1-800-103-333
השוני בין הערכת שמאי פרטי להערכת שמאי הבנק
כאשר אנו נדרשים לבצע הערכת שווי לנכסי נדל"ן, הדרך הטובה והמהימנה ביותר לעשות זאת היא באמצעות הערכה של שמאי מקרקעין ואם אפשר מטעמכם ולא מטעם הבנק.
למה? שווה לכם לקרוא עוד כמה פסקאות ולהכיר בעובדות.
הערכת שמאי ניתן לקבל בשתי דרכים. האחת, באופן פרטי. אנו פונים לשמאי לפי בחירתנו והוא מבצע עבורנו את עבודת השמאות.
השנייה, באמצעות הבנק למשכנתאות. שמאות מסוג זה תתבצע כאשר אנו עומדים לקחת משכנתא. הבנק למשכנתאות יספק לנו רשימה של שמאים שהוא עובד איתם ואנו ניבחר אחד מהם. אותו שמאי יגיע אל הנכס המשמש כבטוחה למשכנתא ויעריך את שוויו.
במה שונות שתי הערכות אלו זו מזו? על כך במאמר שלפניכם.
מאפייני הערכת שמאי מטעם הבנק
שמאות מטעם הבנק היא על פי רוב קצרה יותר בהיקפה, תמציתית באופייה וגם זולה יותר, מאשר שמאות ללקוח פרטי. מבחינת תוכנה, חשוב לדעת, כי הערכת שמאי מקרקעין הנשלח מטעם בנק, עלולה להצביע על שווי נכס שונה (לרוב – נמוך יותר), בהשוואה להערכת איש מקצוע פרטי. עניין זה נובע משום שלמעשה נידרש השמאי מהבנק לוודא כי ערך הנכס הנבדק הנו גבוה מספיק, כך שיוכל להימכר ולכסות את החוב שנוצר (במקרה שהלווה לא משלם אותו). עניין זה גורם, בדרך כלל, לשמאי מטעם הבנק להעריך את הנכס בפחות מאשר שוויו בשוק. כתבה שהתפרסמה לאחרונה בעיתונות, מגלה כי במקרי חוסר התאמה קיצוניים, עלולים להיווצר פערים של עד כ- 10%, בין המחיר ששולם עבור הנכס בפועל ובין הערכת שמאי מטעם הבנק.
בכתבה זו אף צוטט מומחה, הטוען כי ישנם הבדלים נוספים בין שמאות מטעם הבנק לשמאות פרטית. כך למשל מסביר המומחה, כי הבנקים אמנם מבחינים במגמות הנדל"ן המתרחשות בשוק, אך הם אינם ממהרים להטמיע את המגמות הללו בשומות הנדל"ן, אלא בחלוף זמן. כמו כן, לוקחים הבנקים בחשבון בחיבור השומה את מחיר הנכס במימוש מיידי, למקרה שהלווה נעלם מהשטח במפתיע. ברור, כי במצב כזה יצטרך המוכר להתפשר בצורה מהותית במחיר הדירה.
כאמור, כל השיקולים הללו גורמים להערכת שווי בנקאית שעשויה להיות נמוכה, בהשוואה להערכת שווי פרטית.
הבעייתיות עם שמאות בנקים מתחילה כבר מהצעד הראשון כאמור, בבחירת איש המקצוע. כאשר אתם לוקחים משכנתא, אינכם יכולים לבחור סתם כך שמאי המוכר לכם, או שמישהו המליץ לכם עליו, לצורך הערכת שווי המקרקעין. תחת זאת, הבנק הנותן לכם את המשכנתא יספק לכם רשימה של שמאי מקרקעין העובדים עימו ואתם תצטרכו לבחור אחד מהם. במילים אחרות, חופש הבחירה שלכם באיש המקצוע מוגבל במקרה זה והוא מוכתב על ידי הבנק.
הערכות שווי שונה מהערכת שמאי פרטי
חשוב מאוד לזכור, כי השמאי הנשלח אליכם מטעם הבנק חייב לוודא שבמקרה ולא תוכלו להחזיר את ההלוואה, יוכל הבנק למכור את הנכס המשמש כבטוחה ולכסות את החוב. על כן, אחד השיקולים ששמאי בנקים לוקח בחשבון בכתיבת השומה, הוא מכירה מהירה של הנכס. ברור שבסיטואציה כזו יאלץ המוכר (הבנק, במקרה זה) להסתפק במחיר נמוך הרבה יותר מאשר במכירה רגילה, בה יש למוכר סבלנות לחכות לקונה שיגיע עם הצעת מחיר ראויה. באופן כללי ניתן לומר כי הערכות שומה מטעם שמאי בנק נמוכות יותר מאשר שומות הנקבעות על ידי שמאי פרטי.
פורמט מקוצר של השומה
אחד ההבדלים הנוספים בין שומה מטעם שמאי בנק לבין שומת איש מקצוע פרטי, היא הפורמט הקצר והתמציתי של השומה מטעם שמאי הבנקים. ישנם הסבורים כי זהו פורמט קצר מדי. אכן, בעוד ששומה של איש מקצוע פרטי יכולה לכלול עמודים רבים ולהתייחס בהרחבה לכל האספקטים התכנוניים, ההנדסיים והמשפטיים של הנכס, הרי ששומת שמאי בנק תהיה הרבה פחות מקיפה ופרטנית באופייה. לא רק זאת, אלא שבמקרים רבים יכול השמאי הפרטי גם לכלול בשומה מטעמו דו"ח בדק בית (בתוספת מחיר), משום שהוא עובד בחברה המציעה שרות כזה. לתוספת כזו אין, כמובן, מקום בדו"ח של שמאי בנק.
בעייתיות בהטמעת מגמות בנדל"ן בשומה
שמאי מקרקעין מטעם הבנק לא ימהר לתת בשומה שלו ביטוי למגמות נדל"ן מסוימות, כל עוד לא חלף לדעתו זמן מספיק. כך למשל, אם איש מקצוע פרטי יכול להוסיף "פרמיה" מסוימת למחיר הנכס כי בשנה האחרונה חל ביקוש מוגבר לדירות הנמצאות בסביבתו, הרי ששמאי בנק כנראה ימנע מלתת לכך ביטוי בשומה, עד אשר לא יחלוף זמן רב יותר, המעיד על מובהקות התופעה.
דו"ח של שמאי מקרקעין פרטי
שמאי מקרקעין פרטי יחבר בדרך כלל דו"ח ארוך ומפורט יותר מאשר שמאי מטעם הבנק. גם עלות השירות תהיה, לפיכך, יקרה יותר משמאות בנק. בניגוד לשומת בנקים, כאן לא נמצא כי השמאי נוטה להעריך את שווי הנכסים מתחת לשווי השוק שלהם, שכן הוא אינו מתמקד בשאלה, האם הנכס מהווה בטוחה טובה להלוואה הבנקאית. בניגוד לממצאים הלקוניים אותם ימצא הלקוח,בהערכת השומה שביקש הבנק, שמאי פרטי יבדוק את הנכס מהבחינה ההנדסית, התכנונית והמשפטית ויפרט בפני הלקוח את כל הסוגיות העולות מבדיקה זו, בחוות דעת שיכולה להשתרע על פני עמודים רבים.
בנוסף, יכול שמאי פרטי גם לכלול בדו"ח שהוא מגיש ללקוח תוספות חשובות אחרות, אם הוא מתבקש מהלקוח לעשות כך. תוספות אלו אינן נכללות בשומת מקרקעין המבוצעת מטעם שמאי בנק. לדוגמה, שמאים רבים עומדים בראש חברת בדק בית. חברה כזו מציעה שירות של בדיקה הנדסית, משפטית ותכנונית מקפת לנכס המיועד לרכישה. בחברות מעטות לרבות צ'ק האוס, לשמאי המקרקעין יש כפל הסמכה. מה שמאפשר לו לבצע לנכס בדק בית כבר באותו המפגש ולהגיש לכם ממצאים מפורטים לאחר עיבוד החומרים והכנת הדוח.
במקרה והלקוח הזמין שירות נוסף זה נגיע מצוידים באביזרי בדיקה מתקדמים שיאפשרו לנו לבדוק לעומק כל ליקוי הקיים בבית. מה שמאפשר לכם לתפוס שני ציפורים במכה אחת.
בהזמנת שירותי בדק בית תוכלו לישון בשקט בידיעה שאין ליקויי בנייה אשר יכולים לסכן את יושבי ביתכם (כמובן שחוות דעת מבדיקה כזו מקנה לכם גם יכולת לפנות לקבלן ולדרוש תיקונים!)
הערכה מדויקת ונכונה לשווי הנכס: לחברת צ'ק האוס ניסיון של מעל 10 שנים בביצוע שומת מקרקעין אובייקטיבית לרבות שירותי בדק בית. השמאים של חברת צ'ק האוס פועלים מטעמכם.
שימו את מבטחכם בטובים ביותר!: השמאים בצ'ק האוס הינם בוגרי תוכנית ההסמכה היוקרתית להנדסה מטעם הטכניון.
ברכישת שירותי בדק בית בביקור, תערוך חברת צ'ק האוס עורכת בדיקות בעזרת ציוד בדיקה מהמתקדמי ביותר הקיימים וערבה לכך כי הבית ייבדק באופן ייסודי: טיב הבניה וחוזק החומרים, איתנות היסודות, ליקויי בניה סמויים וגלויים (נזילות בקירות, סדקים זעירים, כתמי רטיבות), תאימות הדירה לתקני הבטיחות ולמפרט הסכם הרכישה ועוד. דו"ח בדק בית יכול גם לפרט בעיות של קרינה, ענייני זיהום אוויר ומפגעי רעש, אשר עלולים להוריד את מחיר הנכס. בצורה כזו, מהווה המסמך הסופי שמגיש השמאי הפרטי ללקוח- חוות דעת יסודית, מקיפה ומפורטת הרבה יותר, מאשר שומת מקרקעין גם אם מדובר בשומה יסודית ואוביקטיבית.
עלות שמאי מקרקעין:
על היתרונות הרבים כבר עמדנו, כעת וודאי נותרתם סקרנים לגבי המחיר…
עלות ביצוע שומת מקרקעין בצ'ק האוס היא העלות הסטנדרטית הנהוגה בקרב שמאים מוסמכים. וזאת, למרות היתרונות הרבים שעומדים לזכותכם עליהם עמדנו באמור לעיל.
ובכל זאת, להלן הערכת עלות לא מחייבת:
זקוקים לשמאי?
צרו קשר בטופס משמאל / במספר החינם 1-800-103-333 ונשמח לייעץ לכם ללא תשלום ומחויבות מצידכם!
לחלופין, תוכלו לעבור לדף הזמנת שירותי שמאי מקרקעין ולהתרשם עוד מהיתרונות אותם השמאים שלנו יכולים להציע.
המלצות לתכנים נוספים הקשורים לעבודתו של השמאי
קוראים שקראו את זה התעניינו גם ב:
-
נאוה ע. רחובות
לפני כחודש הגעתם לדירה הממוקמת בעיר רחובות שאני ובעלי רצינו לקבל מהקבלן. אני ובעלי מעריכים את עבודתו המקצועית של המהנדס הבניין שהגיע לבצע את הבדיקה ובזכות הייעוץ המקצועי וחוות דעתו המיומנת, דרשנו לתקן את הליקויים שהמהנדס איתר במהלך הבדיקה. גם בבדיקה החוזרת שדרשנו, מהנדס חברתכם הגיע לבדיקה חוזרת לוודא שהתיקונים אכן בוצעו. היום, אנו מאושרים לגור בבית ללא ליקויים! תודה מקרב לב!