום בבית פרטי, בעוד הפנטהאוזים הן הבחירה החביבה על אלו המתגוררים בבתים משותפים.

שיקולים להחלטה

בבואנו להחליט באיזה סוג נכס לבחור, רצוי לבחון את הנושא מכמה היבטים, כמו למשל:

1. האם הנכס דרוש לצרכי מגורים או השקעה? ייתכן שנכס המהווה הזדמנות השקעה מצוינת פשוט לא יתאים לנו למגורים. כך או כך, לפני הרכישה, מומלץ להתייעץ עם שמאי מקרקעין, כדי לוודא שאנו משלמים מחיר ריאלי עבור הנכס שמצא חן בעיננו.
2. עניין הפרטיות. אם הפרטיות היא ערך עליון מבחינתכם, כדאי להעדיף פנטהאוס על פני דירת גן. הסיבה לכך פשוטה: בדירת גן יכולים כל השכנים מלמעלה להתבונן בכם מבלים בגינה, בעוד שבפנטהאוס הפרטיות שלכם מובטחת. לעומת זאת, אם יוחלט בעתיד להקים בניין רב קומות בסמוך לפנטהאוס שלכם, עשויה להיות לכם אפילו עילה לתביעה בגין ירידת ערך, שכן הפרטיות שלכם תופר.
3. קלות הגישה לנכס. אם יש במשפחתכם ילדים קטנים, קשישים או אנשים בעלי מוגבלויות, כדאי להעדיף נכס שהגישה אליו קלה ומהירה ככל האפשר. במילים אחרות, דירת גן תהיה כנראה הפתרון המומלץ עבורכם.
4. מצב משפחתי. שטחו של הפנטהאוס הוא הגדול ביותר בין כל הדירות בבית המשותף. על כן, אין הגיון רב ברכישת נכס כזה אם אתם עדיין רווקים, או בעלי משפחה קטנה (של ילד או שניים). במצב כזה, כדאי לכם לשקול לרכוש דירת גן.

מי יכול לסייע בבחירה?

אם אתם מתלבטים ולא מסוגלים להחליט באיזה סוג נכס לבחור, מומלץ להתייעץ עם כמה בעלי מקצוע מתחום הנדל"ן. אדריכלים ומעצבי פנים יכולים לסייע לכם בעיקר אם אתם מעוניינים לרכוש את הנכס לשימושכם האישי, כלומר- לעבור לגור בו. שמאי מקרקעין ומתווכים הם האנשים עמם מומלץ להתייעץ אם אתם מעוניינים בנכס בעיקר למטרת השקעה. חוות דעת של שמאי מקרקעין תוכל לעדכן אתכם לא רק במחיר הראלי של הנכס שבו אתם מעוניינים, אלא גם במגמה שבה מצוי השוק וב"תמרורי אזהרה", שרצוי מאוד לשים לב אליהם.

כך למשל, אם אושרה לאחרונה תכנית להקמת קניון במגרש שממול הפנטהאוז המעניין אתכם, חיוני שתדעו על כך טרם חתימה על הסכם הרכישה, שכן שוויו של הנכס עשוי לסבול מירידת ערך עתידית.

בנוסף, חשבו גם קדימה. הרי לא תקנו דירה ותשכנו בה את בני המשפחה מבלי שבדקתם את ליקויי הבניה שבה, ממש כשם שלא תרכשו רכב ללא בדיקה, נכון?
חברת צ'ק האוס מספקת שירותי בדק בית יחד עם שמאות מקרקעין. כך, תוכלו להעריך את שווי הנכס לפני קניה אולם גם ליהנות ממחיר משתלם לבדק בית לאיתור ליקויי הבניה לאחר מכן.

מעצבי-על מעצבים גם בניינים…

קבלני הבניין בישראל תרים ללא הרף אחר רעיונות מקוריים, שיסייעו להם לשווק את הדירות שבנו. כאשר מדובר בדירות יוקרה, אחד האמצעים היעילים ביותר לשיווק הנכסים הוא שכירת שירותיו של מעצב על, שיעצב את הדירות. במה מדובר והאם זו טקטיקה יעילה מבחינה שיווקית? על כך במאמר שלפניכם.

הכול התחיל עם פיבקו

מגדל הגן, הידוע גם בשמו "מגדל פיבקו", תוכנן על ידי האדריכל הנודע אילן פיבקו. מגדל זה, שבנייתו הושלמה בשנת 2004, נמצא סמוך מאוד לנתיבי איילון, והוא צופה על פארק הירקון משלוש חזיתות. זהו מגדל בגובה 68 מטרים, הכולל דירות יוקרה מעוצבות. הדירות במגדל גדולות מאוד, והוא כולל גם דופלקסים וטריפלקסים. המגדל מעוצב בצורה יוצאת דופן: הוא הולך ומתרחב בחלקו העליון. דיירי הבניין המיוחד הזה נהנים גם מהכנסה קבועה בגין שלט פרסום ענק, הפרוס על קיר הבטון האטום אשר פונה לכיוון נתיבי איילון.

פיליפ סטארק ומגדלי YOO

מעצב העל הבינלאומי פיליפ סטארק, טבע גם הוא את חותמו בנוף דירות היוקרה בישראל. פרויקט מגדלי YOO תל אביב, הכולל שני מגדלי דירות מעוצבים בצורת גליל, הוא פרי תכנונו. המגדלים, שנבנו בידי קבוצת חבס, שוכנים בין נתיבי איילון לדרך נמיר בתל אביב. הדירות עצמן לא תוכננו עם חלוקה פנימית, כך שכל דייר היה חופשי לתכנן את החלוקה הפנימית לפי צרכיו ונטיית ליבו, בסיוע צוות עיצוב שעבר הכשרה בסטודיו של סטארק. דיירי הפנטהאוסים במגדלי YOO נהנים מפינוק ייחודי: כל פרט בפנטהאוסים אלו עוצב בידי פיליפ סטארק, כולל ברזים, אריחים, מתגים וכל השאר.

ארמני ומגדלי הארבעה

מעצבי העל אינם עוסקים רק בעיצוב בנייני מגורים. רק לאחרונה פורסם כי האחים חג'ג', הבונים את מגדלי הארבעה בתל אביב, שהם מגדלי משרדים, שכרו את שירותיו של המעצב האיטלקי הידוע ג'ורג'יו ארמני. ארמני יעצב את השטחים הציבוריים במגדלים הללו, כולל לובי וטרקלין העסקים. היזמים שילמו במיטב כספם עבור הערך המוסף שיתווסף לפרויקט: לפי הפרסומים, שכרו של המעצב הידוע יעמוד על 14 מיליון שקלים.

רון ארד ומוזיאון העיצוב בחולון

לא רק יזמים פרטיים, אלא אפילו רשויות עירוניות גילו את האטרקטיביות הטמונה במעצבי העל. כך למשל, אין ספק, שהעובדה שמעצב העל רון ארד תכנן את מוזיאון העיצוב בחולון, תורמת רבות למיצובו הייחודי של המוזיאון. פרנסי העיר סברו, מן הסתם, כי "טביעת האצבע" של ארד תהווה מגנט תיירותי לעירם. הם צדקו: לפני שלוש שנים פורסם בעיתון "גלובס", כי מגזין התיירות הנחשב "קונדה נסט טרוולר" בחר במוזיאון זה כאחד מפלאי תבל החדשים.

השפעה על מחיר הנכסים

כל שמאי מקרקעין יאמר לכם, כי ערכו של נכס נדל"ני נקבע לפי מספר גדול של פרמטרים, ביניהם: גודל הנכס, מיקומו, ערכו ההיסטורי, מחירי נכסים דומים באזור, הנוף, מצבו ההנדסי של הנכס ועוד. מעבר לכך, ככל שמדובר בנכס ייחודי יותר, סביר להניח שיהיו רוכשים אשר יהיו מוכנים לשלם פרמיה נאה, עבור הזכות להתגורר בנכס כזה. זהו בדיוק המצב, כאשר מדובר בנכסים שעוצבו על ידי מעצבי העל. כך למשל, סביר להניח שמעריץ של פיליפ סטארק יהיה מוכן לשלם תוספת ניכרת למחיר השוק, עבור הזכות להתגורר בפנטהאוס ייחודי, שכל פרט בו עוצב על ידי המעצב המפורסם.

השוואת מחירים בתחום בדק בית: עשה ואל תעשה

אם אתם מתכוונים לרכוש דירה, סביר להניח שלא תכננתם לוותר על בדק בית. מדובר בבדיקה הנדסית מקיפה, המאתרת ליקויים גלויים וסמויים בנכס שאותו אתם מעוניינים לקנות. כיצד ניתן לבצע השוואת מחירים בתחום בדק בית? להלן מספר כללי עשה ואל תעשה שיסייעו לכם.
מה לעשות
• איתור נותני שירות באינטרנט – חפשו בגוגל אתרי חברות הפעילות בתחום בדק בית. אל תתעצלו, והכינו לכם רשימה של 5-6 חברות לכל הפחות. בכל אתר בו תבקרו, כדאי לבדוק את הקריטריונים הבאים: האם האתר מושקע ומעוצב? האם מפורסם הרקע המקצועי של נותן השירות? האם יש באתר תוכן עשיר ורלוונטי? האם מופיעים שמות ממליצים? האם מופיעה כתובת המשרד? אם הדברים הללו אכן מופיעים, סביר להניח שמדובר בחברה רצינית, שכדאי ליצור עימה קשר.
• קבלת המלצות מחברים וקרובים- מכירים מישהו ששכר לאחרונה את שירותיה של חברת בדק בית? הרימו אליו טלפון ושמעו ממנו חוות דעת. גם אם הוא לא היה מרוצה, לפחות תדעו מאיזו חברה להיזהר, וגם תקבלו ממנו טיפים שימושיים לבחירת חברה איכותית.
• פגישה במשרדי החברה- אל תוותרו על פגישה במשרדי החברה. משרדים מאורגנים ומטופחים יהוו אינדיקציה שמדובר בחברה מקצועית המכבדת את עצמה. באותה הזדמנות, בקשו לפגוש כמה מאנשי המקצוע שייקחו חלק בבדיקה (כמו למשל שמאי מקרקעין, מהנדס בנין וכד'). כך תוכלו לגבש לכם התרשמות כוללת.
• רלוונטיות לתחום הבדיקה- מבקשים לערוך בדק בית בנכס מסוג מסוים (למשל בנין לשימור או מבנה יביל)? בקשו מהחברה הוכחות כי כבר ביצעה בעבר בדיקות מסוג זה. העדיפו את החברה שצברה הכי הרבה ניסיון בסוג הבדיקות המבוקש, גם אם המחיר שהיא מבקשת מעט גבוה יותר משל המתחרים.
• ערכו "מיני מכרז"- אל תסתפקו בהשוואה בין שתיים שלוש חברות. אם הזמן שלכם מאפשר זאת, רצוי לערוך "מיני מכרז" בין כמה חברות בדק בית, ולקבל כמה שיותר הצעות מחיר. כמו בכל שירות, הצרכן החכם יכול לחסוך לא מעט, כתוצאה מהתחרות הניטשת בין אנשי המקצוע.

מה לא לעשות
• לא לסגור עם החברה הראשונה שפגשתם – גם אם התרשמתם מאוד, אל תמהרו לסגור עם חברת בדק הבית הראשונה שעמה שוחחתם. אין ספק שאחרי שיחה עם עוד חברה או שתיים, תהיו הרבה יותר חכמים.
• לא לוותר על שמיעת המלצות- אל תתעצלו וצרו קשר עם הממליצים, ששמותיהם נמסרו לכם על ידי החברה. שוחחו איתם בטלפון ושמעו מהם את התרשמותם מתהליך הבדיקה, מקצועיות הבודקים ועוד. זו גם הזדמנות מצוינת לקבל מהם כמה טיפים שיעזרו לכם בהמשך התהליך.
• אל תסתפקו בסיכום בעל פה ובלחיצת יד. העדיפו הסכם כתוב, המפרט בדיוק את סוג הבדיקות שיתבצעו בנכס ואת תנאי התשלום להם אתם מתחייבים.
• אל תחליטו רק על סמך המחיר. בדק בית היא בדיקה חשובה, היכולה לחסוך לכם כסף רב. בדרך כלל, חברה איכותית וותיקה תדרוש סכום גבוה יותר עבור שירותיה, מאשר חברה חדשה או בלתי מוכרת. המחיר הוא אכן קריטריון להחלטה, אבל הוא אינו הקריטריון החשוב ביותר. בסופו של דבר, חברה מנוסה ומקצועית תספק לכם דו"ח בדק בית שיחזיר לכם את ההשקעה עשרות מונים.
מדוע כדאי לכם לעבוד איתנו?

• הניסיון קובע! צ'ק האוס הינה חברת בדק בית מנוסה ומקצועית בעלת ניסיון ומוניטין של למעשה מעשר שנים בתחום
• איכות ומקצועיות ללא פשרות! צוות המומחים שלנו כולל מהנדסים ושמאים בעלי הסמכה מטעם הטכניון ומעודכנים בכל השינויים ועובדים על פי הסטנדרטים הגבוהים ביותר
• אלפי ביקורות בדק בית ולקוחות מרוצים
  

התקשרו עכשיו לשיחת ייעוץ חינם 1-800-103-333 או צרו קשר באתר

האם יש עילה לתביעת פיצויים עקב ירידת ערך?

לעיתים, עלול הנכס שרכשנו במיטב כספנו לספוג ירידת ערך משמעותית. באילו מקרים זה קורה, והאם ניתן להגיש תביעה לפיצויים במקרים אלו? על כך במאמר שלפניכם.

מקרים בהם עלולה להיווצר ירידת ערך

קיימות סיטואציות רבות, שבהן יכול ערך הנכס לרדת בצורה משמעותית. כך למשל, אם אושרה תכנית
מקומית, מחוזית וארצית הקובעת כי במגרש הריק שליד ביתכם יוקם מגדל דירות גדול, או קניון מסחרי. מטבע הדברים, תיווצר באזור מצוקת חניה, הרעש הסביבתי יגבר, אור השמש יחסם בחלקו ועשויה אף להיפגע הפרטיות שלכם. סיטואציה אחרת היא שיש ברשותכם קרקע חקלאית, והרשויות מתכננות להעביר בה קו מתח גבוה, או להקים בסמוך לה אנטנה סלולארית. מקרה נוסף בו עלולה להיגרם ירידת ערך היא כאשר קניתם מגרש המיועד למגורים, והייעוד שלו שונה אחר כך על ידי הרשויות לשטח ציבורי פתוח (כך שאסור לבנות עליו). גם מקרה של שינוי ייעוד המגרש שלידכם משטח ציבורי פתוח לשטח שייעודו תעשייתי- עשוי להסב לנכס שלכם ירידת ערך.

האם קיימת עילה לפיצויים?

במקרים רבים, אכן קיימת לבעל הזכויות במקרקעין (קרי: בעלי המגרש, הבית או הדירה) זכות לקבל פיצוי, בגין אישור תכנית שמסבה לו ירידת ערך. לפי החוק, בעל הזכויות בקרקע יבקש את הפיצוי מהוועדה המקומית לתכנון ובניה, ויעשה זאת בתוך פרק זמן מסוים, הקבוע בחוק.

אופן הגשת התביעה

אם אתם מתכננים להגיש תביעה לפיצויים בגין ירידת ערך, מומלץ מאוד לחפש שמאי מקרקעין המתמחה בתחום, ולשכור את שירותיו. שמאי מקרקעין הנו איש מקצוע שיש לו השכלה מקיפה בתחומי הנדל"ן, על כל היבטיהם: משפטי, הנדסי, גיאוגרפי וחשבונאי. השמאי שאליו תפנו ינפיק לכם חוות דעת מקצועית, בה יפרט את ירידת הערך שנגרמה לנכס שלכם. לאחר מכן, תתבקשו להגיש לוועדה המקומית תביעה לפיצוי, ולצרף לתביעה זו גם את חוות הדעת האמורה. השמאי ששכרתם גם מוסמך לייצג אתכם בפני הוועדה המקומית הדנה בתביעה, ולנהל עימה משא ומתן על גובה הפיצוי. אם תדחה הוועדה המקומית את תביעתכם, תוכלו לערער על הדחייה בפני וועדת הערר של הוועדה המחוזית.

דירות קטנות מאוד במרכזי הערים

עניין ידוע הוא, כי בכל העולם, מחירי הנדל"ן במרכזי ערים גדולות גבוהים בהרבה מערי הפריפריה. כדי לענות על הביקוש של דיירים המעוניינים להתגורר בערים הגדולות אך ידם אינה משגת, החלה לצמוח תופעה של דירות קטנות מאוד. מדוע קורית התופעה והאם ניתן לראות אותה גם בארץ? על כך במאמר שלפניכם.

דירות קטנות בעולם

בארצות הברית זו כבר עובדה: תופעת הדירות הקטנטנות במרכזי ערים גדולות צומחת בקצב. הדירות הללו הן בשטח של 20 מ"ר או אפילו פחות מכך, עם מטבחון ומיטה מובנית. לעיתים הן כוללות גם חדר אמבטיה זעיר. שטח מחיה, כמובן, הוא מצרך נדיר בדירה כזו וכל סנטימטר מתוכנן בקפידה, לניצול מקסימאלי. מאידך, המיקום הגיאוגרפי של מיקרו-דירות כאלו הוא פשוט מעולה: הן נמצאות במרחק קצר מכל המרכזים העירוניים הפופולאריים וקרובות לכל תחנות האוטובוסים והרכבות המרכזיות.

עשרות פרויקטים של דירות מסוג זה יצאו לדרך בסיאטל, ובניו יורק סיטי זוכה הרעיון לתמיכת ראש העיר, מייקל בלומברג. פרויקטים של דירות קטנטנות מתוכננות גם בסן פרנסיסקו, פורטלנד וניו-ג'רסי. אבל התופעה אינה מוגבלת לארה"ב. ביפן, הפכו מיקרו דירות לתופעה כבר בשנות התשעים. בטוקיו, למשל, ניתן למצוא דירות כה זעירות, עד ששטחן אינו עולה בהרבה על גודל של מקום חניה ממוצע. בוורשה, בירת פולין, כמו גם בוונקובר שבקנדה, החלו הרשויות לערוך מבחני התכנות לפרויקטים של דירות זעירות.

דירות קטנטנות בישראל

ניתן למצוא דירות זעירות גם בערים מרכזיות בישראל. כצפוי, לאור עליית מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות, מחירן של דירות אלו אינו זעיר כלל ועיקר. כך למשל, דווח לפני כחצי שנה בכלי התקשורת כי דירת חדר תל אביבית השוכנת במרכז העיר (ליד הים), רק 20 מ"ר גודלה, בבניין ישן, נמכרה בלא פחות מ-1.15 מיליון שקל. דירה אחרת, בשטח של 24 מ"ר ברחוב פנקס, נמכרה בתחילת שנת 2013 בעבור 700 אלף שקל. מעוניינים לשכור דירה זעירה במרכז תל אביב? ברחוב טשרניחובסקי המרכזי תידרשו לשלם 1890 שקל לחודש עבור דירה של 8 מטר מרובע (!). ברחוב יהודה הלוי, סמוך לרחוב אלנבי, מבקשים הבעלים 1950 שקל לחודש, עבור דירה של 12 מ"ר, עם בונוס: גינה צמודה בשטח של 10 מ"ר.

איתור ורכישה של דירה זעירה

אם בדעתכם לרכוש דירה זעירה באחת הערים הגדולות בארץ, למטרת השקעה או מגורים, דעו כי מדובר בפרויקט לא פשוט, שיש לנהל אותו בשימת לב. ראשית, כדי לאתר דירה מתאימה תוכלו להסתייע בלוחות המודעות בעיתונות המודפסת או באינטרנט. מומלץ גם ליצור קשר עם מתווכים מנוסים, שמשרדם ממוקם באזור בו אתם מבקשים לרכוש את הנכס. איתרתם נכס שנראה לכם מתאים? ראשית חוכמה, בצעו בנכס בדק בית. מדובר בשרות המבוצע על ידי אנשי מקצוע מתחום הנדל"ן, אשר מטרתו לאתר ליקויי בניה בנכס שאתם מעוניינים לרכוש.

אל תתפתו לבדוק את הבית בעצמכם. בנכסי נדל"ן רבים עלולים להיות ליקויי בניה סמויים, הניתנים לאיתור רק באמצעות אנשי מקצוע וציוד אלקטרוני ייעודי. ליקויים סמויים עלולים להיות ליקויים בטיחותיים, העלולים לסכן את שלומכם, או ליקויים מהותיים אחרים, שתיקונם יכול להיות יקר מאוד. כדאי מאוד שתגלו ליקויים כאלו לפני החתימה על הסכם הרכישה. מובן, שתוכלו להשתמש בממצאי דו"ח בדק הבית גם לצרכי משא ומתן על המחיר, כאשר תבקשו מהבעלים לתקן את הליקויים, או להפחית במחיר בהתאם.

הסבת מבני תעשייה לדירות סטודיו

טרנד חדש בשוק הנדל"ן הישראלי- מבני תעשיה מוסבים לדירות סטודיו. תופעה זו התחילה בארצות הברית לפני כמה עשורים והיא כעת "הדבר החם הבא" בישראל. האם מדובר בעסקה משתלמת וכיצד ניתן לבצע אותה? על כך במאמר שלפניכם.

כיצד החלה התופעה?

הראשונים שאיתרו את הפוטנציאל הגלום בחללים תעשייתיים ישנים וריקים היו האומנים והאדריכלים. כאשר הם חיפשו דירה שבה יוכלו גם לעבוד וגם להתגורר, הם מצאו כי דווקא מבני תעשיה ריקים יכולים להתאים להם (לאחר שעברו שיפוץ, כמובן). בדרום תל אביב, בייחוד בשכונת פלורנטין, החלו להתאכלס מתפרות ישנות, מלטשות יהלומים נטושות ומפעלים קטנים שנסגרו בדיירים מסוג חדש: אמנים ואדריכלים. אלו קנו את הנכס התעשייתי המוזנח במחיר נמוך בהרבה מנכס למגורים, שיפצו אותו ועברו להתגורר וגם לעבוד בו. מדובר בחללים גדולים, בסביבות ה-200 עד 300 מטר מרובע, ללא קירות פנימיים, עם אפשרות לחלוקה פנימית באמצעות מחיצות או וילונות.

אחרי האמנים, הגיעו גם המשקיעים, שזיהו את הפוטנציאל העסקי של הסבת מבני התעשייה למגורים. אחרי הכול, חלל תעשייתי נמכר בכ-30 עד 40% פחות, מחלל בגודל זהה המשמש למגורים. גם לאחר עלויות שיפוץ נכבדות, עדיין מדובר בהשקעה משתלמת. התופעה תפסה תאוצה וכיום ניתן למצוא מבני תעשייה שהוסבו לדירות סטודיו ("לופטים") באזורי תעשיה בערים רבות. מאחר ודירות הלופט נתפסות כיוקרתיות, החלו גם אדריכלים לתכנן ולמכור (במחירים מפולפלים) דירות חדשות, שתוכננו מלכתחילה כדירות לופט.

עד כמה רווחית השקעה כזו?

הסבת מבני תעשיה למגורים היא עסק משתלם מאוד. כך למשל, לפני ארבע שנים, צוטט בעיתונות הכלכלית מתווך הבקי בתחום, שאמר כי הביקוש ללופטים העלה את שוויים במאות אחוזים. עם העלייה המטורפת במחירי הנכסים למגורים שכולנו חווים בשנים האחרונות, ניתן לשער כי מחירי הלופטים עוד הלך והאמיר מאז.

איתור והסבת נכס תעשייתי למגורים

משקיעים המעוניינים "לרכב על גל" דירות הלופט חייבים להתנהל בזהירות ובמקצועיות. איתור והסבת נכס תעשייתי למטרות מגורים אינו תהליך פשוט. ראשית, יש לאתר נכס מתאים במחיר המתאים. לאחר שגובש תקציב כולל לפרויקט, ניתן לחפש נכס כזה לבד (למשל בלוחות מודעות בעיתונים ובאינטרנט), או להיעזר בשירותי מתווכים. כדאי גם להגיע פיזית לאזור התעשייה שבו אנו מעוניינים לאתר נכס, ולשאול את בעלי המלאכה העובדים במקום. לאחר שאותר נכס מתאים במחיר המתאים, מומלץ לפנות אל חברת בדק בית, שתבצע בדיקה הנדסית מקיפה של הנכס. שרות בדק בית מתבצע על ידי אנשי מקצוע מתחום הנדל"ן (לרבות מהנדסי בניין וקונסטרוקציה, מודדים וכד') ובדרך כלל יגיע למקום גם שמאי מקרקעין, שהוא לרוב הבעלים של החברה.

השירות יאתר וימפה ליקויים ופגמים גלויים וסמויים בנכס. כך למשל, יצביעו הבודקים על סדקים בקירות, צנרת סדוקה, רטיבות כלואה בגג ועוד ליקויים שונים, שחלקם יכולים להפוך למפגעים בטיחותיים מסכני חיים, אם לא יטופלו. דו"ח בדק בית המוגש ללקוח יכלול את אומדן תיקון הנזקים והוא משמש "קלף מיקוח" מצוין, לצרכי משא ומתן על מחיר הנכס. טרם שמתחילים בשיפוץ, מומלץ למשקיעים לשכור גם את שירותיו של שמאי מקרקעין. השמאי יעריך מהו השווי הנוכחי של הנכס המוצע למכירה, ובכמה ניתן יהיה למכור אותו לאחר השיפוץ. כמו כן, ילווה אתכם השמאי גם בקבלת האישורים וההיתרים הנלווים, הנחוצים לצורך הסבת הנכס למגורים.

מחפשים בית? כדאי שיהיה בו ממ"ד

במציאות הביטחונית המורכבת שאנו חיים בה כיום, חייבים אזרחי ישראל להיערך לכל תרחיש של תקיפה אפשרית. כדי לסייע לאזרחים להתגונן טוב יותר מפני תקיפות פתע מסוגים שונים, הוחלט, לאחר מלחמת המפרץ, כי בכל דירה חדשה ייבנה מרחב מוגן דירתי (ממ"ד). מהו תפקידו של הממ"ד ומהי תרומתו לדירה? על כך במאמר שלפניכם.

מהות הממ"ד ותפקידו

הממ"ד הנו חדר, המהווה מקלט דירתי ייעודי. קירותיו של הממ"ד עבים מהרגיל והוא אטום לגזים. הממ"ד נועד להגן על דיירי הדירה בפני התקפות טילים (עם ראשי נפץ קונבנציונאליים ולא קונבנציונליים), כאשר ההתראה המתקבלת קצרה מכדי כדי לאפשר ירידה למקלט המשותף. קירות הממ"ד עשויים בטון מזוין בעובי של לפחות 20 ס"מ, יש בו חלון אטום בפני חדירת גזים והדלת שלו נפתחת כלפי חוץ (למניעת הדיפתה פנימה בעת פיצוץ). במידת הצורך, ניתן להתקין בממ"דים גם מסננים מיוחדים להגנה בפני איומים ביולוגיים או כימיים. שטח הממ"ד הדירתי הנו 9 מ"ר נטו (לא כולל עובי הקירות), כדי לאפשר לדיירי הבית שהייה נוחה יחסית. הממ"דים נבנים בהתאם למפרטים הקבועים בתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש"ן-1990.

תרומתו של הממ"ד לנכס

לממ"ד הנבנה כחוק יש כמה תרומות חשובות לנכס:

1. בראש ובראשונה- הגנה על שלומם של יושבי הבית בעת התקפת אויב.
2. הממ"ד מחזק את הדירה גם בפני רעידות אדמה. זאת, משום שהוא עשוי מקשה יצוקה אחת, המהווה בסיס איתן התומך את הבית.
3. בבתים פרטיים- ניתן לבנות את הממ"ד כחדר נוסף. מסיבה זו, גדל שטח הבית ושוויו עולה. בבתים משותפים ניתן להוסיף ממ"ד דירתי אם יש לכך הסכמה של רוב בעלי הבתים בבניין.
4. תוספת לשווי הנכס. שמאי מקרקעין מעריכים את תוספת השווי בגין הממ"ד ב-120 אלף שקלים חדשים או יותר. נוסף על כך, במקרים של השבחת הנכס כתוצאה מבניית ממ"ד- לא משלמים היטל השבחה.

בנית ממ"ד ובדיקתו

אם החלטתם להוסיף ממ"ד, רצוי מאוד שתתקשרו עם קבלן מנוסה, כזה שכבר בנה לא מעט ממ"דים בעברו. בקשו לראות ממ"דים קיימים ולשוחח עם לקוחות של קבלן כזה. מעבר לבחירת הקבלן, חשוב שתיצרו קשר גם עם שמאי מקרקעין או גורם מוסמך אחר, היכול ללוות אתכם בקבלת ההיתרים והאישורים הרלוונטיים לצורך ביצוע הפרויקט. לאחר שהעבודה הושלמה, מומלץ מאוד לערוך לממ"ד בדק בית. מדובר בבדיקה הנדסית מקיפה, המתבצעת בידי מומחי נדל"ן (מהנדסי בינוי וקונסטרוקציה, מודדים, שמאי מקרקעין וכד').

שרות בדק בית יבדוק עבורכם, בין היתר, את האספקטים הבאים:

1. אם הממ"ד נבנה בהתאם לתקנות ולמפרטים הקבועים בחוק.
2. אם ישנם פגמים כלשהם, גלויים או סמויים, המצויים בממ"ד. במידה ומתגלים פגמים, יצלם צוות בדק בית את המפגעים ויפרט את עלויות תיקונם.
3. אם היה שימוש בחומרים ובשיטות בניה איכותיות ותקניות.
4. אם קיבלתם בדיוק את מה שהקבלן הבטיח לכם בחוזה, ללא חריגות.
5. אם נמצא בצוות הבדק גם שמאי מקרקעין, הוא יוכל להעריך בכמה עלה שווי הנכס שלכם בגין תוספת הממ"ד.

לידיעתכם, דו"ח בדק הבית שתקבלו לידיכם בגמר הבדיקה הנו מסמך מקצועי המהווה ראיה משפטית לכל דבר. מסיבה זו, וכדי להימנע מתביעות משפטיות, לא צפוי הקבלן לסרב לתקן את הליקויים שהתגלו בבדיקה.

בדק בית למבנה יביל

עם התקדמות טכנולוגיות הבניה הקלה, ניתן לשים לב כי מבנים יבילים מקיפים אותנו מכל עבר. משרדי המכירות באתרי הבניה, צימרים, בתי כנסת, מבני שמירה ואבטחה, אפילו כמה סוגי ממ"דים – כל אלו הם מבנים יבילים, המשונעים בקלות ממקום למקום. מהם מבנים יבילים, מהם השימושים שלהם ומדוע נדרש לבצע בהם בדק בית? על כך במאמר שלפניכם.

מהם מבנים יבילים ומהו שימושם?

מבנים יבילים מהווים פתרון פרקטי לבניה מהירה וניידת. מבנים אלו עשויים בטון, אלומיניום או חומרים אחרים, בהתאם לתפקיד שאותו הם אמורים למלא. מבנה שאינו משמש למיגון יהיה עשוי בדרך כלל מפנלים מבודדים של אלומיניום. מבנים מאלומיניום ישמשו על פי רוב כחדרי מכירות באזורי בניה, בתי כנסת, כמבנים המשמשים למגורי שומרים או מאבטחי מתקנים ואפילו כצימרים. מבנה יביל המשמש כממ"ד, יהיה עשוי מבטון ויכלול דלת מגן, חלון הדף ושאר מאפיינים בטיחותיים הנדרשים מממ"ד. ממ"דים יבילים הומצאו כפתרונות למיגון עובדי המפעלים, אך לאחרונה מתקינים אותם גם אנשים פרטיים, שאין להם מקלט בבניין או אפשרות לבניית ממ"ד בתוך הבית. מבנים יבילים מיוצרים על ידי יצרן המבנה ומשונעים אל אתר הלקוח באמצעות רכב כבד ומנוף (השם "יביל" נובע מכך שהם ניתנים להובלה). פעמים רבות, הם פשוט מונחים במקום כיחידה אחת ואז מחוברים לתשתיות (מים, חשמל, ביוב, טלפון). במקרים אחרים, משונעים חלקי המבנה לאתר ההקמה ומוקמים שם בזמן קצר על ידי הקבלן.

בדק בית למבנה יביל

מבנה יביל משמש אנשים לצרכי מגורים, או לפחות לשהייה למשך פרקי זמן ממושכים. על כן, קיים צורך לבדוק את המבנה באתר הלקוח ולראות אם המבנה שסופק על ידי היצרן נקי מליקויים ופגמים. לשם כך, מומלץ מאוד לערוך למבנה בדק בית. מדובר בבדיקה הנדסית מקיפה, הנערכת על ידי אנשי מקצוע מתחום הבינוי: מהנדסי בניין וקונסטרוקציה, מודדים, הנדסאי בניין, שמאי מקרקעין וכד'. צוות הבדק יגיע למבנה ויבדוק כמה דברים, לרבות:

• אם המבנה שסופק ללקוח תואם בדיוק את מה שהוזמן (מידות ומפרטים, סוגי חומרים וכד')
• תאימות לתקני הבנייה והבטיחות הרלוונטיים למבנים יבילים. במקרה ומדובר בממ"ד יביל, יבדוק הצוות אם המבנה ממלא את כל הנחיות הבטיחות הנדרשות מממ"ד
• איכות הבניה וההרכבה. למשל, האם השתמש היצרן באלומיניום ובטון איכותיים ותקניים? האם הרכבת המבנה נעשתה לפי התקנים הרלוונטיים?
• איתור פגמים גלויים וסמויים. צוות בדק בית מגיע אל המבנה היביל כשהוא מצויד בעזרים אלקטרוניים מיוחדים, כגון מצלמות אינפרא אדום ומצלמות תרמיות. אמצעים רגישים אלו מאפשרים לבודקים לגלות לא רק פגמים גלויים לעיין (כמו סדקים בקירות), אלא גם ליקויים סמויים, כגון בידוד פגום, צנרת חשמל פגומה, שימוש בחומרים דליקים וכד'. מיותר לציין, כי בבדיקה כזו עלולים להתגלות גם ליקויים בטיחותיים, היכולים לסכן חיי אדם.

בסוף הבדיקה מקבל הלקוח דו"ח מפורט, המונה אחד לאחד את כל הליקויים שהתגלו במבנה, כולל תמונות ושרטוטים מפורטים. בנוסף, מציין צוות בדק הבית בדו"ח גם את העלות המוערכת של התיקונים. עם קבלת הדו"ח לידיו, יכול הלקוח לגשת ליצרן ולתבוע ממנו לתקן לאלתר את כל הליקויים, או להתקזז מולו ביתרה לתשלום (ככל שקיימת כזו). מאחר ולדו"ח בדק בית יש חשיבות רבה כראייה משפטית, סביר להניח שהיצרן ייעתר לדרישות הלקוח, ויתקן במהירות את הליקויים.

---

זקוקים להצעה רלוונטית לשירותי בדק בית בעבור מבנה יביל?

אל תהססו. התקשרו עוד היום, שיחת חינם 1-800-103-333 ושאלו אודות שירותי בדק הבית של צ'ק האוס.

האם שמו של מוכר הנכס משפיע על מחירו הריאלי של הנכס?

לא אחת אנו קוראים בעיתון או רואים בטלביזיה, כי אנשים ידועי שם מכרו את בתיהם בעבור הון רב. נשאלת השאלה, האם לשמו של מוכר הנכס יש השפעה על מחירו הריאלי הנכס? בנושא זה נדון במאמר שלפניכם.

עסקאות לדוגמא

כאשר שר הביטחון לשעבר, אהוד ברק, מכר את דירתו במגדלי אקירוב בתל אביב, דיווחה על כך התקשורת בהרחבה. לפי הדיווחים, ברק, שקנה את דירתו המפוארת בשנת 2003 ב- 12 מיליון ש"ח, מכר אותה בשנת 2012 בעבור הון עתק של 26.5 מיליון שקלים. בעסקה זו, גרף שר הביטחון לשעבר רווח של 14.5 מיליון שקלים. בימים האחרונים, דווח כי שר המסחר והתעשייה, נפתלי בנט, מתכוון למכור את הווילה שלו ברעננה. בנט רכש את הווילה בשנת 2007 בקצת יותר משמונה מיליון ש"ח. שווי הנכס היום מוערך בכ-10 עד 12 מיליון ש"ח. גם בנט צפוי, אם כך, לרשום רווח נאה בעת המכירה.

מחירו הריאלי של הנכס

בעסקת מקרקעין, הגורם המקצועי והאובייקטיבי הקובע את ערך הנכס הוא שמאי מקרקעין. איש מקצוע זה הוא היחיד המורשה, מבחינה חוקית, לקבוע את שווים של נכסי נדל"ן מכל הסוגים: דירות, בתים, מגרשים ונחלות חקלאיות. הקריטריונים שעליהם מסתמך השמאי בקביעת ערך הנכס הנם מגוונים, וכוללים פרמטרים רבים מתחומי ההנדסה, האדריכלות, התכנון והבניה והמשפט. למעשה, בודק שמאי המקרקעין את הנכס בפני עצמו, בלי כל קשר ל"סלבריטי" שגר בדירה. גורמים ידועים המשפיעים על ערך הנכס מבחינתו של השמאי כוללים, למשל: שטח הנכס, מיקום הנכס, איכות הבניה, מצב התחזוקה של הנכס, הנוף הנשקף מהנכס, גובה הקומה בה נמצאת הדירה, נדירות וייחודיות הנכס מבחינה היסטורית וארכיטקטונית, מצב התשתיות הסביבתיות והפיתוח העירוני באזור בו שוכן הבית ועוד. קריטריון חשוב נוסף, אותו לוקח השמאי בחשבון, הוא מחירי נכסים דומים, שבוצעו באזור בו נמצא הנכס.

תוספת מחיר? לא בהכרח

בעוד שהשמאי בודק נתונים המתייחסים לנכס עצמו (בהתאם לכללי השמאות המקובלים), הרי שללא ספק ישנם אנשים המוכנים לשלם פרמיה נאה, תמורת ה"זכות" לגור בבית שהיה שייך פעם לאישיות ידועת שם. אחרי הכול, מדובר בשוק חופשי וזו זכותו של המוכר לדרוש הרבה יותר מהמחיר המקובל. אם הקונה מוכן לשלם לו את ה"פרמיה", הרי שתתבצע פה עסקת נדל"ן במחיר הגבוה מהשווי הריאלי של הנכס. עם זאת, ככל הנראה, תוספת המחיר שניתן לקבל בעבור בית של ידוענים אינה גבוהה. בכתבה שפורסמה לפני כשנה בעיתון האמריקאי Los Angeles Times, נמצא כי לשמו של הידוען יש השפעה מועטה בלבד על מחיר הנכס.

כדי להמחיש את הנקודה, מצוינת בכתבה זו עסקת נדל"ן שביצעה השחקנית מג ראיין, אשר מכרה את ביתה ב-42% פחות, מהמחיר אותו דרשה בהתחלה. כאשר בוחנים את הקורה בשוק הנדל"ן בישראל, מסתמנת תמונה דומה. לפני כשנה פורסם כי מר שמעון פרס, נשיא המדינה, מכר את דירתו בתל אביב לזוג צעיר עם ילדים, במחיר ריאלי לחלוטין, ללא שום תוספת בגין הערך ההיסטורי. דוגמה נוספת ניתן למצוא בעסקת נדל"ן שביצע כוכב הכדורגל, אייל ברקוביץ'. ברקוביץ' מכר ב-2008 נכס שהיה בבעלותו בהרצלייה פיתוח במחיר שהיה אפילו נמוך יותר, מהמחיר בו קנה אותו שנה קודם לכן.

---

מעוניינים לרכוש נכס? פנו למומחים לשירותי בדק בית ושמאות מקרקעין. צרו קשר איתנו חברת צ'ק האוס – שיחת חינם 1-800-103-333

כיצד משפיעה ירידת הריבית על מחירי הדיור?

גם מי שלא ממש מבין בכלכלה, יכול לומר לכם כי הוא מודע לכך שהריבית נמוכה היום. כלי התקשורת דנים בנושא זה חדשות לבקרים, כאשר הם מנתחים את ההחלטות של נגיד בנק ישראל, אשר קובע את הריבית. בשנים האחרונות גובה הריבית בארץ הוא נמוך מאוד, ומומחים מעריכים כי הוא עשוי עוד לרדת בעתיד. מהי השפעתה של ריבית נמוכה על מחירי הדיור? על כך במאמר שלפניכם.

נכון למחצית הראשונה של שנת 2013, הריבית במגמת ירידה

אין ספק בכך- הריבית בישראל נמצאת במגמת ירידה. לצרכי המחשה, בהסתמך על נתונים רשמיים של בנק ישראל, אם בינואר 2000 עמדה ריבית בנק ישראל הנומינלית על 10.7%, הרי שבחודש מאי 2013 היה שיעורה רק 1.66%. ירידת הריבית מוחשית מאוד בשנים האחרונות. לדוגמה, אם רק ביוני 2011 עמד שיעור הריבית על 3.25%, הרי שבמאי 2013 כבר היה כחצי מזה! ואתמול ממש חלה ירידה של עוד רבע אחוז…

הדעה הרווחת: ריבית נמוכה מייקרת את מחירי הדיור

כלכלנים רבים יאמרו לכם, כי ריבית נמוכה אולי טובה להמרצת כלכלת המשק, אך היא מייקרת את מחירי הדיור. יש לכך כמה סיבות:

1. ריביות נמוכות תורמות להוזלת החזרי המשכנתא. כאשר משפחה רואה כי החזרי המשכנתא נמוכים, והיא סבורה כי היא יכולה לעמוד בהם, גובר הפיתוי לרכוש דירה חדשה, או לשדרג את הדירה הקיימת. מכיוון שכך, נוצר ביקוש חזק לדירות, ומחירן עולה.
2. כאשר הריבית נמוכה, לא "שווה" להחזיק כסף בפיקדונות בנקאיים, כי התשואה עליהם נמוכה גם כן. על כן, יחפשו המשקיעים אפיקי השקעה בעלי תשואה גבוהה יותר, כמו למשל השקעה במניות או רכישת דירות להשקעה או להשכרה. גם כאן, כתוצאה מעליית הביקוש לדירות מצד המשקיעים, תיווצר עליה במחירי הנכסים.
3. אך מעבר לעלייה במחירי הדירות, ריבית נמוכה בהחלט עשויה לתרום גם לעלייה בדמי השכירות. אם נקבל שריבית נמוכה תורמת לעליית מחירי הנכסים (מהטעמים שפורטו לעיל), הרי שזוגות צעירים שלא יוכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה, יפנו לחפש דירה בשכירות. במצב כזה, בו גדל הביקוש (היחסי) לדירות להשכרה, יכולים בעלי הבתים לדרוש- וגם לקבל- דמי שכירות גבוהים יותר.

אם כך, כפי שראינו, רבים סבורים כי ריבית נמוכה תורמת לעליית מחירי הדיור בכללותם, קרי- הן מחירי הנכסים והן דמי השכירות.

האם ריבית גבוהה תוריד את מחירי הדיור?

לאור הכתוב לעיל, ניתן היה לחשוב שהפתרון לירידת המחירים בשוק הדיור טמון בהעלאת הריבית. אך לא כולם מסכימים עם ההנחה הזו. כך למשל, טוען שמאי המקרקעין אייל יצחקי, השמאי הממשלתי הראשי, כי העלאת הריבית אולי תוריד את מחירי הדירות בטווח הקצר, אך תגרום להעלאתם בטווח הארוך.
לדברי יצחקי, העלאת הריבית אמנם תתרום לריסון הביקוש לדירות בטווח הקצר, אך בהמשך, בגלל עליית תשומות הבניה כתוצאה מייקור הריבית, מחירי הדירות צפויים דווקא לעלות.
עוד מוסיף השמאי הממשלתי הראשי, כי ריבית גבוהה עשויה גם לייקר את מחירי השכירות, שכן בעלי דירות להשקעה יחפשו להשיג תשואה גבוהה יותר מהריבית הנהוגה בשוק. תמיכה בעמדתו של יצחקי ניתן למצוא בדבריה של ד"ר קרנית פלוג, המשנה לנגיד בנק ישראל. בכנס השנתי של התאחדות בוני הארץ 2013, טענה פלוג, כי ריבית גבוהה הייתה מונעת את הצמיחה במשק, גורמת לעלייה באבטלה ומפחיתה את קצב בניית הדירות (עניין שהיה גורם להתייקרותן).

טרנד אחרון בענף הנדל"ן – דירות עם נוף פתוח בהבטחה שיישאר כך



אם תשאלו כל מתווך, תשמעו שדירה עם נוף פתוח (לים, לשדה, אפילו לדיונות חול), תעלה לכם יותר מדירה ללא נוף כזה. גם שמאי מקרקעין יאמרו לכם שדירה עם נוף פתוח יקרה יותר, והם אף יעזרו לכם להעריך שווי של דירה כזו אם תרצו לקנות (או למכור) אחת. אך האם הדירה תישאר עם נוף פתוח לתמיד? מי מבטיח לכם שזמן קצר לאחר הרכישה לא יחלו לבנות במקום מגדל מגורים, או קניון, שיחסמו לכם את הנוף שעליו שילמתם במיטב כספכם? על כל אלה במאמר שלפניכם.

דירה עם נוף שווה יותר

מחקר רחב היקף שבוצע בישראל בשנת 2006 בדק לעומק את הקשר בין הנוף הנשקף מהדירה למחיר הדירה. המחקר בדק עסקאות נדל"ן שנעשו בין השנים 1997-2004, ב-11 ערים בישראל. ממצאי המחקר היו חד משמעיים: דירות עם נוף פתוח (נוף ירוק, נוף לים או נוף מדברי) – יקרות יותר מדירות ללא נוף, ובאחוזים משמעותיים. כך למשל נמצא כי דירה שהיא "שורה ראשונה" לים בנתניה, יקרה בכ-25% מדירה מקבילה שאין לה נוף כזה. בחיפה, תוספת של נוף לים (שורה ראשונה או שנייה) תורמת יותר מ-10% למחיר, ובירושלים- נוף לשטח פתוח יעלה את מחיר הנכס בכ-6.4%. מכתבה ששודרה לאחרונה בטלביזיה, עולה כי ישראלים רבים שואפים להתגורר בדירה עם נוף פתוח, ומוכנים ברצון לשלם תוספת ניכרת במחיר תמורת התענוג הזה.

כמה מוסיף הנוף לשווי הנכס?

כדי לדעת בוודאות עד כמה תורם הנוף הפתוח למחיר הדירה יש צורך לפנות לשמאי מקרקעין. שמאי מקרקעין הנם אנשי מקצוע מוערכים מאוד בתחום הנדל"ן, והם היחידים המוסמכים חוקית להעריך את שווי הנכס בצורה מקצועית ואובייקטיבית. שמאי מקרקעין אומדים את תרומת הנוף לשווי הנכס באמצעות קריטריונים מבוססים, כמו למשל: מידת נדירות הנוף, דרגת החשיפה לנוף (שורה ראשונה או שנייה לנוף), סוג הנוף (נוף לים, נוף מדברי וכד'), יופי אסטטי של הנוף, הפרעות לנוף וזוויות הראייה לנוף ועוד פרמטרים רבים.

האם הנוף לא יעלם בעתיד?

אם אתם מעוניינים לרכוש דירה עם נוף פתוח, אל תסתמכו על דברי המוכר או על תחושות בטן, שהנוף (היקר) אכן יישאר שם לתמיד. רצוי מאוד לפנות אל שמאי מקרקעין, ולבקש שיעריך את שווי הדירה שאתם מעוניינים בה, טרם שאתם חותמים על חוזה הרכישה. השמאי יגיע אל הנכס המעניין אתכם ויבדוק אותו לעומק מבחינה משפטית, תכנונית והנדסית. כך למשל, הוא עשוי לגלות בבדיקתו כי וועדה מקומית לתכנון ולבנייה כבר אישרה תוכנית לפיתוח עירוני של הנוף. אמנם, ייתכן כי תכנית זו לא תאושר בסוף על ידי הוועדה המחוזית, אבל זהו נתון מדאיג מאוד מבחינתכם, האומר כי תוך כמה שנים הנוף היפה עלול להיעלם מחלונכם. דבר נוסף שכדאי לדעת: המחקר שעליו סיפרנו לכם לעיל מצא שהנוף הפתוח אומנם מייקר את הדירה, אך בשיעור פחות מתמחור השוק. במילים אחרות, ייתכן מאוד שהמוכר מבקש עבור הנוף תוספת של 20% למחיר הדירה, כאשר שמאי מקרקעין סבור כי עניין זה מצדיק רק תוספת של 10%. ברור, כי חוות דעת שמאי המצביעה על ערך דירה נמוך מהמבוקש, היא אמצעי אפקטיבי בניהול משא ומתן מול המוכר, שיוביל כנראה להתגמשות במחיר.

קרקע חקלאית לפני הפשרה- השקעה חכמה או סיכון מיותר?

בשנים האחרונות מתפתח טרנד חדש בישראל: אנשים רוכשים קרקע חקלאית במחירים אטרקטיביים, בציפייה להפשרתה ולהאמרת ערך הקרקע. עד כמה מדובר בצעד חכם? על כך במאמר שלפניכם.

מי משקיע בקרקע חקלאית ומדוע?

כידוע לכולם, מחירי הנכסים העירוניים נמצאים בשיא של כל הזמנים. הסיבה היא פשוט עניין של ביקוש והיצע: אין מספיק דירות בערים הגדולות כדי לענות על הביקוש הגדול. דבר זה כמובן מעלה את מחירי הנכסים העירוניים לרמות חסרות תקדים. כדי להילחם בעליית המחירים הכבירה הזו, מבטיחים לנו הפוליטיקאים לשחרר קרקעות לבניה, כדי לבנות עליהן שפע של דירות חדשות ועל ידי כך להוזיל את מחירי הדירות. מכאן, שקניית קרקע חקלאית עשויה להיות השקעה משתלמת במיוחד, הקורצת למשקיעים ואפילו למשתכנים עתידיים. המשקיעים- משקיעים סכום כספי נמוך ועם שינוי יעוד הקרקע לבנייה עשויים לראות תשואה מכובדת על כספם. המשתכנים, מצידם, במיוחד אלו אשר אינם "לחוצים" על קניית דירה בזמן הקרוב, יכולים גם הם "לסדר" לעצמם בצורה כזו נכס נדל"ן במחיר מציאה.

כיצד להשקיע בתבונה?

בל נשכח שבהשקעה בקרקע חקלאית כרוך גם סיכון לא מבוטל. אם הקרקע אינה מופשרת- הרי שהשקעתם ממיטב כספכם במגרש חקלאי שומם שאין לו ביקוש. לכן, אם אתם משקיעים או משתכנים לעתיד, ואתם חושבים לרכוש קרקע חקלאית לפני הפשרה, כדאי שתקפידו על כמה כללים, כדי למזער את הסיכון שאתם נוטלים.

• בדקו את הקרקע בעצמכם. אל תסתפקו במידע המתקבל מהחברות המשווקות את הקרקע. גשו למקום, רצוי עם עוד "זוג עיניים" (חבר, בן זוג) וקחו את הזמן לסייר במקום וללמוד על טיבו. שימו לב במיוחד למפגעים שעלולים להיות על הקרקע (למשל- ביצה טובענית), אשר אינם מדווחים על ידי החברה המשווקת.
• בבדיקת הקרקע, שימו לב לאלמנטים היכולים לעכב או אף למנוע את ההפשרה: גן לאומי הנמצא בקרבת מקום, שמורת טבע סמוכה, בסיס צבאי קרוב, נחל, מפעל גדול (או מפעל מזהם) הגובל במקום וכד'. יש לקחת בחשבון המצאות של אלמנטים כאלה ולהתייעץ עם אנשי מקצוע באשר למשמעות שלהם ביחס להפשרה המתוכננת.
• החברה המשווקת יכולה להציג בפניכם תכנית לפיתוח עירוני של הקרקע ("הפשרה" בשפת העם), שאושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה. זהו אכן אישור חשוב, אך הוא לבדו אינו מספיק. נידרש שתפנו אל הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ותבדקו אם גם היא אישרה את התכנית הזו, ולא ביטלה אותה, חלילה.
• אם אין לכם זמן או יכולת להתעסק בבדיקות המקרקעין הדרושות, השיגו ליווי של שמאי מקרקעין, רצוי כזה המתמחה בקרקע חקלאית. שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע בתחום הנדל"ן, הבקי בכל האספקטים של נכסי מקרקעין: תכנוניים, משפטיים והנדסיים. ליווי של שמאים עולה אמנם כסף, אך בעסקה כה גדולה עלות העסקתו בטלה בשישים מול הסיכון שאתם נוטלים.
• טיפ קטן: גם המחיר קובע. אם אתם רוכשים קרקע חקלאית במחיר נמוך מאוד, סביר להניח שגם החברה המשווקת סבורה כי עוד רחוקה הדרך להפשרתה. לכן, אם אתם כבר רוכשים קרקע כזו, בדקו היטב – בעזרת אנשי מקצוע- מהי הסבירות שהקרקע אכן תופשר, ומתי דבר כזה אמור לקרות. בנוסף, שאלו את נציגי החברה המשווקת, מהם הצעדים שהם נוקטים מול וועדות התכנון כדי לקדם את הפשרת הקרקע.

תמ"א 38: חיזוק מבנים והשבחת נכסים

תכנית מתאר ארצית מספר 38 (תמא 38) פורסמה בשנת 2005.

מטרת תוכנית תמ"א 38 היא לעודד חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה ותיקון ליקויי בניה באמצעות הגדלת זכויות הבניה. כלומר: התוכנית מאפשרת לקבל אישור לתוספות בנייה ללא תשלום מס שבח והיטל השבחה בתמורה לחיזוק בניינים משותפים ושיפור יכולת העמידות שלהם בזמן רעידות אדמה.

 

תנאים לקבלת זכויות הבניה

1. סגירה של קומה מפולשת (קומת עמודים מקורה), במידה וקיימת ובניית מרחב מוגן.
   המערכות הקיימות של הבניין, כגון: ביוב, אינסטלציה, גז וכו', יועתקו ממקומם במסגרת תוכנית הבינוי החדשה.
2. הקמת קומה נוספת מעל מבנה קיים.
   התוספת לא תחרוג מהיקף הקומה מתחתיה (מלבד כל הקשור לתוספות לחיזוק הבנין) ויבנה בה מרחב מוגן.
3. הקמת אגף נוסף לבנין, בתנאי שקווי הבנין מאפשרים זאת – למעט קו בנין קדמי (המרחק בין חזית המבנה לרחוב). השטח הכולל של האגף שיבנה לא יעלה על השטח של הקומה הטיפוסית של המבנה הקיים.

הערות והגבלות לתמ"א 38 :

• התוכנית חלה על כל שטח מדינת ישראל
• תוכנית תמ"א 38 תקפה אך ורק לגבי מבנים קיימים אשר הוצא להם היתר בניה לפני 1.1.1980 .
• הרחבת הבניה לא חלה לגבי בניינים שגובהם לא עולה על שתי קומות מגורים ושטח הבנוי קטן מ- 400 מ"ר .
• תותר בניית מעלית תוף (מעלית חיצונית) כדי הבלטת פיר המעלית מעבר לקווי בנין המותרים.
• אישור תוספות הבנייה מותנה במציאת פתרון לחניה עבור היחידות שיתווספו לבנין.
• לא תותר תוספת בניה במבנים לשימור למעט מקרים מיוחדים שיאושרו על ידי הוועדה.

בעלי מקצוע נדרשים

 

חשוב כי פרוייקט התמא ילווה על ידי אנשי מקצוע בעלי ניסיון בתחום. לפני השיפוצים בבניין במסגרת תמ"א 38 יש לקבל חוות דעת מוסמכות מהגורמים הבאים:

• מהנדס בניין: ביצוע בדק בית, בדיקות הנדסיות, ופיקוח כללי על תהליך הבנייה
• אדריכל: תוכניות בנייה ומקסום זכויות הבנייה
• עורך דין: בדיקת עלויות ונושאי המיסוי, היטל השבחה וכו'.

לקריאה נוספת:
חוק המקרקעין (חיזוק בניינים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008

מס שבח מקרקעין

זהו לא רק אחד המיסים המטרידים ביותר בכל הנוגע למכירת דירה, הוא גם אחד המורכבים שיש. מס שבח מקרקעין הוא מס שממש לא פשוט לקבוע את שיעורו וכדי שזה ייעשה בצורה המקצועית ביותר, אתם זקוקים למומחה בתחום. שמאי מקרקעין מבית צ'ק האוס הוא בדיוק אחד כזה.

קודם נעשה סדר: מהו מס השבח למקרקעין?

לפני כמה שנים קניתם דירה באזור מסוים. התגוררתם בדירה תקופה מסוימת ובזמן הזה האזור שסביבכם התפתח, נעשה פופולארי ומבוקש ומחירי הקרקעות עלו בו פלאים. כך גם הדירה שלכם. היום אתם רוצים למכור את הדירה- מה שאומר שתזכו לרווח נאה בעת המכירה. דיני מקרקעין קובעים כי על הרווח שתפיקו מהמכירה אתם צריכים לשלם מס שבח.
רבים מאיתנו, בעקבות הנאמר כאן, מחפשים דרכים שונות לקבל פטור מלא או חלקי מאותו מס שבח מקרקעין. תתפלאו לדעת כי לרובינו אכן מגיע פטור מסוים, אבל כדי לדעת באמת האם גם לכם מגיע אחד כזה, אתם צריכים להיעזר במומחה שמאות מקרקעין.

מה בין שמאי מקרקעין לבין מס שבח מקרקעין?

לפי דיני מקרקעין, מס השבח מחושב על פי ההפרש בין הסכום בו נמכרה הדירה לבין הסכום בו נקנתה. עד כאן, פשוט וקל. מכאן, זה מתחיל להסתבך: תקנות מס השבח מתחשבות גם בהוצאות עימן התמודד בעל הדירה כדי להשביח אותה (שיפוץ נרחב למשל) ונתונים רבים נוספים כמו מספר השנים שהתגורר בדירה הזו. כדי להבין מי נגד מי, אתם זקוקים לשמאי.
שמאי מקרקעין יידע בדיוק כמה מיסים תצטרכו לשלם

שמאות מקרקעין באה להעריך את שווים של נכסי נדל"ן. מאחר וכל נכס שונה ממשנהו, השמאי צריך לבחון את הנכס בפני עצמו, כדי לקבוע כמה הוא שווה. לאחר שקבע את שוויו, יוכל השמאי לקבוע כמה מס שבח מקרקעין צריך לשלם בעל הנכס. והאמינו לנו, מדובר בכל כך הרבה שיקולים, שלא תוכלו לעשות לבדכם.

דרך נוספת לבירור גובה המס: מחשבון מס שבח מקרקעין

ראשית- מדובר בכלי שיוכל רק לתת לכם מושג לגבי גובה המס. זהו לא מכשיר מדויק לחלוטין, מהסיבה הפשוטה- הסעיפים כה רבים, שהכל יכול להשפיע על שיעור המס. כפי שתוכלו לראות בכל אתר שמציע מחשבון כזה, רשימת הסעיפים בלתי נגמרת. אבל עדיין, תוכלו בעזרת הכלי הזה לברר – באופן כללי בלבד – כמה מס תצטרכו לשלם.

האם אוכל למכור דירה ללא היטל השבחה?

רישום מקרקעין בישראל יכול להתבצע רק אם הוטל על הנכס מס שבח או שבעליו קיבל פטור מלא. דירה שלא כוללת את אחת מהאפשרויות האלה, לא תוכל להירשם בטאבו. ללא רישום מקרקעין מסודר עסקת נדל"ן לא יכולה כמובן להתקיים ולכן אין אפשרות להימנע מהתהליך בכל מקרה.
יחד עם זאת, בעזרת שמאי מקרקעין מקצועי ואם זה אפשרי, אז גם בהתייעצות עם עורך דין מהתחום, תוכלו להפחית משמעותית את המס או לקבל פטור מלא ממנו. כפי שאמרנו בתחילה: רבים מאיתנו, אזרחי ישראל, זכאים לפטור מלא מאותו מס שבח מקרקעין.

חזרה לשגרה אחרי שריפה בהקשרי בדק בית

בית שעולה באש הוא הסיוט הגדול ביותר של כל אדם. מעבר לרכוש הפרטי שמושמד בשריפה, יש צורך בהמון התרוצצויות לאחר כיבוי השריפה: הגשת תביעה לביטוח, שחזור מסמכים, תאום עם אנשי מקצוע לצורך שיקום הבית וכדומה. אבל יש שרות חשוב נוסף שחשוב לעשות לאחר כיבוי השריפה: בדיקת מבנים. מהו השירות, מדוע הוא חשוב ומי מוסמך לבצע אותו- על כך במאמר שלפניכם.

בדיקת מבנים אחר שריפה

בדיקת מבנים אחרי שריפה מתבצעת על ידי מהנדס בניין מוסמך, מומחה לנזקי אש ומבנים מסוכנים, וצוות בינוי מקצועי (לרבות מהנדס קונסטרוקציה, במקרה הצורך). בדיקה זו בודקת נזקים שנגרמו לבית בעקבות השריפה, שיש צורך להתייחס אליהם בעת שיקום המבנה. נזקים כאלו עלולים לכלול: נזקים לשלד הבניין (שנגרמו עקב חום של מאות מעלות צלזיוס), נזקים לתשתיות (צינורות גז, מים, חשמל וכד'), נזקים שנגרמו לאלמנטים בטיחותיים (לרבות קירות תומכים) ועוד. ממצאי הבדיקה מתועדים בפרוטרוט בידי המומחים והם אף מפרטים מה נדרש לעשות כדי לתקן אותם. דו"ח בדיקת המבנה מוגש ללקוח ומשמש גם קבלנים שנשכרו כדי לשפץ את המבנה לאחר השריפה.

חשיבות הבדיקה

בדק בית לאחר שריפה הנו חשוב מאוד מהבחינה הבטיחותית. ללא בדיקה של מבנים לאחר שריפה, ייתכן כי אלמנטים קריטיים מבחינה בטיחותית, שניזוקו (לרבות שלד המבנה) לא ישוקמו באופן האופטימאלי. דבר זה עלול להוות סיכון לחיי אדם. ראוי לציין כי פעמים רבות הנזק לאלמנטים כאלו אינו נראה לעין בלתי מקצועית ודורש מומחים (עם ציוד מתאים) כדי לאתר אותו. על כן, מסתייעים מומחי בדק בית לאחר שריפה במצלמות אינפרא אדום ובמצלמות תרמיות, כמו גם באמצעים טכנולוגיים אחרים, כדי לאתר את מיקומם והיקפם של הנזקים שנגרמו מהשריפה.

מתי יש לבצע את הבדיקה

חשוב מאוד לבצע את הבדיקה בהקדם, וכמובן, טרם נכנסים להתגורר בבית. כדאי שתיקחו לתשומת ליבכם, כי ייתכן שהבדיקה תקבע כי הבית שנשרף מסוכן למגורים או לכל שימוש אחר. במצב כזה, אסור יהיה לעבור לגור בו לפני שהוא משוקם בצורה המקצועית והבטיחותית ביותר, לפי המלצות המהנדסים הבודקים.

ניסיון והמלצות

כאשר אתם בוחרים חברה שתבצע עבורכם את הבדיקה החשובה הזו, הקפידו שיהיה לה ניסיון בתחום וגם ממליצים. וודאו עם החברה שאת הבדיקה עצמה יבצע מהנדס בניין מומחה בשיקום נזקי אש. לפני ההתקשרות, כדאי גם לבקש לראות דוחות בדק בית לדוגמה וייתכן אף דוח של בדק בית לאחר שריפה, וזאת, על מנת להתרשם הן מנותן השירות מתכניו.

בעת קבלת השירות מחברת צ'ק האוס, אתם נהנים משירות של מהנדסי מבנים בעלי ניסיון רב ועבודה עם מאות לקוחות בסקטור הפרטי והציבורי. מהנדס מבנים המוסמך גם כשמאי מקרקעין יוכל לספק, מלבד דו"ח בדק בית גולמי, חוות דעת איתה תוכלו לפנות לקבלן לביצוע תיקונים בטיחותיים נדרשים.

אל תסמכו על אחרים, סמכו על עצמכם והזמינו בדק בית על מנת לוודא שנזקי השריפה תוקנו במלואם והבית מוכן לחזרת הדיירים.

בהצלחה!

למה צריך פיקוח הנדסי?

רבים מאוד מאלו שבונים את בתיהם באמצעות קבלן, שוכרים את שירותיו של מפקח הנדסי. מהם היתרונות הטמונים בפיקוח הנדסי? כדי לסקור את יתרונות השירות, כדאי להבין קודם כל מהו פיקוח הנדסי ואחר כך- מדוע כל כך חשוב לבצע אותו.

מהו פיקוח הנדסי?

פיקוח הנדסי הוא שירות המסופק על ידי אנשי מקצוע מתחום הבנייה (לרבות מהנדסי בניין, מודדים מוסמכים וכד') אשר מוודא, כי הבנייה המבוצעת על ידי הקבלן מתנהלת לפי המוסכם ובאופן התקני והבטיחותי ביותר. הרציונל הוא פשוט: מאחר והלקוח אינו בקי ברזי ענף הבנייה, הוא שוכר את שירותיו של איש מקצוע, כדי שיוודא עבורו שהבנייה מתנהלת באופן האופטימאלי, המוסכם בין הצדדים. ניתן להזמין פיקוח הנדסי למשך כל תקופת הבנייה ואפילו החל משלב התכנון. לחילופין, ניתן להזמין את השירות רק לשלבי בנייה מסוימים (למשל- בעת ביצוע שלד המבנה) או במהלך שיפוץ יסודי, המבוצע בידי קבלן שיפוצים.

מדוע צריך פיקוח הנדסי?

פיקוח הנדסי חוסך ללקוח הפסדים כספיים ועגמת נפש רבה, משום שהוא מונע מלכתחילה ליקויי בנייה, שחלקם עלולים להיות מסוכנים. כך למשל, פיקוח בשלב בניית השלד מונע מצב בו שלד הבית מתגלה בדיעבד כמסוכן, כי לא הקפידו על בנייתו בהתאם לתקנים המקובלים. לחילופין, יכול פיקוח הנדסי בשלב הבנייה למנוע ליקויים בהנחת התשתיות בבית (חשמל, מים, גז וכד') או בשלבי התקנה של חלונות, דלתות וכד'. פיקוח בידי מהנדס גם חשוב, כדי לוודא שהקבלן משתמש בחומרים ובמפרטים שהלקוח הזמין ושילם עבורם ולא בחומרים זולים יותר. כך למשל, אם הזמין הלקוח מטבח בעל מפרט שיש מסוים וארונות מסוג ספציפי, יוודא השירות כי הקבלן אכן מספק ללקוח בדיוק מה שהוסכם. כדאי לציין שבנוסף לפיקוח הנדסי, קיימת אצל נותני השירות בתחום זה גם אפשרות להזמין בדיקה הנדסית. בשונה מפיקוח, הבדיקה מתבצעת לאחר שבוצע שלב מסוים בבניה. בעוד שפיקוח הנדסי ימנע מלכתחילה את היווצרות הליקוי, בדיקה הנדסית תחשוף אותו לאחר שכבר בוצע, אך תיתן לקבלן הזדמנות להסדיר אותו לפני שהוא ממשיך בתהליך הבנייה. על כן, אופן ההתנהלות המומלץ ביותר הוא להזמין גם פיקוח הנדסי וגם בדיקה הנדסית, כדי לוודא שהכול בוצע כשורה.

בדק בית לדוגמה

כיצד נראה דו"ח בדק בית המוגש ללקוח? לפניכם מסמכים המהווים דו"חות בדק בית, אשר הוגשו ללקוחותינו בעבר:
לפני שאתם קוראים ומתרשמים מהם, ישנם כמה דברים שחשוב לדעת לגבי דו"חות כאלו:

1. מטבע הדברים, תוכן הדו"חות תלוי בנושא שאותו אנו מתבקשים לבדוק. כך למשל, אם תבקשו מאיתנו להתמקד בבדיקת נושא ספציפי כלשהו (למשל- טיבו של שלד הבניין או בעיות רטיבות בסלון) תקבלו דו"ח הסוקר רק את אותו נושא, זאת בנבדל מדו"ח בדק בית כללי, הממפה את כל הבעיות הקיימות בנכס.

2. קחו לתשומת לבכם, שבהחלט ייתכנו הבדלים בין דו"חות הנכתבים על ידי חברות בדק בית שונות. ניסיונם ומקצועיותם של הבודקים, הסמכותיהם המקצועיות, כלי הבדיקה, הבדלי סגנון וניסוח, רמת הפירוט והתיעוד של הממצאים- כל אלו שונים מחברה לחברה והשונות משתקפת במסמך הסופי. לכן, העדיפו לראות דו"ח בדק בית לדוגמה (או אפילו כמה דו"חות) לפני שאתם מסכמים עם חברה מסוימת לביצוע הבדיקה החשובה הזו. כמו כן, זכרו: למרות שמדובר במסמך טכני ומקצועי, מומלץ מאוד שגם אתם תבינו את ממצאי הדו"ח, עד כמה שניתן. מסיבה זו, כדאי לוודא מראש שנציגי החברה מתחייבים לספק לכם הסברים והבהרות גם לאחר מסירת הדו"ח, ככל שיידרשו.

3. העובדה כי קיבלתם לידיכם דו"ח בדק בית אינה מהווה את "סוף הסיפור", אלא רק את תחילתו. בהסתמך על ממצאי הדו"ח עליכם לפנות כעת אל הקבלן (ממנו רכשתם את הנכס) אל קבלן השיפוצים (במקרה של דו"ח אחרי שיפוץ) או אל המוכר (במקרה של קניית דירה יד שנייה) ולדרוש את תיקון הליקויים. לפיכך, וודאו שהחברה שערכה את הבדיקה תוכל לגבות אתכם בהמשך התהליך במידע נוסף, לפי הצורך. כדי למצות את מירב זכויותיכם, כדאי גם לברר מראש שדו"ח בדק הבית המוגש לכם מהווה ראייה משפטית קבילה, למקרה שתחליטו להגיש תביעה בעניין.

4. כאשר אנו בצ'ק האוס, שולחים אליכם דו"ח בדק בית סופי ומודפס, נעשה זאת, קודם לכן, בדואר אלקטרוני. זאת, רק על מנת לוודא שלא יפלו בדו"ח שגיאות בפרטי הנכס, שמות בעלי הזכויות (או הצדדים לעסקה) ופרטיהם האישיים.

אצלנו, תקבלו תמיד את הדוח המושלם. צרו קשר עוד היום בטלפון 1-800-103-333 ושאלו אותנו כל שאלה לגבי שירות בדק בית.
אנו מתחייבים לספק לכם את השרות הטוב ביותר. עדיין לא בטוחים? תשאלו את הלקוחות שלנו!

מדוע כדאי להיעזר בחברת בדק בית?

חברת בדק בית בוחנת במרבית המקרים בתים למכירהבשעה טובה אתם מעוניינים לרכוש דירה. כעת, הדבר החשוב ביותר טרם הרכישה הוא בדק בית שיעזור לכם לגלות תקלות וליקויים שונים בתוך הבית ומחוצה לו.

חברת בדק בית מקצועית המתמחה בביקורת מבנים תסייע לכם לאתר את אותם הליקויים, ואף תאתר ליקויים נוספים שאינכם יכולים לראות אותם.

חברה אמינה מטעמכם תבצע ביקורת מקיפה על הנכס, תאתר ליקויי בניה ותעריך את שוויו של הנכס.

חברת בדק בית מונה אנשי מקצוע המתמחים בתחומי ההנדסה, השמאות ובית המשפט, מה שהופך את מסמכי התביעה לליקויי הבניה שהתגלו לקבילים בבית משפט.

בדק בית ראשוני

כדאי בתחילה לבצע בדק עצמאי, ע"י התבוננות בקירות ונקישה עליהם, הבוננות בצנרת, פתיחה וסגירה של מתגי חשמל ועוד. הלה יסייעו לנו לגלות האם קיימים ליקויי בניה כלשהם ומה טיב החומרים אתם השתמשו בבניה. חשוב עם זאת להסתייע באנשי מקצוע מומחים להם אתם משלמים, וכדאי לבקש מהם תשובות ברורות וחד משמעיות לגבי הדירה, כדי שתוכלו להתנהל לאחר מכן מול הקבלן בהתאם.

גוף רשם הקבלנים במשרד הבינוי השיכון הוא גוף בעל כלים הבאים לעזור לכל אותם נפגעי קניית נכס בעל ליקויים. אצל רשם הקבלנים ניתן לבדוק האם הקבלן עימו עבדתם הנו קבלן בעל רישיון עבודה בתוקף, ואם עברו הפלילי נקי.

סיוע בחברת בדק בית מלכתחילה תחסוך מכם טרחה, הוצאות כבדות ומיותרות וכאב לב. התשלום לחברת בדק בית הנו מזערי לעומת הנזק שיכול להיגרם, ואולי אסון חלילה. יש להצטייד לש כך במסמכים הרלוונטיים טרם חתימת החוזה. חשוב לחזור ולהדגיש, כי אנשי המקצוע המתמחים בביקורת מבנים יספקו לא רק מידע לגבי המבנה והשווי שלו, אלא אף לגבי איכות עבודת הקבלן, הרישיון שלו ועבודותיו משנים קודמות.

אנשי מקצוע מטעמכם ישמחו לעזור ולגלות פרטים שבהם הקבלן משתמט או לא מגלה לכם. כאמור, התשלום לחברת בדק הבית הנו מזערי בהשוואה להוצאות הכבדות הכרוכות באם נגלו ליקויים ותקלות במבנה הבית ובתוכו.

כיסוי בגין רעידת אדמה במסגרת ביטוח דירה

בעשור האחרון ישנה מודעות הולכת וגוברת בנושא מיגון ומזעור נזקים הנגרמים כתוצאה מרעידות אדמה, במיוחד באזורים מועדים, דירות ישנות ובתים משותפים. יודעי דבר אף משערים כי רעידת אדמה בעצמה משמעותית בישראל היא רק עניין של זמן, ויש להיערך לכך בהקדם המיידי. במאמר הבא נעמוד על חשיבותה של פוליסת ביטוח דירה במקרה של רעש אדמה.

תחילה נבדיל בין שני סוגי הכיסויים של ביטוח דירה:

• ביטוח תכולה- פוליסה זו מתייחסת לציוד, בדרך כלל יקר הערך, המצוי בגבולות הבית, כדוגמת מחשבים ומוצרי חשמל, תכשיטים, פריטי אמנות, וכיוצא בזה. הכיסוי מטעם חברת הביטוח חל במקרי שוד וביזה, לעתים גם הרס, ובהתאם לגובה ההשתתפות העצמית שנקבעה מראש.
• ביטוח מבנה- חברות הביטוח מציעות כיסוי עבור נזק שנגרם למבנה הדירה, כאשר קיימים סעיפים מוגדרים למקרים של שריפה, שיטפונות ופגעי טבע, ובכלל זה, רעידות אדמה, וכן, קבלת השתתפות כספית בגין טיפול בצנרת שנפגמה, גם נזק לצד ג', כמובן על פי היקף הפוליסה שנרכשה.

חשוב לציין כי לא כל פוליסת ביטוח כוללת כיסוי בגין נזקי טבע, לרבות רעידות אדמה, יחד עם זאת, במדינת ישראל אין חוק המחייב תשלום פיצויים עבור דייר או בעל נכס פרטי בעקבות אירוע מעין זה, ועל כן יש צורך להרחיב את הפוליסה, וזה אפילו הכרחי. ישנם בהחלט מקומות בהם ניתן למצוא ולקבל הצעות מחיר מנותני שירותים המספקים ביטוח עם כיסויים אלו. למשל, (לבדיקתנו) בדף ביטוח דירה באתר Mekif

כיצד נקבעת עלות הפוליסה

חברת הביטוח מבקשות לחשב את מידת הסיכון בהתאם למאפייני המבנה ומיקום הנכס, על מנת למזער את ריבוי התביעות, ויש סבירות שתדרוש לשלוח שמאי מוסמך מטעמה לבדוק עמידות הדירה בכדי להחליט על מחירי הפרמיה.

כאשר מדובר בבניין מגורים ישן, שלא מתעתד להשתקם במסגרת תמ"א 38, או באמצעות שיפוץ מקיף, סביר כי דרישת תשלום השתתפותו העצמית של המבוטח תהיה גבוהה, כמו גם עלות הפרמיה החודשית.

לאחר הפעלת הפוליסה ותביעת חברת הביטוח מופנה שמאי מוסמך ואובייקטיבי המעריך את הנזק לרכוש ולמבנה, ולפיכך נקבע גובה הפיצוי למבוטח.ככלל, ביטוח הדירה, וסעיף כיסוי בגין רעידות אדמה בפרט, מקנה הקלה עצומה עבור מי שביתו ניזוק, במישרין או בעקיפין, ומאפשר שיקום מהיר ופרודוקטיבי, בעבור תשלום פרמיה חודשית.

בעבר היו שנטו לחשוב שביטוח דירה בהוצאה כספית גבוהה, שאין בה הכרח. אלא שהיום נחשבת בדיקה שכזו לעניין של שגרה, אם השקעתם כל כך הרבה כסף וזמן בחיפוש אחר בית החלומות שלכם, עליו תשלמו, סביר להניח, עד שארית חייכם, הרי שאין סיבה שלא תקדישו עוד סכום צנוע עבור בדיקה שתספק לכם תחושת אחריות ובטחון.

---

זהו מאמר אורח אשר נכתב על ידי:

מגי מקיף שירותי אינטרנט בע"מ


ליקויי בנייה נפוצים בדירה או בית

  אם קניתם – או שאתם שוקלים לקנות – דירה או בית, בדקו היטב את נושא ליקויי הבנייה העשויים להימצא בנכס. ליקויים מסוימים יסבו לכם מורת רוח רבה ואילו אחרים עלולים להיות מסוכנים לחייכם. במאמר הבא, נפרט לפניכם כמה מליקויי הבנייה הנפוצים ביותר, שאתם עשויים להקל בהם בנכס כלשהוא.

ליקויים בטיחותיים

אלו ליקויים העשויים להוות מפגע בטיחותי ולגרום לפציעת דיירי הבית. ליקויים כאלו עשויים לנבוע מאיכות בניה לקויה, בנייה שלא על פי תקני הבטיחות או כתוצאה משימוש בחומרים זולים, במקום חומרים איכותיים. דוגמאות לליקויים בטיחותיים כוללים, למשל: מדרגות גבוהות מדי או בלתי שוות בגובהן, ממ"ד בלתי תקני, שקעים ברצפה, מערכת חשמל בלתי מוארקת, תשתית בלתי תקנית למטפי כיבוי אש, מעקה רופף או נמוך מדי, חיפויי קיר רופפים העלולים לנשור על ראשיכם ועוד.

ליקויים בשלד המבנה

ליקויים או פגמים בשלד, הם הליקויים החמורים והמסוכנים ביותר. הם עלולים לגרום לאבידות בנפש ומחייבים טיפול מיידי. הם נגרמים כתוצאה מבנייה רשלנית, כזו שאינה תואמת את תקני הבנייה ולעיתים אף בגלל טעויות אנוש. אם שמתם לב כי במקומות מסוימים בנכס שלכם קיימים סדקים משמעותיים בקירות או בתקרה – פנו ללא דיחוי לבדיקת ליקויי בנייה אצל חברת בדק בית.

ליקויי איטום ובידוד

במקרים אלו, נגרמת חדירת מים לתוך הבית. איטום בלתי תקני בגג המבנה, בתקרה או ברצפה עלולים לגרום לדיירי הבית לסבול מרטיבות בקירות, נזילות מים, התפתחות עובש ופטריות (המתפתחים כתוצאה מלחות) ועוד. ליקויי איטום רבים גורמים גם לבידוד תרמי פגום ("בריחת" קור או חום), דבר המגביר את הוצאות צריכת החשמל של הבית.

ליקויים קוסמטיים

כאן מדובר בפגמים קלים ביותר, שאינם טומנים בחובם סכנה בטיחותית או עוגמת נפש רבה. אלו ליקויים נפוצים מאוד. דוגמאות לליקויים כאלו: צינור מים חשוף בחלקו, סדקים או שברים בכמה מרצפות, פגם קטן בשיש במטבח וכדומה. פעמים רבות עלות תיקון הליקויים הקוסמטיים היא גבוהה מדי, כך שאין מנוס אלא להשאיר אותם על כנם.

ליקויים שנגרמו בגין חריגות בנייה

חשוב מאוד לבדוק שהנכס שאנו קונים נבנה בהתאם לאישורי הבנייה המותרים. לדוגמה, אם המרפסת החיצונית בולטת החוצה יותר מדי או שבמשך הזמן הוסיף הבעלים לבית (על דעת עצמו) עוד חדר – עלולים דברים אלו להוות חריגות בנייה, שיגררו קנסות כבדים מטעם הרשות העירונית. על כן, רצוי מאוד לגלות חריגות כאלה טרם שאנו חותמים על הסכם הרכישה.

אי התאמה למפרט או לתקן

כל קבלן חייב לבצע את עבודתו בהתאם לתקנים המחייבים ולהסכם שחתם מול הלקוח. אם יסטה מחובתו זו, הרי שייגרמו ליקויי בנייה. לדוגמה, אם התחייב הקבלן לבנות את קירות הנכס מבלוקים מסוג מסוים, הרי שאם יבחר בבלוקים אחרים – הוא מפר את חובתו החוזית כלפי הלקוח. כמו כן, עלול קבלן המשתמש בחומרים זולים ולא תקניים להפר את תקני הבנייה המחייבים. בדק בית יסודי, יחשוף ליקויי בנייה מסוג זה.

ליקויים בתשתיות הנכס

צנרת ביוב סדוקה או שבורה, צנרת מים דקה מהנדרש, תשתיות חשמל הקרובות למוקדי רטיבות, חוסר בתשתית לכיבוי אש – כל אלו הן דוגמאות לתשתיות בניין פגומות. ליקויי תשתיות עלולים לגרום לטווח רחב מאוד של נזקים, החל מנזקים קלים מאוד וכלה בנזקים כספיים ובטיחותיים משמעותיים.

---

המלצה לקריאה נוספת: מידע על ליקויי בניה.

צפו בסרטונים שלנו, המדגימים איתור ליקויי בניה של חברת צ'ק האוס.

חוות דעת מומחה לבית משפט

   ישנם מקרים רבים, בהם אנו נזקקים לחוות דעת מומחה לבית משפט, המפרטת ליקויי בנייה. חוות דעת כזו נכתבת על ידי חברת בדק בית, שאנשי המקצוע שלה בדקו את הנכס הרלוונטי. בהכנת מסמך כזה משתתפים אנשי מקצוע מענף הבניין, לרבות מהנדס בניין ושמאי מקרקעין. להלן כמה דוגמאות נפוצות בהם נדרשת חוות דעת כזו.
ליקויי בניה הקשורים לחדירת מים
בלא מעט מקרים קיימת חדירת מים לתוך המבנה, דבר המפריע מאוד לשגרת חייהם של דיירי הנכס. חדירת מים יכולה להתרחש כתוצאה מאיטום לקוי בין הגג לתקרה, איטום בלתי תקני בין רצפת נכס אחד לתקרתו של הנכס מתחתיו, כתוצאה מסדקים בצנרת להולכת מים או ביוב, כתוצאה מסתימות בצנרת שלא אותרו או טופלו ועוד. לדוגמה, אם בעל הנכס מתלונן שהוא מבחין בסימני רטיבות בתקרה שאינם מתייבשים, נפילת חיפויי תקרה או סימנים של זליגת מים על הקירות- אות הוא, כי קיימים ליקויים הקשורים לחדירת מים. חוות דעת מומחה תאתר את הליקויים הללו (כולל ליקויים סמויים, שלא ניתנים לאיתור בעין בלתי מזוינת), תפרט את מהות הנזק (בליווי תמונות ושרטוטים) ותעריך בכמה הוא מסתכם.
בעיות בשלד
ליקויים מסוג זה הנם ליקויי בנייה חמורים, העלולים להוות מפגע מסכן חיים. כאשר ישנם סימנים כי שלד המבנה נבנה באופן לא תקני, לקוי או רשלני, יש צורך לפנות מיד למומחי בדק בית כדי שיעריכו את מידת הנזק. סימנים לבעיות בשלד כוללים, בין השאר: סדקים בקירות המבנה, התפוררות של חיפויי קיר, חשש לפגיעה בקיר תומך וכדומה. כאשר אנו מבחינים בסימן כלשהו מבין הסימנים הללו, מומלץ לקבל חוות דעת מקצועית בהקדם האפשרי.
אי התאמה למפרט או לתקן מחייב
הקבלן מחויב לבצע את עבודתו בהתאם למפרט שסוכם עם הלקוח ולתקני הבנייה הרלוונטיים. בדק בית, המבוצע לאחר שהקבלן סיים את עבודתו, עלול לגלות ממצאים שונים מהמתחייב. למשל, אם הקבלן השתמש בצנרת מים מחומרים לא איכותיים או לא תקניים, אם עובי הקירות אינו כנדרש בתקן, אם תשתית החשמל אינה עומדת בתקני הבטיחות, אם המדרגות גבוהות מהנדרש וכדומה. חוות דעת מקצועית תפרט את אי ההתאמות הללו.
ליקויים בטיחותיים
מעקה נמוך מדי, מדרגות בשיפוע בלתי תקני, ממ"ד בלתי תקני, קיר או רצפה שנבנו בניגוד למפורט בתקן, חשד לעבודה רשלנית שפגעה בקירות תומכים וכיו"ב- כל אלו הם ליקויי בנייה בטיחותיים. חוות דעת מומחה לבית משפט תסקור ותרחיב אודות ליקויים אלו וגם תעריך את היקף הנזק הנובע מהם.
ליקויים קלים
ישנם ליקויי בנייה קלים, אשר אמנם אינם מהווים מפגע בטיחותי או מטרד לדיירים, אך יוצרים פגמים אסטטיים. דבר זה פוגע בהנאתם של דיירי הנכס מהמבנה בו הם גרים וניתן לקבל פיצוי בגינם. ישנם מקרים, בהם גם לליקויים קלים יש חשיבות רבה. למשל, אם לפני מכירת דירה החליט המוכר לבצע שיפוץ (כדי להעלות את ערך הנכס) וקבלן השיפוצים לא ביצע עבודה אסטטית – גורם הדבר למורת רוח רבה מצד בעל הנכס, שלא יוכל להציע את הנכס למכירה במחיר שעליו חשב.
ליקויי בנייה אקוסטיים או תרמיים
אלו ליקויים אשר פוגעים באיכות החיים של הדיירים ואף יכולים להסב להם נזק כלכלי. קירות דקים שאינם מספקים בידוד ראוי מרעש או מקור, חומרי בנייה זולים, חוסר התאמות לתקני בידוד תרמי או אקוסטי- כל אלו מצבים שבהם נדרשת חוות דעת מומחה, כדי לתבוע לדין את הקבלן המבצע.

---

המלצה לקריאה נוספת: ליווי משפטי

פטור מהיטל השבחה

אם אתם נדרשים לשלם היטל השבחה, כדאי לדעת שניתן, במקרים המוגדרים בחוק, לא רק להפחית היטל זה אלא אף לבטלו כליל. לשם כך יש צורך לפנות בהקדם להתייעצות עם שמאי מקרקעין, רצוי שמאי שצבר ניסיון משמעותי בהשגת פטורים מהיטלי השבחה עבור לקוחותיו. באילו מקרים ניתן פטור מהיטל השבחה וכיצד אפשר להשיגו? על כך במאמר הבא.

פטורים מהיטל השבחה הקבועים בחוק

חוק התכנון והבניה מונה שורה של מקרים, בהם ניתן הפטור. בין המקרים הללו ניתן למנות, למשל:

1. בנייתה או הרחבתה של דירה למגורים בשטח על עד 140 מ"ר, פטורים מתשלום השבחה, כל עוד דירה זו משמשת את החייב או את קרובו.
2. השבחה שבוצעה בקרקע למגורים הנמצאת בשכונת שיקום או באזור שיקום.
3. השבחת קרקע של מוסדות מסוג מסוים, כגון: מוסדות צדקה, דת, חינוך או תרבות.
4. אם ההשבחה בוצעה כדי לאפשר נגישות.
5. אם בוצעה השבחה כדי לבנות מרחב מוגן, או כדי לסלול דרך ציבורית.
6. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה עשויה, במקרים מסוימים, אפילו להעניק פטור מהיטל השבחה בגין מצבו הכלכלי של בעל הנכס.
7. כאשר בעל הדירה זכאי לסיוע במסגרת תכנית סיוע של משרד השיכון, הוא לא יחויב בהיטל כל עוד לא הרחיב את דירתו מעבר למותר בתכנית הסיוע.
8. השבחה בקרקע ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו עליו כפטור מהיטל השבחה.

רשימת הפטורים המלאה מופיעה בחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, והתקנות שנקבעו מכוחו (המתעדכנות מידי פעם).

כיצד לפעול לקבלת הפטור?

קבלת פטור מהיטל השבחה היא עניין סבוך ומורכב, הדורש מיומנות וניסיון. החוק מתיר לחייב זכות לערער על ההיטל, אך קובע פרקי זמן מוגדרים להגשת הערעור. על כן, עם קבלת הדרישה לתשלום מטעם הוועדה המקומית, כדאי לפנות מיד אל שמאי מקרקעין מומחה בהיטלי השבחה. שמאי כזה חייב להיות מעודכן בחקיקה, בתקנות ובתקדימים המשפטיים האקטואליים ביותר. השמאי יבקר בנכס שלכם וייפגש עם נציגי הוועדות המקומיות. לאחר מכן הוא ינתח ביסודיות את מצבו של הנכס ויחבר מסמך מקצועי הקרוי "שומה נגדית", שבאמצעותו יערער על עצם החיוב (באם נתקיימו התנאים הרלוונטיים). השמאי יגיש את המסמך לוועדה המקומית. שומה נגדית מנומקת היטב עשויה לפתוח הליך שבסופו ינתן פטור או לפחות הפחת היטל השבחה. מובן מאליו, שככל שהשמאי המגיש בשמכם שומה נגדית בקי ומנוסה יותר בתחום היטלי ההשבחה, כך גדל הסיכוי שלכם לחסוך סכומים כספיים משמעותיים ביותר.

במידה ומוטל עליך לשלם דמי השבחה תוכל תמיד לבחון את האפשרות להפחית אותו למינימום. פנה אלינו, לקבלת מידע נוסף בנידון. בחברת צ'ק האוס תמצא שמאים מיומניםם המכירים את כל האפשרויות להפחתת היטל השבחה.

מתי למה וממי כדאי לקבל חוות דעת הנדסית?

  כל המעורבים בעסקי הנדל"ן יודעים כי במקרים רבים נדרשת קבלת חוות דעת הנדסית. במאמר זה נסביר מדוע בדיקה כזו היא חשובה, מי מוסמך לבצע אותה ובאילו מקרים היא נחוצה.
חשיבות הבדיקה
חשיבות חוות הדעת ההנדסית נעוצה בכך, שהיא הבדיקה היחידה היכולה לגלות ליקויי בניה גלויים וסמויים, ליקויים בטיחותיים, סטיות מתקנים מחייבים ואי התאמה למפרטים שסוכמו בין הקבלן ללקוח. בדיקה כזו תשפיע ישירות על החלטות כלכליות חשובות, כמו למשל החלטה אם לקנות נכס מסוים במחיר המבוקש, או לתבוע את הקבלן כדי לקבל פיצוי כספי. מעבר לכך, בדיקה הנדסית יכולה לחשוף ליקויים חמורים מבחינה בטיחותית, העלולים לסכן את שלומם של דיירי הנכס. ליקויים כאלו, אם יתגלו טרם האכלוס, ימנעו פציעות ואפילו אבידות בנפש. לעיתים פשוט מעוניינים לבצע בדיקה ספציפית למטרה ברורה כמו בדיקה אקוסטית, קרינה או בדיקה תרמית.
מתי מומלץ לקבל חוות דעת הנדסית
קיימים מצבים רבים בהם כדאי לקבל חוות דעת כזו. להלן כמה מהם:
1. בנייה עצמית של בית. הלקוח משלם עבור הבדק כדי לוודא שתהליך הבנייה מבוצע על ידי הקבלן המבצע כיאות, לפי המוסכם בחוזה. אם יתגלה בבדיקה שקיימים ליקויים מהותיים בבניה (למשל, ליקויים בשלד) עשוי הלקוח לדרוש לעצור לאלתר את תהליך הבניה ולתבוע לדין את הקבלן המבצע.
2. לפני קנייה של נכס יד שנייה. בימים בהם מחירי הנכסים נמצאים בשיא של כל הזמנים, ישנה חשיבות רבה לקבלת חוות דעת הנדסית טרם החתימה על הסכם הרכישה. בדיקה הנדסית עשויה לגלות פגמים נסתרים, שחלקם עשוי להיות מהותי או להוות מפגע בטיחותי. לפגמים כאלו יש השלכות ישירות על המחיר שיציע הקונה הפוטנציאלי.
3. לפני קנייה של נכס חדש מקבלן, או זמן קצר לאחר האכלוס של דירה חדשה. גם דירה חדשה אינה תמיד נקייה מליקויים או חוסר התאמות למפרט. בדיקה הנדסית תסייע לקונה לוודא, שאכן קיבל את הדירה כפי שהובטחה לו בחוזה הרכישה וכשהיא נקייה מליקויים. בשל מה שמכונה "תקופת הבדק", מחויב הקבלן לתקן כל ליקוי בדירה החדשה שהובא לידיעתו (בכפוף למפורט בחוק). חוות דעת הנדסית תאתר ותפרט בפני הלקוח את כל הליקויים הללו.
4. לאחר ביצוע שיפוץ יסודי. מומלץ לערוך בדיקה הנדסית, או בדק בית כפי שהיא מכונה לעיתים, לאחר שביצענו בנכס שיפוץ יסודי. בדיקה כזו תגלה לנו אם קבלן השיפוצים ביצע את עבודתו באופן תקני, בטיחותי ובהתאם למה שהבטיח לנו. לדוגמה, שיפוץ מאסיבי שהותיר סדקים בקירות או בתקרה עלול להעיד על רשלנות בשיפוץ, עד כדי סיכון היושבים בבית.
5. לפני מכירת דירה. לעיתים יבקש בעל הנכס לדעת על קיומם של ליקויים בנכס, כדי לתקן אותם טרם שהוא מציע את הנכס למכירה. בצורה כזו, יקל עליו לגבות את המחיר המקסימאלי מהקונים.
6. בעת מחלוקת משפטית סביב מצבו ההנדסי של נכס מסוים. קיימים מצבים בהם רק חוות דעת הנדסית תכריע את הכף, לטובת התובע או הנתבע (לפי המקרה). לפיכך, יזמינו בעלי הדין חוות דעת כזו, כדי להוכיח את טענותיהם לפני בית המשפט.
מי מוסמך לתת חוות דעת הנדסית
ככלל, מהנדסי בניין ומהנדסי ביקורת בניה הם המוסמכים להעניק חוות דעת הנדסית. כאשר אנו מזמינים שירות של בדק בית מחברה מוכרת, ישתתף בצוות הבדיקה גם מהנדס בניין, אשר יפקח על התהליך. בצוות כזה עשוי לקחת חלק גם שמאי מקרקעין, שיבדוק אם המפגעים ההנדסיים שיתגלו מובילים לירידת ערך של הנכס.

מהו תפקידו של שמאי מכריע? כיצד נקבע שכרו?

מספר קטן של שמאי מקרקעין בישראל משמשים בתפקידי שמאי מכריע או שמאי מייעץ. מהם התפקידים הללו ומהו השכר המשולם לשמאים הללו בגין עבודתם? על כך במאמר שלפניכם.

מהו שמאי מכריע?

שמאי מכריע הוא שמאי מקרקעין, המשמש בתפקיד של מעין שופט, בעת דיון במחלוקות כספיות שעניינן מספר נושאים המוגדרים בחוק התכנון והבניה. הוא דן בעיקר במחלוקות סביב גובה היטלי השבחה, גובה פיצויים בגין ירידת ערך כתוצאה מתכנית מאושרת, מחלוקת אודות פיצויי הפקעה ועוד. שמאים אלו נבחרים על ידי וועדת איתור מיוחדת, המייעצת לשר המשפטים וזמן כהונתם מוגבל בחוק: עד 10 שנים מיום תחילת כהונתם או עד הגיעם לגיל 70 (לפי המוקדם). שמאי מקרקעין שנבחרו לכהן בתפקיד של שמאי מכריע הם בעלי כישורים, ניסיון ומוניטין ניכרים. כדי לשמור על הניטרליות שלהם, מנועים שמאים מסוג זה מלעסוק בפרקטיקה פרטית, כל עוד הם מכהנים בתפקידם. שלא כמו בבחירת שמאי מקרקעין פרטי, השמאי המכריע אינו נבחר על ידי בעל הנכס המהווה צד למחלוקת. שמאי זה ממונה לתפקידו על ידי יו"ר מועצת שמאי המקרקעין, לאחר שנתקבלה בקשה מתאימה מבעל הנכס (או משמאי המקרקעין שלו, תלוי במהות הסוגיה).

שכרו של שמאי מכריע

שכרו של שמאי מכריע מפורט בתקנות התכנון והבניה. שם נקבע כי שמאי כזה מקבל כשכר טרחה אחוז מסוים, בהתאם לגובה התביעה. סולם שכר הטרחה עצמו מפורט בתקנות. ניתן לראות כי ככל שסכום התביעה גדול יותר, כך קטן שכר הטרחה. לדוגמה: בתביעות של עד חצי מיליון שקלים חדשים יקבל השמאי ארבעה וחצי אחוזים ואילו בתביעות של שני מיליון שקל ומעלה- חצי אחוז. שכרו של השמאי משולם על ידי שני הצדדים למחלוקת, בחלקים שווים.

סדרי דין הנוגעים לתפקידם של השמאים

כדי לעגן ולקבע את סמכותם המשפטית, קבעו תקנות התכנון והבניה שורה של סדרי דין, הנוגעים לאופן תפקידם של שמאים מכריעים ומייעצים. סדרי דין אלו כוללים, בין השאר:

1. הגדרת לוח זמנים להגשת מסמכים לידי השמאים, הן מצד המבקשים והן מצד המשיבים
2. המועד לעריכת הדיון
3. המקום בו יתבצע הדיון (בדרך כלל במשרדי השמאי)
4. סדר השמיעה של הצדדים במהלך הדיון
5. צורך ברישום פרוטוקולים של הדיון
6. מועד פרסום ההחלטה ונוהל פרסומה
כאשר בוחנים את אופי התקנות הנוגעות לשני סוגי השמאים, עולה בבירור, כי המחוקק שאף ליצור מערכת שמאות מכריעה/מייעצת, שתהיה יעילה, מהירה, מקיפה, מקצועית ובלתי תלויה. ממאמרים שהתפרסמו בנושא זה בעיתונות הכלכלית, עולה כי בעלי תפקידים רבים בתחום הנדל"ן סבורים כי מטרתו של המחוקק אכן הושגה.

הפחתת היטל השבחה

אם אתם מוכרים נכס או שקיבלתם היתר בניה, ייתכן מאוד שתדרשו על ידי הוועדה המקומית להיפרד מסכום כספי גבוה, בשל היטל השבחה שיוטל עליכם. עם זאת, כדאי שתדעו שניתן לערער על גובה הסכום ולעיתים אף לבטל אותו כליל. דבר זה מושג באמצעות מסמך הקרוי "שומה נגדית", המוגש על ידי שמאי מקרקעין מטעמכם. מהו היטל השבחה וכיצד ניתן לבצע הפחתת היטל השבחה באמצעות שמאי מקרקעין מוסמך? דעו את העובדות לפני שאתם מזמינים שמאי!

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום בו מחויב בעלים (או חוכר לדורות) של מקרקעין. תשלום זה מוטל במצבים בהם הועלה שווי המקרקעין באמצעות אישור תוכנית מסוימת, מתן הקלת בנייה או התרה של שימוש חורג. למשל, אם אושרה לבעל בית מגורים חד משפחתי להרוס את ביתו ולבנות על פני אותו שטח בית משותף בן שתי קומות, הרי שהבעלים יחויב בתשלום היטל כזה. ההיטל מגיע למחצית משיעור ההשבחה, לדוגמא, אם ערך הנכס עלה במאה אלף שקל כתוצאה מההשבחה, מחויב הבעלים לשלם חמישים אלף ש"ח כהיטל. הוועדה המקומית היא אשר גובה את היטל ההשבחה. שמאי מקרקעין מטעם הוועדה הוא אשר בודק את הנכס לפני עליית הערך ואחריה, כאשר ההפרש בין שני הערכים הללו מהווה את הבסיס לקביעת גובה ההיטל.

הפחתת היטל השבחה

בעל נכס יכול לגרום להפחתה של היטל השבחה באמצעות פניה אל שמאי מקרקעין המתמחה בהפחתת היטלים מסוג זה. השמאי מגיש מטעם בעל הנכס שומה נגדית, שבאמצעותה הוא מערער על גובה ההיטל. ערעור על היטל השבחה צריך להיות מוגש בתוך פרק זמן מוגדר, הקבוע בחוק. שמאי המקרקעין המייצג את הבעלים גם ניפגש עם נציגי הוועדה המקומית ופועל לשכנע אותם בצדקת לקוחו. הפחתה של היטל השבחה היא עניין מורכב, שרק שמאי מקרקעין מוסמכים ובעלי ניסיון בתחום זה יכולים לבצע אותו כהלכה.

פקטורים היכולים לסייע בהפחתה

שמאי מקרקעין יכול לסייע לכם להשיג הפחתה של ההיטל באמצעות הוכחת כמה טענות המוגדרות בחוק. למשל, השמאי יכול להוכיח כי נפלה טעות בפרטי המקרקעין שהשומה נערכה לגביהם, או שחלה טעות ביחס לתוכניות החלות על אותם מקרקעין. לחילופין, יכול השמאי גם להוכיח כי קרתה טעות ביחס לזכויות שיש לנישום במקרקעין, לדוגמה, שהנישום הוא למעשה חוכר ולא בעלים, כמו שסברה הוועדה.

פקטורים היכולים להביא לביטול ההיטל

שמאי מקרקעין מומחה בהיטלי השבחה יכול אף להביא, במקרים מסוימים, לביטולו המוחלט של ההיטל. דבר כזה יכול להתרחש אם השמאי מוכיח, למשל, כי ההשבחה התבצעה בשטח שהוא שכונת שיקום, או בשטח הפטור על פי צו מהיטל השבחה, או שבוצעה השבחה הנדרשת לצורך התאמת נגישות, או שההשבחה התרחשה בגין תוספת ממ"ד. גורמים נוספים היכולים להעניק פטור מהיטל השבחה כוללים, בין היתר, השבחת ערכם של מוסדות מסוגים מסוימים (למשל- מוסדות חינוך, דת ומדע), או שבוצעה הרחבה בדירת מגורים ששטחה הכולל אינו עולה על הקבוע בחוק ושהבעלים או קרובו יגור בדירה במשך תקופה מסוימת מתום הבניה.

כיצד להשיג הפחתה של ההיטל?

אם גם אתם קיבלתם דרישה לתשלום היטל השבחה, מומלץ ביותר לפנות בהקדם האפשרי להתייעצות עם שמאי מקרקעין. רצוי לבחור שמאי שצבר ניסיון בהפחתת היטלי השבחה ושיש לו רשימה של לקוחות ממליצים, היכולים להעיד על מקצועיותו בתחום זה. זכרו- כפי שהבנתם מקריאת המאמר, הפחתה של היטל השבחה היא עסק מורכב. ככל שאיש המקצוע המטפל בעניינכם מנוסה ובקי יותר בתחום, כך גדל הסיכוי שייחסך מכם תשלום של סכום כספי משמעותי!

מידע משלים המצביע על הצורך בשמאי, לביצוע שומה נגדית בעת הגשת ערער תמצאו גם במדריך להיטל השבחה הנמצא באתר שער המידע לרישוי ובניה (משתייך למשרד הפנים – מנהל התכנון)

---

 כעת, נותר לכם רק לבחור- האם תנסו להפחית את ההיטל על ידי פניה לשמאי אנונימי או שתעדיפו לישון בשקט בידיעה שפניתם לשמאי ותיק, בעל ניסיון בתחום והמלצות? אנו מזמינים אתכם לפנות, כבר עכשיו, בטלפון 1-800-103-333 (שיחת חינם) לקבלת יעוץ מקצועי!קוראים שהתעניינו בתוכן זה התעניינו גם במאמר אודות:
פטור מהיטל השבחה

בדק בית מחיר

רבים מן המתכוונים לרכוש או למכור דירה, נעזרים בשירות בדק בית. אין כל ספק בנחיצותה של הבדיקה החשובה הזו, המפרטת את כל הליקויים הקיימים בנכס. מהי עלות בדק בית ועד כמה חשוב פקטור המחיר, בקבלת החלטה באיזו חברה לבחור? על כך במאמר שלפניכם.

פירוט לדוגמה עבור מחיר בדק בית- על פי דרישות ספציפיות

כמו בכל שרות מקצועי המוצע בשוק החופשי, קיימת שונות במחירי בדק בית בקרב החברות המציעות בדיקה כזו. כמו שניתן לתאר, חברות וותיקות ועתירות מוניטין דורשות יותר בעבור שירותיהן. ראוי לשים לב לארבעה סוגים עיקריים של מחירי שירות בדק בית:

• בדיקה הנדסית מקיפה לדירה חדשה, הנמסרת מקבלן- בדיקה כזו כוללת בדיקה מקצועית של אלמנטים רבים, כולל: ריצוף, טיח, סדקים גלויים וסמויים, סימני רטיבות, בדיקת אלמנטים של אלומיניום, בדיקת המפרט הטכני ותוכניות הבניה וכד'.
  עלותה של בדיקה כזו יכולה לנוע בין 1200 ל- 2000 שקלים חדשים
• בדיקה של נושא ספציפי אחד, כמו למשל: המצאות סדקים בקירות, איכות הריצוף, בדיקת אלמנטים של אלומיניום, בדיקת רטיבות וכדומה- מחיר בדק בית הכולל נושא מוגדר יחיד עשוי לעלות רק 900 שקלים חדשים
• לעיתים מתעורר צורך לקבוע ירידת ערך לדירה, בנוסף לבדיקה ההנדסית- מצב כזה יכול להתעורר, למשל, אם נערך בדירה שיפוץ מקיף אשר במהלכו נפגעו אלמנטים בטיחותיים, או שנמסרה דירה חדשה מקבלן, שנתגלו בה ליקויים בטיחותיים מהותיים. במקרה כזה, יקבע שמאי מקרקעין, המצטרף לצוות הבדק, את ירידת הערך השמאית. בסיטואציה כזו, מדובר בתוספת למחיר בדק הבית, הנעה בין 600 ל-1000 שקלים חדשים
• לעיתים מבקש הקונה העתידי לבדוק אם הדירה שהוא מקבל בפועל (דירה מקבלן או מוכר יד שנייה) תואמת למפרט שעליו הוא חתם בחוזה המכר- במקרה ונדרש מחברת בדק הבית לבדוק עניין כזה, תידרש תוספת למחיר בסך של 200 עד 400 שקלים חדשים

חשיבותו של פקטור המחיר בבחירת נותן השרות

אין עוררין, שעלות הבדיקה, בין אם מדובר בהליך בדק בית לדירה מקבלן או בדק בית לדירה יד שניה מהווה אלמנט משמעותי בבחירת נותן השירות. עם זאת, עלינו להבין כי אם אנו משקיעים מאות רבות של אלפי שקלים (ולעיתים מיליונים) ברכישת דירה חדשה או יד שניה, רצוי לבחור בחברה שהיא בעלת היכולת הטובה ביותר לגלות את מירב הליקויים הנמצאים בדירה. מאחר וחברות בדק בית וותיקות ומנוסות דורשות מחירים גבוהים יותר מחברות שזה עתה החלו את דרכן, יצטרך הלקוח להחליט, למעשה, עד כמה הוא מוכן לשלם עבור השקט הנפשי שלו, טרם שהוא ניכנס להתגורר בדירה. כדי לקבל החלטה מושכלת בבחירת נותן השירות, כדאי, על כן, בנוסף לברור המחיר של בדק הבית, להשוות גם את הפרמטרים הבאים:

• מהו וותק חברת בדק הבית?
• האם ישנן המלצות מלקוחות?
• האם החברה מתמחה בבדיקת בדק בית מהסוג שאנו רוצים (למשל- בדק בית מקבלן, בדק בית לאחר שיפוץ וכדומה)?
• מיהם אנשי המקצוע הנכללים בצוות הבדיקה? האם הם מוסמכים כחוק לעסוק בעבודתם?
• באיזה ציוד טכנולוגי משתמשים הבודקים? (האם יש להם אמצעים מתקדמים לאיתור פגמים נסתרים, כגון מצלמות תרמיות ומצלמות אינפרא-אדום?)
• בקשו לראות ולהתרשם מדו"ח בדק בית, שהחברה ניפקה לאחרונה ללקוח כלשהו. עיינו בו ושאלו את עצמכם: האם הדו"ח יסודי ומקיף? האם הוא כולל צילומים ותיאורים מפורטים של הליקויים? האם תוכן הדו"ח מובן וברור לקורא?
במילים אחרות, כדי לבחור חברת בדק בית בצורה מושכלת ולקבל שקט נפשי, כל הפקטורים שתוארו לעיל צריכים להילקח בחשבון, וזאת בנוסף לפקטור המחיר.
נשמח לשרתכם!

• לחברת צ'ק האוס ניסיון של למעלה מעשר שנים של בדק בית, אלפי מבנים ולקוחות מרוצים
• צ'ק האוס עורכת בדיקות מבנים שונות ומגוונות בעזרת איבזורים טכנולוגיים מתקדמים ביותר
• פנו לטובים ביותר! צוות המומחים של צ'ק האוס מוסמכים מטעם הטכניון כמהנדסים והינם שמאים מורשים מטעם לשכת שמאי המקרקעין בישראל.

התקשרו עכשיו למספר החינם 1-800-103-333 לייעוץ מקצועי 

שמאות לנכסי מקרקעין גדולים ויוצאי דופן

לא כל הנכסים שמעריך שמאי מקרקעין הנם נכסים סטנדרטיים, כדוגמת דירות, בתים ומגרשים. לעיתים נדרש השמאי להעריך את שוויו של נכס מקרקעין מיוחד, שהוא גדול בצורה בלתי שגרתית או יוצא דופן בצורה כלשהיא. באילו סוגי נכסים מדובר, מתי נדרשת עבורם הערכת שמאי ומהם הקריטריונים הכלליים להערכת נכס בלתי שיגרתי? על כך במאמר שלפניכם.

נכסי מקרקעין מיוחדים

קיימים מספר נכסי מקרקעין היכולים להיחשב לנכסים מיוחדים, כמו למשל:

1. בתי יוקרה הבנויים בצורה יוצאי דופן (ישנם כאלו הבנויים על מאות מטרים רבועים, עם מגרש עצום בגודלו)
2. בתים ובניינים המיועדים לשימור
3. מבנים היסטוריים
4. משקים חקלאיים (נחלות)
5. נכסים נדל"ניים שמתקיימת בהם פעילות עסקית שיש לה מוניטין (למשל- מסעדה וותיקה)
6. תחנות דלק
7. בתי אבות
8. מקוואות ונכסי נדל"ן אחרים, שיש להם תפקיד דתי (למשל- מגרשים המיועדים לבתי עלמין)

בכל אחד ממקרים אלו, צריך שמאי המקרקעין להעריך את שווי הנכס באמצעות קריטריונים נוספים על אלו, שבאמצעותם הוא מעריך נכסים רגילים.

מתי צריך ששמאי יעריך נכסים מיוחדים?

הערכת שמאי מקרקעין נדרשת במקרה של תכנון מכירה או קנייה, הקשורה לאותו נכס מיוחד. למשל, אם יזם מבקש לרכוש מבנה היסטורי כדי להסב אותו לשימוש עסקי, רק שמאי מוסמך יוכל לתת לו הערכת שווי מדויקת בקשר לנכס זה. דוגמה נוספת: יורשים המבקשים למכור בניין המיועד לשימור, הנמצא ברשותם. שמאי מוסמך הוא איש המקצוע היחיד שיוכל להעריך עבורם את שווי הנכס המיוחד הזה, כולל חישוב המיסים שיאלצו לשלם בעת המכירה. לעיתים יעריך השמאי נכס מיוחד גם כאשר הרשויות מבקשות להפקיע את אותו נכס מידי בעליו (מסיבות הקבועות בחוק).

קריטריונים להערכת שווי במקרי נכסים מיוחדים

במקרה של קנייה או מכירה של נכסים מיוחדים, חייב שמאי המקרקעין לבצע הערכת שווי בהסתמך על קריטריונים מקובלים וקריטריונים מיוחדים.
קריטריונים מקובלים להערכת שווי כוללים, בין השאר: שטח הנכס, הקומה בה נמצא הנכס, הנוף הנשקף מהנכס, המצאות מעליות, גיל המבנה, דרגת הרעש, מטרדים סביבתיים (רעש, קרינה, זיהום אוויר), היקף התשתיות בסביבה (חינוך, בריאות, תחבורה) ואיכותן, נגישות הנכס, מספר כיווני האוויר ועוד. קריטריונים נוספים, המשמשים את השמאי להערכת נכסים מיוחדים כוללים גם:

• מוניטין (דבר חשוב במיוחד, במקרה של מכירת נדל"ן שיש בו פעילות עסקית). מוניטין מוגדר כאותו "ערך מוסף" שיש בעסק מסוים על פני עסקים דומים. למשל, מסעדה וותיקה ומצליחה תוערך בשווי גבוה יותר, מאשר מסעדה דומה שנפתחה לפני זמן קצר. זאת, בגלל המוניטין שצברה המסעדה הוותיקה (דבר המתבטא, כמובן, בהכנסותיה העסקיות)
• אלמנטים בנויים מיוחדים, הנמצאים בנכס. לדוגמה, ישנם בתי יוקרה הכוללים דלתות ענק מעוצבות, בריכות דגים וגינות נוי, מפלים ומזרקות ואפילו מקלטים אטומיים. נדרש להעריך את שווים של אותם אלמנטים חריגים ולהוסיף את הסכום המתקבל להערכת השווי הכוללת.
• חישוב ערך הזכויות הניתנות לבעל הנכס, במקרה והבניין שברשותו מיועד לשימור בבניינים המיועדים לשימור, חייב בעל הבניין לפעול לשימור הנכס. השימור כרוך בהוצאה כספית גבוהה, אך בתמורה מקבל הבעלים תוספת זכויות בנייה.
• קריטריונים לקביעת ערכו של "עסק חי". במקרה זה, ערך הנדל"ן מושפע ישירות מהיקף הפעילות העסקית המתנהלת בעסק. צורה זו משמשת שמאי מקרקעין לקביעת ערכם של נכסים מניבים כמו תחנות דלק, בתי אבות, קניונים, בתי מלון וכדומה.

---

צ'ק האוס, הינה חברת שמאות מקרקעין בה תמצאו מומחים בעלי ניסיון רב בהערכות שומה למבנים מיוחדים. קראו עובדות נוספות בדף פירוט שירותי שמאות המקרקעין ולמדו מדוע כדאי לכם לפנות אלינו!

לחילופין, אנו מזמינים אתכם לפנות, כבר עכשיו, בטלפון 1-800-103-333 (שיחת חינם) לקבלת יעוץ מקצועי!

אחריות קבלן בתקופת הבדק ואחריה

מעבר לריגוש ולשמחה המתלווה לקבלת דירה חדשה מקבלן, מגלים הקונים לא אחת גם ליקויים שונים ואי התאמות למפרט שביקשו. המחוקק בישראל מגן על זכויות רוכשי הדירות והוא עושה זאת באמצעות התוויה של שתי תקופות, בהן יכול הקונה לבקש מהקבלן את תיקון הליקויים: תקופת שנת הבדק ותקופת אחריות.

מהי האחריות של הקבלן לתיקון הנזקים בתקופת הבדק ולאחריה, בתקופת האחריות?על כך במאמר שלפניכם.

תקופת בדק בית – אחריות הקבלן

תקופת הבדק נמשכת בין שנה לשבע שנים מיום שקיבל הקונה את הדירה לרשותו, כאשר לכל סוג של ליקוי בניה מפורטת תקופת בדק משלו.

בתקופה זו חייב הקבלן לתקן את כל הנזקים שמתגלים בדירה, אלא אם הצליח להוכיח כי הם נגרמו כתוצאה ממעשי הקונה עצמו. במילים אחרות, הזכויות המשפטיות של הקונה חזקות יותר מאלו של הקבלן וניכר כי החוק מכיר בתופעה של ליקויי בניה, באחריות הקבלן לתקן את הליקויים הללו ובזכות הרוכשים לקבל דירה נקייה מליקויים.
בשורה של תקדימים משפטיים שנקבעו בנושא, נקבע כי תקופת הבדק נועדה לתת לקונה הזדמנות לפנות לקבלן ולבקש את תיקון הפגמים, מבלי שיהיה צורך לערב ערכאות משפטיות. יתר על כן, פסק דין של בית במשפט המחוזי בנושא אף קבע, כי קונה שלא נתן למוכר הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים אלא פנה ישר למסלול של תביעה משפטית, ייתכן שיהיה זכאי לפיצוי נמוך יותר, בשל התנהגות הפוגעת במדיניות המשפטית בעניין.

תקופות בדק ביחס לליקויים שונים

החוק מפרט שורה של תקופות בדק, המתייחסות לסוג האלמנטים שנפגמו, כמו למשל:

• קילופים ממשיים בחיפויים חיצוניים- שבע שנים
• סדקים הנראים משני צידי הקיר – חמש שנים
• שקיעת מרצפות בחנויות, במדרכות ובשבילים הנמצאים בשטח הבניין- שלוש שנים
• רטיבות בקירות- שלוש שנים
• ליקויי בניה בצנרת- שנתיים
• ליקוי שאינו מהווה אי התאמה יסודית- שנה אחת

בדק בית בתקופת הבדק

כדי לאתר פגמים וליקויי בניה, פונים רבים לשכור את שירותיה של חברת בדק בית. מדובר בחברה המורכבת מאנשי מקצוע בתחום הנדל"ן, שבראשה שמאי מקרקעין. אנשי החברה מבצעים בנכס שורה של בדיקות יסודיות, באמצעות מכשור אלקטרוני רגיש (כמו למשל מצלמות אינפרא-אדום ומצלמות תרמיות) ומגלים פגמים גדולים וקטנים, גלויים או סמויים.
כל הפגמים מתועדים ומצולמים ומרוכזים בדו"ח, המוגש ללקוח. מסמך דו"ח בדק בית מהווה ראייה משפטית שימושית, למקרה שהקבלן יתנער מאחריותו והלקוח יאלץ לתבוע אותו לדין.

תקופת האחריות

למרות האמור לעיל, אחריותו של הקבלן שבנה את הדירה אינה מסתיימת עם תום תקופת הבדק. המחוקק קבע כי בתום תקופה זו מתחילה תקופת אחריות בת שלוש שנים. בניגוד לתקופת הבדק, כאן הנטל המשפטי על הקונה גדול יותר. הקונה חייב להוכיח כי ליקוי מסוים לא נוצר עקב רשלנות שלו (כמו למשל- תחזוקה לא נכונה, שימוש שגוי או הזנחה), אלא שמדובר בליקוי בניה, קרי- זו אחריותו של הקבלן. במילים אחרות, גם בתקופת האחריות יכול הלקוח לדרוש מהקבלן לתקן ליקויי בניה, אך כאן הוא צריך להוכיח, כי לא הוא זה שגרם להם.

חברת בדק בית ותפקידה בתקופת האחריות

הזמנת שירותיה של חברת בדק בית יכולה לסייע מאוד גם במקרה של רוכש דירה הנמצא בתקופת האחריות. ראשית, החברה יכולה לאתר פגמים מסוימים שהלקוח עצמו, שאינו איש מקצוע, יכול שלא לשים לב אליהם. שנית, ניתן לבקש מאנשי המקצוע שהשתתפו בבדיקה לבוא ולהעיד בבית משפט, אם יבחר הקבלן לטעון שמדובר בליקויים שנגרמו כתוצאה מרשלנות הקונה.

---

מחפשים חברת בדק בית? קראו עובדות נוספות ולמדו מדוע כדאי לכם לפנות אלינו!

לחילופין, אנו מזמינים אתכם לפנות, כבר עכשיו, בטלפון 1-800-103-333 (שיחת חינם) לקבלת יעוץ מקצועי!

בדק בית אחרי ביצוע תמ"א 38

פרויקטים של תמ"א 38 הולכים ונעשים נפוצים בארצנו. במסגרת פרויקטים אלו, מחזקים את הבתים המשותפים בפני רעידות אדמה ואילו הקבלן המבצע מקבל זכויות בניה בבניין, אותן הוא יכול למכור ולהרוויח מהעסקה.

במסגרת הפרויקט, משופץ הבניין באופן יסודי ומוסיפים לו מעלית, חניות לדיירים ועוד "צ'ופרים" כאלו ואחרים, המפתים את הדיירים להסכים לביצוע התהליך.
מדובר בפרויקט ארוך ומורכב, שבסופו נדרש מצד הדיירים לבדוק אם אכן קיבלו את המובטח להם על פי החוזה. לצורך כך, יש צורך לבצע בדק בית.

מהן הסיבות לביצוע בדק בית לאחר שהושלם פרויקט התמ"א ומדוע בדיקה כזו חשובה? על כך במאמר שלפניכם.

בקצרה ולמי שעדיין לא מכיר- מהו בדק בית?

בדק בית הוא תהליך בדיקה מפורט ויסודי, הבודק את הנכס מאספקטים רבים ושונים, בייחוד מן הבחינה ההנדסית. מומחי בדק בית הם אנשי מקצוע שונים מתחום הנדל"ן, אשר בראשם ניצב בדרך כלל שמאי מקרקעין. צוות הבדיקה מגיע אל הבית כשברשותו מכשירים אלקטרוניים מיוחדים, לגילוי תקלות נסתרות, הסמויות מהעין. בסוף הבדיקה מוגש ללקוח דו"ח יסודי המפרט את התקלות שנתגלו בנכס.

שרות בדק בית הפך להיות שרות מבוקש מאוד לפני קניית דירה, לפני מכירתה וגם ובייחוד לאחר ביצוע שיפוצים בנכס.

כיצד יכול בדק בית לסייע לאחר סיום תמ"א 38

הזמנת בדק בית לאחר שבוצע בבניין פרויקט תמ"א 38 יכולה לסייע לדיירי הבית המשותף מכמה בחינות חשובות:

1. אנשי המקצוע יבדקו אם ההרחבות שבוצעו בדירות עצמן (כגון הוספת ממ"דים, מרפסות וכד') נעשו בהתאם למפרט המובטח בהסכם מול הקבלן. כמו כן תיבדק עבודת הקבלן בדירה, כדי לראות אם היא עומדת בתקני הבטיחות הרלוונטיים
2. הבית המשותף, אשר עבר שיפוץ נרחב במסגרת התמ"א, ייבדק ביסודיות, בין השאר באמצעות מצלמות אינפרא אדום ומצלמות תרמיות, כדי לגלות פגמים נסתרים בקירות (כגון רטיבות או סדקים בקירות המבנה), או פגמים בטיחותיים אחרים (מעקות נמוכים מדי, מעלית בלתי בטיחותית וכד') . כל התקלות תתועדנה בקפדנות, בליווי צילומים להמחשה
3. יסודות הבניין ייבדקו באופן יסודי בידי מהנדסים מומחים, כדי לוודא שהקבלן ביצע היטב את מלאכת חיזוק היסודות בפני רעידות אדמה
4. צנרות הבניין המשותף (לרבות צנרת מים, שפכים, חשמל, מיזוג אוויר וגז) תיבדקנה כדי לראות אם הן הותקנו כהלכה, תוך שימוש בחומרים איכותיים ותוך תאימות לתקני הבטיחות הרלוונטיים
5. שמאי מקרקעין הנכלל בצוות יוכל לבדוק אם קיימות סוגיות של ירידת ערך בדירות הדיירים או בבניין המשותף, שנגרמו כתוצאה מביצוע לקוי של הפרויקט (סיטואציה נדירה, אבל אין לפסול אותה)
6. כל הממצאים העולים בבדיקה יתועדו בדו"ח מיוחד, אשר יימסר לידי נציגות וועד הבית. ראוי לציין כי דו"ח זה גם מפרט, לצד כל תקלה, את עלות התיקון המקובלת בשוק, כך שבמידה והקבלן יסרב (מכל סיבה שהיא) לתקן את הליקויים, ניתן יהיה לדרוש ממנו פיצוי כספי הולם.

 

חשיבותו המשפטית של הדו"ח

חשוב לציין שאם יסרב קבלן התמ"א לתקן את הליקויים המוצגים בדו"ח הוא מסתכן בתביעה משפטית מצד דיירי הבית, אשר יצרפו לתביעתם את המסמך שקיבלו לידיהם. מבחינה משפטית, הדו"ח הוא ראייה מקצועית בעלת משקל ניכר, שתתרום רבות לזכייתם של הדיירים בתביעה. זה המקום להוסיף, שניתן גם לבקש מהצוות שבדק את הנכס לבוא ולהעיד בבית המשפט מצד התובעים. מסיבה זאת, כדי להימנע ממשפט, מזדרזים בדרך כלל הקבלנים לתקן את כל הליקויים המתגלים בדו"ח.

נשמח לשרתכם!
התקשרו עכשיו למספר החינם 1-800-103-333 לייעוץ מקצועי בנושא הבדיקות המומלצות לאחר סיום ביצוע תמ"א 38.

---

קריאה מומלצת:עברו כעת אל דף הבית לקריאה נוספת על שירותי בדק הבית אותם מעניקה צ'ק האוס
או המשיכו וקראו על הקשר בין שמאי המקרקעין לתמ"א 38

הקשר בין שמאי המקרקעין לתמ"א 38

בשנים האחרונות, עם עליית החשש מרעידות אדמה, התרחבות מצוקת הדיור וההתייקרות במחירי הדירות, מעוררת תוכנית תמ"א 38 עניין רב, כפתרון אפשרי למצב. מהי תכנית זו, מה חשיבותה ומהו הקשר שלה לשמאי מקרקעין- על כל אלו במאמר שלפניכם.

מהי תכנית תמ"א 38?

תמ"א 38 הנה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. התכנית מספקת תמריץ לחיזוק בתים קיימים על ידי מתן היתרי בניה ותוספות בניה, תוך כדי הענקת הקלות מיסוי ופטורים. בפועל, נוטל על עצמו יזם נדל"ן (הנבחר בידי נציגות הבית המשותף) את ביצוע חיזוק הבית, כאשר התגמול שלו הוא קבלת רשות מהדיירים לבנות בבניין (לרוב- על גג הבניין) כמה יחידות דיור, אותן הוא מוכר בתום הפרויקט.

נוסף על החיזוק של הבניין, מקבלים דיירי הבית המשותף גם שיפוץ חיצוני (ולעיתים גם פנימי), התקנת מעלית, הוספת ממ"ד ומרפסות ועוד. בצורה כזו, עולה ערכה של הדירה שברשות הדיירים באחוזים רבים.

חשיבות התכנית

בראש ובראשונה, התכנית חשובה משום שהיא מספקת הגנה בפני רעידת אדמה לבניינים שאין להם הגנה כזו. זאת בשעה שמומחים מעריכים כי רעידת אדמה גדולה בהחלט עשויה להתרחש בישראל בעתיד הלא רחוק. פן חיובי אחר של התכנית, הוא האפשרות להגדיל את היצע הדירות– המצומצם למדי- בארצנו, דבר שעשוי לגרום להורדה מסוימת במחירי הדירות.

תפקידו של שמאי מקרקעין בתהליך תמ"א 38

מבין כל המומחים המלווים תהליך של תמ"א 38, חשוב במיוחד הוא תפקידו של שמאי המקרקעין. איש מקצוע זה הוא בעל הכשרה מקיפה ויסודית בכל תחומי המקרקעין, לרבות באספקטים הנדסיים, תכנוניים, משפטיים וכלכליים של נכסי נדל"ן. משום כך, הרי ששכירת שירותיו על ידי נציגות הבית המשותף, המבצעת פרויקט של תמ"א, בהחלט מהווה צעד חכם.

בפרויקט של תמ"א 38 נוטל שמאי מקרקעין חלק פעיל בעניינים הבאים:

1. יעוץ מקדמי לנציגות הבית טרם תחילת הפרויקט. הבהרת סוגיות רלוונטיות, הסברים על שלבי הפרויקט השונים, מתן כללים מנחים ועוד.
2. השתתפות בצוות המשא ומתן מול נציגי יזם הנדל"ן. ברור כי תודות למומחיותו והבנתו, יכול השמאי לסייע רבות לדיירים להפיק את מירב היתרונות והזכויות מהפרויקט.
3. הערכת שווי זכויות הבנייה- בתחילת הפרויקט, יעריך השמאי את שווי זכויות הבניה הכוללות, האמורות להיות מסופקות לדיירי הבית. בסיום הפרויקט, יסייע השמאי בחישוב הזכויות הפרטניות, המגיעות לכל אחד מדיירי הבית המשותף.
4. בגלל הבנתו בסוגיות של מס שבח מקרקעין, היטלי השבחה ושאר אספקטים של מיסוי נדל'ן, יסייע שמאי המקרקעין לדיירים לטפל בהסדרת נושאים אלו מול הרשויות.

תפקיד שמאי מקרקעין בסיוע ליזם של תמ"א 38

ראוי לזכור כי שמאי מקרקעין מסוגל לא רק לסייע לדיירי הבית אלא גם ליזמי נדל"ן, המבצעים פרויקט של תמ"א 38. בשל כך, אכן שוכרים את שירותיו לא מעט קבלנים ויזמי נדל"ן הנכנסים לפרויקט כזה.
בין שאר תפקידיו של השמאי במקרה זה נמנים:

1. תחשיב כדאיות כניסה לפרויקט, מבחינת היזם. בשורה התחתונה, מוודא השמאי כי בידי היזם ייוותרו זכויות מקרקעין (דירות או זכויות בניה אחרות) העולות בערכן על ההוצאות בהן נשא לחיזוק הבית.
2. משא ומתן מול נציגות הבית המשותף ומול השמאי מטעמה (אם קיים כזה).
3. סיוע ליזם בדיונים באספקטים התכנוניים, מול הרשויות המעורבות בפרויקט.
4. סיוע ליזם באספקטים של מיסוי מקרקעין וטיפול מול הגורמים הרלוונטיים לעניין זה.זקוקים לשמאי? לקבלת פרטים נוספים על שירותי השמאי בצ'ק האוס, צרו קשר בטופס משמאל / במספר החינם 1-800-103-333

---

המלצות לתכנים נוספים הקשורים לעבודתו של השמאי

• במה שונה הערכה של שמאי פרטי מהערכת שמאי של הבנק
• הערכת שמאי בנושאי בתים צמודי קרקע
• באילו מקרים נדרשת הערכת שמאי מקרקעין
• כיצד תבחרו שמאי דירות
• שמאות מקרקעין בישראל

השוני בין הערכת שמאי פרטי להערכת שמאי הבנק

כאשר אנו נדרשים לבצע הערכת שווי לנכסי נדל"ן, הדרך הטובה והמהימנה ביותר לעשות זאת היא באמצעות הערכה של שמאי מקרקעין ואם אפשר מטעמכם ולא מטעם הבנק.
למה? שווה לכם לקרוא עוד כמה פסקאות ולהכיר בעובדות.
הערכת שמאי ניתן לקבל בשתי דרכים. האחת, באופן פרטי. אנו פונים לשמאי לפי בחירתנו והוא מבצע עבורנו את עבודת השמאות.

השנייה, באמצעות הבנק למשכנתאות. שמאות מסוג זה תתבצע כאשר אנו עומדים לקחת משכנתא. הבנק למשכנתאות יספק לנו רשימה של שמאים שהוא עובד איתם ואנו ניבחר אחד מהם. אותו שמאי יגיע אל הנכס המשמש כבטוחה למשכנתא ויעריך את שוויו.

במה שונות שתי הערכות אלו זו מזו? על כך במאמר שלפניכם.

מאפייני הערכת שמאי מטעם הבנק

שמאות מטעם הבנק היא על פי רוב קצרה יותר בהיקפה, תמציתית באופייה וגם זולה יותר, מאשר שמאות ללקוח פרטי. מבחינת תוכנה, חשוב לדעת, כי הערכת שמאי מקרקעין הנשלח מטעם בנק, עלולה להצביע על שווי נכס שונה (לרוב – נמוך יותר), בהשוואה להערכת איש מקצוע פרטי. עניין זה נובע משום שלמעשה נידרש השמאי מהבנק לוודא כי ערך הנכס הנבדק הנו גבוה מספיק, כך שיוכל להימכר ולכסות את החוב שנוצר (במקרה שהלווה לא משלם אותו). עניין זה גורם, בדרך כלל, לשמאי מטעם הבנק להעריך את הנכס בפחות מאשר שוויו בשוק. כתבה שהתפרסמה לאחרונה בעיתונות, מגלה כי במקרי חוסר התאמה קיצוניים, עלולים להיווצר פערים של עד כ- 10%, בין המחיר ששולם עבור הנכס בפועל ובין הערכת שמאי מטעם הבנק.

בכתבה זו אף צוטט מומחה, הטוען כי ישנם הבדלים נוספים בין שמאות מטעם הבנק לשמאות פרטית. כך למשל מסביר המומחה, כי הבנקים אמנם מבחינים במגמות הנדל"ן המתרחשות בשוק, אך הם אינם ממהרים להטמיע את המגמות הללו בשומות הנדל"ן, אלא בחלוף זמן. כמו כן, לוקחים הבנקים בחשבון בחיבור השומה את מחיר הנכס במימוש מיידי, למקרה שהלווה נעלם מהשטח במפתיע. ברור, כי במצב כזה יצטרך המוכר להתפשר בצורה מהותית במחיר הדירה.

כאמור, כל השיקולים הללו גורמים להערכת שווי בנקאית שעשויה להיות נמוכה, בהשוואה להערכת שווי פרטית.

הבעייתיות עם שמאות בנקים מתחילה כבר מהצעד הראשון כאמור, בבחירת איש המקצוע. כאשר אתם לוקחים משכנתא, אינכם יכולים לבחור סתם כך שמאי המוכר לכם, או שמישהו המליץ לכם עליו, לצורך הערכת שווי המקרקעין. תחת זאת, הבנק הנותן לכם את המשכנתא יספק לכם רשימה של שמאי מקרקעין העובדים עימו ואתם תצטרכו לבחור אחד מהם. במילים אחרות, חופש הבחירה שלכם באיש המקצוע מוגבל במקרה זה והוא מוכתב על ידי הבנק.

הערכות שווי שונה מהערכת שמאי פרטי

חשוב מאוד לזכור, כי השמאי הנשלח אליכם מטעם הבנק חייב לוודא שבמקרה ולא תוכלו להחזיר את ההלוואה, יוכל הבנק למכור את הנכס המשמש כבטוחה ולכסות את החוב. על כן, אחד השיקולים ששמאי בנקים לוקח בחשבון בכתיבת השומה, הוא מכירה מהירה של הנכס. ברור שבסיטואציה כזו יאלץ המוכר (הבנק, במקרה זה) להסתפק במחיר נמוך הרבה יותר מאשר במכירה רגילה, בה יש למוכר סבלנות לחכות לקונה שיגיע עם הצעת מחיר ראויה. באופן כללי ניתן לומר כי הערכות שומה מטעם שמאי בנק נמוכות יותר מאשר שומות הנקבעות על ידי שמאי פרטי.

פורמט מקוצר של השומה

אחד ההבדלים הנוספים בין שומה מטעם שמאי בנק לבין שומת איש מקצוע פרטי, היא הפורמט הקצר והתמציתי של השומה מטעם שמאי הבנקים. ישנם הסבורים כי זהו פורמט קצר מדי. אכן, בעוד ששומה של איש מקצוע פרטי יכולה לכלול עמודים רבים ולהתייחס בהרחבה לכל האספקטים התכנוניים, ההנדסיים והמשפטיים של הנכס, הרי ששומת שמאי בנק תהיה הרבה פחות מקיפה ופרטנית באופייה. לא רק זאת, אלא שבמקרים רבים יכול השמאי הפרטי גם לכלול בשומה מטעמו דו"ח בדק בית (בתוספת מחיר), משום שהוא עובד בחברה המציעה שרות כזה. לתוספת כזו אין, כמובן, מקום בדו"ח של שמאי בנק.

בעייתיות בהטמעת מגמות בנדל"ן בשומה

שמאי מקרקעין מטעם הבנק לא ימהר לתת בשומה שלו ביטוי למגמות נדל"ן מסוימות, כל עוד לא חלף לדעתו זמן מספיק. כך למשל, אם איש מקצוע פרטי יכול להוסיף "פרמיה" מסוימת למחיר הנכס כי בשנה האחרונה חל ביקוש מוגבר לדירות הנמצאות בסביבתו, הרי ששמאי בנק כנראה ימנע מלתת לכך ביטוי בשומה, עד אשר לא יחלוף זמן רב יותר, המעיד על מובהקות התופעה.

דו"ח של שמאי מקרקעין פרטי

שמאי מקרקעין פרטי יחבר בדרך כלל דו"ח ארוך ומפורט יותר מאשר שמאי מטעם הבנק. גם עלות השירות תהיה, לפיכך, יקרה יותר משמאות בנק. בניגוד לשומת בנקים, כאן לא נמצא כי השמאי נוטה להעריך את שווי הנכסים מתחת לשווי השוק שלהם, שכן הוא אינו מתמקד בשאלה, האם הנכס מהווה בטוחה טובה להלוואה הבנקאית. בניגוד לממצאים הלקוניים אותם ימצא הלקוח,בהערכת השומה שביקש הבנק, שמאי פרטי יבדוק את הנכס מהבחינה ההנדסית, התכנונית והמשפטית ויפרט בפני הלקוח את כל הסוגיות העולות מבדיקה זו, בחוות דעת שיכולה להשתרע על פני עמודים רבים.

בנוסף, יכול שמאי פרטי גם לכלול בדו"ח שהוא מגיש ללקוח תוספות חשובות אחרות, אם הוא מתבקש מהלקוח לעשות כך. תוספות אלו אינן נכללות בשומת מקרקעין המבוצעת מטעם שמאי בנק. לדוגמה, שמאים רבים עומדים בראש חברת בדק בית. חברה כזו מציעה שירות של בדיקה הנדסית, משפטית ותכנונית מקפת לנכס המיועד לרכישה. בחברות מעטות לרבות צ'ק האוס,  לשמאי המקרקעין יש כפל הסמכה. מה שמאפשר לו לבצע לנכס  בדק בית כבר באותו המפגש ולהגיש לכם ממצאים מפורטים לאחר עיבוד החומרים והכנת הדוח.

במקרה והלקוח הזמין שירות נוסף זה נגיע מצוידים  באביזרי בדיקה מתקדמים שיאפשרו לנו לבדוק לעומק כל ליקוי הקיים בבית. מה שמאפשר לכם לתפוס שני ציפורים במכה אחת.
בהזמנת שירותי בדק בית תוכלו לישון בשקט בידיעה שאין ליקויי בנייה אשר יכולים לסכן את יושבי ביתכם (כמובן שחוות דעת מבדיקה כזו מקנה לכם גם יכולת לפנות לקבלן ולדרוש תיקונים!)

הערכה מדויקת ונכונה לשווי הנכס: לחברת צ'ק האוס ניסיון של מעל 10 שנים בביצוע שומת מקרקעין אובייקטיבית לרבות שירותי בדק בית. השמאים של חברת צ'ק האוס פועלים מטעמכם.

שימו את מבטחכם בטובים ביותר!: השמאים בצ'ק האוס הינם בוגרי תוכנית ההסמכה היוקרתית להנדסה מטעם הטכניון.

ברכישת שירותי בדק בית בביקור,  תערוך חברת צ'ק האוס עורכת בדיקות  בעזרת ציוד בדיקה מהמתקדמי ביותר הקיימים וערבה לכך כי הבית ייבדק באופן ייסודי: טיב הבניה וחוזק החומרים, איתנות היסודות, ליקויי בניה סמויים וגלויים (נזילות בקירות, סדקים זעירים, כתמי רטיבות), תאימות הדירה לתקני הבטיחות ולמפרט הסכם הרכישה ועוד. דו"ח בדק בית יכול גם לפרט בעיות של קרינה, ענייני זיהום אוויר ומפגעי רעש, אשר עלולים להוריד את מחיר הנכס. בצורה כזו, מהווה המסמך הסופי שמגיש השמאי הפרטי ללקוח- חוות דעת יסודית, מקיפה ומפורטת הרבה יותר, מאשר שומת מקרקעין גם אם מדובר בשומה יסודית ואוביקטיבית.

עלות שמאי מקרקעין:

על היתרונות הרבים כבר עמדנו, כעת וודאי נותרתם סקרנים לגבי המחיר…
עלות ביצוע שומת מקרקעין בצ'ק האוס היא העלות הסטנדרטית הנהוגה בקרב שמאים מוסמכים. וזאת, למרות היתרונות הרבים שעומדים לזכותכם עליהם עמדנו באמור לעיל.
ובכל זאת, להלן הערכת עלות לא מחייבת:

שמאות ל דירה רגילה כ 1500 ש"ח + מע"מ
שמאות של בית קרקע כ 2000 ש"ח + מע"מ
צרו איתנו קשר לקבלת ההצעה המותאמת אישית עבורכם!

זקוקים לשמאי?

צרו קשר בטופס משמאל / במספר החינם   1-800-103-333 ונשמח לייעץ לכם ללא תשלום ומחויבות מצידכם!

לחלופין, תוכלו לעבור  לדף הזמנת שירותי שמאי מקרקעין ולהתרשם עוד מהיתרונות אותם השמאים שלנו יכולים להציע.

---

המלצות לתכנים נוספים הקשורים לעבודתו של השמאי

• באילו מקרים נדרשת הערכת שמאי מקרקעין
• כיצד תבחרו שמאי דירות
• הקשר בין שמאי המקרקעין לתמ"א 38

ליקויי בניה בוידאו



כאן אנחנו רואים מצב של חיפוי אבן חיצוני מחורר, מעבר לעניין האסתטי, זה גורם לחדירת רטיבות בתוך הדירה… (בתוך הדירה) – רואים את כל הרטיבות שחודרת לדירה בעקבות החיפוי המחורר.

---

ליקוי חמור בדמות פיצוץ בצינור שגרם להצפת דירה ונזקים ברורים וגדולים לטיח וצבע., גם במקרה זה, שווי ירידת הערך גבוה ושווה לעשרות רבות של
אלפי שקלים.

---


בסרטון זה נראה עובש בתקרה, אשר נגרם עקב מחסור באוורור תקין בחדר האמבטיה

---


בסרטון הבא ניתן לראות רטיבות מעל פנלים, הרטיבות הזו נגרמת עקב חדירת רטיבות מהמרפסת, בשל ליקוי איטום אשר התבצע במרפסת. רואים את כל התקלפות הטיח והצבע מעל הפנלים.

---


גם בסרטון זה, סרטון ההמשך לקודם, ניתן לראות את הצד החיצוני של המרפסת והתקלפות הגלזורה, כלומר, הציפוי החיצוני של המבנה, עקב חדירת הרטיבות. רואים את ההתנפחות וההתקלפות. כמו כן, ניתן לראות אזור נוסף בו נראית התקלפות הגלזורה

---


בסרטון זה הוזמנו לביצוע בדק בית בבית אשר נגרמו בו סדקים רבים ושקיעה של המבנה עקב המצאות עץ פיקוס ליד המבנה. כאשר נכנס לתוך הבית, נראה את כל הסדקים בבית. לרבות סדיקה קונסטרוקטיבית, התנתקות הקיר מהרצפה, עקב שקיעה של הרצפה, ריצוף שנשבר ועוד.

---


חסר איטום בין הגג לבין חיפוי האבן, ובנוסף את חוסר האיטום סביב השקע החשמלי.

---


אי ביצוע של רשת המחזיקה את האבן, ומכאן ליקוי בניה חמור היות ויש חשש שאריחי האבן ימשיכו להתנתק וליפול.

---


בסרטון זה נראים אריחי חיפוי קרמיקה עם פגיעות רבות לאורך מישקי הריצוף.

---


ביציאה למרפסת חסר פס מתכת בין ריצוף הדירה לריצוף המרפסת. דבר זה יכול בעתיד לגרום לחדירת מים לדירה ושבירות לאורך מישקי הריצוף.

---


חוסר של אף מים בתחתית אבני הקופי, במרפסת הגג.


הערכת שמאי בנושא בתים צמודי קרקע

כולנו זקוקים, מעת לעת, לקבל הערכה של שמאי מקרקעין. כאשר אנו מוכרים או קונים דירה, כאשר קיבלנו דירה בירושה ואנו מבקשים לדעת את שוויה, אם אנו אנשי עסקים הפועלים בזירת הנדל"ן וכד'- "לא נזוז" בלי ליווי מקצועי של שמאי. אחד הנושאים שבהם נחוצה במיוחד מעורבותו של שמאי, היא במקרים של עסקאות בבתים צמודי קרקע.

בתים צמודי קרקע

בתים צמודי קרקע הם נכסים, הבנויים על מגרש. שווי הנכס כולל גם את שווי המגרש המקיף אותו. בתים מסוג זה נפוצים לאו דווקא במרכזי ערים גדולות (שם נראה בעיקר בנייה רוויה, קרי- בנייני דירות), אלא במושבים, יישובים קהילתיים, ערים קטנות יחסית, שכונות מסוימות (וותיקות בדרך כלל) הממוקמות בערים גדולות ועוד. בתים צמודי קרקע הנם יקרים יחסית לדירות מגורים רגילות, משום שכאמור, גם ערך המגרש נלקח בחשבון ושוויו של מגרש כזה יכול להיות גבוה הרבה יותר מהבית עצמו.

סיבוכים במכירת בתים צמודי קרקע

בעיתונות הכלכלית הופיעו בשנים האחרונות דוגמאות למספר סיבוכים, שהתעוררו בעת מכירת בתים צמודי קרקע. באחד מהם, למשל, הופתע המוכר לגלות, לאחר המכירה, כי המדינה מחייבת אותו במס שבח בהיקף מאות אלפי שקלים, וזאת על זכויות הבניה שנמכרו. המוכר, שכלל לא לקח בחשבון אפשרות כזו, נכנס למצוקה פיננסית קשה בעקבות המקרה. בעיה כזו עלולה להתגלות כהרסנית לעסקת הנדל"ן כולה ולפגוע גם בקונה.

למשל, אם המוכר טס לחו"ל ולא ניתן לאתרו, כל עוד הוא לא ישלם את מס השבח שהוא מחויב בו, לא יושלם תהליך רישום הנכס והקונה לא יוכל לרשום את הבית על שמו.

בעיה אחרת עלולה להתעורר אם המוכר אמנם ניתן לאיתור, אך כבר השתמש בכסף שקיבל עבור הבית ואין לו כסף לשלם מס שבח. גם כאן- לא יועבר הבית על שם הקונה, ששילם במיטב כספו עבור הנכס ונישאר מתוסכל וכועס.

 

ליווי שמאי בעסקאות בתים צמודי קרקע

כדי להימנע ממצבים מטרידים כמו שתוארו לעיל, חייב כל מי שמתכוון לקנות או למכור בית צמוד קרקע להיוועץ בשמאי מקרקעין מוסמך. איש מקצוע זה בודק לא רק את שוויו של הבית עצמו, אלא גם את שוווי המגרש וכן את השווי של זכויות הבניה.

כך למשל, עלול להית מצב בו הבית עצמו קטן, ישן וזקוק בדחיפות לשיפוץ מסיבי, אך שווי המגרש והזכויות גדול לאין מונים משוויו הספציפי של הבית. שמאי מקרקעין גם יעדכן את המוכר, כי הוא יחויב במס שבח בשיעור של 35% משווי זכויות הבניה הבלתי מנוצלות של הנכס. בהתאם לנסיבות, הוא עשוי לייעץ למוכר במקרה כזה לממש את זכויות הבניה (או חלק מהן), או לקבוע בהסכם המכר מי בדיוק יישא בתשלום המס, בגין אותן זכויות בלתי מנוצלות.

עם זאת, חשוב לציין כי שמאי מקרקעין עשוי לעזור למוכר גם בערעור על גובה מס השבח, לאחר שבוצעה העסקה. מאחר ומומחיות השמאי היא בהערכת זכויות במקרקעין, שומה שלו יכולה לסייע בהפחתה ניכרת, אפילו כדי מאות אלפי שקלים, של המס המבוקש.
מובן שייעוץ שמאי במקרה של בית צמוד קרקע חשוב מאד גם לקונה. אם יידע הקונה, כי נושא זכויות הבניה של הבית (שלא עלה עד כה במשא ומתן) עשוי לטרפד את תהליך הרישום של הנכס, סביר שידרוש מהמוכר להתייחס מפורשות לנקודה זו בהסכם המכר, או שייסוג כליל מהעסקה.

 

---

ארז אריה הוא שמאי מקרקעין מוסמך הפועל מטעם חברת צ'ק האוס.
לפרטים נוספים על השירות הכנסו לקבלת מידע על השירותים הרלוונטיים בדף שמאי מקרקעין או פנו אלינו, כבר עכשיו, בשיחת חינם: 1-800-103-333

---

המלצות לתכנים נוספים הקשורים לעבודתו של השמאי

• במה שונה הערכה של שמאי פרטי מהערכת שמאי של הבנק
• באילו מקרים נדרשת הערכת שמאי מקרקעין
• כיצד תבחרו שמאי דירות
• שמאות מקרקעין בישראל
• הקשר בין שמאי המקרקעין לתמ"א 38

מהו בדק בית שכונתי?

 חשיבות השכנים בקנייה או מכירת דירה

בדרך כלל, כאשר אנו חושבים למכור או לקנות דירה, אנו מתייחסים למיקומה, מצבה הפיזי ולמפרט שלה, כנתונים החשובים ביותר. בעוד שלא ניתן להכחיש את חשיבותם הרבה של נושאים אלו, גם לשכנים בבניין ולאופי השכונה יש חשיבות ניכרת לעניין ערך הנכס.

למשל, בית מרווח הנמצא במיקום עירוני מרכזי – אשר נמצא בשכונה בעלת מוניטין לא טובים- ישיג מחיר נמוך יותר מדירה דומה, הנמצאת באזור טוב מבחינת האפיון השכונתי.

דוגמה נוספת: האם תהיו מוכנים לעבור לגור בדירה שמעליה מתגורר זוג, הנוהג לריב ולצעוק זה על זה מידי יום כמעט, במשך שנים?
כדאי כמובן לדעת מראש דברים כאלו. לכן, כדי לקבל מידע מפורט על טיב השכנים ואופי השכונה לפני קניה או מכירה של נכס, כדאי להזמין בדיקת בדק בית שכונתי.
בדק בית שכונתי שונה מבדיקת בדק בית רגילה, המתייחסת בעיקר לליקויי הבניה בדירה וחריגה ממפרטי התכנון.
בדיקה כזו, המכונה גם בדק בית דמוגרפי, מספקת ללקוח תמונת מצב מלאה ומפורטת לגבי סוג האוכלוסייה הגרה בבניין ובשכונה, מצבה הסוציו-אקונומי, רמת הפשיעה בשכונה, גילאי השכנים, בעיות וסכסוכי שכנים ועוד.
מקורות המידע הם לרוב ראיונות עם השכנים בבניין ועם תושבי השכונה, משטרת ישראל, סיורים ותצפיות שטח שנעשו בשכונה, סריקות של מקורות מידע באינטרנט, מידע שנלקח ממחלקות שונות בעירייה הרלוונטית, משרדים ממשלתיים, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ועוד. כל המידע הזה מנותח ומוגש ללקוח וישמש אותו לקבלת החלטה.

איזה מידע נכלל בדו"ח?

בדו"ח שמקבל הלקוח נוכל לראות נתונים חשובים כמו למשל:

• היסטוריית סכסוכי שכנים בבניין
• קיום עסקים ללא רישיון עסק, המופעלים על ידי השכנים בבניין
• אחוז הדיירים השכירים לעומת בעלי הבתים בבנין
• נתונים על מעשי פשיעה שהתבצעו בבניין
• מידע שהתקבל משכנים, לגבי התנהגות חריגה של שכנים מסוימים בבניין
• המצב הסוציו אקונומי של הדיירים בבניין ובשכונה
• מדינות המוצא של השכנים
• הגילאים הדומיננטיים של דיירי הבניין והשכונה
• מספר הנפשות הממוצע במשפחה, בקרב השכנים בבניין ובשכונה
• נתוני הפשיעה של השכונה, לרבות סוגי פשיעה נפוצים
• שביעות רצון הדיירים מרמת השכנים, בבניין ובשכונה
• מידת הגיבוש החברתי בקרב השכנים

מי מבצע את הבדיקה?

בדיקה מסוג זה מבוצעת על פי רוב על ידי שמאי מקרקעין או מתכני ערים. שמאי מקרקעין הנם אנשי מקצוע עתירי הכשרה בתחום הנדל"ן. הם מסוגלים לבדוק ולהעריך את שווי הנכס, תוך שקלול כל האספקטים הכרוכים בו: הנדסי, משפטי ותכנוני. מתכנני ערים עוסקים בפיתוח סביבה עירונית מבחינה פיזית, כלכלית וחברתית.

איזה תועלת תצמח לנו מבדיקה כזו?

בדק בית שכונתי טומן בחובו כמה תועלות עבור הלקוח המזמין את השרות:

עבור השוקל מגורים בנכס: קבלת החלטה אם לעבור להתגורר בדירה או לא.
עבור קונים ומוכרים: מהימנות דו"ח כזה נתפסת כגבוהה על ידי שני הצדדים לעסקה. על כן, ממצאים העולים בבדיקה כזו יכולים לשמש כ"קלפי מיקוח" לצורך העלאת או הורדת המחיר המבוקש, תלוי בפוזיציה של מזמין הדו"ח.
הערכות מוקדמת טרם כניסה למגורים למשל: התקנת סורגים ומערכת אזעקה, בסביבה בה השכנים מתלוננים על פריצות המתרחשות מידי פעם.
הדו"ח יכול לשמש כראייה משפטית בעלת חשיבות רבה, במקרה של תביעה משפטית.
כמובן, שבדיקה זאת איננה תחליף לבדק בית מקיף.

שנת בדק בית

קונים דירה חדשה מקבלן? מזל טוב.
אם אתם מעוניינים לקבל תמורה מלאה לכספכם, כדאי שתכירו את המושג שנת בדק בית. מהי שנת בדק בית וכיצד היא מסייעת לנו, הקונים, לקבל דירה נקייה מליקויי בניה מסוכנים? על כך במאמר הבא.

מהי שנת בדק בית?

שנת בדק בית היא תקופה בת שנה, אשר מתחילה עם חתימת הדייר על פרוטוקול מסירה. במשך תקופה זו יכול הדייר לבדוק את הנכס שרכש ובאם נמצאים בו ליקויים- להודיע על כך בכתב לקבלן. הקבלן, מצידו, מחויב על פי החוק לתקן את הליקויים. יש לשים לב כי החוק עצמו אינו מגדיר מפורשות תקופה של שנה כשנת בדק. תקופה זו נקבעה על ידי הקבלנים ומופיעה בחוזי המכר.

תקופת אחריות לתיקון ליקויי בניה

כדאי לשים לב, כי אחריות הקבלן לתקן ליקויי בניה אינה מוגבלת לשנת המגורים הראשונה בלבד, היא השנה המכונה שנת בדק בית. קוני דירות רבים שוגים, בחושבם כי אם לא יידעו את הקבלן אודות ליקויי בניה במשך השנה הראשונה, לא מחויב הקבלן לתקן ליקויים אלו. זהו אינו המקרה. החוק קובע כי לכל אלמנט בדירה יש תקופת אחריות מסוימת והקבלן מחויב לתקן את הליקוי שנתגלה באותו אלמנט במסגרת תקופת האחריות שנקבעה עבורו. כך למשל, תקופת האחריות עבור חיפויי קיר חיצוניים, מגיעה עד שבע שנים מיום קבלת הדירה, הרבה יותר מאשר שנת בדק בית אחת.

הצורך בקבלת שרות בדק בית מקצועי

אז מהי המסקנה? רצוי לבדוק ביסודיות את הדירה שאתם מקבלים לחזקתכם, מוקדם ככל האפשר. יחד עם זאת, במידה ולא ביצעתם בדק בית לפני טופס 4, גם בדק בית לאחר שנה, רלוונטי ועדיף , וודאי, על אי ביצוע בדיקה יסודית. צוות בדק בית מטעם צ'ק האוס, יגיע לדירה שרכשתם מצויד במכשור אלקטרוני מתקדם, יבדוק את כל הבית, מהמסד עד הטפחות, ביסודיות ובקפדנות ואתם, תוכלו לישון בשקט בידיעה שדאגתם לבטחון משפחתכם.

ליקויים סמויים

אנשי בדק בית יכולים לגלות לא רק ליקויי בניה נראים לעין, אלא גם ליקויים נסתרים וסמויים. כך למשל, מצלמות תרמיות או מצלמות אינפרא אדום, הנמצאות ברשות הצוות, יכולות לגלות סדקים ונזילות מצנרת הנמצאת בקיר. בדיקת בדק בית עשויה גם לגלות כי שקעי החשמל אינם תקניים, הרצפה במטבח אינה ישרה במקומות מסוימים, עוביים של קירות פנימיים שונה מהמקובל בתקן ועוד פגמים רבים.

דו"ח בדק בית

כל הממצאים של חברת בדק בית ירוכזו בדו"ח בדק בית שיימסר לקונה הדירה. דו"ח בדק בית הוא מסמך מפורט, הכולל צילומים והסברים מדויקים אודות ליקויי הבנייה השונים ועלות התיקונים. למסמך זה יש אופי משפטי, משמע- הוא מהווה ראיה קבילה במקרה של תביעה כנגד הקבלן.

יתרון קבלת שירותי בדק בית מאדם המוסמך כשמאי מקרקעין

ככל שחברת בדק הבית שנבחר תהיה אמינה וותיקה יותר, נוכל לגלות את מספר ליקויי הבניה הרב ביותר. על כן, חשוב מאוד לא לקחת סיכונים ולהזמין רק חברה מנוסה ובעלת מוניטין, שיש לה לקוחות מרוצים. בחברה כזו ייכלל בצוות בדק בית גם שמאי מקרקעין. למעשה, פעמים רבות תהיה חברה זו בבעלותו של שמאי מקרקעין מוסמך. שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע מוערך בתחום הנדל"ן. הכשרתו של שמאי מקרקעין מקיפה מאוד וכוללת אספקטים משפטיים, תכנוניים והנדסיים הנוגעים לתחום המקרקעין. שמאי מקרקעין הנכלל בצוות בדק בית מקנה אמינות וסמכותיות לבדיקה. הוא גם יוכל לציין בפניכם אם נגרמה לבית ירידת ערך כתוצאה מליקויי הבניה.

איתור חברת בדק בית

הדרך המהירה ביותר לאתר חברה טובה המבצעת בדק בית היא להתייעץ עם קרובי משפחה וחברים שנעזרו בשירותי חברה כזו. שירות של בדק בית הפך בשנים האחרונות להיות מקובל מאוד. רבים מקוני הדירות מבינים, כי כאשר משקיעים מאות אלפי שקלים (ואף יותר) ברכישת דירה, מומלץ לבדוק אותה היטב בעזרת אנשי מקצוע, כדי להימנע ממפח נפש בעתיד.

---

נושא קשור:

עברו לקריאת מידע רלוונטי על אחריות הקבלן בתקופת הבדק ואחריה

מרכיבי פוליסת ביטוח דירה

 בימינו מקובל כי כל בעל דירה מבצע ביטוח דירה לנכס אשר בבעלותו. יש לכך צידוק כלכלי ברור: במחיר של תשלום פרמיה לא יקרה, ניתן לקנות "שקט נפשי" כנגד כל נזק עתידי שייגרם למבנה הדירה או לתכולה הנמצאת בדירה. אם יקרה נזק כזה, נקבל פיצוי מחברת הביטוח, אך רק לאחר שהנזק יוערך על ידי שמאי ביטוח. מהם רכיבי פוליסת ביטוח דירה ואילו נזקים הם מכסים? מהו תפקידו של שמאי ביטוח בכל הנושא? על כל אלה במאמר שלפניכם.
רכיבי פוליסת ביטוח דירה מוכתבים בהתאם לתקנות הפיקוח על עסקי ביטוח (תנאי חוזה לביטוח דירות ותכולתן) 1986. דירה מוגדרת בתקנות אלו כמבנה או בית, כולל תשתיות וחיבורי קבע וכולל חלקו של המבוטח בבית המשותף (במידה ואין מדובר בבית פרטי).
פוליסת ביטוח דירה מגדירה מקרה ביטוח כאובדן או נזק שנגרמים לדירה (שימו לב- אנו מדברים כאן על ביטוח מבנה), כתוצאה מרשימה ארוכה של סיכונים, לרבות: אש, ברק, התפוצצות, סערה, נפילת כלי טיס, גניבה או פריצה, התפרעות, רעידת אדמה, שיטפון, התנגשות רכב בדירה וכן פעולת זדון (בהגבלות מסוימות). כלומר, בהתרחש הנזקים הללו זכאי בעל הפוליסה לפיצוי, זאת מאחר והביטוח שלו מכסה נזקים כאלו. חשוב לשים לב שבין רכיבי ביטוח דירה נמצאים גם סייגים לנזקים מסוימים, כלומר סוגי נזקים שבגינם לא נקבל פיצוי. סוגי נזקים אלו כוללים, בין השאר: מלחמות, פיגועים חבלניים, מהפכות, קרינה ופעולות אחרות שהן, מטבען, נדירות וקיצוניות ביותר.

מהי תכולה

רכיב אחר מבין רכיבי פוליסת ביטוח דירה מגדיר מהי תכולה. לפי ההגדרה, תכולה היא כל דבר וחפץ הנמצאים בדירה, להוציא דברים כמו כלי רכב, בעלי חיים, ניירות ערך, מסמכי התחיבות, מתכות יקרות במצב גולמי, כלי נשק, שיקים, כתבי יד ושרטוטים, ציוד ומלאי המשמשים לעסק ועוד מספר דברים המוגדרים בחוק. ביטוח נזקים לתכולה זו כולל נזקים בעלי אופי דומה לנזקי ביטוח דירה (היינו: אש, התפוצצות, סערה, התנגשות רכב בדירה וכד'), בסייגים הדומים לאלו של נזקי ביטוח דירה הרשומים בפוליסה. עם זאת, כדאי לשים לב כי סעיף מיוחד בפוליסת ביטוח דירה מגביל את אחריות חברת הביטוח לאחוז מסוים משווי התכולה, במקרים של אובדן או נזק לדברים ספציפיים כמו כסף מזומן, שטיחים, פרוות, יצירות אומנות ועוד כמה חריגים.

סעיף ערך קינון

סעיף חשוב, הנמצא גם הוא בין רכיבי פוליסת ביטוח דירה, קובע כי אם המבוטח יבקש זאת והמבטח יסכים לכך, יפצה המבטח את המבוטח לפי ערך כינון, במקרה של נזק לדירה או לתכולה. ערך כינון הוא ערך ההקמה מחדש או החלפה של הרכוש שאבד או ניזוק, ברכוש חדש מאותו סוג ובעל אותה איכות.

כדאי לשים לב כי המחוקק לא קבע כי פוליסת ביטוח דירה חייבת לכלול גם ביטוח צד ג' (לנזקי גוף ורכוש לצד שלישי), אך ניתן ואף רצוי לרכוש הרחבה כזו לפוליסה. לאחר שהבנו מהם רכיבי פוליסת ביטוח דירה ואילו נזקים מבוטחים בפוליסה כזו, יש להבין את תפקידו של השמאי במקרה של מקרה נזק ו"הפעלת" הפוליסה.

עלות הביטוי מחושבת לפי הערכת שמאי הביטוח

שמאי ביטוח הוא שמאי מומחה בהערכת שווי של סוגי רכוש שונים ואומדן נזק שנגרם לרכוש כזה. לעיתים הוא מכונה גם שמאי נזקים. שמאי ביטוח יכול לעבוד הן עבור חברת ביטוח והן עבור לקוח פרטי. שמאי ביטוח מחויב להיות מקצועי ואובייקטיבי לחלוטין, ללא כל העדפה למזמין השירות. לאחר שהפעלנו את הפוליסה במקרה של אובדן או נזק לדירה או לתכולה, תעביר לנו חברת הביטוח רשימה של כמה שמאי ביטוח, מתוכם נוכל לבחור שמאי ביטוח שברצוננו כי יבוא לביתנו. כדי לבחור שמאי ביטוח מתוך הרשימה, כדאי להתייעץ עם חברים, מכרים ובני משפחה שנעזרו בעבר בשירותיו של שמאי ביטוח.

ביצוע בדק בית בנכסים להשכרה

בדיקת בדק בית היא אחת הבדיקות החשובות ביותר כאשר אדם מעוניין להשקיע בנכס שישמש להשכרה. בין אם מדובר במשרדים להשכרה בתל אביב, ובין אם מדובר בדירות להשכרה בירושלים, בדיקה זו תספק לאדם המעוניין להשקיע בנכס להשכרה תמונת מצב על מצבו של הנכס טרם הוא רוכש אותו ובהתאם לכך, הוא יוכל להחליט באם משתלם לו לרכוש
את הנכס או לאו.

חשיבות בדיקת בדק בית

החשיבות של בדיקת בדק בית גדולה שכן היא יכולה לחסוך למשקיע המעוניין לקנות נכס להשכרה הוצאות כספיות רבות. בדק בית הוא הצעד הראשון אותו צריך לבצע כל אדם המעוניין לקנות נכס להשכרה.
חברת בדק בית תבדוק את הנכס אותו הלקוח מעוניין לקנות מ- א' עד ת' ותמסור לו דו"ח מפורט של הליקויים הקיימים בנכס, כך שהוא יוכל להחליט באם המחיר אותו דרוש בעל הנכס תואם את מצבו והאם הוא אכן מעוניין לרכוש אותו.
בעידן בו אחוזי הביקוש לרכישת נכסים להשכרה עולה, חשוב להזמין חברת בדק בית מקצועית אשר תספק לאדם המעוניין לשכור או לקנות את הבית דו"ח מסודר ומקצועי אודות מצבו של הנכס.

הבדיקות והחברה המבצעת אותן

בדיקות של ליקויים שונים בנכס המיועד להשכרה, ראוי, כאמור, שיתבצעו רק על ידי חברה הנדסית המומחית בתחום זה. הבדיקה תתבצע על ידי אנשי מקצוע, (כמו למשל מהנדסי בניין ושמאים), בעלי ניסיון והכשרה לבדיקות בנכסים להשכרה. לחברת צ'ק האוס יש את הידע והמומחיות לעשות כן.
• בדיקת מבנה- אנשי המקצוע של החברה יבצעו בדיקה באשר לחומרי הבנייה מהם נבנה הבית ויקבעו האם מדובר בחומרים איכותיים. האם בניית הבית נעשתה בהתאם לתקנים, האם הבניה (הריצוף, הקירות, היסודות ואלמנטים נוספים בטיחותיים)
• רטיבות ונזילות- אנשי המקצוע ישתמשו בציוד משוכלל על מנת לאתר רטיבות ונזילות בבית
• אקוסטיקה- החברה תבצע בדיקת אקוסטיקה ותרשום בדו"ח המסכם מהי עוצמת הרעש הפנימית והחיצונית בבית
• קרינה וגז ראדון- ניתן לבקש מהחברה לבצע בדיקת קרינה כוללת בבית, דבר הנעשה על ידי מומחה ומכשור מיוחד. בנוסף, חשוב לוודא כי החברה מבצעת בדיקה של גז ראדון
• בדיקת מערכות שונות- תיבדק מערכת האינסטלציה, מערכת החשמל והחיווי בבית, מיזוג האוויר, מערכת הניקוז, מערכות מיועדות לגילוי אש ועוד. בנוסף, הבדיקה תכלול שקיעת מרצפות, סדקים בתקרה ובקירות, מראה ומצב החיפוי החיצוני של הנכס לרבות קילופים וספיגה של נוזלים בקירות הבית

בדיקות בנכסים המיועדים להשכרה

בשנים האחרונות חל גידול בכמות הפונים לחברות בדק בית המבצעות בדיקה של בתים המיועדים להשכרה. הפנייה יכולה להיות על ידי בעל הנכס אשר מעוניין להוכיח נזקים שהשוכר ביצע בדירה או על ידי השוכר על מנת להוכיח נזקים וליקויים קיימים טרם חתימתו על חוזה ההשכרה.
בסיום הבדיקות, החברה תספק דו"ח מפורט ומקיף אודות כל הליקויים שנמצאו בדירה, דבר אשר יכול לשמש את הלקוח כאסמכתא משפטית לכל דבר.
פנו אלינו לקבלת הצעת מחיר עוד היום!

פיצול דירה ליחידות דיור – התחילו אצל השמאי!

מזה שנים אחדות נוהגים חלק מבעלי הבתים באזורים מבוקשים לפצל דירות שהם משכירים. הסיבה היא פשוטה- השכרה של כמה יחידות דיור קטנות, מכניסה לבעלים כל חודש סכום גדול יותר מהשכרת הדירה במצבה המקורי. אבל אליה וקוץ בה- פיצול דירה ליחידות דיור מתבצע בדרך כלל ללא האישורים החוקיים המתאימים. הבעלים המבצע פיצול דירה בלתי חוקי מסתכן בקנס כבד ובהריסת כל המחיצות, כדי להשיב את המצב לקדמותו. הדרך הטובה ביותר לפצל דירה, מתחילה קודם כל בפנייה אל שמאי מקרקעין.

שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע מוערך בתחום הנדל"ן. שמאי מקרקעין מעניק מגוון רחב של שירותים בתחום הנדל"ן לאנשים פרטיים, ארגונים ומוסדות. במקרה של רצון לפיצול דירה למספר יחידות דיור, יעשה שמאי מקרקעין כמה דברים. ראשית, הוא יבקר בנכס המיועד לפיצול ויסקור אותו בקפדנות, מן הבחינה ההנדסית (קרי- אופיו של המבנה ונתוניו הפיזיים וההנדסיים). בנוסף, ידאג שמאי מקרקעין לקבל מהרשויות מידע משפטי ותכנוני הנוגע לזכויות המשפטיות בנכס (עיקולים, משכונים וכד'), היתרי בנייה או מגבלות בנייה. שמאי מקרקעין ירכז את ממצאיו בדו"ח מפורט ובו יתואר שווי של הנכס טרם הפיצול, גובה השכירות המקובלת מהשכרת נכס כזה, כמו גם שווי יחידות הדיור שנוצרו לאחר הפיצול וההכנסה המקובלת מהשכרתן. בנוסף, יכול שמאי מקרקעין גם להעריך את עלות העבודה הנדרשת לצורך ביצוע השיפוץ. בצורה כזו, יוכל הלקוח המקבל את הדו"ח להחליט אם פרויקט הפיצול בכלל משתלם לו. ייתכן והלקוח יגלה כי דמי השכירות המצטברים מהשכרתן של כמה יחידות דיור אינן מצדיקות כניסה להוצאת פיצול כבדה, כאשר במהלך העבודה אף לא תוכל הדירה להיות מושכרת. שמאי מקרקעין יסייע לבעלי הנכס בעניין נוסף- הפחתה של היטל השבחה. זאת משום שהבעלים עשוי לשלם היטל השבחה לרשויות, בגין עלייה בערכו של הנדל"ן שבבעלותו. במצב כזה, יכול שמאי מקרקעין לסייע לבעלים בהפחתת היטל השבחה, על ידי הגשת שומה נגדית.

השגת האישורים לפיצול בדרך הנכונה והמהירה ביותר

שמאי מקרקעין הוא מומחה בנדל"ן בכל היבטיו, לרבות היבטים משפטיים, הנדסיים ותכנוניים. עקב מכלול הכישורים הללו, הוא יכול לסייע לבעלי הנכס גם בייעוץ אודות הדרך המהירה ביותר להשגת האישורים הדרושים לפיצול הנכס. בהקשר זה נציין, כי שר הפנים קבע לאחרונה כי פיצול דירה יכול להתבצע רק אם 75% מהדיירים באותו בניין מסכימים לכך. שמאי מקרקעין יכול להיפגש עם הדיירים ולשכנע אותם שפיצול דירה אחת בבניין לא יפחית מערכו של הנכס הפרטי אשר בבעלותם. הוא יכול גם להגות פתרון יצירתי אשר יסייע להם לתמוך בפיצול, כמו למשל שבעל הדירה המיועדת לפיצול ידאג להחלפת צנרת בבית המשותף על חשבונו, ישפץ את המקלט או יעשה גינה חדשה לבית המשותף. פתרונות נדל"ן יצירתיים והשגת הסכמה משותפת אינם זרים לשמאי. למעשה, בגלל כישוריו אלו, משמש שמאי מקרקעין גם כבורר בענייני נדל"ן, הפוסק בסכסוכים בין קבלנים, יזמים ושאר גורמים העוסקים בנדל"ן.

כדי לאתר שמאי מקרקעין מומחה רצוי ליצור קשר עם עורכי דין מתחום המקרקעין. עורכי דין אלו מכירים שמאי מקרקעין ועובדים עימם באופן קבוע. גם קבלנים, מתווכים ויזמים קשורים בקשרי עבודה עם שמאי מקרקעין אמינים וישמחו להמליץ לנו עליהם. רצוי לקבל כמה הצעות מחיר ממספר שמאי מקרקעין, אך לא לבחור באופן אוטומטי בהצעה הזולה ביותר. אין זה סוד כי עבודתו של שמאי מקרקעין בעל שם תהיה יקרה יותר מעבודתו של שמאי מתחיל. עם זאת, מאחר ופרויקט של פיצול דירה הוא פרויקט הכרוך בביורוקרטיה ובהשקעה של זמן וכסף רב, כדאי לבחור באיש המקצוע המנוסה ביותר.

מדריך לרכישת בית

   רכישת בית הינה אחת העסקאות הגדולות ביותר אשר עושה אדם בחייו. עלותה של עסקה כזו מוערכת במאות אלפי שקלים עד מיליוני שקלים, תלוי כמובן בטיב הנכס ובמיקומו. אדם יכול לאתר בעצמו נכס מתאים לרכישה או להסתייע במתווך. יש גם ליצור קשר עם עורך דין המתמחה במקרקעין, לצורך עריכת הסכם הרכישה וייצוג האינטרסים של הקונה. אבל בנוסף לאלו, לצורך רכישת בית יש להסתייע גם בשרותי שמאי מקרקעין. שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע מוערך בתחום הנדל"ן על כל היבטיו. שמאי מקרקעין מסייע לבדוק את הבית המועמד לרכישה מהאספקטים התכנוניים, ההנדסיים והמשפטיים. כאשר מדובר ברכישת בית שעתיד להיבנות על ידי קבלן, בודק השמאי את חוסנו הפיננסי של הקבלן, כדי לוודא שלא מדובר בקבלן הנמצא בקשיים פיננסיים שעלול להפסיק את הבניה באמצע.

בדיקת האספקטים התכנוניים

מבחינת האספקטים התכנוניים, יבדוק שמאי מקרקעין את מצב תכנית הפיתוח האזורית, בסביבה בה נמצא הנכס. השמאי יוודא שלא קיימות תכניות פיתוח אשר עלולות לגרור ירידה בשווי הנכס בעתיד, כמו למשל תוכנית לסלילת כביש מאחורי הבית או בניית מפעל בסמוך לנכס. כמו כן, יבדוק שמאי מקרקעין נושאים נוספים כמו היתרי בניה קיימים, תאימות הנכס להיתרי התכנון והבניה וקיומם של צווים משפטיים החלים על הבית.

בדיקת האספקטים הנדסיים

שמאי מקרקעין בודק גם את האספקטים ההנדסיים בבית. ישנם שמאי מקרקעין המגיעים לדירה כחלק מצוות בדק בית, הבודק את איכות הבניה והגימור וגם מפגעים גלויים וסמויים בבית. צוות בדק בית הכולל שמאי מקרקעין מומחה יסקור ביסודיות את הבית ואת הבניין ויחפש אחר ליקויים בקירות המבנה והבניין, בתשתיות (מים, חשמל, ביוב, חשמל) וביסודות המבנה. בסופו של דבר יגיש השמאי לקונה הפוטנציאלי דו"ח הנדסי מקיף, המפרט את כל הליקויים ואת אומדן התיקון. הלקוח יוכל אז להתמקח עם המוכר ולבקש תיקון מיידי של הליקויים או לחילופין, הפחתה במחיר בגובה התיקונים. במידה ומדובר בקניה של דירה חדשה והקבלן מסרב לתקן את הליקויים, יכול הקונה להגיש נגדו תביעה משפטית ולהשתמש בדו"ח בדק בית כראיה מקצועית לצדקת טענותיו.
שמאי מקרקעין מומחה בודק גם אספקטים משפטיים חשובים, הרלוונטיים לבית. כך למשל, בודק השמאי אם רובצים על הנכס משכונים או שעבודים וגם אם קיימת חבות של היטל השבחה, החלה על המוכר. בדיקה משפטית כזו מונעת מהקונה עוגמת נפש והוצאות כספיות מיותרות.
בסוף תהליך הבדיקה הקפדני של הבית מקבל הלקוח לידיו הערכת שווי של הנכס. הערכה זו קובעת את ערכו של הנכס העומד לרכישה. הקונה הפוטנציאלי יכול להשתמש בהערכת שווי מטעם שמאי מקרקעין מוסמך, כדי להתמקח עם המוכר על גובה המחיר הנדרש של הנכס.
שוק שמאי מקרקעין הנו שוק תחרותי. קיימים שמאי מקרקעין המציעים מחירים נמוכים, אך כדאי לבדוק הצעות מחיר זולות בשבע עיניים. רכישת דירה הנה עניין יקר מאוד, המחייב בדיקות קפדניות ומקצועיות לגבי הנכס. על כן, רצוי להעדיף שמאי מקרקעין מומחה ובעל מוניטין, גם אם המחיר שהוא דורש עבור שירותיו אינו הנמוך ביותר בשוק. שמאי מקרקעין כזה יבצע עבורכם עבודה מקצועית ויעילה, המצדיקה את עלות שכרו. כדי לאתר שמאי מקרקעין בעל מוניטין כדאי להסתייע בהמלצות מחברים או מכרים ששכרו בעבר את שירותיו של אותו שמאי. כמו כן, אנשי מקצוע מהימנים בתחום הנדל"ן כמו עורכי דין, יזמים, קבלנים ומתווכים יכולים גם הם להמליץ בפניכם על שמאי מקרקעין אמינים ובעלי ניסיון.

ליקויי בניה במקרים של בנייה קלה



בשנים האחרונות הולכת ומתפשטת בארצנו שיטה של בניה קלה. מדובר בשיטת בניה שבאמצעותה מספק היצרן ללקוח מבנה שלם, מוכן למגורים. בשיטת בניה קלה מתכננים את יחידת הדיור, בונים אותה לפי המפרט המתוכנן ומובילים אותה בשלמותה למקום הנדרש. בשיטה זו נבנים קירות המבנה ממתכת ומצופים בציפוי אבן או טיח. גג המבנה יכול להיות עשוי ממתכת או מרעפים. קירות חיצוניים בבנייה קלה נבנים בדרך כלל ממספר שכבות, כך שהם מספקים בידוד תרמי ואקוסטי מעולה. עם זאת, חשוב מאוד לבצע בדק בית בתום התהליך. בדק בית הוא שרות קריטי להבטיח את תיקון ליקויי הבניה במקרה של בניה קלה, לפני שעוברים לגור במבנה.
חברת בדק בית מגיעה למבנה שנבנה בשיטת הבניה הקלה מצוידת בציוד מתקדם לאיתור ליקויי בניה. ציוד כזה כולל מצלמות תרמיות או מצלמות אינפרא-אדום. באמצעות ציוד כזה ניתן לגלות ליקויי בניה סמויים, כמו למשל דליפות בצנרת הקבועה בקירות, לחות באזורים מסוימים ועוד. אנשי בדק בית הנם אנשי מקצוע מתחום הנדל"ן, כמו למשל שמאי מקרקעין, מודדים, מהנדסי או הנדסאי בניין וכדומה. הם צברו ניסיון רב באיתור ליקויי בניה מכל הסוגים.
חברת בדק בית תבדוק קודם כל שהמבנה נבנה בהתאם למפרט המוסכם. בצורה כזו תתגלה כל סטייה מהתכנון המקורי. כמו כן תיבדק תשתית המבנה, טיב חומרי הבניה, איכות הגימור, סדקים בקירות או בגג, ליקויי איטום ובידוד וליקויים אחרים. כמו כן, יוודאו אנשי בדק בית שהבניה תואמת את כל התקנים הנדרשים, בייחוד תקני בטיחות. בתום התהליך יימסר ללקוח דו"ח בדק בית מפורט, כולל צילומים של כל מפגעי הבניה ופרוט של כל התיקונים הנדרשים.
לבדיקת בדק בית חשיבות רבה מבחינת הצרכן. ראשית, היא נותנת לו תמונת מצב מקצועית של כל הליקויים הקיימים במבנה שרכש במיטב כספו. ליקויים כאלה כוללים גם ליקויים סמויים, שהלקוח אינו יכול לאתר בעצמו, אם אינו איש מקצוע. שנית, לפי חוק המכר מחויב הקבלן לתקן את הליקויים שנתגלו בבדיקת בדק בית. במידה ואינו עושה זאת, ניתן לתבוע אותו למשפט.
בדק בית הפך להיות שרות פופולארי מאוד בשנים האחרונות, לא רק במקרים של בניה קלה. קוני דירות משתמשים בשרות בדק בית כדי לאתר מפגעים בדירה חדשה או דירה מיד שנייה. גם מוכרים נעזרים בשרות בדק בית, כדי לאתר ולתקן פגמים בנכס שהם עומדים להציע למכירה. מקובל כיום אפילו לבצע בדק בית לאחר שיפוץ בדירה, כדי לוודא שקבלן השיפוצים ביצע עבודה איכותית ובטיחותית.
בשוק קיימות חברות רבות המציעות שרות של בדק בית. מומלץ מאוד לא להזמין חברה חסרת ניסיון, גם אם המחיר שהיא דורשת הוא זול באופן משמעותי משאר החברות. בדיקת בדק בית המתבצעת בידי חברה מנוסה ובעלת מוניטין אמנם לא תהיה הזולה בשוק, אך היא תהיה היסודית והמקיפה ביותר. כאשר משקיעים כסף רב ברכישת מבנה בבניה קלה ומתכוונים לגור בו, ראוי לוודא שמדובר במבנה איכותי ובטיחותי. הדרך היחידה לוודא סוגיות אלו היא באמצעות עריכת בדק בית מקיף ויסודי.
מומלץ מאוד להזמין חברת בדק בית שקיבלנו עליה המלצות מאנשי מקצוע. שאלו מהנדסי בניין, קבלנים או יזמים, אם הם מכירים חברת בדק בית טובה שצברה ניסיון בבדיקת מבנים שנבנו בשיטת הבניה הקלה. בקשו מנציגי חברת בדק בית כזו לתת לכם גם דוגמאות של דו"חות בדק בית של מבנים שנבנו בשיטה זו. בצורה כזו, תוכלו להיות בטוחים שאתם בוחרים בחברת בדק בית הטובה ביותר.
ראה כיצד: אנו מאתרים ליקויי בנייה – סרטונים בוידאו של נציגי חברת צ'ק האוס בפעולה!

באילו מקרים נדרשת הערכת שמאי מקרקעין?



כל גורם מקצועי המעורב בשוק הנדל"ן מכיר ומעריך את עבודתם של שמאי מקרקעין. מדובר באנשי מקצוע שהם היחידים המורשים לפי חוק להוציא שומת מקרקעין, היינו- מסמך משפטי המפרט פרמטרים חשובים בנכס, לרבות שוויו.

 

קווים לדמותו של  השמאי

 

שמאי מקרקעין יכול לייעץ ליחידים, לחברות, לבנקים ולארגונים מכל הסוגים. שמאי מקרקעין מקבל במהלך לימודיו הכשרה מקיפה מאוד בכל התחומים הנוגעים והמשיקים לתחום הנדל"ן. תחומים אלו כוללים דיני מקרקעין, מיסוי מקרקעין, אדריכלות, תכנון ובניה, מדידות ומיפוי, סוגיות בחשבונאות, כלכלה ומימון, הנדסת בניין ועוד. רק עם מעבר הבחינות (הקשות) של משרד המשפטים, מקבל התלמיד הסמכה מקצועית של שמאי מקרקעין.

מכירת נכס

רבים הם המשתמשים בשירותי שמאי מקרקעין לפני מכירת נכס. אמנם קיימות דרכים אחרות כדי לקבל הערכה כלשהיא על שוויו הנכס, אך שום הערכה אינה בעלת תוקף מקצועי כמו שומה שמוציא שמאי מקרקעין.


 כך למשל, יכול מוכר לקבל הערכה של שווי הדירה ממתווך העובד באזור, או לראות בלוחות נדל"ן באינטרנט כמה מבקשים מוכרים עבור דירה דומה הנמצאת באותו רחוב, אך לא מדובר בהערכות מדויקות ומקצועיות לגבי ערך הנכס הפרטי שלו.

רק שמאי מקרקעין מוסמך אשר יגיע לדירה ויבדוק אותה, יקבע בסוף התהליך את ערכה, באמצעות הנפקת דו"ח שמאות. דו"ח שמאות כולל נתונים מהותיים לגבי הנכס העומד למכירה, כגון מצבו התכנוני של הנכס (מבחינת זכויות והיתרי בניה), מצבו של הנכס מבחינה הנדסית (קרי, מצב האלמנטים הפיזיים המרכיבים את המבנה) ומצבו המשפטי של הנכס (כגון רישום בטאבו, דיירות מוגנת, זכויות או הגבלות משפטיות אחרות).

עם סיום עבודתו של שמאי המקרקעין, מקבל הלקוח דו"ח שמאות הקובע באופן מקצועי ומדויק את ערכו של הנכס הספציפי המצוי ברשותו. מסמך זה חשוב מאוד למוכר מכמה היבטים.

ראשית, כעת יודע המוכר בוודאות את ערכו של הנכס. שנית, המוכר ישתמש במסמך זה ככלי למשא ומתן מול הקונים הפוטנציאליים, שעשויים לטעון לשווי נמוך יותר של הנכס. נוסף לכל, שמאי מקרקעין יכול לייעץ למוכר כיצד למקסם את ערך הנכס לפני המכירה. כך למשל, ייתכן ששיפוץ של אלמנט מסוים בדירה יביא לעלייה משמעותית בערכה.

היטל השבחה

חשוב לציין כי שמאי המקרקעין אינו מסייע רק למוכרים לפני מכירת דירה. רבים פונים אל שמאי מקרקעין בבקשה לסייע להם להפחית היטל השבחה שהוטל עליהם. היטל השבחה מוטל על בעל הנכס במקרים מסוימים הקבועים בחוק, בהם צפוי שוויו של הנכס לעלות.במקרים מסוימים, אם ניתנות לבעל הנכס זכויות בניה, יעלה הדבר את ערכו של הנכס הנמצא ברשותו. היטל ההשבחה הוא המס שישלם בעל הנכס בגין העלייה בשווי הנכס.

במקרים רבים, פונים בעלי נכסים העומדים בפני תשלום היטל השבחה אל שמאי מקרקעין. שמאי מקרקעין מטעמם בודק את הנכס, מעריך את שווי לפני ואחרי ההשבחה וקובע את היטל ההשבחה הנדרש, בהתאם לדעתו המקצועית. היטל ההשבחה שיגיש השמאי מטעם הלקוח נקרא "שומה נגדית". שמאי מקרקעין המגיש שומה נגדית נדרש גם להתייצב בוועדות לתכנון ובניה ולייצג בפני הוועדה את האינטרסים של הלקוח שלו. שמאי מקרקעין מיומן יכול בדרך זו לחסוך ללקוח שלו כסף רב מאוד בתשלום היטל השבחה.

הגשת הצעה למכרז

שמאי מקרקעין אינם עוסקים רק בייעוץ למוכרים וטיפול בהיטלי השבחה. במקרים אחרים מגישים אלו ללקוח חוות דעת לפני הגשת הצעה למכרז. למשל, במקרה בו מעוניין איש עסקים או קבוצת אנשי עסקים (או אפילו קבוצת רכישה) לקנות נכס נדל"ן הנמכר במכרז, יבדוק שמאי מקרקעין את הנכס מכל היבטיו ויגיש ללקוח חוות דעת מקצועית.
חוות הדעת של שמאי מקרקעין תהיה בעלת השלכה ישירה על גובה הסכום שאותו יציע הלקוח במכרז.

שמאי מקרקעין מסייע ללקוחותיו גם במקרים אחרים, כמו למשל בדיקת ליקויי בניה (כאן בודק השמאי את השפעת האלמנטים ההנדסיים במבנה על ערך הנכס), מיסוי מקרקעין (כגון במקרה של תשלום מס שבח מקרקעין) וכן ניהול בוררויות בתחום הנדל"ן. בדוגמה האחרונה, בגלל ניסיונו והכשרתו בתחום הנדל"ן, בוררות המתנהלת בידי שמאי מקרקעין מובילה להכרעה מקצועית ומהירה, במקום כל הביורוקרטיה הכרוכה בהתדיינות בבתי משפט

---

המלצות לתכנים נוספים הקשורים לעבודתו של השמאי

• במה שונה הערכה של שמאי פרטי מהערכת שמאי של הבנק
• הערכת שמאי בנושאי בתים צמודי קרקע
• כיצד תבחרו שמאי דירות
• שמאות מקרקעין בישראל
• הקשר בין שמאי המקרקעין לתמ"א 38

חוק המכר ושירות בדק בית

חוק המכר (דירות) שנחקק בשנת 1973 הנו חוק אשר נועד להבטיח את זכויותיהם של רוכשי הדירות. החוק מאפשר לרוכשי דירות מקבלן להצביע בפני הקבלן (בתוך פרק זמן מוגדר) על סוגים שונים של ליקויים בדירה, שהם בחזקת "אי-התאמות", כלשון החוק. אי התאמות כאלו יכולים להיות מוגדרים "אי התאמה יסודית"- קרי, ליקויים חמורים (למשל- ליקויים הנוגעים ליציבות הבית), אבל הם אינם חייבים להיות ליקויים קריטיים. למעשה, יכול הקונה להצביע בפני הקבלן גם על ליקויים אחרים, הנובעים למשל מאי עמידה בתקנים הנדרשים, אי התאמה למפרט הדירה, שימוש לקוי בחומרים, עבודה לקויה, בנייה שבוצעה בניגוד לתקנות ועוד. הקבלן מחויב לתקן את כל "אי-ההתאמות" הללו, אחרת יושת עליו עונש כספי הקבוע בחוק.

רוכשי דירות רבים מודעים לחוק המכר ועל כן הם מקפידים לבדוק בשבע עיניים את הדירה מיד עם קבלתה לחזקתם. פעמים רבות הם נעזרים לשם כך בחברים, מכרים ואנשים שמכירים את תחום השיפוצים והנדל"ן. אבל למרות כל מאמציהם, כל עוד לא ישכרו קוני הדירה את שירותיה של חברת בדק בית, הם לא יוכלו להצביע בפני הקבלן על כל הליקויים הקיימים בדירה.

חברת בדק בית היא חברה הכוללת אנשי מקצוע מתחום הנדל"ן והבינוי, לרבות הנדסאי בניין, מהנדסי בניין, שמאי מקרקעין ועוד.

חברת בדק בית מתמחה באיתור ליקויי בניה מכל הסוגים, גלויים וסמויים. אנשי החברה מגיעים לדירה ובודקים אותה מכל הבחינות. בין השאר, נבדקת התאמת הדירה למפרט, עמידה בתקני בטיחות, שימוש בחומרים המתאימים, ליקויי תשתיות, ליקויי צנרת (מים, גז, חשמל, ביוב), נזילות גלויות וסמויות, פגמים אסטטיים (למשל- שינויים בגוון האריחים), תאימות לתווי תקן רלוונטיים ועוד. במקרים רבים מתבקשים נציגי חברת בדק בית גם לאתר מפגעים אקוסטיים (קרי- רעשים חזקים), מפגעי קרינה וזיהומים בדירה. בסיום הבדיקה, מעניקים מומחי בדק בית ללקוח דו"ח מפורט, הכולל לא רק תאור מפורט של כל הליקויים (בליווי תמונות), אלא גם את אופן התיקון והעלות הנדרשת.

מומחי חברת בדק בית לא מסתייעים רק בניסיונם ובהכשרתם המקצועית לצורך הבדיקה. הם מגיעים לדירה עם אמצעי בדיקה ומדידה מתקדמים. כך למשל, מפעילים אנשי חברת בדק בית מצלמות תרמיות או מצלמות אינפרא-אדום, המסייעות בידם לאתר מפגעים סמויים, שעין אדם לא יכולה לגלות. לרשות אנשי חברת בדק בית גם ציוד מדידה אלקטרוני רגיש ומדויק, המאפשר להם לקבוע אם נתגלו בדירה חריגות מתקנים מקובלים.

ברור כי במקרה של רכישת דירה מקבלן, יהא זה הצעד הנבון ביותר מבחינת הקונה להפעיל חברה מקצועית לבדק בית, כדי לאתר את מירב הליקויים. דו"ח בדק בית של חברה אמינה ומקצועית הנמסר לקבלן, יחייב אותו, לפי חוק המכר לעיל, לפעול לתיקון אי-ההתאמות המדווחות. במידה והקבלן מסרב לעשות כך, ישמש דו"ח בדק בית כראייה לצורך תביעה בבית משפט. במידת הצורך, עשויים אנשי החברה גם להופיע כעדים מומחים במשפט שיתנהל כנגד הקבלן.

קיימות חברות רבות המציעות שירותי בדק בית וכתוצאה מכך יש גם הבדלי מחירים בעלות השירות. חשוב לזכור כי אם השקענו מיליוני שקלים ברכישת דירה, הפרש המחירים בין חברת בדק בית מקצועית לחברה בלתי מוכרת לא אמור להוות עבורנו שיקול מהותי. עדיף להוסיף עוד סכום קטן ולדעת שהקבלן יטפל בכל הליקויים שאכן קיימים בדירה

מהו דו"ח בדק בית ומה הוא מכיל

ישראלים רבים כבר גילו מזמן את חשיבותו של שירות בדק בית לפני חתימה על הסכם לרכישת דירה. הטעם לכך הוא ברור: מי שמשקיע מיליוני שקלים ברכישת נכס, יהיה מעוניין מאוד לדעת –טרם החתימה על ההסכם- אילו פגמים וליקויים קיימים בו.

שירות בדק בית מבוצע על ידי אנשי מקצוע מיומנים (מהנדסים, הנדסאי בנין, שמאים, מודדים) המגיעים לנכס וסוקרים באופן מדוקדק את מכלול הליקויים והפגמים הנמצאים בו. בתום הבדיקה מקבל הלקוח לידיו דו"ח בדק בית הכולל מספר סעיפים.

הסעיפים העיקריים שכולל דו"ח בדק בית:

 

1. בדק בית הנדסי- בחלק זה מפורטים כל הליקויים ההנדסיים הקיימים בנכס. המומחים מתייחסים לליקויי בניה (למשל- סדקים בקירות), חריגות בניה, איכות חומרי הבניה ורמת הגימור, ליקויים בטיחותיים, אי עמידה בתקנים הרלוונטיים, פגמים מהותיים ואסטטיים, כשלים ובעיות בתשתיות המבנה (חשמל,מים, ביוב, גז), בעיות ביסודות הבניין, בעיות איטום ורטיבות ועוד. מומחי בדק בית סוקרים את הנכס בעזרת ציוד אלקטרוני מתקדם, כולל מצלמות אינפרא-אדום ומצלמות תרמיות, כדי לגלות ליקויים שלא ניתן לראות בעין בלתי מזוינת. בדו"ח שהם מגישים ללקוח, יציינו מומחי בדק בית את גם את מהות התיקונים שיש לבצע ואומדן עלותם.
2. בדק בית תכנוני- חלק זה של הדו"ח מפרט את המידע התכנוני הנוגע לנכס ולשטחים הגובלים בו. סעיף בדק בית תכנוני מפרט את תוכניות המתאר הרלוונטיות לנכס: תוכנית המתאר המקומית, המחוזית והארצית (רק אם רלוונטי). כאן יהיה רשום, למשל, אם בעוד מספר שנים מתוכננת לקום תחנת רכבת בסמוך לנכס.
3. בדק בית אזורי- חלק זה סוקר את האזור בו נמצא הנכס מההיבט התשתיתי והסוציולוגי. כאן נמסר מידע אודות תשתיות תחבורה, מקומות חניה, שירותים חיוניים, מוסדות חשובים, תשתיות לנכים ועוד. חלק זה של הדו"ח כולל גם התייחסות למצב הפשיעה באזור ונתונים לגבי תאונות דרכים. בסעיף זה מפרט דו"ח בדק בית את סוג הדיירים הגרים בבית המשותף, סכסוכי שכנים, דירות שלא משמשות למגורים וכיוצא באלה נתונים, שראוי שהקונה ידע עליהם טרם חתימה על הסכם הרכישה.
4. בדק בית סביבתי- חלק זה של הדו"ח מתייחס לבעיות סביבתיות, במידה וישנן. מוזכרות כאן בעיות של מטרדי רעש – למשל רעש ממזגנים, רעש מהרחוב או שכנים המפעילים עסק בסמוך. אם קיים באזור מפגע קרינה (למשל, קרינה סלולארית או אלקטרו-מגנטית) – הם יוזכרו בחלק זה, כמו גם מפגעי זיהום אויר.

ראו דוחות בדק בית לדוגמה

בגלל חשיבותו הרבה של דו"ח בדק בית, מסתייעים בו גם מוכרים, כדי לאתר ולתקן מפגעים בדירה עוד בטרם הם מעמידים אותה למכירה. בצורה כזו, עולה בידי המוכרים להשיג מחיר מקסימאלי עבור נכס שהוא למעשה "נקי מליקויים". בנוסף, יש גם בעלי בתים הנוהגים להזמין שירות של בדק בית לאחר שהנכס שלהם הושכר לדיירים. פעמים רבות מתגלה בתום הבדיקה שהדיירים חיבלו ופגעו בנכס. על ידי גילוי המפגעים הללו טרם החזרת שטר הערבות לדיירים, מוודאים בעלי הבית כי הדיירים יתקנו את הנזקים לפני שהם מסתלקים מהדירה. יש לדעת כי דו"ח בדק בית עשוי להיות מוגש לבית המשפט כראיה משפטית, במקרה של תביעה. מסיבה זו, ראוי להקפיד על בחירה בחברת בדק בית מנוסה ובעלת מוניטין לצורך ביצוע השירות.

השוני בין קבוצות רכישה לפני ואחרי 2010

קבוצת רכישה הינה התארגנות של מספר רוכשים לקניית מגרש מגורמים פרטיים או מהמנהל לצורך בנייה עתידית.

עד לשנת 2011 (בעקבות חוק ההסדרים) התארגנות של קבוצת רכישה היתה נפוצה, כיום ישנה הפחתה במספר הקבוצות עם ביטול הטבות במס לקבוצות רכישה שהיו קיימות עד שנת 2011.
כיום קבוצת רכישה משלמת מע"מ עבור רכישת הקרקע ומס רכישה עבור הדירה.

 

יתרונות בהצטרפות לקבוצת רכישה

1. הוזלה במחיר הדירה לעומת קנייה מקבלן
   מידת ההוזלה שונה מפרויקט לפרויקט, אך הוא נע על פי רוב בתחום של 15%-20% . ההוזלה נובעת מאחר וחברי הקבוצה, מתוקף הסכם השיתוף בניהם, הינם יזמים לכל עניין ודבר כך שבעצם כל הרווח היזמי שמרוויח הקבלן עובר אליהם.
2. בחירת החברים
3. חופש באפשרויות התכנון של הבנין הדירה עצמה והמפרט הטכני של הדירה.

סיכונים בקבוצות רכישה:

1. התנהלות חברי הקבוצה, חילוקי דעות
2. רכישת הקרקע שלא במחיר הראלי
3. יצירת קשר עם בעלי מקצוע לא מקצועיים לאור חוסר הנסיון של הקבוצה בהקמת פרויקט מגורים. מסיבה זו יש לבצע בדיקה של זכויות הבניה על ידי אנשי מקצוע מוסמכים (מהנדסי בנייה, שמאי מקרקעין) ולא לבנות על הקלות שיהיו או לא יהיו בפרויקט.
4. הרוכשים אינם נהנים מחוק מכר מאחר והם עצמם היזמים. במידה ומוכרים את הדירה בסיום הפרויקט, הרוכש העתידי יוכל לדרוש תיקון של ליקויי בניה מחברי קבוצת הרכישה.

מדריך לרכישת דירה מקבלן

במדריך זה המוגש על ידי שמא מקרקעין של חברת צ'ק האוס, מופיעות המלצות והערות שנרכשו במהלך הנסיון הרב שרכשנו.

ביצוע רכישת דירה חדשה מקבלן, לרבים, הינה העיסקה החשובה בחייהם. גם אם זו אינה העסקה החשובה ביותך בחייך, וודאי שהיא חשובה למשל, הרבה יותר מאשר רכישה של רכב חדש שעלותו פחותה בהרבה. ברור, על כן, שיש צורך לערוך, גם במקרה של רכישת נדל"ן בדיקה יסודית לפני רכישה. זאת על מנת שתמנע מהפתעות לא נעימות, הפסדים ועוגמת נפש. מוטב לעשות זאת, כמובן, מיוזמתכם ולא מיוזמת הקבלן (או מטעם איש מקצוע מטעמו)
את/ה מוזמנ/ת לפנות אלינו לקבלת פרטים נוספים או לקבל ייעוץ ללא כל עלות או מחויבות בטלפון  1-800-103-333.

 

הבהרה: המדריך אינו מתיימר להחליף את בעלי המקצוע, או לתת את כל התשובות, אבל יש בו בכדי לסייע לך בצעדים הראשונים לרכישת דירה.
כמו כן, מאמר זה אינו נועד להטיל דופי ביושרם של קבלנים בארץ. ביצוע רכישת דירה הינה פעולה כלכלית אשר נעשית מרצון על ידי שני הצדדים. הקבלן רשאי להגן על ענייניו בצורה הרצויה לו והרווחית, יחד עם זאת זכותך המלאה לעמוד על זכויותיך.

 

תוכן ענינים:

• רשיון קבלן
• בעלות על הקרקע, היתר בניה ומיסוי
• זכרון דברים
• המסמכים שיש לצרף לחוזה
• פעולות שיש לבצע לפני החתימה על החוזה
• בקשות לשינויים
• סעיפים בחוזה המכר (חנייה, עלויות פיתוח, איחור במסירה, רכוש משותף ועוד).
• הבטחת ההשקעה – יש להיוועץ עם עורך דין
• תשלומים
• הבטחת עליית ערך הדירה
• פעולות בעת הבנייה
• קבלה מסודרת של החזקה בדירה
• אחריות הקבלן
• גורמים רשמיים לתלונות ולבירורים

 

 

רשיון קבלן

יש לרכוש דירה רק מקבלן רשום בפנקס הקבלנים!

בקש מהקבלן האחראי להציג בפניך בתחילת המשא ומתן "רשיון קבלן" לתקופה של השנה השוטפת, יש לוודא שהרשיון בתוקף.
ברשיון יהיה רשום סיווגו המקצועי של הקבלן אשר קובע באילו ענפים הוא רשאי לעסוק וסיווגו הכספי אשר קובע עד איזה היקף מותר לו לבצע עבודות בניה. יש לוודא שפעולות הבניה אשר מבוצעות על ידי הקבלן הינן במסגרת סיווגו המקצועי והכספי.
רצוי לבקר בפרויקטים קודמים שקבלן בנה. נסו לשוחח עם הדיירים, לבדוק את רמת הגימור שנעשתה ואת התיחסות של הקבלן להתחייבויותיו. כמו כן, מומלץ לברר את מצבו הכלכלי של הקבלן במידת האפשר.

בכל מקרה, לא מומלץ לרכוש דירה ללא הזמנת שירותי שמאי מקרקעין אשר יעריך את שווי הנכס.

 

בעלות על הקרקע, היתר בניה ומיסוי

 

יש לוודא כי הקרקע שעליה נבנה/יבנה הבניין היא בבעלותו של הקבלן או שיש לו זכויות בה,י ש לבדוק כי אין על הקרקע שיעבודים/עיקולים וכו'.
ניתן לבדוק זאת על ידי בדיקת נסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין (בציון מספר גוש וחלקה). יש לבדוק את מסמכי הבעלות אשר ברשות החברה, בעת רכישת דירה בחברה משכנת. אם הקרקע היא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל (ממ"י) , יש לבדוק האם הקרקע עברה היוון. במידה ולא, יתכן ויהיה צורך לשלם מאוחר יותר דמי היוון, דמי חכירה ודמי הסכמה . סכומים אלו יכולים לעלויות נכבדות ולכן חשוב לוודא זאת.

אם מדובר ב"עיסקת קומבינציה" כלומר- עסקה שבה בעל קרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה הוא מקבל חלק מהדירות בבניין, יש לבדוק האם ישנו רישום הערת אזהרה על שם הקבלן על הקרקע והאם יוכל הקונה הפוטנציאלי לרשום "הערת אזהרה" על הקרקע. חשוב ביותר לברר מהם סעיפי העיסקה בין הקבלן לבין בעל הקרקע.

 

במיוחד שים לב לדגשים הבאים:

• הדירה שהינך רוכש תיבנה כדין וכי לא יועדה למי מבעלי המגרש.
• בידי הקבלן היתרי בנייה מתאימים שהוצאו ע"י הרשות המקומית.
• אין לרכוש דירה בבניין אשר לגביו לא ניתן עדיין היתר בנייה על פי חוק.
• האם יש לקבלן אישור מנציבות מס הכנסה ומס רכוש, על כך שאין מבחינתם מניעה לרשום את הדירה על שם הקונה בלשכת רישום מקרקעין.

זכרון דברים

 

אין לחתום בחפזון על זכרון דברים, כיוון שהינך עלול להצטער לאחר מכן.
שימו לב: זכרון דברים חתום כדין כמוהו כחוזה לכל דבר, וביטולו על ידך יכול להיות כרוך בקשיים. החתימה על זכרון דברים קושרת אותך מבחינה חוזית, ומהווה צמצום באפשרויות המיקוח שלך בכל הקשור לתנאי החוזה.

 

המסמכים שיש לצרף לחוזה

 

על פי החוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 – חובה על הקבלן לצרף לחוזה הרכישה:

1. מפרט טכני של הדירה, זאת בהתאם לנוסח שישנו בצו מכר דירות (טופס של מיפרט) תשל"ד – 1974.
2. תוכניות הדירה כולל: תוכנית קומת עמודים , קומה טיפוסית (בה ממוקמת הדירה) ,קומת הגג ותוכנית המגרש כפי שנדרש בתכנית הגשה לרשות המקומית.

בזמן בדיקת התוכניות יש לבדוק את מיקום הדירה בבניין, כיווני האוויר, גודלה והתכנון הפנימי והחיצוני. מומלץ לבדוק אם אין מפגעים אקולוגיים וסביבתיים בסמוך לבנין כגון: תחנות דלק, מבני תעשיה ומסחר, כבישים, מתקני אשפה, מתקני חשמל ועוד.

במידה והדירה עם גינה צמודה או גג צמוד, יש לבדוק אם אין בשטחים אשר מוצמדים לדירה מתקנים אשר שייכים לדיירים אחרים כגון מנולים בגינה, ניקוז הגג המשותף לגינה או דוודים וצנרת על הגג.

 

פעולות שיש לבצע לפני החתימה על החוזה

 

יש לעיין בביתך (ולא במשרדי הקבלן) בחוזה עליו אמורים לחתום.
כדאי מאוד לקבל חוות דעת של אנשי מקצוע מטעמך כמו: עורך דין, מהנדס, מומחה בדק בית או אדריכל לגבי כל הכתוב בחוזה ובמפרט הטכני. יש לוודא כי כל "הבטחה" או "הבנה" בינך לבין הקבלן, יופיעו בחוזה בכתב ובאופן ברור.
חשוב לדעת , כי יקשה מאוד להוכיח ולתבוע דברים שנאמרו בעל פה. לכן אם הם אינם מצויינים בכתב בחוזה יש להוסיף אותם.

אין לחתום על סעיפים בחוזה אשר מאפשרים לקבלן "לשנות", או "לדחות" או "לקבוע", זאת על דעת עצמו , ובלי לקבל את הסכמתך. יש לבדוק כי הקבלן מילא את כל הפרטים במפרט הטכני, באופן מפורט ומדויק ולא השאיר מקומות ריקים.

 

בקשות לשינויים

1. יש לדאוג כי בחוזה יהיה סעיף אשר מאפשר לבקש מהקבלן לבצע שינויים ו/או תוספות בתוך הדירה.
2. יש לוודא כי השינויים ייעשו באמצעות ובאחריות של הקבלן ולא באמצעות קבלני המשנה.
3. יש לוודא כי כל בקשה לשינויים או תוספות בדירה תעשה בכתב , כחלק בלתי נפרד לחוזה.
4. מומלץ כי הבקשה תכלול פירוט מחירים עם מועדי ביצוע ומשך האיחור במסירת הדירה, עקב שינויים אלו.
5. יש להחתים את הקבלן על ההעתק.
6. יש לברר מראש עם הקבלן במידה ותידרש תשלום עמלה עבור התקנת אבזרים אשר אתה תספק. יש לברר את גובה העמלה כמו גם את גובה הזיכוי אשר יתקבל עבור האביזרים עליהם ויתרת.

סעיפים בחוזה המכר

 

מחיר הדירה אשר נקוב בחוזה המכר חייב להיות סופי וגם לכלול את כל הסכומים אשר נלווים למחיר הסופי של הדירה.

כאשר חותמים ומנהלים משא ומתן עם קבלן לרכישת דירה מומלץ לשים לב כיצד הנושאים שיפורטו מייד, כמו גם אחרים, מופיעים בחוזה המכירה, על מנת למנוע תשלומים נוספים על מחיר הדירה.

• מס ערך מוסף – יש לבדוק האם התשלום ששולם לקבלן כולל תשלומים עבור מס ערך מוסף וכלול במחיר הדירה או שמא ידרש לשלמו זאת בנוסף על הסכום אשר נקוב בחוזה.
• חנייה - יש לבדוק אם מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל גם את מחיר החנייה. צרך לבדוק האם נמכרת חנייה צמודה ו/או מקורה. לשים לב כי במקרה אשר מספר מקומות החנייה תואם את מספר הדירות בבניין, יכול להיות כי הקבלן יחייב לרכוש מקום חנייה, זאת כתנאי לקבלת מפתח לדירה .

במקרה אשר מספר מקומות החנייה יהיה קטן ממספר הדירות בבנין , ייתכן כי הקבלן יבצע מכירה לחלק מהדיירים במקומות חנייה צמודים, כאשר שאר הדיירים יוותרו בלא מקום חנייה. מומלץ לוודא את מקום החניה (סימון בתוכנית המכר) ולדאוג כי מיקום החניה שהובטח יצוין בחוזה.

• דוד שמש – על פי תקנות התכנון והבנייה חובה על כל קבלן להתקין מערכת חימום מים בדירות בבניין. כמו כן הוא מחויב לדאוג שזו תהיה "מערכת סולרית" מושלמת על פי התקנות. יש לוודא כי הקבלן התחייב במפרט הטכני להתקין מערכת מושלמת לדירה ולא רק "הכנה" למערכת סולרית.
• פיתוח - הוצאות פיתוח הינן מושג הכולל בתוכו נושאים רבים כגון: כבישים, מדרכות, גינות, גדרות ועוד . יש לבדוק אם "הוצאות הפיתוח" נכללות במחיר הדירה ומה הן כוללות ומה לא. במידה והן ואינן נכללות במחיר, יש לוודא מראש ולעלות בכתב מהו הגובה המדויק של תשלום עבור ה"פיתוח".
• חיבור הבניין למערכות חשמל, מים, גז, וטלפון - יש לבדוק האם ההוצאות עבור חיבורי הבניין וחיבורי הדירות למערכות השונות בדירה (מים, חשמל, גז, טלפון ותקשורת) כלולות במחיר הדירה על פי חוזה. יש להקפיד כי פרט להוצאות עבור חיבור הדירה (כלומר: שעון מים, שעון גז וחשמל) לא יחולו תשלומים עבור חיבורי הבניין לרשתות הכלליות.
• גינון, אנטנת טלויזיה – יש לבדוק האם הקבלן עימו מקושרים התחייב במפרט לספק גינון, אנטנה מרכזית לטלויזיה ו/או חיבור לכבלים מושלמים, או שרק מדובר ב"הכנה" עבורם. חשוב לבדוק את תוכניות הגינה (במידה ויש), השבילים, מערכת ההשקיה, צמחיה וכו'. כמו כן יש לבדוק כמה ערוצים יש באנטנת הטלויזיה.
• רכוש משותף – חשוב לבדוק אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין, וכיצד מוסדרים השטחים המשותפים ברכוש המשותף : הכניסה לבניין (לובי), מחסנים, חניות, גישה לגג והגג עצמו, ומתקנים אחרים אשר מותקנים בבנין.
  יש לברר כיצד ובאילו תנאים שומר הקבלן לעצמו זכויות על שטחים אלו. יש לשים לב כי קבלן (אשר אינו בעל דירה בבניין) ו/או לכל גורם אחר אסור להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף בזמן רישום הבית כבית משותף.
• הערת אזהרה - יש לעמוד על כך שהמוכר לא יכלול בחוזה הוראה אשר מונעת לרשום הערת אזהרה גם אם ניתנת בטוחה אחרת. הוראה כזו מהווה תנאי מקפח ובוטלה על ידי בית המשפט העליון.
• איחור במסירה – יש לוודא שבחוזה המכר ישנו תאריך מוגדר ויחיד למסירת הדירה.

סעיף בחוזה אשר מאפשר איחור של למעלה מחודשיים במסירת הדירה ללא סיבה מוצדקת מהווה סעיף מקפח (לפי פסק דין אחר – שלושה חודשים). בחוזה ישנם סעיפים אשר מאפשרים לקבלן למסור את הנכס באיחור של מספר חודשים , מסיבות אשר אינן תלויות בקבלן. במידה וכן יש לקבוע בחוזה פיצוי נאות (יכול להיות ריבית והפרשי הצמדה על סכומים אשר כבר הועברו לקבלן, או תשלומים עבור שכר דירה ריאלי עבור דירה דומה).

• קבלת הדירה – יש להימנע מלחתום על סעיף אשר קובע כי עצם קבלת הדירה מהווה הוכחה כי הדירה במצב תקין ומושלם, ובוצעה בהתאם למפרט. בשלב זה יש להזמין שרותי בדק בית.
• רישום בטאבו – חשוב לדרוש מהקבלן לציין בחוזה תאריך מוגדר בו הוא ישלים את רישום הבעלות על הנכס במשרד רישום המקרקעין.
  יש לוודא שלא יהיו בחוזה סעיפים מעורפלים בנושא זה, לדוגמה: ביצוע רישום בטאבו תוך תקופה של שנה מרישום הבית כבית משותף או ביצוע רישום תוך שנה מגמר ביצוע הפרצלציה וכו'. ביצוע הרישום בטאבו כרוך בדרך כלל בתשלום נוסף על מחיר הדירה אשר נקוב בחוזה.

הבטחת ההשקעה – יש להיוועץ עם עורך דין

 

חשוב כי כל ביצוע הכספים לקבלן על חשבון הדירה אשר עתידה להיבנות, יובטחו בהתאם להוראות חוק המכר דירות. בהתאם לחוק זה נאסר על המוכר לקבל תשלומים של למעלה מ-% 15 ממחיר הדירה אלא רק במידה והבטיח את ההשקעה באחת מהדרכים הבאות:

1. מסר ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששולמו, כאשר בכל מקרה אשר בו לא יוכל הקבלן להעביר בעלות לקונה או זכות אחרת בדירה כמוסכם בהסכם המכר (עקב עיקול אשר הוטל על הדירה ו/או על הקרקע, עקב צו קבלת נכסים, עקב צו פירוק או בשל מינוי כונס נכסים וניתנו נגד המוכר או בעלי הקרקע).
2. ביטוח בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכש הדירה למטרת החזרת כל הכספים אשר שולמו על חשבון הדירה. יש לוודא כי תשלומי הביטוח שולמו מראש.
3. שיעבוד של הדירה או החלק היחסי מהקרקע אשר עליה היא נבנית, במשכנתא מדרגה ראשונה לטובתך, למטרת הבטחת החזרת כל הכספים.
4. רשם לגבי הדירה, או חלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית, הערת אזהרה במשרד רישום המקרקעין, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד ו/או עיקול ו/או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות. להקפיד כי הערת האזהרה תיכנס לתוקפה מיד, וכי היא אינה תלויה בסעיפים נוספים, כדוגמת התקדמות הבנייה.

הדרך המומלצת ביותר להבטחת הקניה, הינה הערבות הבנקאית. יש לבדוק היטב עוד בטרם חתימה על החוזה, את נוסח של הערבות הבנקאית, כך שהערבות תהיה חד משמעית ותבטיח היטב את הזכויות של הרוכש.

שאלה של ההוצאות עבור הבטוחה הינה נושא למשא ומתן בין הקונה לקבלן.

 

תשלומים

 

מומלץ כי לוח התשלומים לקבלן לא יהיה במועדים "לפי שנה" בלבד, אלא גם יהיה קשור בהתקדמות הבנייה, אחרת עלולים לגלות ששולמו % 90 ממחיר הדירה, כאשר בפועל קיים פיגור בבנייה ומועד מסירת הדירה עודנו רחוק.

על פי תקנה 1 לתקנות המכר במידה והביטחונות אשר ניתנו אינם בדרך של ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח הרי שלמרות מועדי התשלומים אשר נקבעו בהסכם הקניה, יהיו מועדי התשלומים על פי מה שנקבע בחוק:

1. עם ביצוע גמר התקרה בקומת העמודים או ביצוע גמר הרצפה בקומה הראשונה (כאשר לא קיים בבניין קומת עמודים) – תשלום זה כולל את דמי הקדימה אשר שולמו בעת חתימת ההסכם – 40% ממחיר הדירה.
2. עם ביצוע גמר שלד הקומה אשר בה נבנית הדירה, כולל מחיצות פנים חוץ ממשקופים וצנרת אינסטלציה וחשמל – 20%.
3. עם ביצוע גמר טיח פנים או תחליף לטיח – 15%.
4. לאחר ביצוע גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ – 15% .
5. עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר – 10%.
אי קיום הוראות על ידי המוכר מהווה עבירה פלילית , וניתן להגיש בגין עבירה זו תלונה פלילית למשטרת ישראל.
יש להקפיד על כך כי כל תשלום אשר מועבר לקבלן על חשבון מחיר הדירה, שינויים או כל תשלום אחר – יתבצע באמצעות המחאה (שיק), וכי בעבורה תינתן קבלה אשר מפרטת את מלוא הסכום ששולם עם פרטי התשלום.

הבטחת עליית ערך הדירה

 

חוק המכר מחייב הבטחת ההשקעה בערכה הנומינלי (שיקלי) ואין הוא עוסק בשמירה של ערך ההשקעה על ידי הצמדת הבטוחה למדד או למטבע זר. אולם קיימת זכות , כצד במשא ומתן, לעמוד על כך שהבטוחה אשר תינתן, תהיה צמודה למדד.

 

פעולות בעת הבנייה

 

חשוב לעקוב אחר קצב עבודתו של הקבלן בשטח. במקרה של סטייה מהקצב המובטח, יש לשלוח לקבלן מכתב התראה באמצעות עורך דין. חשוב לבדוק את הדירה לפחות פעם אחת בעת הבנייה על ידי מהנדס מומחה.

מומלץ לא לנהל משא ומתן עם קבלני משנה אחרים, על מנת לא לאפשר לקבלן להתחמק מאחריותו.

 

קבלה מסודרת של החזקה בדירה

 

חשוב לא למהר מדי לקבלת החזקה בדירה.

יש לעמוד על כך כי מסירת הדירה תתבצע בצורה מסודרת, זאת לאחר מתן הודעה בזמן שהינו סביר מראש.

• מומלץ לקבל את החזקה בדירה לאחר שבוצעה שטיפת יסודית של הרצפה וניקוי הכלים הסניטריים על ידי הקבלן, על מנת שיהיה ניתן לראות האם ישנם פגמים.
• יש להקפיד לבצע בדיקה יסודית של הדירה עוד לפני קבלת החזקה חשוב מאוד שיהיה איש מקצוע רצוי מהנדס ביקורת מבנים.
• יש לבצע פרוטוקול מסירה מסודר ברור ומפורט, בו יהיו כלולים פירוט כל ליקויי הבניה אשר נמצאו בדירה, עם פירוט האופן בו הם יתוקנו וזמני התיקונים.
• במידה ולאחר קבלת הדירה ימצאו ליקויי בניה, יש לפנות לקבלן בכתב (מומלץ בדואר רשום) עם פירוט הליקויים.

נהוג כי בסוף שנת המגורים הראשונה לאחר מסירת הנכס הקבלן מבצע תיקונים בכל הליקויים חוץ מליקויים שיש לתקנם בדחיפות.

 

אחריות הקבלן

 

ע"פ התיקון לחוק המכר (דירות) מאוגוסט 1990, אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:

1. תקופת הבדק – שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה והיא נמשכת משנה עד שבע שנים ע"פ מהות הליקוי כמפורט להלן:
   …(1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים;
   …(2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים;
   …(3) מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים;
   …(4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – שלוש שנים;
   …(5) שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים;
   …(6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין – שלוש שנים;
   …(7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות – חמש שנים;
   …(8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים;
   …(9) כל אי התאמה אחרת, שאינה אי התאמה יסודית – שנה אחת".
2. תקופת אחריות – הינה תקופה בת שלוש שנים אשר תחילתה בתום תקופת הבדק. ההבדל בין שתי התקופות הוא שבתקופת הבדק חובה על הקבלן לבצע תיקון של הליקוי אלא אם הוא הוכיח ליקויי בניה נגרמו באשמת בעל הדירה.

מסיבה זו מומלץ לבצע בדק בית. בתקופת האחריות חובת ההוכחה היא על רוכש הדירה. כאשר במידה והדיירים אינם מבצעים תחזוקה נאותה של הנכס הקבלן אינו מחויב לביצוע התיקון אשר נגרמו באשמתם.

למרות שמקובל לטפל בליקויי הבניה, בתום תקופת השנה הראשונה, על הקבלן להמשיך ולטפל בהם זאת על פי החוק כמפורט לעיל. חשוב לדעת כי חוזה המכר אינו יכול לבטל את דרישות החוק ולקצר את תקופת הבדק או תקופת האחריות.

 

גורמים רשמיים לתלונות ולבירורים

• רשם תלונות נגד קבלנים
  במסגרת תפקידו מטפל הרשם בתלונות נגד קבלנים רשומים ובנושאים הנדסיים – טכניים כגון: ליקויי בנייה, רטיבות בדירה או אי ביצוע השלמות עבודות. כן מטפל הרשם בנושאים של הפרה מעשית לרשום ומוסכם בחוזים כגון: איחור במסירת הנכס, אי רישום של הדירה בטאבו ואי ביצוע המובטח במפרט הטכני.
  שימו לב: הרשם לא מטפל בסכסוכים ותביעות כספיות בין רוכש דירה לבין קבלן.
  לקבלת טפסי תלונה ודף מידע יש לפנות לכתובת: רשם הקבלנים, ת.ד. 18110 ירושלים מיקוד 91180 טל' 02-5847143 פקס: 02-5847148 בימים א,ג,ה בשעות 10:00- 12:00 בימים ב,ד בשעות 12:30- 14:30 או להשאיר הודעה במשיבון 02-5847847 הפועל 24 שעות ביממה.
• צרכנות כללית והממונה על הגנת הצרכן, משרד התעשיה והמסחר, רח' אגרון 30, ירושלים 02-6220220
• הרשות להגנת הצרכן בהסתדרות, 6921111 – 03
• המועצה הישראלית לצרכנות, רח' מזא"ה 76, ת"א, 03-5604671
• מכון התקנים הישראלי, רח' ח. לבנון (האוניברסיטה) 42, תל אביב, טל' 6465154 -03
• האגודה לתרבות הדיור, המשרד הראשי, רח' לינקולן 3 ת"א,

שבע דרכים לצמצם סיכונים אם אתם רוכשים או בונים בית חדש

1.    הכירו את הקבלן שלכם. בדקו אלו בתים הוא בנה, עדיף לבדוק בתים שנבנו לפני 3-5 שנים. למרבית בעיות הבניה לוקח זמן להתפתח.
2.  שכרו מהנדס פיקוח מבנים אשר יפקח על הבניה עבורך, החל מסקירה של מסמכי הבניה ,תוכניות ומפרט טכני. עבור סקירה כזו  ושלושה עד ארבעה ביקורים באתר במהלך הבניה, השכר יהיה בדר"כ בין 1000$ ל- 2000$, זוהי השקעה צנועה על מנת לצמצם סיכונים לבעיות עם הבית החדש שלכם.
3.  אם הבית כבר נבנה והוא עומד לפני מסירה, שיכרו מהנדס פיקוח מבנים או חברת בדק בית שיבדקו בצורה מעמיקה את הבית ושיעבוד איתכם לגיבוש רשימה סופית של דברים שצריך לסיים או לתקן ע"י הקבלן. אל תתנו את התשלום הסופי על הבית לפני שדברים אלו יושלמו לשביעות רצונכם. בארץ נהוג לבצע פרוטוקול ראשוני לפני מסירת הבית.
4.  צלמו הרבה תמונות במהלך הבניה, אלו יכולים להיות יקרי ערך מאוחר יותר.
5.  וודאו שהינכם מבינים את ההיקף ואת המגבלות של הערבויות של הקבלן וכן כל ערבות אשר נדרשת עפ"י חוק במדינה. וודאו ליידע את הקבלן על כל בעיה שיש לכם לפני פקיעת תוקפן של הערבויות.
6.  עבדו עם קבלן אשר משתתף בתוכנית של בדיקת איכות צד ג'  .
7.  על מנת למצוא מהנדס פיקוח מבנים באזורכם צרו קשר עם משרדנו.

רכישת בית חדש יכול להיות מאד מרגש. אך אין להניח שכל בית חדש בנוי היטב ובאיכות טובה, לא משנה כמה שילמתם עבורו. על מנת להפוך לבעלי בית מאושרים עליכם להיות שקולים, רוכשי בית זהירים מזמינים שירותי בדק בית לצורך בחינת ליקויים בבניה

הנחיות לביצוע איטום גגות

ביצוע איטום גגות מקצועי:

הכנות והנחיות כלליות לעבודת איטום גגות:

1. בגגות של מבנים יש לצקת שיפועים ליישור את פני הבטון באמצעות תבניות אשר יורכבו עוד בטרם היציקה.
2. לצורך הקלה על פעולות האיטום בהמשך יש לדאוג כי פני הבטון יהיו חלקים עד כמה שאפשר. ביצוע היישור הסופי של הבטון יבוצע באמצעות מחליק סיבובי ("הליקופטר").
3. יש להקפיד על אשפרת הבטון לפחות למשך 7 ימים.
4. פני הבטון אשר מיעדים לאיטום הגג יהיו יבשים ונקיים ללא בליטות או שקעים .
5. חשוב להקפיד על ביצוע העגלות (=רולקה).
   העגלות מבוצעות בחיבור רצפה עם קיר או מעקה בנוי על מנת למנוע הצטברות רטיבות בפינה. את העגלות יש לבצע באופן קעור במידות של 5X5 ס"מ. שימוש בדבק אקרילי בשיעור של 10% ממשקל הצמנט. את היצמדות יש לבצע באמצעות תיפוף ופרוק של כל המקומות שאינם דבוקים היטב .
6. בכל המקומות בהם אין אדנים בראש המעקה או חומר איטום כל שהוא יש לבצע שיפוע כלפי פנים הגג.
   ניתן לבצע זאת על ידי ביצוע טיט צמנטי משופר, לאחר מכן יש לבצע הנחה של יריעות ביטומניות על פני המעקה כולל ביצוע של לפחות 2 שכבות ציפוי מסוג אקרילי, לצורך איטום הגג והלבנה.ישנן שתי צורות של הנחת יריעות ביטמניות:

   דפים נוספים שעשויים לעניין אותך:
   בדיקת ליקויי בניה (כולל גלריה!)
   ביקורת מבנים
   בדיקת דירה באופן מקצועי

   • שיטה ראשונה: הנחה של יריעה ביטמנית חד שכבתית תיקנית בעובי של לפחות 5 ס"מ עם ציפוי אגרגט. כל סוגי היריעות יתאימו לת"י 1430 .
   • שיטה שניה: הנחה דו שכבתית של יריעות. השכבה הראשונה של יריעות ביטומניות בעובי של 3-4 ס"מ ללא אגרגט. השכבה השניה מורכבת מיריעה ביטומנית בעובי של 4 ס"מ עם ציפוי אגרגט. כל סוגי היריעות יתאימו לת"י 1430.

ביצוע עבודות איטום גגות:

1. מריחת חומר פריימר.
2. הלחמת יריעה ביריעה מהמרכז כלפי הקצוות.
3. כיוון הנחת היריעות יבוצע באופן אנכי לשיפוע.
   יש להקפיד על כך שבאזור המשותף ליריעות היריעה הגבוהה יותר נמצאת מעל זו שמתחתיה. אם יש שתי שכבות יריעות, אזור החפיה יוזז במחצית מרוחב היריעה (כך שבעצם ההלחמה של השכבה הראשונה ממוקמת כעת במרכז היריעה של השכבה השניה).
4. יש להמנע עד כמה שניתן ממפגשים של מספר יריעות בנקודה אחת.
5. בחיבור של שתי שכבות יריעות מקבילות זו לזו יש להלחים לפחות רצועה של 15 ס"מ.
6. במקרה שיש לבצע תיקון באמצעות טלאי יש להלחים יריעה אשר תעבור לפחות ב 25 ס"מ את אזור התיקון.
7. באזור הרולקות יבוצעו יריעות חיזוק ברוחב של 30 ס"מ מסוג שבוצע ביריעה הראשית. אותו ביצוע יינתן באזור המרזב ובהגבהות בגג.
8. במידה וקיים אף מים (מגרעת), יש להתקין סרגל אלומיניום בקצה של היריעה ולמרוח עליו "מסטיק". במקרה שישנו מעקה נמוך תולחם היריעה ותגיע עד 5 ס"מ מקצהו החיצוני.
9. את פסי החפיה בין היריעות ובמקומות בהם היריעה גלויה, יש לצבוע על בסיס חומר בטומני כגון ביטומסילבר.

סיום עבודות תיקון הגג ובדיקות נדרשות

בסיום עבודות איטום גגות יש לבדוק את טיב העבודה באמצעות הצפת הגג למשך תקופה רצופה שלא פחות מ- 72 שעות. יש לסתום את מוצא המרזב, להציף במים עד לגובה של 3 ס"מ. לאחר תקופת ההצפה יש לבדוק ויזואלית כתמי רטיבות או נזילות.
במידה וישנם ליקויים באיטום, מומלץ להתיעץ עם מהנדס בדק בית מקצועי לגבי צורת ודרך התיקון.

חובה לרשום כל נכס בטאבו

   יש לבדוק עוד בטרם רכישת הדירה אם הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין וזאת על מנת למנוע עסקות נוגדות .

מאות אלפי בעלי דירות בישראל אינם מודעים לכך שהנכס היקר שבבעלותם אינו מעוגן ורשום כחוק . הרישום בטאבו הוא מהלך קריטי וחשוב להבטחת זכויות הקניין של האזרח . כל עוד הדירה או אינה רשומה על שם בעל הדירה בטאבו = לשכת רישום מקרקעין , שום מסמך או רישום אחר אינו מהווה תעודה רשמית על כך שהדירה אכן שייכת לרוכש . האומדן של יחידות דיור אשר נבנו ביוזמה ציבורית ואשר באחריות מדינת ישראל נאמד עוד בשנת 2003 בכ-400,000 יח"ד , כאשר לגביהן הופעלה בשנים האחרונות תוכנית עבודה המשלבת את כל משרדי הממשלה הקשורים לרישום בטאבו.

במשרד הבינוי והשיכון מציינים כי אין נתונים מדויקים על המלאי הבלתי רשום בטאבו של דירות בארץ , מאחר והיוזמה לבניה ופיתוח שייכת לגורמים שונים במשק על קרקעות פרטיות וציבוריות ,יחד עם זאת המאמץ הממלכתי התמקד ברישום פרצלציה והסדר קרקעות ורישום בתים משותפים , עלה יפה בתקופה האחרונה . במסגרת מאמץ זה קודמה פרצלציה של למעלה מ200,000 יחידות דיור . במשך השנים האחרונות הושלם  רישום זכויות משתכנים לכ-200,000 יחידות דיור. כיום כ200,000 יחידות דיור נמצאות בשלבי טיפול שונים , כאשר מתוכם רק 65,000 בשלבי ביצוע פרצלציה והסדר ואילו היתר בטיפול ואחריות חברות הבניה אשר מבצעות את רישום הבתים המשותפים ורישום הזכוית .

לצורך העלאת המודעות בקרב הציבור לפעול מול חברות הבניה החליטו במשרד האוצר , משרד השיכון , משרד המשפטים , מינהל מקרקעי ישראל(ממ"י) והמרכז למיפוי ישראל ומשרד הפנים באמצעות הועדה הבינמשרדית לרישום זכויות במקרקעין , לצאת לקמפיין נרחב כאשר במרכזו אתר אינטרנט שבאמצעותו ניתן לקבל מידע על מצב רישום הדירה וקידום רישומה . קמפיין זה משלים את קמפיין משרד המשפטים שהנחה את הציבור לבדוק לפני רכישת הדירה אם הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין זאת על מנת למנוע עסקות נוגדות.

באתר האינטרנט מתרכז מידע שוטף של מהלך הרישום אשר מתבצע על ידי משרדי הממשלה וגופים שונים . האתר כולל מידע מרשויות שונות כגון :  משרד הבינוי והשיכון , מנהל מקרקעי ישראל , המרכז למיפוי ישראל , משרד המשפטים וחברת עמידר .

באתר של משרד המשפטים ניתן גם לקבל נתונים על המרשם כאשר הפרסום הנוכחי מכוון לאתר משותף למספר משרדי ממשלה וגם נותן לגולש בו נתונים על כל תהליך הרישום ובידי איזה גורם נמצא שלב הטיפול הנוכחי כולל מידע אשר מפרט את שם החברה האחראית לטיפול ברישום הנכס . מערכות המידע יוצרות שיפור של השירות לאזרח ומתרגמות את הממשל הזמין מסיסמא למעשה.

יש לציין כי בשנים האחרונות בוצעו פעולות נרחבות שתכליתן האצת הרישום כגון משלוח מכתבי התראה לחברות בניה , חילוט ערבויות לחברת סרבניות רישום , הגשת תביעות משפטיות על ידי מנהל מקרקעי ישראל (ממ"י) , החלת צו פיקוח על מחירי רישום העברת זכויות , החלטת של מועצת מנהל מקרקעי ישראל לאפשר מניעת השתתפות במכרזי השיווק של קרקעות מדינה ליזם או גורם אחר שהוגדר "כסרבן רישום", ועוד.

צ'ק האוס הינה החברה המובילה בארץ לביצוע בדיקות שווי נכסים מידי שמאי מקרקעין מוסמכים משרד המשפטים. באתר זה תוכלו לפנות לבקשת ייעוץ או שירות במגוון תחומים ובינהם בדיקות דירה ובית לליקויי בניה, בדק בית, בדיקות הנדסיות כדון בדיקות אקוסטיות ובדיקות קרינה ועוד שירותים נילווים קשורים. הינכם מוזמנים לפנות בטופס "צור קשר" באתר ולקבל מענה מהיר לכל שאלה.

איטום חדרים רטובים

להלן הנחיות חשובות המסבירות כיצד לבצע איטום חדר רטוב בדרך הנכונה והבטוחה.

1.  יש לנקות ריצפה מבליטות , ברזלי זיון או כל לכלוך אחר . אם ישנם חורים יש למלא אותם בתערובת מלט וחול בתערובת חומר הדבקה .
2.  בחיבור רצפה עם קיר יש לבצע רולקות מבטון משופר במידות של 10X10 ס"מ .
3.  יש לנקות את הרצפה , לבטן את צנרת המים והניקוז בשיפועים הנדרשים .
4.  יש להתקין סף דלת הכניסה לחדר הרטוב באמצעות ביטון סרגל אלומיניום או פליז אשר יגיע עד גובה הריצוף הכללי של הבית , הנחת האיטום תגיע עד מחצית מגובה הסרגל.
5.  את הקירות יש למרוח בשתי שכבות של טיח אוטם כדוגמת "ביטומסיל גמיש" , לאחר מכן יש ולתת אשפרה .
6.  ברצפה יש למרוח "פריימר 106" או ש"ע בכמות של כ-300 גר' עבור כל 1 מ"ר על שטח הרצפה ועד מעל גובה הרולקות לגובה של 30 ס"מ. באזור שבו תהיה מותקנת האמבטיה יש לאטום עד לגובה של 20 ס"מ מעל למיקום האמבטיה.
7.  יש למרוח "מסטיגום" או ש"ע על שטח הרצפה והרולקות בכמות של 1.5 ק"ג עבור כל 1 מ"ר.
8.  לאחר הייבוש נדרש לשמור על שכבת האיטום בעיקר בעת הנחת הריצוף .
9.  בכל מעבר בין מרפסות או חצר לבניין יותקן סף בטון בעובי של 10 ס"מ . בסף זה יש למרוח בחומרי איטום מסוג מסטיק גום או ש"ע .
10.  יש לבצע בדיקת הצפה ולאתר מוקדי רטיבות , מומלץ באמצעות איש מקצוע בתחומו או מהנדס בדק בית מקצועי . את הבדיקה יש לבצע על פי הוראות התקן .

בכל שאלה, פנו אלינו בצ'ק האוס ונשמח לסייע. אנו מומחים בתחום איתור, בדיקה והנפקת דו"ח ליקויי בניה לרבות בתחום איטום לקוי בחדרים.

בדיקות לדק חדש ותחזוקה נכונה לדק קיים

לאור ההתענינות הגוברת למשטח דק להלן מספר המלצות.
דקים מסבים למשתמשים בהם הנאה ונוחות, אך גם לעיתים קרובות מידי, דאגות אחזקה משמעותיות וכן התחייבות ומעמסה מסויימים.להלן כמה דברים שכדאי לזכור על הדקים שלכם.קצת תשומת לב, שימוש נכון ותחזוקה יבטיחו את קיומו הנאות.

כמה עצות עבור דקים בנויים :

• בידקו את החיבורים בין הדק למבנה (בית) כל שנה. באופן אידאלי, צריך להיות מרווח בין מבנה הדק לבית על מנת למנוע הצטברות לחות ופסולת אשר יובילו לריקבון. ללא המרווח הנדרש, יתפתח ריקבון במהירות. בדיקות שגרתיות יעזרו לגלות בעיות לפני שהן יהפכו לרציניות. אם יהיה נחוץ, יהיה צורך להסיר 10-15 ס"מ מהדק לאורך המבנה על מנת לבחון את מצבם של מסגרת הדק ומסגרת המבנה לריקבון אפשרי. זה לא נדיר למצוא ריקבון במקומות אלו בדקים בני 5-10 שנים.
•  בידקו מתחת לפני שטח הדק את החיבורים העליונים (חלקי המסגרת המאוזנים) התומכים את קורות הדק בכל שנה. אלו הם המקומות בהם בדר"כ יתחיל הריקבון. השתמשו במרצע, מברג או סכין על מנת לנעוץ ב-2-4 ס"מ של החלק העליון של כל חיבור, פעולה זו תעזור לכם לזהות בעיות בשלביהן המוקדמים ויאפשר לכם לטפל בהן לפני שיהיה צורך בתיקונים רציניים.
•  בידקו את המעקים בכל שנה. תפסו את המעקה בחלקו העליון ונענעו אותו בחוזקה. אם ישנה התרופפות יש לחזק את החיבורים מטעמי ביטחון.
•  יש לצבוע את הדק כל שנתיים. פעולה זו נחוצה גם כאשר הדק בנוי מקורות אשר עברו טיפול נגד ריקבון.
•  שימוש בעץ אשר עבר טיפול נגד ריקבון אינו תחליף לקונסטרוקציה איכותית. כל אותן ביקורות שנתיות, תקפות גם עבור דק אשר נבנה מעץ אשר עבר טיפול נגד ריקבון.
• כל שנה, בידקו את הבסיסים של כל נקודות התמיכה הקרובות לקרקע שלא נוצר בהן ריקבון. נעצו מרצע, סכין או מברג בעץ, אם יש סימנים לריקבון משמעותי, יש צורך לטפל מיידית על מנת שלא יתפתחו בעיות רציניות יותר.
• אם ישנם מרווחים במעקה (מתחת לחלק העליון של המעקה) שגדולים יותר מ- 15 סמ"ר, מומלץ לצמצם פתחים אלו על מנת לצמצם את הסיכון שילדים קטנים יעברו דרכם ויפלו מעבר למעקה מטה לקרקע.
• מומלץ שגובה המעקה יהיה לפחות 105 ס"מ. מעקה נמוך מזה, לא מספק מסגרת/תיחום בטוח עבור מבוגרים או ילדים.

בכל הקשור למעבר למבנה חדש רצוי תמיד לבצע בדק בית מקיף ע"י חברה מובילה בתחומה. בחברת Checkhouse תמצאו שירותי ביקורת מבנים ובדק בית אמינים מידי מהנדסים מוסמכים מטעם הטכניון.

כמה עצות עבור דקים חדשים :

• השימוש בעץ אשר עבר טיפול נגד ריקבון מומלץ עבור כל חלקי המסגרת. אולם, איננו ממליצים להשתמש בעץ מסוג זה עבור הדק עצמו או המעקה, היכן שיכולים לבלוט שבבי עץ, כיוון שהתרכובת שבה משתמשים לטיפול בעץ נגד ריקבון, ידועה בכך שהיא גורמת להרעלת דם. עצים בעלי עמידות בפני ריקבון כמו ארז, אשוח או אורן דרומי צהוב יכולים לשמש עבור המעקה ומשטח הדק. עם תחזוקה נכונה, אורך החיים של החומרים הללו יהיה ארוך כמו זה של עץ אשר עבר טיפול נגד ריקבון.
• ודאו שהדק מרוחק לפחות 5 ס"מ מהמבנה שאליו הוא מחובר. ישנם כמה התקנים אשר נועדו למטרה זו.
• המעקים צריכים להיות בגובה 105 ס"מ ומורכבים באופן יציב וחזק. איננו ממליצים על מעקים אשר משולבים בהם ספסלים, כיוון שהם מעודדים פעילות לא בטוחה כמו ישיבה על חלקו העליון של המעקה.
• עמודי התמיכה צריכים להיתמך ע"י עמודי בטון השקועים מספיק עמוק באדמה על מנת למנוע התרוממות של האדמה . בנוסף, בסיסי עמודי העץ צריכים להיות מופרדים מעמודי הבטון, או מכל קרבה לאדמה ב-2-5 ס"מ, על מנת לצמצם את הסיכון לריקבון.
• יש צורך להשתמש בתומכים אלכסוניים לחבר בין כל עמדות התמיכה על מנת לספק חיזוק נוסף לדק עצמו.

הערות נוספות עבור דקים :

1. כאשר אתם מסתכלים על מבנים קיימים, שימו לב במיוחד לדקים "צפים", אלו אשר נראים כאילו יוצאים מהמבנה ללא תמיכה חיצונית אחרת. תלוי בגילו של המבנה ובאיכות הדק שנבנה במקור, דקים אלו יכולים למשוך ריקבון אשר ימשך כמו מגנט אל תוך המבנה, דרך חלקי המסגרת "הצפה" אשר יוצאים ישירות ממסגרת המבנה עצמו. דקים אלו זקוקים לפיקוח מיוחד בכל מבנה שגילו יותר מ-5-10 שנים.
2. דקים אשר בנויים בבתים באזור החוף זקוקים לפיקוח צמוד יותר מאשר אלו הבנויים בבתים בפנים הארץ. החשיפה הנוספת של דקים חיצוניים ללחות באזור החוף תגבה את מחירה במהירות.
3. מדרגות אשר משמשות לגישה לדקים חיצוניים, צריכות להיות בעלות מעקים. מדרגות אלו צריכות גם לעמוד בכל התקנים של מדרגות רגילות, כולל רוחב אחיד של כל מדרגה וגובה אחיד ביניהן. הרוחב המומלץ של המדרגה הוא 28 ס"מ ואילו הגובה בין כל אחת מהן 17.5 ס"מ וזה, על מנת לספק גישה נוחה ובטוחה.
4. באופן כללי, החלל מתחת לדק לא צריך להיות סגור, עדיף להשאירו פתוח וזאת על מנת לאפשר לעץ לנשום כמו שצריך.
5. דקים דורשים הרבה יותר תחזוקה ממרבית רכיבי המבנה האחרים, הודות לשיטות הבנייה שלהם וחשיפתם הקיצונית למזג האויר. דאגו לבדוק את הדק באופן סדיר וכאשר צריך בצעו תחזוקה שוטפת.

בדיקת דירה לפני קנייה

בדק בית הוא אחד המהלכים החשובים שיש לעשות בביצוע עסקאות נדל"ן. אבל רבים טועים ופשוט לא עושים זאת בזמן הנכון. חשוב ביותר לבצע בדיקת דירה לפני קניה- כדי שאתם, הרוכשים, לא תצטרכו להתמודד עם הנזקים לבדכם.

בדק בית מאתר את כל הליקויים הקיימים

מדוע כדאי לכם לשכור חברת בדק בית לפני שאתם רוכשים דירה? משום שהבדיקה שתעשו תאתר כל ליקוי שיש בדירה, מה שתתקשו לאתר לבד. בדומה לבדיקה במוסך לפני רכישת רכב, גם בדיקת דירה תגלה לכם מה מצבה האמיתי ובעצם תיתן לכם מושג על מה בדיוק אתם משלמים.

…ולכן, בדיקת דירה לפני קניה היא דבר משמעותי מאוד

אם שוב נשווה את העניין לרכישת רכב, נבין עד כמה זה קריטי וחיוני. הרי לא תערכו לרכב שלכם בדיקה מקיפה לאחר שקניתם אותו, נכון? אחרת תאלצו לשאת בעצמכם בהוצאות התיקונים. בקניית דירה, הכל מקבל משנה תוקף: נכס נדל"ן הוא עניין יקר מאוד וכך גם כל תיקון שמתבצע בו. בדיקה מקיפה היא דבר הכרחי לפני עסקה כזו.

רק חישבו על הסיטואציה הבאה: ראיתם דירה חדשה והחלטתם לקנות אותה. מסיבה כזו או אחרת, החלטתם לוותר על חברת בדק בית שתבצע עבורכם בדיקה מקיפה. לאחר שבועיים גיליתם ליקויי בניה אדירים, אבל עכשיו- תצטרכו לתקן אותם לבדכם. לא חבל?

מה כולל בדק בית שהופך אותו לחשוב כל כך?

בדיקת דירה לפני קניה כוללת דברים חשובים רבים. אלו חלק מהם:

• איתור ליקויי בניה
• בדיקות הנדסיות
• בדיקות אקוסטיות
• בדיקת רטיבות
• בדיקת קרינה
• בדיקות סביבתיות
• שמאות מקרקעין על ידי שמאי מקרקעין מוסמך

את כל אלו אתם רוצים להשאיר ליד המקרה? ממש לא כדאי. שכרו את שירותיה של חברת בדק בית ותהיו רגועים.

בדיקה לפני הקניה מבטיחה לכם גם כיסוי משפטי

לתזמון של בדק בית או שמאות מקרקעין יש חשיבות גדולה מאוד גם מההיבט המשפטי: אם גיליתם ליקויי בניה שונים אך הבעלים הקודמים לא מכיר בהם ומסיר אחריות, לא יהיה לכם למי לפנות. אף אחד לא יכול להוכיח – בטח שלא בקלות – כי הדייר הקודים אחראי למפגעים הללו. שוב תיאלצו לעשות הכל לבד.

אם תזמינו את שירותיה של חברת בדק בית, תהיו מכוסים. המסמך המפורט שיגישו לכם אנשי החברה ובו כל הליקויים והבעיות יכול לשמש אתכם כראייה וכקביעה מהימנה בבית המשפט. הבעלים מתחמק ולא מוכן להכיר במפגע? יש לכם הוכחה, שחור על גבי לבן.

שמאות מקרקעין ובדק בית יחד: המתכון המוצלח ביותר לקראת קניה

לא רק בדיקת בית חשובה לפני הרכישה, גם שמאות מקרקעין. שמאי מקרקעין יוכל להגיד לכם האם המחיר אותו דורש בעלי הדירה הוא מציאותי או מוגזם וכך לא רק שתדעו באיזה מצב הדירה, אלא גם תדעו מה המחיר האמיתי שלה. בדיקת דירה לפני קניה, יחד עם שמאות מקצועית- זה מה שאתם צריכים.

ליקויי בניה

צ'ק האוס מספקת שירות איתור ליקויי בניה ומתן דו"ח מקיף התקף בבית משפט או לצורך משא ומתן מול הקבלן. התקשרו עוד היום, שיחת חינם: 1800-103-333 ונסייע גם לכם!

מתברר שהקבלנים בישראל, מזלזלים באינטליגנציה שלכם, והדבר ניכר בחדשות- ליקויי בנייה המובילים למפגעים בטיחותיים חמורים, בכל רחבי הארץ.
אבל, אתם ומתברר שרבים כמוכם, לא פראיירים.
בשנים האחרונות ישנה עלייה ניכרת ברמת המודעות של בעלי בתים לגילוי מוקדם של ליקויי בניה…
וטוב שכך.
אחרת, נמשיך לסבול את ההפקרות מצד הקבלנים שרבים מהם, עושים הרבה על מנת להוזיל את החומרים ואת העבודה. וזה על הגב שלכם.

ליקויי בניה יכולים להתגלות בכל שלב ושלב במהלך הבניה ואף בסיום הבניה ולעיתים, לאחר שנים של מגורים בנכס.
ועדיין, כמעט בכל המקרים אחריות הקבלן תקפה ושרירה.
וישנה חשיבות באיתור מוקדם ככל הניתן של הליקויים לצורך תיקונם באופן מקצועי.

האם תרצו להבטיח את שלום משפחתכם? התשובה ברורה, לנו ולכם.
האם אתם מודעים לכך שעלויות הבדיקה מתקזזות עם שווי התיקונים או ירידת הערך? כמעט בכל מקרה?
אתם מוזמנים לספר לנו על המקרה שלכם…

התקשרו עכשיו, 1-800-103-333 או פנו אלינו, באמצעות טופס צור הקשר ונשמח לסייע גם לכם!

עד כה, סייענו למאות לקוחות פרטיים ועסקיים- לשביעות רצונם המלאה! (ראו המלצות לדוגמה באתר ומכתבי תודה)
ראו, למשל, כיצד אנו מזהים ליקויים בפועל:

צפייה בסדרת סרטונים שמראים איתור ליקויי בניה על ידי נציג החברה

חברת ציק האוס ביצעה אלפי חוות דעת הנדסיות בשלבים שונים של הבניה: שלב השלד, שלב הגמר, שנת הבדק ואף לאחר מכן.
אנו מסייעים לכם, גם במתן חוות דעת ראשונית, על בסיס עדות מצולמת. ראו את שרות "הכה את המומחה" באתר!

ובכל זאת, כמה מילים שיעשו לכם סדר בבלאגן ויעזרו לכם להבין מהו ליקוי.
האם גם ליקויים, אשר בקושי נראים בעין הבלתי מזוינת, מהווים ליקויים? בהחלט שכן!

לליקויי הבניה יש סיווגים רבים ושונים

ישנם מספר רב של ליקויים המוגדרים כליקויי בניה בהגדרתם: החל מפגמים בצבע ועד סדיקה קונסטרוקטיבית במבנה.
ניתן לחלק את הליקויים למספר קבוצות : ליקויים קלים / אסטטים , ליקויים קשים / מבנים , ליקויים לא ברי תיקון.

כמובן, שאין תחליף מסודר לאיתור ליקויים אלו על ידי מהנדס מומחה בדק בית. שהרי, ליקוי, שלמראית עין נראה מינורי, עשוי להחמיר במידה רבה ככל שעובר הזמן
(או להצביע על ליקוי סמוי, חמור הרבה יותר!)

דוגמאות לליקויי בניה קלים:

ריצוף שבור (גם מעט), צביעה לקוייה, כיוון דלתות וחלונות, גימור טיח לקוי, אטימת חלונות, נזילות מברזים, רובה.
דוגמאות לליקויי בניה קשים:

סדיקה קונסטרוקטיבית, פגיעה בחיפוי הבנין, רטיבויות, עובש, בעיות אקוסטיקה, בעיות במערכת האינסטלציה.

דוגמאות עבור ליקויי בניה אשר אינם ברי תיקון:

מדרגות טרפזיות בתוך דירה, אי התאמה למידות התוכניות, רוחב מסדרונות, גובה חניה.
ברוב המקרים בסעיפים אילו יקבע פיצוי כספי בגין ירידת ערך שמאית בהתאם לסוג ליקוי הבניה וחומרתו.

ראו תמונות ליקויים אפשריים בגלריה: (לחץ על התמונה למעבר בין הליקויים בגלריה)




לקריאה נוספת: ליקויי בניה בטיח
מאמר העוסק בליקויי בניה בטיח חוץ, טיח פנים וטיח תרמי.
אברהם שלו עורך דין ליקויי בניה המתמחה בתביעות קבלנים.

הם יכולים להיות מפגעים אסתטיים בלבד, או המפגעים הקשים ביותר בדירה. ליקויי בניה מכל סוג הם משהו שחשוב לגלות כמה שיותר מוקדם, משום שפעמים רבות הזנחתם רק תחמיר את המצב. ביקורת בניה תבטיח שכל הליקויים הללו יתגלו ואתם תוכלו להיות רגועים לפני שתיכנסו לדירה.

ביקורת מבנים ובדיקות הנדסיות

שתי הפעולות הללו הן חלק מהפעולה הכוללת של ביקורת בנייה. הביקורות והבדיקות מסוג זה יאתרו כל ליקוי בניה שקיים ולכן הן נחשבות למשמעותיות ביותר מבחינת חברת בדק בית מקצועית. כדי לדעת שהבית לא נמצא במצב קשה, אתם זקוקים למומחים שיעשו את הבדיקות הללו כמו שצריך ויאתרו עבורכם כל בעיה שקיימת בנכס.

אלו מפגעים מאותרים במהלך ביקורת בניה?

ישנם ליקויי בניה רבים שיכולים להצטבר לאורך השנים בדירה, גם כזו שנראית במצב טוב. יותר מזה- ליקויים ובעיות יכולים להיות גם בדירה שנבנתה זה עתה, אם בשל עבודה רשלנית או חוסר תשומת לב. לכן ביקורת בניה חשובה בכל מצב.

לצערנו הרב, הליקויים שיכולים להיחשף בעת ביקורת בנייה הם אינסופיים וישנם סוגים רבים של 'תופעות' לא נעימות שתוכלו להיתקל בהן:

• מרצפות שבורות
• פגמים בצביעה
• סדקים
• עובש ורטיבות
• מדרגות עקומות
• חוסר התאמה לתוכניות הבניה המקוריות

ביקורת בניה לא יכולה לפתור כל בעיה

חשוב שתדעו כי ישנם ליקויים אותם שום ביקורת בניה לא תציל והם אינם ניתנים לתיקון. עדיין, חשוב מאוד לגלות אותם בזמן. כמות גדולה של ליקויים כאלו צריכה להדליק אצלכם נורה ואפילו להביא אתכם להחלטה שלא להיכנס לדירה.

יש לבצע ביקורת בניה כמה שיותר מוקדם

אל תשתהו זמן רב מידי עד להזמנת חברת בדק בית לנכס שאתם מעוניינים לקנות. ביקורת מבנים היא פעולה שיש לעשות כמה שיותר מוקדם, מהסיבה הפשוטה אותה הזכרנו קודם: ליקויי בניה שיוזנחו, רק יחמירו. יש לאתר את הבעיות כמה שיותר מהר- כדי שבעל הדירה יטפל בהם במהירות האפשרית.

מתי מומלץ לערוך את הביקורת?

ביקורת בניה ובדק בית מומלץ לעשות כמה שיותר מוקדם. נקודה. אם זו דירה חדשה, ניתן לעשות ביקורת מבנים כבר בשלבי הבניה. נקודות זמן נוספות שיתאימו לבדיקה הזו הן רגע קבלת המפתח, במהלך שנת הבדק – אז הקבלן עדיין מחויב לבצע תיקונים – או במהלך תקופת האחריות שהוא נותן לכם.

ואם ביקורת בניה לא תעזור? אם בעל הדירה מתעקש?

במקרים מסוימים בעל הדירה מסרב לתקן את הליקויים שנמצאו או מתכחש לעובדה שהם באחריותו. אבל גם כאן יש לכם עזרה. חברת בדק בית מקצועית מעניקה לכם בתום כל בדיקה מסמך מפורט של כל הבעיות שאותרו. המסמך הזה קביל בבית המשפט ואת זה בעל הדירה צריך לדעת. הוא עדיין מתעקש, גם לאחר שהוצגו לו הממצאים של אותה ביקורת בניה? תוכלו לקבל ייעוץ משפטי מעורכי הדין שעובדים עם החברה באופן צמוד.

ראה כיצד: אנו מאתרים ליקויי בנייה – סרטונים בוידאו של נציגי חברת צ'ק האוס בפעולה!

שמאי דירות מוסמך ומנוסה לשירותך!

כיצד תבחר שמאי דירות מיומן ומקצועי?

---

מהנדסי חברת צ'ק האוס, לרבות ארז אריה העומד בראש החברה, הם כולם מהנדסי מבנים ושמאים בהסמכת משרד המשפטים.

לעובדי החברה וותק וניסיון מקצועי רב. כאשר אתה בוחר שמאי, זה הדבר החשוב ביותר שיש לקחת בחשבון. זה, וכמובן המלצות לקוחות אשר יעידו לזכות החברה.

---

שמאי דירות הוא למעשה שמאי מקרקעין מוסמך, קרי: שמאי בעל רישיון אשר רשום בפנקס שמאי המקרקעין ועבר הסמכה אקדמית הולמת. בעת הסמכתו רוכש השמאי ידע וכלים רבים בתחומים שונים ביניהם ניתן למנות: מיסוי, נדל"ן, כלכלה, אקולוגיה, בנייה, הנדסה ועוד. התמצאות בכל התחומים הללו היא זו שהופכת את שמאי הדירות למקור המהימן והאובייקטיבי ביותר כאשר יש צורך להעריך את שוויים של נכסים. או כפי שמספרת הכותרת, בדיקת נכסים על ידי שמאי דירות מקצועי, מאפשרת לנו לקבל הצצה לתוכו של הקנקן, קרי מצבו ההנדסי האמיתי של הבית או הדירה, ולא רק לקנקן עצמו, קרי חזות הדירה או הבית.

לא רק שמאים – גם מהנדסים: חברת צ'ק האוס הינה חברת בדק בית מקצועית ובעלת מוניטין רב בתחום שמאות המקרקעין ועובדי החברה הינם מהנדסים מוסמכים מטעם הטכניון

צוות המומחים של צ'ק האוס עומד לרשותכם ואתם מוזמנים להתקשר כבר עכשיו לשיחת ייעוץ חינם 1-800-103-333 או ליצור קשר

 

תפקידיו של שמאי דירות הם רבים ומגוונים, כך למשל מתוקף הבנתו את עולם הנדל"ן ביכולתו להעניק חוות דעת באשר למצבם ההנדסי האמיתי של נכסים וחוות הדעת שלו והדו"חות שהוא מפיק משמשות עדות בבית המשפט. בנוסף, ביכולתו של שמאי דירות לאתר לקויי בניה קלים עד אקוטיים, לספק ייעוץ בנושאי מיסוי מקרקעין וכן ייעוץ במקרים של הרחבות שטחי נדל"ן. לבסוף, שמאי נכסים רבים הם גם מנהלים ומייעצים בעסקאות נדל"ן רחבות היקף.

הקריטריונים להערכת שמאי

שמאות דירות הכרחית, אפוא, עבור אנשים רבים; הערכת שמאי חיונית עבור אנשים המעוניינים לרכוש דירה חדשה או כזו מיד שנייה, עבור אנשים אשר מוכרים דירות או משכירים אותן, עבור אנשים אשר מוכרים או קונים מגרשים, עבור יזמי נדל"ן ועוד.

כמו כן, ישנם שמאי מקרקעין המועסקים בבנקים, והם אלו שאמונים על קבלת הערכת שווי הנכס אותו רוצים לרכוש ומשמש עירבון עבור הלוואת המשכנתה. בנוסף, שמאי דירות הוא בעל המקצוע אותו מזמינים במקרה שבו נזק נגרם לדירה או לבית, ויש לקבל פיצויים מחברות הביטוח. לבסוף, שמאי דירות מספק ייעוץ בנושאי מיסוי מקרקעין ופעמים רבות דואג לפטורים והנחות במיסים השונים למול הרשויות.

כל אלו ועוד רבים אחרים נעזרים בשירותיו של שמאי דירות מקצועי, אולם נשאלת השאלה מה הם הקריטריונים המקובלים להערכת שוויים של נכסים?!

ובכן, ראוי להתחיל ולציין, כי אין מחיר אחד ויחיד לנכסים דומים!!! לכל נכס ונכס מאפיינים ייחודיים ורק שכלולם של מאפיינים ספציפיים אלו על ידי שמאי דירות, יוכלו לספק את התמונה האמיתית אודות שוויו של נכס נתון.

כאשר שמאי דירות עורך הערכה מקצועית לנכס נתון הוא מתייחס לקריטריונים הבאים:

• מיקומו של הנכס – היכן נמצא הנכס באופן פיזי: בעיר מרכזית, בעיירת פיתוח, במרכז העיר או בפרברים.
• מאפייני הנכס – מספר חדרים, קיומה או העדרה של מעלית, כיווני אוויר, שטחה של הדירה, במקרה של בית פרטי לוקחים בחשבון גם את השטח, מספר קומה וגובה, כמה שנים הדירה קיימת, האם הדירה חדשה, מספר מקומות חנייה ועוד.
• קריטריונים פנימיים של הנכס – שמאי דירות יבדוק את מצבו ההנדסי של הבית, קרי יבחן את מערכות החשמל, הביוב והאינסטלציה. כמו כן יבדוק השמאי את הבלטות, את הריצוף, את חיפויי הקירות, הוא יאתר בעיות איטום ורטיבות אם אלו קיימות, ואם מדובר בבניין, יבחן השמאי גם את חדר המדרגות, החניה, החצר וחזיתו החיצונית של הבניין.
• פסיליטיז ואזור המגורים – גם קריטריונים כגון הימצאותם של מרכז מסחרי, קופת חולים, גנים ובתי ספר יכולים להשפיע על מחיר נכס נתון. בנוסף, גם לנוף הנשקף מחלונות הבית יש השפעה ישירה על אומדן שווי הנכס, וכן למעמד הסוציו אקונומי של תושבי האזור.
• אפשרויות בנייה – במידה ובעתיד קיימות זכויות בנייה בשטח הנכס, לוקח שמאי דירות מקצועי נתון זה ומשכללו בסיכום.
• קריטריונים חיצוניים – לקריטריונים חיצוניים כגון קרבה לכביש ראשי, קווי מתח שעוברים בסמוך למבנה המגורים, אנטנות סלולאריות, קרינה ורמת זיהום האוויר באזור המגורים – יש גם כן משקל בקביעת שוויו של נכס נתון.
• רישום הנכס ברשויות ותוכניות מתאר – שמאי דירות יבחן באם הנכס אותו עומדים לרכוש עומד בקריטריונים של תוכניות הבנייה אשר אושרו על ידי מנהל מקרקעי ישראל וכן העיריות. כמו כן, בודק השמאי באם קיימות אזהרות מעל ראשו של מוכר הנכס בטאבו והאם קיימים היטלים על הנכס.

אם כן, נראה כי לבדקה של שמאי דירות חשיבות רבה. השמאי מספק לנו מדדים ברורים על פי קריטריונים קבועים בעולם הנדל"ן הדינאמי והמשתנה תדיר.

המלצות לתכנים נוספים הקשורים לעבודתו של השמאי

• במה שונה הערכה של שמאי פרטי מהערכת שמאי של הבנק
• הערכת שמאי בנושאי בתים צמודי קרקע
• באילו מקרים נדרשת הערכת שמאי מקרקעין
• שמאות מקרקעין בישראל
• הקשר בין שמאי המקרקעין לתמ"א 38

 

מס רכישה – באילו תנאים?

 רכשת דירה? האם נדרשת לשלם מס רכישה? בדוק יתכן ותוכל להפחיתו !!!

על פי החוק בישראל, כל מי שרוכש נכס מקרקעין מחויב במס רכישה . מס הרכישה עומד על שיעור של 5% משווי הרכישה שבוצעה . יחד עם זאת ישנם מספר דרכים בהם ניתן להפחית את מס הרכישה :

א .  במקרה של דירת מגורים יחידה המס אשר ישלם הקונה הינו מס מדורג ,
אשר נקבע על פי עלות הדירה :

1. מאפס ועד 600,00 ש"ח ישלם הרוכש 0.5% .
2. מסכום של 600,000 ש"ח ועד 744,520ש"ח , ישלם הרוכש 3.5% מס .
3. מסכום מעל 744,520 ש"ח ישלם הרוכש 5% מס .

ב.   במידה וקיימת דירת מגורים נוספת :

1. עד לסכום של 744,520 ₪ ישלם הרוכש 3.5%.
2. מעל לסכום זה ישלם הרוכש 5%.

ג.   במקרה של עולה חדש  :

1. עד לסכום של 1,123,730 ₪ ישלם הרוכש 0.5% .
2. מעל לסכום זה ישלם הרוכש 5%.

ד. בקניית משק חקלאי :

 

1. ישלם הקונה עד לסכום של 229,840 ₪ 0.5% .
2. מעל לסכום זה ישלם 5%.

ה. במידה וברשות הקונה קיימת דירה נוספת , הוא לא יקבל מדרגת המס בשווי
אפס אחוז . יחד עם זאת , במידה והקונה ימכור את הדירה תוך פרק זמן של
שנתיים מיום חתימת החוזה עם הקבלן או תוך תוך פרק שנה מתאריך יום
מסירת  הדירה , הוא יקבל הנחה במס הרכישה כאילו הייתה בבעלותו דירה
אחת בלבד .

ו.  במצב בו קיימים בני זוג אשר רכשו דירה ולאחד מהם היתה דירה יחידה עוד
לפני הנישואין , בן הזוג אשר לא היתה בבעלותו דירת מגורים יהיה זכאי לפטור
ממס רכישה לדירת מגורים יחידה .

ז. במידה והקונה הינו נכה , נפגע פעולת איבה ומשפחות של חיילים אשר נספו
במערכה , עולים חדשים או מוכר משק חקלאי יהיה זכאי לשלם מס רכישה
בשיעור של 0.5% .

ח. במידה וקונה רכש מגרש שעליו קיים בית , בו הוא יגור בטרם יהרס , שוויו של
הבית יזכה את הקונה במדרגות המס המופחתות לדירת מגורים , לגבי שאר
שטח המגרש יהיה מס רכישה רגיל בשעור של 5% .

ט. אם מחיר העסקה יפוצל כך שמחיר הדירה יופרד ממחיר המיטלטלין כגון –
מזגנים , ארונות קיר , מטבח וכו'  יתקיים למעשה שתי עסקאות . הראשונה
עסקת המיטלטלין אשר אינה חייבת במס , ובאופן זה מחיר הרכישה יקטן
ובהתאמה ישירה גם מס הרכישה.

י. במידה ובעסקת המכר ישנו חוב  עבור  היטל השבחה , ובמידה והרוכש יקבל על עצמו
תשלום זה ויפחית סך זה ממחיר הרכישה , מחיר הרכישה יקטן וכך גם מס
הרכישה בהתאם.

רשימה זו הינה חלקית בלבד היא אינה מחליפה יעוץ מקצועי ומתייחסת למס רכישה בקניית דירת מגורים יחידה בלבד . ניתן להתייעץ ען עורכי הדיו או שמאי מקרקעין במשרדנו .
יש לשים לב כי יחד עם רכישת הדירה , מומלץ לבדוק את שיעור מס הרכישה . כאשר הכלל הוא כי יש לשלם 5% מערך הרכישה . יתכן ויהיה ניתן לשלם מס מופחת אם מתקיים אחד מהסעיפים שפורטו . גם במידה והנכס נקנה ושולם מס הרכישה במחיר מלא , במידה ושולם יותר ניתן לקבל החזר של מס רכישה

שמאות

אחד התפקידים המבוקשים והעמוסים ביותר בתחום הנדל"ן מאז ומתמיד הוא שמאי מקרקעין. אחת הסיבות לכך היא העובדה שהמקצוע הזה לא מושפע ישירות מהטכנולוגיה או מחדירת האינטרנט לחיינו, אלא מדבר אחד בלבד- התפתחות שוק הנדל"ן. שמאות מקרקעין בישראל נעשית לפי המודל האמריקאי וגם כאן, כמובן, היא מצרך מבוקש מאוד.

הפעולות שמבצע שמאי המקרקעין

אם נגדיר את התפקיד בתמציתיות, ניתן לומר ששמאי מקרקעין קובע את שוויו של כל נכס נדל"ן והכוונה היא לכל דבר: מגרשים, בניינים, דירות פרטיות, מבנים המיועדים למגורים, בנייני משרדים, מפעלים או חוות. כל דבר שנמצא על הקרקע ונחשב לנכס נדל"ן, יכול לזכות לשמאות מקרקעין.

למה צריך שמאות מקרקעין בישראל?

לאינסוף דברים. העובדה שיש גורם שיכול לקבוע בצורה מקצועית וחשוב מכך – מוסמכת – את מחיריהם של נכסי דלא ניידי, הופכת אותו למבוקש מאוד. שמאות מקרקעין בישראל משמשת בנקים לפני הענקת משכנתא, מסייעת בקביעת היטלי השבחה, קובעת שווי נכסים של חברות ואפילו מאפשרת לכם לדעת האם הדירה שקניתם שווה את מה ששילמתם עליה.

שיטת העבודה של שמאות מקרקעין בישראל

ישנן כמה תפיסות לגבי שמאות מקרקעין בעולם, כשהשתיים הנפוצות ביותר הן השיטה הבריטית והשיטה האמריקאית. בישראל וברוב המדינות על הגלובוס השיטה האמריקאית היא השולטת ואלו בקצרה שלוש הגישות שלה:

ההשוואה: הגישה המועדפת. קובעת את שווי הנכס בהשוואה לנכסים דומים באזור
הכלכלית: נקבעת לפי שיעור דמי השכירות על המבנה, בהשוואה לשכירות בנכסים דומים. מתאימה בעיקר לבנייני משרדים
העלות: השווי נקבע על פי הסכום של כל מרכיבי הנכס, כלומר שווי הקרקע ושווי המבנה עצמו, כשגם שיקולים כמו מידת ההתאמה לסביבה נלקחים בחשבון.

חשוב להבין כי שמאות מקרקעין בישראל או בכל מקום אחר בעולם היא עניין לא פשוט, משום שכל נכס נדל"ן יהיה שונה מכל נכס אחר. אפילו שני בתים פרטיים שנבנו לפי אותן תוכניות יהיו שונים בשל המיקום השונה, הזמן בו הוקמו או הליקויים שיש בכל אחד.

שמאות מקרקעין יחד עם בדק בית

בדיקה של שמאי מקרקעין היא שירות שלכולם חשוב לקבל, כדי להבין מה יש להם ביד או מה הם מתכוונים לקנות. כדי להבין עד הפרט הקטן ביותר מה הנכס כולל ומה מצבו, מומלץ לבצע גם בדק בית מקיף, שיכלול ביקורת מבנים ואיתור ליקויי בניה. בדיקה כזו, יחד עם שמאות מקצועית, תעניק לכם את השירות הטוב ביותר לבירור מצב הנכס.

מועצת שמאי המקרקעין ולשכת שמאי מקרקעין

אלו שני גופים המרכזים את כל מה שאתם צריכים לדעת על שמאי מקרקעין בארץ. המועצה מנהלת את פנקס שמאי המקרקעין, בו רשום כל מי שעוסק במקצוע והיא שמקיימת את בחינות ההסמכה ואחראית על כל נושא האתיקה. בלשכת השמאים חברים אנשי מקצוע רבים בתחום, במטרה לקדם את המקצוע של שמאות מקרקעין בישראל ולסייע לחברים בה.

המלצות לתכנים נוספים הקשורים לעבודתו של השמאי

• במה שונה הערכה של שמאי פרטי מהערכת שמאי של הבנק
• הערכת שמאי בנושאי בתים צמודי קרקע
• באילו מקרים נדרשת הערכת שמאי מקרקעין
• כיצד תבחרו שמאי דירות
• הקשר בין שמאי המקרקעין לתמ"א 38

 

רישום מקרקעין – טאבו

'תרשמו את הנכס בטאבו ותוכלו לצאת לדרך'. כמה פעמים שמעתם משפט כזה ולא הבנתם על מה מדובר? ומה זה בכלל רישום מקרקעין? יש כאן הרבה דברים שצריך להבין. ובשביל זה אנחנו כאן- כדי להסביר לכם.

למה אנחנו נדרשים לבצע רישום מקרקעין?

פעולת רישום המקרקעין באה להבטיח תיעוד מלא של כל נכסי הנדל"ן בישראל. כידוע לכולם, עולם הנדל"ן פרוץ ומעניק לרבים הזדמנות להונאות ורמאויות. לא חסרים מקרים כאלו, שנעשים מידי יום כמעט. רישום מסודר בא למנוע מצבים כאלה.

רישום מקרקעין חושף בפנינו את כל פרטי הדירה

לשכת רישום מקרקעין היא המקום בו תוכלו לדעת בוודאות מה מצב הדירה וההיסטוריה שלה, מבחינת הבעלות ועסקאות המכירה שבוצעו בה עד היום. רישום מקרקעין, שנקרא גם טאבו, צריך להיעשות בתום כל עסקה למכירת נכס נדל"ן. כך אתם יכולים לדעת בדיוק כמה פעמים נמכר הנכס, למי ובאיזה סכום.

…וכך נדע האם יש שעבודים או עיקולים על הנכס

אחד החששות הגדולים של כל אחד בעת ביצוע עסקת נדל"ן הוא לגבי הבעלות על הדירה: האם מי שמוכר לנו את הדירה הוא אכן הבעלים או שיש עליה עיקולים ושעבודים? ישנם פרטים רבים שכולל הנכס ויכולים להשפיע על הקונה, אפילו בנושאי מס מקרקעין.

וזה תפקיד נוסף של רישום מקרקעין: נסח טאבו אמור לכלול את כל הפרטים של הנכס, מהשטח והגודל המדויק שלו ועד הבעלים החוקיים והשעבודים. כך, כשמקבל הקונה את הנסח, הוא יכול לדעת הכל על הדירה ולהיות רגוע כי מדובר בעסקה שלא תגרור בעקבותיה נושים או חייבים מתקופות קודמות.

בדקו רישום מקרקעין בכל מצב

גם אם בעל הדירה נראה אמין, זה לא מספיק. ייתכן ויש שעבודים או עיקולים על הדירה שאפילו הוא לא מכיר. בנסח הטאבו של הדירה רשומות הערות אזהרה, שנוגעות בדיוק לעניין הזה. בדיקה אצל רשם מקרקעין מוסמך תגלה הכל. אל תוותרו עליה בשום מצב.

איך אפשר לשים ידינו על נסח טאבו?

האפשרות הטבעית היא להגיע אל לשכת רישום מקרקעין (יש תשע כאלו בכל רחבי הארץ) ושם לבקש את הנסח. אבל במקרים רבים, ההמתנה בלשכות הללו ארוכה מאוד, משום שהליך של רישום מקרקעין לא קצר במיוחד. האפשרות השנייה והטרייה יחסית היא להוציא נסח כזה דרך אתרים מורשים באינטרנט.

שימו לב כי כל הוצאה של נסח כזה דרושה באגרה, אך באינטרנט יש אפשרות לצפות בנסח ולא להפיק אותו בפועל. מומלץ לצפות בנסח בראשית העסקה ולהוציא אותו באופן סופי לפני החתימה. תתפלאו לדעת שבמקרים רבים הנסח עוד יכול להשתנות בפרק הזמן הזה.

במקרים רבים רישום מקרקעין לא מתבצע כהלכה

לצערנו, כמחצית המדירות בישראל לא רשומות בטאבו. המצב הזה מביא לפרצות רבות וחוסר דיוק בעסקאות נדל"ן, שמביא להפסדים רבים עבור הרוכש. למען הסדר הטוב, בדקו את נסח הטאבו של הדירה ובמקרה שאתם הצד המוכר- בצעו רישום מקרקעין כהלכה.