כיצד משפיעה ירידת הריבית על מחירי הדיור?

גם מי שלא ממש מבין בכלכלה, יכול לומר לכם כי הוא מודע לכך שהריבית נמוכה היום. כלי התקשורת דנים בנושא זה חדשות לבקרים, כאשר הם מנתחים את ההחלטות של נגיד בנק ישראל, אשר קובע את הריבית. בשנים האחרונות גובה הריבית בארץ הוא נמוך מאוד, ומומחים מעריכים כי הוא עשוי עוד לרדת בעתיד. מהי השפעתה של ריבית נמוכה על מחירי הדיור? על כך במאמר שלפניכם.

נכון למחצית הראשונה של שנת 2013, הריבית במגמת ירידה

אין ספק בכך- הריבית בישראל נמצאת במגמת ירידה. לצרכי המחשה, בהסתמך על נתונים רשמיים של בנק ישראל, אם בינואר 2000 עמדה ריבית בנק ישראל הנומינלית על 10.7%, הרי שבחודש מאי 2013 היה שיעורה רק 1.66%. ירידת הריבית מוחשית מאוד בשנים האחרונות. לדוגמה, אם רק ביוני 2011 עמד שיעור הריבית על 3.25%, הרי שבמאי 2013 כבר היה כחצי מזה! ואתמול ממש חלה ירידה של עוד רבע אחוז…

הדעה הרווחת: ריבית נמוכה מייקרת את מחירי הדיור

כלכלנים רבים יאמרו לכם, כי ריבית נמוכה אולי טובה להמרצת כלכלת המשק, אך היא מייקרת את מחירי הדיור. יש לכך כמה סיבות:

1. ריביות נמוכות תורמות להוזלת החזרי המשכנתא. כאשר משפחה רואה כי החזרי המשכנתא נמוכים, והיא סבורה כי היא יכולה לעמוד בהם, גובר הפיתוי לרכוש דירה חדשה, או לשדרג את הדירה הקיימת. מכיוון שכך, נוצר ביקוש חזק לדירות, ומחירן עולה.
2. כאשר הריבית נמוכה, לא "שווה" להחזיק כסף בפיקדונות בנקאיים, כי התשואה עליהם נמוכה גם כן. על כן, יחפשו המשקיעים אפיקי השקעה בעלי תשואה גבוהה יותר, כמו למשל השקעה במניות או רכישת דירות להשקעה או להשכרה. גם כאן, כתוצאה מעליית הביקוש לדירות מצד המשקיעים, תיווצר עליה במחירי הנכסים.
3. אך מעבר לעלייה במחירי הדירות, ריבית נמוכה בהחלט עשויה לתרום גם לעלייה בדמי השכירות. אם נקבל שריבית נמוכה תורמת לעליית מחירי הנכסים (מהטעמים שפורטו לעיל), הרי שזוגות צעירים שלא יוכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה, יפנו לחפש דירה בשכירות. במצב כזה, בו גדל הביקוש (היחסי) לדירות להשכרה, יכולים בעלי הבתים לדרוש- וגם לקבל- דמי שכירות גבוהים יותר.

אם כך, כפי שראינו, רבים סבורים כי ריבית נמוכה תורמת לעליית מחירי הדיור בכללותם, קרי- הן מחירי הנכסים והן דמי השכירות.

האם ריבית גבוהה תוריד את מחירי הדיור?

לאור הכתוב לעיל, ניתן היה לחשוב שהפתרון לירידת המחירים בשוק הדיור טמון בהעלאת הריבית. אך לא כולם מסכימים עם ההנחה הזו. כך למשל, טוען שמאי המקרקעין אייל יצחקי, השמאי הממשלתי הראשי, כי העלאת הריבית אולי תוריד את מחירי הדירות בטווח הקצר, אך תגרום להעלאתם בטווח הארוך.
לדברי יצחקי, העלאת הריבית אמנם תתרום לריסון הביקוש לדירות בטווח הקצר, אך בהמשך, בגלל עליית תשומות הבניה כתוצאה מייקור הריבית, מחירי הדירות צפויים דווקא לעלות.
עוד מוסיף השמאי הממשלתי הראשי, כי ריבית גבוהה עשויה גם לייקר את מחירי השכירות, שכן בעלי דירות להשקעה יחפשו להשיג תשואה גבוהה יותר מהריבית הנהוגה בשוק. תמיכה בעמדתו של יצחקי ניתן למצוא בדבריה של ד"ר קרנית פלוג, המשנה לנגיד בנק ישראל. בכנס השנתי של התאחדות בוני הארץ 2013, טענה פלוג, כי ריבית גבוהה הייתה מונעת את הצמיחה במשק, גורמת לעלייה באבטלה ומפחיתה את קצב בניית הדירות (עניין שהיה גורם להתייקרותן).